房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题押题卷（答案）答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心A.资金B.金融机构C.房地产项目D.利率高低【正确答案】C2.关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是（）A.贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B.保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C.抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D.贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保【正确答案】B3.盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30％，成本上升60％时，开发利润（税前）为0，乙项目当售价下降20％，开发利润（税前）为0，因此，在抵御售价和成本变动能力的风险的能力方面()A.甲强于乙B.乙强于甲C.一样D.不能确定【正确答案】D4.在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）。
A.概率分析B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析【正确答案】C5.下列说法不正确的是（）A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%【正确答案】A6.某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的A.年B.半年C.季度D.月【正确答案】C7.标底是招标工程的()，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一A.评估价格B.预期价格C.成交价格D.理论价格【正确答案】B8.投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%，该阶段为（）A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【正确答案】A9.【真题】某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为()万元。
A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【正确答案】C10.某开发公司开发的商品房出租，物业原值为6000万元，年租金收入为600万元，则该物业应缴纳的年房产税为()万元A.60B.72C.52.8D.50.4【正确答案】B11.按增量存量细分通常将房地产市场划分为三级市场，其中二级市场是指（）A.土地使用权出让市场B.土地使用权转让市场C.新建商品房租售市场D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场【正确答案】D12.下列选项中（）不可以用于土地储备资金A.土地出让收入中安排的一部分资金B.土地储备机构的银行贷款C.廉租房租金收入D.可用于土地储备的其他资金【正确答案】C13.随着北京××附近"中心商业区"的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力这主要是考虑了写字楼的（）因素A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【正确答案】C14.【真题】某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7.5%若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是()万元。
A.3450.00B.3466.88C.3480.67D.3483.88【正确答案】D15.【真题】某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0％，如果通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是()A.5.16%B.6.16％C.6.5%D.8.74%【正确答案】B16.在房地产自然周期的()市场上只有可以承受高风险的投资者A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段【正确答案】A17.敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分A.静态确定性B.静态不确定性C.动态确定性D.动态不确定性【正确答案】D18.下面分析属于房地产投资决策分析中的项目财务评价的是()A.经营收入B.供求关系C.价格水平D.目标市场【正确答案】A19.房地产投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作A.价格分析B.项目财务评价C.产品分析D.成本分析【正确答案】B20.某一计息周期的净现金流量，是指()A.该时段内现金流量的现金流量流入B.该时段内现金流量的现金流量流出C.该时段内现金流量的代数和D.该时段内现金流量的绝对值的和【正确答案】C21.单利计息与复利计息的区别在于（）。
A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【正确答案】C22.关于房地产市场，下列说法不正确的是（）A.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成【正确答案】B23.【真题】以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是（）A.领导定价法B.挑战定价法C.目标定价法D.随行就市定价法【正确答案】D24.建设单位在建设工程开工前，需要向()建设行政主管部门申请领取施工许可证A.乡级以上人民政府B.县级以上人民政府C.市级以上人民政府D.省级以上人民政府【正确答案】B25.【真题】写字楼的可出租面积是指()A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积【正确答案】D26.城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（）征收。
A.土地出让金B.占用面积C.经营收入D.销售收入【正确答案】B27.房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（）A.符合城市规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化【正确答案】A28.【真题】在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于()A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【正确答案】A29.开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（）A.销售收入B.出租收入C.利息收入D.转售收入【正确答案】A30.已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为()A.12.55％B.12.68％C.14.75％D.15.01【正确答案】C31.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【正确答案】B32.【真题】关于房地产投资特性的说法，错误的是()A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响【正确答案】B33.能反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况的是()。
A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表【正确答案】D34.房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是（）A.《规划意见书（选址）》，《设计方案审查意见》，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》B.《设计方案审查意见》，《规划意见书（选址）》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》C.《规划意见书（选址）》，《建设用地规划许可证》，《设计方案审查意见》，《建设工程规划许可证》D.《设计方案审查意见》，《建设用地规划许可证》，《规划意见书（选址）》，《建设工程规划许可证》【正确答案】C35.（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险【正确答案】B36.某家庭预计今后20年内月收入为8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是（）万元A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24【正确答案】B37.【真题】甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。
甲实际支付的利息额I甲和乙实际支付的利息额I乙之间的关系为()A.I甲>I乙B.I甲C.I乙=I乙D.I乙≥I乙【正确答案】B38.先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，再近似计算项目投资，这种估算方法称为（）A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【正确答案】C39.基准收益率是导致投资行为发生所要求的()A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投资报酬率D.最低投资收益率【正确答案】A40.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为()A.14％B.4.7％C.11％D.3.7％【正确答案】C41."三项预测值"分析方法是()中的一种A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法【正确答案】C42.由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。
A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【正确答案】B43.下列贷款属于房地产开发贷款的是()A.土地购置贷款B.房地产抵押贷款C.在建工程抵押贷款D.土地储备贷款【正确答案】A44.某单位以现实楼价15％的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工时交付使用时楼价上涨了12％，则其预付款的收益率高达()％A.60B.70C.80D.90【正确答案】C45.对自用型购买者的主要约束条件是()A.拥有物业后所能获取的预期收益的大小B.购买者购买能力C.购买物业的市场价格D.购买该物业的获利能力【正确答案】B46.以下规定了规划建设用地面积、建筑密度、容积率的是()A.选址规划建议通知书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.规划设计条件通知书【正确答案】D47.盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出()A.平衡点B.临界点C.转折点D.保本点【正确答案】A48.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（）。
A.小于5年B.在4～5年C.在5～6年D.在3～4年【正确答案】B49.通常情况下，如果某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用()的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【正确答案】A50.由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整作出明确规定租金调整条款一般仅对（）有效A.毛租金B.市场租金C.基本租金D.百分比租金【正确答案】C51.某销售型住房市场年初的住房存量为150万套，其中空置待售住房10万套，本年新竣工住房25万套，销售住房14万套，则吸纳周期为（）年A.0.4B.0.56C.2.5D.3.06【正确答案】C52.某房地产开发商经过市场调研后，决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品--为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【正确答案】B53.【真题】用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是()现金流量表A.资本金B.财务计划C.项目投资D.投资者各方【正确答案】C54.【真题】以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的()组合来提高收益、降低风险。
A.地理区域B.时间分布C.物业类型D.收益形式【正确答案】C55.【真题】某房地产项目的初始投资额为310万，基准收益率为15%，经营期限为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93【正确答案】D56.【真题】以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地()的70%A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入【正确答案】A57.运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（）的比率该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低A.毛租金收入B.潜在租金收入C.经营收入D.净收益【正确答案】A58.对有多少人愿意花费30万元在郊区购买一套两居室的住房的调查属于()A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题性调查【正确答案】B59.如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是（）A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%【正确答案】A60.【真题】商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展这表明房地产市场具有（）的特性。
A.信息不对称性B.交易复杂性C.供给垄断性D.经济外部性【正确答案】D61.根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（）主要适用于商品住宅开发项目A.开发-销售模式B.开发-持有-出租-出售模式C.购买-持有-出租-出售模式D.购买-更新改造-出租模式【正确答案】A62.中国现有房地产租金统计，是基于（）的统计A.不同类型的房屋的中位数租金B.同类型的房屋的中位数租金C.不同类型的房屋的位数租金D.同类型物业平均租金【正确答案】A63.【真题】在房地产市场分析报告中，不包括的内容是()A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析【正确答案】C64.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()A.成本利润率B.投资利润率C.投资报酬率D.资本金利润率【正确答案】C65.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【正确答案】A66.某房地产开发商按照目标市场的群体特征将房地产市场分为老年住宅市场、青年公寓市场等是从()角度对房地产市场进行的细分。
A.市场营销B.房地产用途C.交易形式D.存量增量【正确答案】A67.采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用是()A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【正确答案】D68.深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（）A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金【正确答案】C69.房地产最重要的一个特性是（）A.位置固定性B.适应性C.异质性D.寿命周期长【正确答案】A70.【真题】邀请招标一般应选择（ ）家以上单位参加投标A.2B.3C.5D.7【正确答案】B71.以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为()A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【正确答案】A72.（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导A.廉租住房B.经济适用住房C.商品住宅D.福利住房【正确答案】B73.下列属于房地产开发直接投资的是（）。
A.购买房地产开发企业的债券、股票B.购买房地产投资信托基金C.购买住房抵押支持证券D.购买一座正在运营的高尔夫球场【正确答案】D74.一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境【正确答案】B75.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（）的工作内容A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理【正确答案】C76.为了应对亚洲金融危机的影响，1998年中国政府采取了积极的财政政策和货币政策，在增加政府投资的同时，加大了城镇住房制度改革和住宅建设投资支持力度，提出将住宅建设培育为国民经济新的增长点这是投资的作用中的()A.与企业发展密切相关B.是一个国家经济增长的基本推动力C.可以促进人民生活水平的提高D.有利于国家的社会稳定和国际交往【正确答案】B77.【真题】对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的()分析A.总量结构B.产品结构C.投资结构D.区域结构【正确答案】D78.【真题】为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是()。
A.本次贷款的月还款额／月均收入B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）／月均收入C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）／月均收入D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）／月均收入【正确答案】C79.零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的（）都来自该区域A.50%～65%B.60%～75%C.70%～85%D.80%～90%【正确答案】B80.一个城市区域的()，与市场上租金和价格的关系、人们对房地产所有权的偏好、市场上可供出租房地产空间的数量、城市或区域的经济发展水平等因素相关A.区域结构B.产品结构C.租买结构D.投资结构【正确答案】C81.某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额为()万元A.536B.480C.520D.1016【正确答案】B82.投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险属于()A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.周期风险D.变现风险【正确答案】B83.【真题】下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是()。
A.建筑安装工程费B.土地费用C.空置率D.容积率【正确答案】C84.【真题】投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了()A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【正确答案】B85.基础设施建设费是指建筑物()米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用A.1B.2C.3D.4【正确答案】B86.房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入()A.开发建设投资B.运营费用C.财务费用D.管理费用【正确答案】A87.房地产的经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率【正确答案】C88.由于房地产权益投资风险较高，（）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行【正确答案】C89.下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是（）A.成本利润率是年成本利润率B.成本利润率是开发经营期的成本利润率C.成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D.成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率【正确答案】B90.某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。
如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10%【正确答案】D91.综合验收中的（）是竣工项目投入使用前的关键环节A.消防验收B.规划验收C.环保验收D.人防验收【正确答案】B92.保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标【正确答案】A93.【真题】国有建设用地使用权出让市场是()市场A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断【正确答案】D94.房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金这主要体现了房地产投资风险的（）A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【正确答案】A95.关于债务融资，下列说法不正确的是（）A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3~5年D.利用信贷资金经营，实际上就是"借钱赚钱"或"借鸡生蛋"【正确答案】B96.在房地产市场的分类中，一级市场是指()。
A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场【正确答案】C97.a．规划设计条件通知书；b．建设用地规划许可证；c．选址规划意见通知书；d．建设工程规划许可证它们在房地产开发过程中的核发顺序为()A.abcdB.acdbC.cadbD.cbad【正确答案】D98.以下项目用地，必须通过有偿出让方式获得供地的是()A.城市基础设施建设B.经济适用住房C.社区小学D.商品住宅【正确答案】D99.邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（）A.3个以上B.5～10个C.5个以上D.3～10个【正确答案】D100.下列市净率的表达式中，正确的是（）A.市净率=股价／每股净资产B.市净率=股价／每股收益C.市净率=市值／销售收入D.市净率=市值／现金流【正确答案】A二.多选题(共70题)1.租售方案必须明确的问题包括（）A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收入C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D.租售价格E.收款方式【正确答案】AC2.【真题】张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。
如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有()A.投资利润率为16.67%B.投资利润率为22.50%C.资本金利润率为31.25%D.资本金利润率为37.50%E.资本金利润率为62.50%【正确答案】AC3.具体的评价方案中加以明确的内容包括（）A.开发项目拟建设的物业类型B.开发项目的规划设计条件C.建筑面积的规模和物业档次D.合作方式与合作条件E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例【正确答案】ACDE4.专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类A.所处的位置B.交通便利条件C.自然或质量状况D.设施完善程度E.收益能力【正确答案】ACE5.资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于（）A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.经济发达度E.投资结构【正确答案】ABC6.开发项目选址、定点审批阶段主要针对以()方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目A.无偿划拨B.协议出让C.挂牌D.拍卖E.招标【正确答案】AB7.影响房地产市场发展的基本因素有()。
A.社会因素B.政治因素C.政策因素D.经济因素E.金融因素【正确答案】ACD8.【真题】不确定型决策方法有（）A.程序化决策B.小中取大法C.大中取小法D.决策树法E.最小最大后悔值法【正确答案】BE9.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E.邻里关系和人口统计特征【正确答案】ACDE10.成本计划可分解为（）等方面A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【正确答案】ABCE11.运营费用的人工费包括（）A.工资B.医疗、养老、失业保险C.统筹费D.聘请法律顾问的费用E.保安费用【正确答案】ABC12.利率具有()特点A.随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势B.平均利率具有相对稳定性C.利率的决定具有很大偶然性D.平均利率具有政策性E.平均利率是跟市场经济条件是没有关系的【正确答案】ABC13.房地产市场的参与者主要由()等要素构成A.土地所有者B.开发商C.政府及政府机构D.金融机构E.房地产交易制度【正确答案】ABCD14.房地产项目敏感性分析步骤主要包括()。
A.确定用于敏感性分析的经济评价指标确定不确定性因素可能的变动范围B.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值C.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析D.分析确定每个不确定性因素发生的概率E.计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率【正确答案】ABC15.财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括（）A.金融机构手续费B.融资代理费、承诺费C.坏账损失D.外汇汇兑净损失E.企业筹资发生的其他财务费用【正确答案】ABDE16.决策的四个基本特征包括（）A.是为了达到一个预定的目标B.是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段C.是在若干个有价值的方案中选择1个行动方案D.是在若干个有价值的方案中选择1～3个行动方案E.准备实施的决策方案可能出现的几种后果是可以预测或估计的【正确答案】ABCE17.【真题】房地产投资信托基金的特征有（）A.流动性差B.市场价值稳定C.低现金回报D.流动性好E.有效分散投资风险【正确答案】BDE18.对于拥有资金但缺少土地资源的开发商来说，可以通过()方式，与当前土地使用权拥有者合作，获得土地使用权。
A.土地使用权划拨B.土地转让C.公司入股D.并购E.合伙【正确答案】BCDE19.零售商业物业在选择租户时，往往注重考察租户的（）A.声誉B.面积需求大小C.租金支付方式D.需要的服务E.组合与位置分配【正确答案】ADE20.下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有（）A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.认知价值定价法【正确答案】BE21.【真题】下列分析房地产市场趋势的方法中，属于定性分析的有()A.购买者意图调查法B.销售人员意见综合法C.时间序列分析法D.相关分析法E.专家意见法【正确答案】ABE22.【真题】在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括()A.开发建设投资B.土地增值税C.借款本金偿还D.借款利息支付E.运营费用【正确答案】CD23.网络图有（）表现形式A.单代号网络B.双代号网络C.复合网络D.时标网络E.三维网络【正确答案】ABD24.下列()属于市场趋势分析的方法A.销售者意图调查法B.决策树法C.专家意见法D.时间序列分析法E.相关分析法【正确答案】CDE25.开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（）。
A.经营费用B.销售费用C.管理费用D.财务费用E.不可预见费用【正确答案】BCD26.经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括（）A.销售收入B.补贴收入C.出租收入D.经营收入E.营业外收入【正确答案】ACD27.风险对房地产投资决策的影响表现在()A.投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平B.使投资者尽可能规避、控制或转移风险C.迫使投资者改变投资方向D.确定投资金额的多少E.根据风险大小调整投资额【正确答案】AB28.决策可以按不同的标准划分类型，按决策的层次划分，包括（）A.战略性决策B.管理性决策C.业务性决策D.个人决策E.群体决策【正确答案】ABC29.工程项目管理的主要内容包括控制和管理两个方面，其中管理是指()A.进度管理B.投资管理C.合同管理D.安全管理E.质量管理【正确答案】CD30.定义市场区域工作主要包括()A.细分市场B.描绘市场区域C.解释确定市场区域边界的依据D.在相应的地图上标出市场区域的边界E.选择目标市场【正确答案】BCD31.房地产投资决策分析中的市场分析的主要工作包括（）A.市场宏观环境B.政府政策C.目标市场及其可支付的价格或租金水平D.财务评价E.房地产供求关系【正确答案】ABCE32.在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是（）。
A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判E.确定质量控制的对象【正确答案】ABCD33.土地是房地产开发项目评估中的一个重要的计算参数土地费用是由()A.土地出让金B.城市建设配套费C.土地开发费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费【正确答案】ABC34.敏感性分析的目的在于（）A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值E.确定用于敏感性分析的财务评价指标【正确答案】ABC35.勘察设计和前期工程费主要包括（），以及"三通一平"等土地开发工程费支出A.城市基础设施建设费B.拆迁管理费C.可行性研究费D.水文地质勘探费E.规划、设计费【正确答案】CDE36.写字楼出租单元内建筑面积包括（）。
A.单元内使用面积B.外墙、单元间分隔墙水平投影面积的一半C.单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半D.分摊公用设施建筑面积E.分摊公共建筑面积【正确答案】ABC37.控制工程进度网络图的表现形式有()A.单代号网络B.双代号网络C.三代号网络D.时标网络E.四代号网络【正确答案】ABD38.【真题】房地产投资的可行性研究工作阶段包括()A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策【正确答案】BCDE39.房屋开发费包括（）A.规划设计费B.建筑安装工程费C.公共配套设施建设费D.基础设施建设费E.管理费【正确答案】BCD40.一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、（）6个部分A.目录B.正文C.结论D.附表E.附图【正确答案】ABDE41.【真题】关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有()A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【正确答案】ABDE42.【真题】按决策性质不同划分的投资决策类型包括()决策。
A.业务型B.风险型C.确定型D.群体型E.不确定型【正确答案】BCE43.以下宣传媒介，对中低档写字楼物业比较合适的有()A.报纸上的分类广告B.电视C.广播D.物业顾问机构的期刊E.邮寄【正确答案】AD44.【真题】下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有()A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格【正确答案】ACE45.房地产开发投资的静态盈利指标有（）A.成本利润率B.销售利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率E.静态投资回收期【正确答案】ABE46.【真题】下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有()A.故障树分析法B.期望值法C.盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法【正确答案】DE47.在市场趋势分析中，时间序列分析法包括（）A.市场因子推演法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.指数平滑法【正确答案】BCDE48.决策可以按不同的标准划分类型，按决策的性质划分，包括（）A.战略性决策B.管理性决策C.确定型决策D.风险型决策E.不确定型决策【正确答案】CDE49.影响房地产市场发展的经济因素包括()等因素A.经济发展状况B.物价水平C.房价租金比D.工资及就业水平E.人口数量及状态【正确答案】ABCD50.企业决定应对主要竞争者的对策，可根据()情况做出决定。
A.竞争者的强弱B.竞争者与本企业的相似程度C.竞争者表现的好坏D.竞争者在市场中的地位E.竞争者的多少【正确答案】ABC51.土地费用包括（）A.土地征用拆迁费B.土地出让地价款C.土地转让费D."三通一平"等土地开发工程费E.公共配套设施建设费【正确答案】ABC52.物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包括()报告等内容的经营概况介绍A.物业服务企业利润B.空置情况C.租金清单D.拖欠或收租损失E.租户使用状况【正确答案】BCD53.业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到（）的目的A.资本保值B.资本增值C.获取周期性收益D.降低投资风险E.抵御通货膨胀【正确答案】ABC54.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有（）A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命B.自然寿命一般要比经济寿命长C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D.房地产的经济寿命与使用性质无关E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间【正确答案】DE55.开发商的定价方法有（）A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法【正确答案】ACD56.建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括（）的结算方式等。
A.按日结算B.按月计算C.竣工后一次结算D.分段结算E.其他双方约定【正确答案】BCDE57.承包商的主要合同关系通常包括（）等A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【正确答案】ABE58.【真题】地方政府的年度土地储备计划包括()A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划【正确答案】ABDE59.收集一手资料的方法有（）A.观察B.专题讨论C.问卷调查D.E.实验【正确答案】ABCE60.【真题】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有( )A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率【正确答案】AB61.对于出租或经营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要A.利息备付率B.资产负债率C.流动比率D.速动比率E.偿债备付率【正确答案】AE62.对写字楼进行分类，主要是看（）等A.交通方便性B.经营商品的特点C.建筑形式D.为租户提供的服务E.租户类型【正确答案】ABDE63.房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。
A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择【正确答案】AB64.按常规，公开招标项目应授标给最低报价者，除非最低标价是()的A.不合理B.外地承包商提交C.根本无法实现D.开发商对承包商提交的，有所怀疑E.合理【正确答案】AC65.经济评价中的基础参数中的时间类参数包括（）A.开发期B.开发经营期C.建设期D.出租率E.出租经营期的起始点【正确答案】ABCE66.由于施工工期延长，开发商要承担()的风险A.贷款利息B.总费用上涨C.增加融资成本D.开发项目的布局和规模发生变化E.建筑容积率【正确答案】AB67.零售商业物业的分类，主要依据()方面，分为五种类型A.建筑形式B.建筑规模C.经营商品的特点D.周围环境E.商业辐射区域的范围【正确答案】BCE68.【真题】某投资者购买了一幢写字楼出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。
该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括()A.B.C.D.E.【正确答案】ABD69.【真题】房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有()A.备选方案差异原则B.备选方案独立原则C.最低可接受收益率原则D.不行动原则E.备选方案关联性原则【正确答案】ACD。