万科内部环境分析所有企业都只能在某些职能领域方面具有优势，没有一家企业在所有的领域都有同样的优势企业的内部优势与劣势是构成企业目标与战略的重要基础，明确企业内部条件是建立有效目标和战略的出发点3.1 万科发展战略演化历程（一） 1984-1988 创始阶段成立于 1984 年，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质 政府批准股份化改组方案， 定名为“深圳万科企业股份有限公司”，成为中国大陆第一批上市公司 以 2800 万元购得第一块土地，进入房地产行业二） 1989-1992 多元化经营阶段初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构房地产业务开始向上海、厦门、青岛、天津发展，为公司跨地域经营和规模发展奠定了坚定的基础开始涉足零售行业，此后万佳成为广东省零售行业佼佼者三） 1993-1999 专业化经营阶段确定以房地产为公司的核心业务为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部完成职能部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式 提出“专业追求 永无止境”管理主题， 职业经理队伍日趋成熟四） 2000-2005 持续发展和扩张阶段从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行获得 104.5 亿元授信额度。
“建筑无限生活”万科全国品牌战略全面展开3.2 万科微观研究.3.2.1 万科集团经营业务分析（ 1）万科的主营业务是房地产开发，同时也进行物业管理，金融等其他业务，下面是万科 2011 年度业务的盈利结构：图 2.0 万科主营业务构成一览表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析从图中我们可以清楚看出房地产业务在他是总收入中在的比重 ；（ 2）万科年度利润收入比较（根据万科的年度财务报表测算）图 3.0 万科年度利润构成一览表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析;...（ 3）万科的价值评估下面这张表是同花顺研究团队对万科价值分析的评估：图 4.0 万科价值分析表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析3.2.2 万科主要竞争对手研究（一）中海地产中国海外发展有限公司，简称：中海地产是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，其前身中海地产股份有限公司于 2002年 8月 8日注册成立，注册资本金人民币 61020 万元，企业类型中外合资 ) 原由国务院国有资产监督管理委员会直接监管， 2010 年 8 月起，成为中国交通建设集团有限公司的全资子公司二）恒大地产恒大地产集团有限公司是中国十大房地产企业之一，它连续五年荣登中国房地产企业 10 强，并拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级;...资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。
现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一恒大地产集团年开发面积为690 万平方米，在中国的土地储备已超过5000 万平方米，其地产项目和土地储备分布在全国25 个主要城市，拥有项目57 个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列 1）土地储备恒大地产地产项目和土地储备分布在广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥、贵阳、南宁、南昌、石家庄、济南、洛阳、郑州、兰州、长春、银川、海南等全国 25 个主要城市，拥有项目 57 个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列 2）集团组成** 恒大建筑工程公司 恒大地产集团旗下住宅建筑工程有限公司承担各类工业与民用建筑、高层建筑、设备安装、高级装饰等工程现有专业技术人员 350 余人，其中一级项目经理 30 余名，中、高级职称 80 余名 恒大工程监理公司 恒大地产集团旗下工程监理有限公司，公司通过社会招聘、海外引进等方式聘请专业施工监理人才曾监理恒大系列项目 30 多个，监理项目总面积达 580 万平方米，使项目在同行业中始终保持质量领先优势 恒大物业管理公司 恒大地产集团旗下金碧物业集团有限公司，物业管理总建筑面积 430 多万平方米。
有关恒大地产的一些新闻 ：《 1 》恒大地产中报显示， 2010 年上半年，恒大公司新购土地 26 宗，新增土地储备建筑面积 2221.5 万平方米至此，恒大地产土地储备总建筑面积超过了 7238 万平方米，成为“中国最大的地主” 《 2 》截至 2010 年 6 月 30 日，恒大仍然拥有未使用的银行授信额度 252.4 亿元人民币、尚可收回的合约销售金额 57.9 亿元人民币，连同期末现金余额，可动用资金达到 495.2 亿元人民币《 3 》恒大地产 （ 3333.HK ）披露了 2010 年中期业绩 报告期内， 公司实现营业收入 203.7亿元，同比劲增 11.4 倍，位居国内房企首位；实现毛利 49.5 亿元，同比增长 8 倍；实现净利润 25 亿元，同比增长 380.8% ，每股盈利由去年同期的 0.04 元上升为 0.16 元，同比上升 300% 《 4 》恒大地产营收“技术性”超越万科；《 5 》土地储备是同行两倍；（三）绿城地产绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市绿城成立于 1995 年， 2005 年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码： 3900 ）的全资子公司。
历经 15 年的发展，绿城已辖有 70 多家成员企业，拥有员工 2600 余人，房产开发足迹遍及 30多个城市历经 16 年的发展， 绿城已辖有 90 多家成员企业， 拥有员工 2800 余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水、富阳、临安、桐庐、淳安、慈溪、象山、海宁、德清、长兴、诸暨、新昌以及国内北京、上海、天津、唐山、大连、南京、无锡、苏州、南通、合肥、济南、青岛、胶州、新泰、郑州、长沙、海南陵水、乌鲁木齐等 38 个城市至 2009 年 12 月底，公司土地储备总用地面积达 2200多万平方米，规划总建筑面积达 3200 多万平方米绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列，以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列，以杭州桃花源、上海玫瑰园、长沙青竹园为代表的别墅系列，以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列，以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列，以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。
自2005年起，绿城又介入城市安置房的建设自1996 年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2009 年绿城实现年度合同销售额达513 亿元，比去年增加 241%，位列全国第二绿城目前已连续 6 年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续 5 年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10，并在中国质量协会、全国用户委员会组织开展的“ 2004 年度全国住宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第一自 1998 年以来， 历年都被金融机构评为AAA级信用单位绿城中国”荣获2007 中国内地在港上市房地产公司综合实力第七名、经济增加值第五名2009 年，绿城总品牌价值达58.36 亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二相关新闻 ;《 1 》继万科前 10 月销售破千亿之后，绿地集团也在今年前三季度成功晋升为千亿级别的房企航母绿地集团近日宣布，今年前三季度，绿地集团实现业务经营收入1312 亿元，同比增长 42% ；《 2 》与万科等纯房地产企业有所不同的是，绿地今年加大能源、金融等综合产业的布局和拓展，对企业整体经营业绩稳步增长形成了有力支撑据悉，除了房产，能源产业作为绿地集团近年来重点发展的第二支柱产业，前三季度实现销售收入 485 亿元，同比增长 72% ，占集团整体经营收入超四成； （来自《地产中国网》 ）（四）保利地产;...1. 保利房地产（集团）股份有限公司成立于 1992 年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品价值第一名， 2009 年，公司品牌价值达 90.23亿元，为中国房地产 " 成长力领航品牌 " 。
2006 年 7 月，公司股票在上海证券交易所上市， 2009 年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选 "2008 年度中国上市公司优秀管理团队 " 2009 年公司实现销售签约 433.82 亿元截至 2010 年一季度，公司总资产已超千亿2. 保利地产年度利润收入：图 5.0 保利地产年度利润一览表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析3. 保利地产未来发展潜力：;...图 6.0 保利地产未来价值分析——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析4. 保利地产相关新闻：《 1》在“万保绿金”四大地产商中，保利地产（600048 ，收盘价14.16 元）今公布的三季报显示， 第三季度公司实现营业收入60.42 亿元，同比上升91 ％；净利润 6.63 亿元，同比上升 69.87％；《每经济新闻》记者注意到，相比万科A（ 000002，收盘价 9.2f0qb ）、招商地产（ 000024 ，收盘价 18.98 元）、金地集团（600383 ，收盘价6.91 元）三家公司，保利三季度的总营业收入已经赶超万科，比万科多了4.28 亿元，而净利润方面紧随万科，跻身亚军位置；《 2》 2011年 2 月 28 日晚间，保利地产公布年度业绩报告，2010 年保利地产实现营业收入 358.94亿元，同比增长 56.15% ；实现净利润49.2亿元，同比增长 39.8% ；实现销售签约面积 688.39 万平方米，签约金额661.68 亿元，同比分别增长 30.7% 和 52.5% ；销售均价 9612 元/ 平方米，同比增长 16.7% 。
《 3 》保利地产的土地储备4195 万平方米；《 4 》深沪交易所公布的最新数据显示，11 月 24 日两市共有 84只个股被融券卖出其中深市 37 只，沪市 47 只，具体来看，深市方面，万科A 融券卖出106.21 万股居首沪市;...方面，保利地产融券卖出 146.98 万股居首；3.3.3 万科近年公司经营活动状况万科 2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2 亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元截至 2010年 12月 1 日公司累计实现销售面积830.7 万平方米，销售金额 1000.6 亿元这也就意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司 2010 年全国房地产业市场占有率继续稳居第一， 达 5.6%2007 年— 2009 年房地产业务主要集中在珠三角，长三角和环渤海等城市密集地区近年来，万科开始在全国布局， 2010 年中点进入二三线城市3.4万科竞争力分析（SWOT）通过以上的资料 下面对万科集团进行 SWOT分析，以找出未来万科的未来战略发展方向——（根据以上分析绘制）第四部分： 万科的未来发展战略根据以上对万科集团的内外部环境分析，我们认为万科集团的内部优势明显，把握机会和规避风险的能力也处于行业上等水平，但其在行业中的竞争地位处于领先程度，可以得出基本结论：万科集团发展须依托集团强大的内部优势，开发高附加值的房地产产品，稳固在房地产行业的领先地位。
并利用上市的优势，更好发挥万科集团的资本融资平台万科集团战略方向可选择 ST 战略作为未来发展的战略，利用集团内部的优势回避或减轻来自外部的威胁万科企业战略（增长型战略）（一）继续推进住宅建设专业化未来十年我国将是产业升级，社会转型的关键十年按照我国经济发展的这一主线，继续走专业化道路、继续专注于住宅业务 在过去 20年的发展中，万科完成了从业务多元化到业务专业化的调整，这是万科的第一次专业化在未来十年，万科住宅领域做到更专业，更优秀，更卓越，这是万科的第二次专业化二）以住宅为主，商业地产为辅坚持以住宅地产为主营业务，适当发展商业地产（主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼） 三）继续扩张：业务布局及全国，重点发展二三线城市，城市圈聚焦走在专业化道路上的万科，一直有这样的愿景：成为房地产行业的持续领跑者万科已经在 2010 年提前完成 2014 年的目标，即销售额从 03 年的 63 亿元增长到 1000 亿元，占全国住宅市场的份额从目前的 1％增长到;...3％截至 2010 年 12 月 1 日公司已累计实现销售金额 1000.6 亿元这也就意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。
2010年全国房地产业市场占有率继续稳居第一，达 5.6%如今万科在很多方面都被强力的竞争对手所超越或逼近，公司应该时刻保持警惕，不断的改进、创新在未来十年，万科要全面布局，在长三角、珠三角和环渤海地区实行稳定型战略；重点发展二三线城市，实行增长型战略万科在北京、上海、广州、深圳等“一线城市”市场发展已相对成熟，万科近年来又率先在行业中形成了全国性的战略布局，截至目前万科已经进入了全国 40 多个城市今年以来万科新进入昆明、 贵阳、 唐山、吉林、廊坊等新城市，使万科在全国市场的布局更趋均衡和广泛目前我国珠江三角洲，长江三角洲，环渤海等密集城市群已得到相当程度的发展，未来 20 年万科要重点布局哈尔滨都市圈 ，齐大都市圈 ，长春都市圈 ，沈大都市圈 ，石邯都市圈 ，青烟都市圈 ，济维都市圈 ，郑州都市圈 ，徐州都市圈 ，盐连都市圈 ，驻信都市圈 ，武汉都市圈 ，南昌都市圈 ，长沙都市圈 ，南宁都市圈 ，成渝都市圈 等 16大都市圈第五部分 结语万科是我国多年来最具品牌价值的房地产从开发企业，我希望万科担当起民族产业的复兴，为我国房地产行业的发展做出应有的贡献在此，我对对万科充满了崇敬和向往之情。
希望万科在未来的发展中越做越好，成为世界著名房地产开发企业！;..。