都会1000项目目销售执执行报告告目 录录第一篇篇 市市场调查查报告-------------------------------------------p661.11 总体市市场态势势------------------------------------------------------pp71..2 华强强北区域域市场总总特征---------------------------------------p1121..3 重点点竞争物物业分析析----------------------------------------------pp1511.4 客客户群体体及内外外销市场场分析--------------------------------pp20第第二篇 项目目的住宅宅和公寓寓分析----------------------------pp2222.1 项目概概况--------------------------------------------p2232..2 项项目的SSWOTT分析-----------------------------------p2242..3 项项目的物物业定位位及目标标客户群群分析---------------p2252..4 销销售卖点点组织---------------------------------------p2262..5 项项目的综综合评价价及总体体发展战战略-----------------pp26第第三篇 商业业部分分分析----------------------------------------p2273..1 地地块的商商业价值值分析-------------------------------p2283..2 项项目的SSWOTT分析-----------------------------------p2283..3 商商业的定定位分析析及商业业的业态态划分建建议（附附：商场场铺位划划分图）----------------------------------------pp2933.4 商业物物业管理理--------------------------------------pp3433.5 销售卖卖点的组组织------------------------------------p3343..6 商商场的综综合评价价及总体体评价-----------------------p334第四四篇 销销售方案案-------------------------------------------------p3354..1 总总体销售售策略---------------------------------------p3364..2 销销售时机机及销售售的阶段段安排-----------------------p3364..3 现现场包装装及形象象包装-------------------------------p3384..4 销销售渠道道选择与与设计-------------------------------p4474..5 广广告策略略与销售售方案及及预算-----------------------p4494..6 现现场包装装及预算算------------------------------------p533第五篇篇 价格格策略--------------------------------------------------p5555.11 塔楼楼部分-------------------------------------------p5565..1.11 价目目表制定定的原则则------------------------------pp5655.1..2 项项目的实实收均价价与销售售速度--------------------pp5655.1..3 折折扣率的的说明------------------------------------pp5855.1..4 各各销售阶阶段折扣扣率-------------------------------p5885.22 商业业部分-------------------------------------------p5595..2.11 市场场售价比比较法----------------------------------p5995.22.2 市场租租金比较较法（投投资回报报法）---------------p661第六六篇 销销售实施施-------------------------------------------------p665第七七篇 销销售准备备工作细细节-----------------------------------p677第八篇篇 附件件---------------------------------------------------------p7751、物物业发展展建议------------------------------------------p7668.11 住宅宅部分-------------------------------------------p7768..1.11 架空空层（含含会所）功功能设置置--------------------p7668.11.2 公用部部分的装装修标准准建议-----------------------p7778..2 商商场部分分------------------------------------------pp7788.2..1 装装修标准准建议------------------------------------pp7788.2..2 商商业物业业经营管管理建议议-------------------------p7782、价价格拟定定的参考考数据--------------------------------附附页8..3 竞竞争物业业调查表表（住宅宅物业数数据表11-8）8.4 与竞争物业比较打分表（都会100商住比较表）8.5 商业裙楼各层的平面划分图（1-4层）第一篇 市场调查报告1.1总体市场态势1.1.1总体市场态势1）住宅部分2000年上半年深圳市共销售商品房233.42万平方米，同比增长15.4%。
其中住宅销售面积217.40万平方米，同比增长17.3%，占总销售面积的93%以上说明在商品房的销售中，住宅所占的比重越来越重2）商业部分2000年上半年全市商业用地出让面积为10.75万平方米，同比减少74.6%特区内主要分布在福田区和罗湖区，其中福田区出让面积为6.08万平方米，占出让面积的57%说明随着城市中心的西移，福田的商业核心地位正在形成2000年1季度末商服施工面积为165.08万平方米，同比增长了20.3%特别是东门的旧城改造，使区域内商服的可售面积空前增加，区域内竞争愈演愈烈东门的商业物业销售严重不畅已是不争的事实3）办公楼市场2000年上半年全市办公楼用地出让面积为3.81万平方米，比去年同期减少了79.2%其中福田区出让面积仅为0.3万平方米，占总量的8%但上半年办公楼（含非商品房）批准报建面积44.00万平方米虽然在明后两年内办公楼的市场供应量得到了有效的控制，但短期内办公楼的供应量仍然呈现上升的趋势4）公房上市7月公房上市已进入实质运转状况，虽然从目前来看真正进入二手买卖市场的比重很少，但其对市场的影响已非常明显：普通商品住宅的价格和销售速度不可避免受到冲击，而由此可能导致换楼欲望高涨，豪宅消费群扩大。
5）个盘时代深圳房地产市场正进入个盘时代，为了从激烈的竞争中突围，每个楼盘都力求在建筑本体（含户型及建筑风格等）和营造社区文化方面塑造自身特色、把握特定消费群体善于迎合和把握目标客户的需求、展示卖点的个盘跳出大市混战氛围而尽快兑现市场价值1.1.2近期市场热点今年的热点区域仍然与市政建设的进展、城市中心的转移和消费习惯的改变密切相关1) 中心区随着中心区六大市政工程的全面开工，中心区已成为市民关注的焦点中海华庭作为中心区第一个入伙的住宅项目，销售达到8成以上；和记黄埔第二期的推出，更是重演了8年以前排队抢楼的情景，仅15天就实现了推出量8成的销售佳绩去年市政府投资主要用于环境和基础工程，今年投资重点主要是地铁与中心区具体工程，如：市民广场、青少年文化宫等年内中心区住宅项目及地铁沿线项目将继续倍受关注年内预计中心区推出的项目不多，只有国际商会大厦（写字楼）推出，但其一级辐射区，如：景田片区供应量巨大2) 香蜜湖片区与99年相比，香蜜湖片区市场供应量大大增加，嘉园、翠海花园、枫丹雅苑、东海二期及万科温馨家园等项目相继推出这些楼盘大多具有质素较高、开发商实力较强的特点，加之香蜜湖片区良好的居住环境和区位优势，吸引了许多对环境质素要求较高的换房一族。
从总体销售情况来看，楼盘的销售率有较大幅度的提高3) 龙华物业去年年中万科、中海同时推出关外大型精品小区四季花城、怡翠山庄，使关外物业平添档次，同时也拓展了购买客户的构成群体梅林拓关，龙华新区定位为中心区的生活配套区，地铁4号线也将经过龙华，必将给龙华物业带来巨大的利好7月8日物业集团在关外最大的项目—风和日丽正式推出，销售情况良好，说明龙华已开始受到市场的关注4）地铁沿线前两年，虽然深圳人对地铁概念还较为模糊，但地铁物业仍然带来了高的附加值今年随着地铁工程的进展，其物业的附加值将会进一步提高，商家也纷纷抢占，如：新一佳进驻彩福商城、好百年入驻彩虹新都的裙楼等5）东部题材年内东部快速干道即将开通，大梅沙二期工程已经开工，都会给东部以休闲、度假为主题的物业带来机遇，如：中信开发的“海天一色”创造了沙头角物业价值的新高6）环境和质素较好的大户型住宅年内由金地开发的金海湾花园的热销拉开了大户型旺销的序幕，相继推出的华侨城锦绣花园、香蜜湖片区的东海二期，短期内均取得了良好的销售业绩7）主题商城传统的商业形式正经历大的转变主题商城愈演愈烈，南山的“西部电子”、“东方巴黎”成为99年商场销售的热点。
但过小的铺位划分带来的使用不便加之经营管理公司的经验缺乏，大大打击了投资者的信心但从总体来看，相对明确的主题定位或消费人群定位仍然是突围市场的有效方式，如：东门女人天地等1.1.3市场发展趋势2000年深圳房地产市场较去年趋势更明显、特点更突出1) 竞争激烈和记黄埔、汉国置业等境外大型地产商与新生力量的进入，以及传统本地大地产商如:振业集团、万科、招商、华侨城等的持续开发令2000年市场竞争的激烈程度远超往年虽然去年全市经济增长仍保持较快速度，居民收入水平稳中有升，但市场消化能力仍然有限，总需求远低于市场总供应量因此在市场容量有限的情况下，不成为畅销楼盘就面临着积压2) 细分市场，营造产品优势，发挥个盘特色99年和2000年市场的另一个特点是部分发展商意识到突出个盘的特点、发掘自身独特优势是胜出的关键如：创世纪滨海花园推出复式加跃式的户型，枫丹雅苑推出三错层式户型等,均在结构上有所创新；3）与时代接轨、显现网络特征楼宇智能化进程的速度在今年大大的加快宽带网络正发展成为中高档楼盘构成之必需品并将进一步走向日常生活4）公房上市进入实质性运作今年7月1日《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》正式实施，这意味着深圳公房上市将正式启动，可上市公房数量约有14万套。
这些公房可能从两个方面冲击市场，第一：二次置业者的数量可能大大增加，从而导致对大户型物业的需求量增加（年内大户型的热销已拉开了序幕）；第二：地域性较差的普通户型可能会因为公房上市的分流，导致销售速度和价格有一定程度的回落5）住宅消费者结构逐渐发生变化年轻的知识阶层在住宅消费者所占比例大幅度增加从98年开始，住宅市场的主力消费群已从私营老板转变为已经在深圳有几年经济积累的知识阶层，特别是从事高新科技开发研究的人员由此导致对住宅的质素和功能的要求有一定程度的改变6）商业物业进一步向规模化、主题式及购物休闲一体的方向发展高节奏的工作使得深圳人难以有太多的时间和精力花在购物逛街上他们希望一站式购物，无明确的定位或不能明确告之定位的商场都很难有吸引力工作的压力也使得他们对购物环境有较高要求，希望能够在享受和休闲中购物7)外销市场据资料统计，1994—1999年（头三季度），外销市场比例分别为4.7%、5.6%、6.2%、7.8%、8.4%、9.8%,外销比例均在10%以下,可见本地买家仍为市场主力2000年初由香港调查公司对香港市民的一次调查表明：未来10年内将有100万港人有在深置业的计划，而且他们置业的目的、面积及区域都会有较大的改变。
置业的区域将从关口附近几处集中的区域扩展，置业面积也将从传统的小户型转向多层次发展由市规划国土局和商报社主办的第一届深圳房地产香港展销会，为深圳楼盘提供了第一次向港人集体展示的机会，现场成交情况也较为理想它的延续也必将促进外销比例的进一步放大1.2华强北区域市场总特征1.2.1华强北片区商业状况及前景展望1）华强北商业街的形成和发展1988年深圳市城市发展总体规划中确定：华强北是以生产电子产业为主的工业区其所属企业主要是：赛格、华强及石化等几家大型国有企业88—92年，是深圳电子行业发展最快的几年，到93年为止，华强北已成为深圳乃至珠江三角洲最大的电子零售和批发市场电子业的发展聚集了大量的人流，同时也带动了相关产业的发展随着市城规模的扩大，福田逐渐建成了大批的住宅小区，聚集了大批的居住人群传统的罗湖国贸商业及东门老街，从位置、功能、规模上难以全部满足他们的需求，福田区产生新的商业圈已是发展的需求88年城市总体规划修编时，华强北的功能定位正式由工业区改变为商业区富有战略眼光的万科人95年选择了这里作为万佳的起点，低廉的租金和市场的巨大需求使得万佳从这里积累了大量的资金、经验和实力在万佳的带动下，几年内，华强北逐渐演变为深圳最大的商业旺地。
周围先后有40多个商场投入使用女人世界以明确的主题商场形象面市，开拓出华强北服装主题商城的一片天顺电、新大好、男人世界等商场的加盟，使华强北真正发展成为深圳的三大商业圈之一2）华强北片区现状：2000年华强北商服用房推出量并不大，除陆续推出的佳和华强的商业裙楼、赛格广场及现代之窗的尾盘外，几乎没有全新的商场推出8月下旬鼎盛时代的商业裙楼绿色主题商场概念并没有得到市场的追捧位于华发北路上的铜锣湾广场，以深圳第一家“MALL”大型购物商场进行招商，先后推出了“流行总站”、“铜锣湾百货”等主题招租从目前的招租情况来看，流行总站1、2楼的出租情况较好，其铺位面积在10-15平方米之间，业态为潮流时尚特色商品；4层主要由中阁音像城的原来租客组成，几乎占了8成；但3楼却严重招租不畅，其主要原因在于：3楼定位与整体商场定位融和度差，同时反映出铺位经营者对第3层商业的信心明显缺乏3）华强北片区展望华强北有望在年内推出的商业物业还有：群星广场2.3万平方米商业裙楼、嘉汇新城约3万平方米的商业裙楼、富怡雅居及都市E站约3.2万平方米的商业裙楼等，预计在2000年底至明年年初进入市场的商业面积将达到历史最高，竞争相当激烈。
4）华强北商业的特征：Ø商业业态齐全，自成体系从业态上看，华强北已完成了由单纯电子商业向综合商业街的转型，服装、餐饮及综合商业迅速发展Ø主题商场是本区商业圈的主流，是深圳主题商场的发源地顺电家居广场、女人世界、男人世界、儿童世界、赛格电子广场等，针对不同的业态和消费者而确定的主题商场获得了巨大的成功，从某种程度上看，为全市商业的发展提供了宝贵的经验Ø商业规模仍在不断扩大，城市核心商业圈的地位正在进一步形成位于华发北路的铜锣湾广场，引入了国外先进的MALL概念，给华强北及整个深圳市商业带来新的概念近期华发路沿线商场的聚合趋势可以明显预见，其商业氛围有望得到很大提高Ø片区的租售价格呈现明显的上升趋势华强北厂房向商业的转化在进一步扩大，从整体上看，华强北商业物业的租售情况（出租率或空置率）远远好于东门及国贸商业圈，表明投资者和经营者对本区域的商业价值认可程度5）华强北的住宅由于城市规划中区域功能的限制，华强北的住宅面积相对较少，从在售和已售楼盘的情况来看，户型以公寓为主（包括酒店式和商务公寓等）；普通住宅和大户型单位，也多考虑了其商务用途从周边住宅的用途来看，约7成的单位都或多或少做为商用1.3重点竞争物业分析调查说明：我们选择了与本项目的地理位置、物业类型、规模及推出时间较为接近的4个楼盘进行调查分析，旨在通过调查，对区域内楼盘的供应量、客户构成、价格及销售策略、销售率等方面有一个详实的了解，从而制定切实可行的广告策略和销售策略。
1）群星广场项目的基本资料该项目位于华强北路和红荔路的交汇处，是华强北路唯一的在建的多功能综合楼宇占地面积11,366M2，总建筑面积约145,000M2由两栋30层住宅、一栋39层的公寓（含商务公寓和酒店式公寓）及2.3万M2的大型商业裙楼组成类别物业业类型 户型型及面积积（m22） 总建筑筑面积（mm2） 均价价（元//m2） 销售售率 推广策策略 备注 住宅宅 22房 78、884 490000 75500 788% 都市住住宅、隔隔3层有有空中花花园 一梯88户户型型较差酒酒店管理理、服务务（288—399层）开开敞式厨厨房，33月后部部分改为为商务公公寓 3房 1001、1106 酒酒店式公公寓 29——76 75500 无无 商务务公寓 299——776 126600 82200 755% 无 商务配配套（66—266层） 商务务配套 30000 会务务商务中中心 商商场 2230000 尚未未推出 群星广广场内部部认购从从19999年99月288日开始始，公开开发售时时间是119999年111月9日日，截止止到9月月底（共共计100个月），住住宅的销销售情况况良好，销销售率达达到近880%。
客客户群体体主要是是与周边边有工作作或生活活缘的客客户其其总体推推广缺乏乏主题及及系列性性，现场场包装及及销售管管理也较较差酒酒店式公公寓部分分前期销销售情况况较差，从从20000年33月开始始部分酒酒店式公公寓改型型为商务务公寓整整层或半半层销售售后,情情况有所所改观，商商务公寓寓销售率率已达到到75%%其客客户包括括：SOOHO一一族、异异地办事事处及投投资客户户等但但商业裙裙楼一直直没有公公开发售售或招商商2）嘉嘉汇新城城项目的的基本资资料嘉汇汇新城位位于深南南大道上上海宾馆馆段的南南向，紧紧临福明明路，与与深南大大道隔巴巴士站相相临总总建筑面面积约114万平平方米，由由4栋331层高高的住宅宅楼和一一栋355层的办办公楼（88—211层为酒酒店式公公寓）组组成，裙裙楼商场场共有五五层，面面积约33万平方方米类类别类型型 户户型及面面积 （mm2） 总建建筑面积积 （mm2） 均均价(元元/m22) 销售率率 推推广策略略 备备注住宅宅 22+1房房59mm2 142256 78800 999% 都市住住宅 22 房房1044m2 2246660 78000 1000% 都市住住宅 22+2房房 755m2 1880677 778000 998% 都市市住宅 商务务单位 400-800m2 1887700 1100000 75%% 现现代商务务中心 8--21层层弹性办办公空间间 440-1196mm2 145500 弹弹性办公公空间 255-388层嘉汇汇新城也也是在工工程的形形象进度度较差的的条件下下，采取取低价入入世的策策略销售售的，其其住宅部部分的推推广主题题是都市市住宅。
销销售状况况较为理理想，销销售率至至今已达达98%%酒店店式公寓寓虽然后后期完全全以写字字楼的形形象（汇汇商中心心）推广广，但因因为居住住与办公公分离及及管理费费、中央央空调费费用较高高的因素素影响销销售进度度从其其客户构构成而言言，周边边客户、商商用客户户及港人人所占比比重较大大3))鼎盛时时代项目目的基本本资料位位于深南南大道南南侧，福福华路以以北，西西临福虹虹路项项目总用用地面积积9,1102平平方米，总总建筑面面积约886,1173平平方米，由由三栋塔塔楼组成成，楼高高33层层1——3层为为商业裙裙楼，面面积1220000平方米米类别别项目 户型型 面面积（mm2） 均价价（元//m2） 销售售率 推广策策略住宅宅 二二房二厅厅 889.888~993.005 mm2 内部认认购期777000现在885000 555%（其其中约330%由由内部员员工购买买） 都市华华宅地铁铁上盖 三房房二厅 1221.448~1121..50 m2 四房房二厅 1333.440~1133..41 m2 五房房二厅 1441.996~1141..98 m2 复式式 2235..04~~2522.355 m22 商场 约1220000 绿色主主题鼎盛盛时代从从千禧年年房地产产交易会会上面市市，至220000年9月月9日公公开发售售，经过过了较长长的阶段段。
它早早期的售售楼处设设在一期期的一层层商业裙裙楼内，但但卖场的的布置档档次较差差，其人人气也严严重不足足在220000年初33—6月月，拿出出其中的的一栋到到香港销销售，从从现在的的情况看看来，销销售并不不理想十十一期间间拿出部部分特价价单位（33房以上上）优惠惠10万万元销售售香港港客户占占总成交交比例约约有2成成说明明本区域域是港人人可以接接受的区区域44）彩云云居项目目的基本本资料此此项目位位于福田田南3路路公交总总站，其其一层的的后部是是公交总总站，临临福田路路的部分分是商场场，此外外2、33层也是是商业用用房塔塔楼部分分分为两两座，户户型面积积从577.7平平方米的的1房至至1211平方米米的四房房均有类型类别 户型 面积（m2） 均价（元/m2） 推广策略住宅 1房2厅 57.76 6800 3路总站物业 2房2厅1卫 67.7 2房2厅2卫 88.3 3房2厅2卫 99.8—112 3房2厅2卫1工人房 121 商场 尚未推出公交站 彩云居从7月下旬开始内部认购，主打语为：“一边是繁华，一边是宁静”及“总站物业”，预计现在销售价格为6800元/m2，销售率约20%。
第一阶段客户群主要为周边的租房客户1.4客户群体及内外销市场分析1.4.1住宅及商住物业客户群分析从调查来看，本区域客户群体主要由周边居民、与华强北有工作或生活缘的客户、钟爱都市生活的人、对都市依赖性较强的中小型公司、SOHO一族及投资客组成，另有部分香港客户1）周边原居民包括原来有房者和租客他们熟悉本区域并已习惯在本区域内居住、生活，他们或资产积累较多，或月收入水平较高合理的价格、楼盘的质素将是打动他们的重要因素2）与华强北有生活或工作缘的、钟爱都市生活的客户包括：华强北的生意人、白领阶层、外地驻深办事处及喜爱热闹和繁华生活者他们或对本区域的依赖性较强，或钟爱本区域他们多与电子、IT业联系紧密户型是否合理及楼盘的智能化配置将是他们决定购买与否的重要因素3）SOHO一族和中小型公司包括：律师事务所、广告公司、装修公司、贸易公司及其它自由职业者等除地理位置外，他们比较看重楼盘自身配套如：是否有会务中心、商务中心等商务场所及泳池等生活场所，楼盘的品质如电梯等及物业的名称是否响亮，也是他们考虑的因素4）投资客价格和租金的比例、付款方式、入伙时间及投资回报率永远是他们考虑的重要因素1.4.2外销市场包括：熟悉本区域的香港客户及其他外籍客户。
物业管理、大堂的装修及会所的规模和档次是他们的考虑重点综上所述：本项目的目标客户相对集中，他们大多具有种爱都市氛围、关注物业品质的特点1.4.3商业物业的市场购买力、客户群分析包括：自用和投资两类他们的特点是：对项目的可经营性非常关注，包括：定位、主题、商业物业管理机构、临近商业的经营状况，特别是工程的形象进度因此，商场部分在远期楼花阶段建议不作重点推广，以免造成广告费的浪费第二篇 项目的住宅和公寓分析2.1项目概况2.1.1项目的地理位置本项目位于深南大道上海宾馆段，属深南大道北侧物业，距市内最知名的华强北路商业街仅60余米深南大道是市内最主要的交通干道，也是市内形象最好、人流量最大、写字楼最集中的道路之一，上海宾馆段更是聚集了知名的商场(天虹商场)、酒店(格兰云天酒店)及写字楼（佳和华强大厦、中电大厦等）是主要的商贸区和办公区从地块所在片区来看，属上步工业区它是深圳最集中的办公和商业片区2.1.2项目四至项目位置图如下：中 航 路项目南侧紧临佳和华强大厦，北临已拆迁的待建商业空地，东临华强电子世界（6层、楼高约28m），西面紧临中航路,隔路与天虹商场的停车场相望2.2项目的SWOT(优劣势)分析优势（S）：Ø 地处华强北商业旺地，毗邻深圳标志性建筑上海宾馆，尽享都市成熟的商务及居家环境，繁华便利。
佳和华强大厦作为其天然屏障，又可享都市之宁静Ø 属于地铁沿线物业Ø 户型设计方正实用、部分单位分合皆宜，内部部分采用大板结构，具有较大的灵活性建筑外观时尚、现代Ø 架空层泛会所概念，可满足都市人对环境的需求Ø 施工单位为江苏一建，易予客户工程质量的信心Ø 区域内独有的复式带空中花园设计Ø 智能化配置先进，电梯及会所可满足办公的需求，客户层面较广Ø 空中花园及屋顶花园设计Ø 提供商务和会务中心服务劣势（W）：Ø 覆盖率较高，地面无花园及广场Ø 每个标准层10户或24户，每层户数较多Ø 居家氛围较弱，周边住宅物业较少Ø 四周为其它高层所遮挡，视线不够开扬Ø 用作写字楼，其昭示面较弱Ø 振华路为单行线，华强北路车流量较大，由西到东至地盘的便捷度不够Ø 北面、西面及东面均为临时用房，较乱Ø 项目推出时，形象进度较差Ø 物业管理公司的知名度不够O（机会）：Ø 区域内住宅的供应量，特别是公寓部分较小，竞争相对较弱Ø 项目11月24日借住交会开盘，有利于快速树立项目形象Ø 华强北商业的核心地位的确定，为项目的销售提供了机会T（威胁）：Ø 福田区越来越多的住宅项目的社区环境质素和自身的其它质素皆优，会分流部分客户。
Ø 周边的同类物业，如：彩云居、彩天名苑等由于价格优势会分流部分客户Ø 2000年全市小户型物业大量推出Ø 黄木岗、红荔村等公房上市可能会分流部分公寓客户2.3项目的物业定位及目标客户群分析2.3.1物业定位根据项目的市场调查及地块的SWOT分析，我们把项目定位为：事业、生活、休闲—尽享都市繁华的宜商宜住的物业——强调地段的商业价值及物业的商业价值2.3.2目标客户群分析根据周边项目的客户调查和本项目的定位，本项目的客户群主要由以下部分组成Ø SOHO类的中小型公司或个人Ø 对都市较依赖的其它公司或个人Ø 驻深办事处或与华强北有关联的其它小型公司Ø 在华强北工作的白领阶层Ø 周边原居民Ø 钟爱都市生活的其他人Ø 投资客户 2.4销售卖点组织——围绕区域的都市感、便利感、中心感、现代感、时尚感来展开Ø 位于城市核心商业区，具有无与伦比的区位优势Ø 区域内同类物业的稀缺性Ø 宜商、宜住、宜租Ø 建筑本体的会务、商务配套及商业化管理Ø 架空层泛会所——创造都市悠闲新生活Ø 罕有复式单位送空中花园Ø 信息点多、智能化程度高Ø 西向高层单位可见中心公园美景，北向高层单位可见笔架山山景Ø 投资回报率高，无论是投资还是首次置业均有较高的购买价值。
2.5项目的综合评价及总体发展战略本项目的最大优势就是区位优势，劣势在于因位置而带来的居住氛围不够、自身配套不足及展示面不够等因此本项目成功的关键在于：挖掘、发挥和展示因区位带来的巨大优势，另外，通过现场包装、楼盘自身质素的进一步挖掘、展现，现场销售人员的引导，来消除、克服项目的劣势第三篇 商业部分分析3.1地块的商业价值分析地块南临佳和华强大厦，其裙楼的1—4层为电子类主题商场，目前的经营情况较差，物业的档次也较低西侧紧临中航路，但从现状来看，人流和车流都较少，路况也较差，路上行道树茂密、路灯昏暗，仅有饮食小店和一家小书店，商业氛围极差东侧隔小区路与华强电子世界相邻，路侧停放华强电子公司员工的单车及来往货车，来往的人流也以上下班的员工及搬运货物人员为主，虽然华强电子的生意红火，但它对本地块的商业辐射极小北侧地块为华粤公司的破旧厂房（现正进行方案招标，规划为一座3000平方米的幼儿园，2栋30层的高层住宅及6层商业用房），从现状来看，客观上它隔断了地块与女儿国的联系无法形成商业氛围地块的商业人流可以这样描述：50米以外，商业氛围浓厚，50米以内人流稀少3.2项目的SWOT分析优势（S）：◆ 位于日益兴旺的华强北商业中心区的一级辐射区。
◆ 主题鲜明，具有相对唯一性◆ 连接东西向宽达9.6米的内街设计，引导人流，聚集人气◆ 商业裙楼的设计时尚、现代，充分考虑商业氛围的营造◆ 距未来地铁站口仅50余米劣势（W）：◆.四周的商业氛围不浓厚◆.商场临街面少◆ 门前缺乏商业广场，很难聚集人气◆ 现状来看，楼盘的昭示性不强机会（O）：◆ 新人类主题商场是市场的空白点◆ 振中路正在形成，华强北的商业核心地位正在进一步扩展◆ 福田的娱乐及休闲场所相对缺乏威胁（T）：◆ 全市商业物业积压严重，华强北近期将推出的商业面积巨大◆ 铜锣湾商业广场以招租为主，势必会分流客户◆ 99年主题式商业大量推出，而其中许多商业2000年经营不善，会打击投资客的信心3.3商业定位分析及商业的业态划分建议从华强北的商业调查我们得知：华强北商业街虽然有电子一条街之名，其实从业态上已找不出市场空白点佳和华强大厦3、4楼销售的失败，已宣告了电子业的饱和乃至供过于求从女人世界、男人世界、儿童世界、顺电家居广场到万佳百货一分店、紫荆城、曼哈商业广场，区内大大小小40余家商场星罗密布，华强北已成为深圳白领阶层的购物必到之处项目的位置已告诉我们：与华强北、天虹求同一定不是方向。
求异，才有取胜的可能如果我们不能制造差异，在定位、概念、整合包装上推陈出新，我们将很难取得成功如果说1、2层商场的销售无需主题也可以进行，3、4楼商场的销售或招租，确定主题就成了必然华强北到底还缺什么？我们能给予华强北的是什么？在对消费者进行调查中，我们发现：华强北没有为新新人类及新锐人类（思想前卫、追求时尚的人）服务的主题商场其实，在深圳也只有东门的西华宫、南国影院等几处有为他们服务的专门店新新人类及新锐人类是什么？他们在哪里？他们的购买能力如何？新新人类并不是专指哪些着装异类的一群发展到今天内涵已很广从事IT行业的从业人员，到其它要求富有创新精神的行业，如：传播业、广告业、艺术圈及其它设计行业他们的职业要求、他们的价值观念都需要他们另类、创新西华宫是唯一较集中且层次较低的新人类购物点它的位置在东门并不算好，业态定位也与其它商场差异性并不明显，但经营情况却一路看涨广州的流行前线，亦属较低层次的新新人类购物场所它是与地铁站相连的地下商场，建筑面积约7000平方米位于烈士陵园附近，属于非繁华商业区1999年开业，现在不仅名享广州，而且扬名深圳流行前线的业态，与东门普通商场的经营品种有着较多的一致性。
其装修档次也属于中低档，但它的成功之处在于两个方面：1、客户定位明确，名称与客户联系性强2、业态全面，组合合理，如：麦当劳、银行、书店及大型游戏室等，在商场中合理布局，充分满足了人们购物、休闲的综合需求，具体做法是：a. 在分街（内走道）的端头及人流不易到达的地方，设置小吃店或冷饮店b. 在人流逛街的疲惫尺度，如：50—80米，再设麦当劳或游戏机室等新新人类和新锐人类在中国渐渐被商家重视现在的商家都开始把目光转移在他们身上，从图书出版社、电影娱乐、电子通讯、汽车房产，到一贯保持中庸的联想电脑、TCL电脑、西门子，也打出时尚牌，满足他们的需要期刊杂志也纷纷重新定位，变化内容以迎合他们，如：黄金时代、深圳青年等并且，势头之猛，让人侧目商场从消费人群定位，较之从业态和经营品种进行主题定位有更大的包容性业态及品种主题受制于消费时期的变化，如：家居城，在区域住宅需求量增长期，其需求也旺盛，反之，则难以生存而从消费人群定位，则更具有长期性，即便有些业态和品种为时代所淘汰，但可以吸纳新的业态和品种如：女人世界等一站式购物是商业发展的必然趋势，万佳、家乐福、沃尔玛为家庭一站式购物提供了机会，它们的符合人的购物习惯，所以在不断兴旺。
而为各种人群，如：女人、男人、儿童、新新人类等服务的一站式购物商场的快速发展也就成了需求的必然深圳“吧”的发展也可以看出这一规律吧在早期，也特别分散，现在已转为成行成市了，如：南园路台湾花园旁一栋旧楼就聚集了“本色吧”等5家本项目设吧城有以下几个理由：a. 它是深圳市场的空白点b. 城市生活的新种类c. 赢利能力强d. 区域性强e. 本项目的硬件配合开“吧”必办手续：a卫生防疫部门b环保部门c消防部门d文化部门e工商部门房地产市场在细分，消费者需要细分，物以类聚、人以群分，商业的发展也是、也正在经历这样的变化过程因此，1、2楼商场定位为为新新人类和新锐人类服务的主题商场3、4楼定位为吧城1、2楼商场业态范围可以包括：从电脑、电视、等电子类，首饰、头饰、饰品、化妆品等装饰类、服装（含休闲、内衣、运动等）类、鞋帽类、箱包类、图书音响及视听唱片类、食品类，到家私类、娱乐玩具类及各种吧类等3.3.1业态的具体划分建议由于本商业的裙楼面积在12000平方米，规模中等要想包括所有的业态是不太现实应此，建议仅选择那些市场上相对空缺、而又能够体现商场主题定位的、需求量又相对较大的业态在考虑业态的具体分布楼层时，必须结合其需要的铺位形式、对面积的需求大小、资金承受力及利润率等综合考虑。
1层：西侧的邻街铺原则上考虑设独立铺，不限定业态（尽可能选择档次较高的特色专卖店），其它为化妆品、视听类等2层：装饰品类、图书类、服装类等3层：休闲空间——咖啡小筑、西点小屋或香茗茶座等4层：吧类3.3.2商场的装修方案建议为保证整体的协调统一及各铺位的个性展示，建议商场的装修采用如下方式：地面和天花统一设计和装修，各铺位在提供限定的标准范围内，可自由设计在公共空间内通过电子视屏、电视及其它现代化的器具，营造现代、时尚、舒适、前卫的购物空间3.3.3铺位划分的原则根据分层设定的业态之需求来划分在控制总价的基础上，尽可能保持商场的档次铺位面积原则上易大不易小Ø建议采用集中收银的管理方式，1、2每层设收银处2个Ø柜台的使用面积以5平方米左右为基准单位Ø一层的邻街独立铺根据位置划分为使用面积18-20平方米左右敞铺的面积控制在12—15平方米Ø2层的四周布置独立铺，铺位使用面积20平方米左右中间的敞铺使用面积控制在12—15平方米Ø3、4层是独立铺位，使用面积在80—150平方米之间除特殊说明外，以上都以使用面积计）3.4商业物业管理商业物业管理公司水平直接影响到商场的经营，也直接影响项目的销售。
一个好的、具有品牌的物管公司不仅会直接给经营者以信心，也为投资者带来保障特别是对远期楼花的销售更是至关重要3.5销售卖点的组织◆ 位于华强北商业中心区及上海宾馆、天虹商场两大商圈交汇处◆ 属地铁沿线物业◆ 内街贯穿东西方向，有利于吸引人流进入商场◆ 四面临街，且3面与其它商场相邻◆ 装修前卫、时尚、现代、舒适3.6商场部分综合评价及总体评价本项目的地理位置从商业的角度来看，属前瞻性较好，但现状较尴尬的一类只有南面的佳和华强大厦是其四至中唯一的永久建筑，虽然1—4层也是商业用房，但原来设计时并没有考虑与本项目的联系，而且其经营状况极差，难以给经营者和投资客带来信心华强北的繁华被华强电子商场完全隔断北侧规划中的商场很难对本项目的销售形成帮助总体来看，项目地块的商业条件相对较差为了促进项目的销售，只有从两方面来展开，第一：用规划和主题来吸引人市场关注；第二：用建筑本体的内外装修和空间来吸引客户宣传和造势都必须紧紧围绕以上两点第四篇 销售方方案4..1总体体销售策策略在总总体战略略的指导导下，推推广方案案根据销销售目标标而制定定根据据应对策策略，其其推广方方案主要要由以下下部分组组成：◆◆ 形象象包装及及卖点组组织◆ 现场场包装：：根据不不同的销销售阶段段，结合合工程的的进度，调调整包装装形式和和内容。
◆ 销售控制：结合工程形象进度，制定相应的价格策略和选择销售的渠道组合◆ 广告宣传及销售推广 4.2销售时机及销售的阶段安排4.2.1入市的时机选择的理由项目入市时机的选择要综合考虑以下四个方面的因素：1)深圳房地产销售的周期规律根据历年的销售统计，房地产市场的销售呈现明显的周期性一般一年内有两个销售的黄金时段，即：3月中下旬至6月下旬，这一阶段的最高潮为春季房地产交易会；9月至12月是第二个黄金销售时段，住交会已成为开发商、代理商较量的主战场一般在销售的黄金时段推出的楼盘，具有更易快速聚集人气，在第一阶段达到较高的销售率的效果而这一点是完成全部楼盘良好销售的关键2)项目的工程进度根据本项目施工单位江苏一建六处提供的“中昊源项目工程网络计划”及实际施工进度，完成转换层施工的时间为2000年11月下旬，完成前广场的回填土的时间在12月5日位于商场一楼的销售中心可以进场装修的时间大约是在12月5日，因此，根据工程进度，销售的最早时间是2001年1月20—25日本盘的正式销售时间应该在2001年1月20-25日 (未考虑预售许可证的因素)3）发展商的资金需求和其它要求发展商希望能尽早开始销售，以争取尽快资金回笼，缓解施工进度带来的资金压力。
4）客户的购房心态深圳房地产市场在完成了由卖方市场到买方市场的转移后，客户的选择面相对较广，在购房时考虑和比较的因素也越来越多，其中，项目的工程进度是他们考虑的重要因素之一市场调查的结果显示：远期楼花是影响大多数客户时成交的障碍点，楼盘的形象进度好的工程，其成交率相对较高综合以上因素，本项目的内部认购时间定在2001年1月26（年初2）日2000年11月24日至27日，深圳第二届国际住宅与建筑科技展示交易会举行借会入市，可以节省广告成本，也更易引起市场的关注如鼎盛时代、都市驿站、第五大道等楼盘均是借展销会开盘获得良好宣传效果的考虑到项目的现场不能到位，因此，建议参加本次交易会，但只作为发布消息，不进行内部认购由于售楼处及实体样板房的完成日期大约在2月25日综合元旦、春节等假日因素的影响，我们建议项目正式开盘日期是：2001年2月28日4.2.2 销售阶段安排根据项目的实际情况，项目的销售期分为3个阶段：1）内部认购期（2001、1、26-2001、2、28）目的：积累客户、广而告之、等待时机2）公开发售期及塔楼强销期（2001、3、1-2001、6、1）目的：抓住销售旺季，全力突围塔楼部分，争取实现销售达5成以上，保证资金尽快回笼。
3）商场部分强销期（2001、6、2——2001、10、1）目的：本阶段的楼盘已是准现楼，这是商场销售的最佳时机，此时推出，能给投资者和经营者信心保证而塔楼由于前一阶段的推广，也可以保持正常销售速度4.3现场包装及形象包装现场包装和形象包装应根据不同的销售时期及不同的销售主题有所调整，具体如下：4.3.1内部认购期：1）现场包装：◆销售广场---包括回填土及广场砖的施工、完成门前绿化部分的施工2001年1月20日前）◆ 形象墙——完成图示部分形象墙的施工东侧高度控制在3.5米左右形式：喷绘内容主要表现都市精英便捷的生活方式◆ 中航路人行道的整改及行道树修剪——人行道和门前广场统一地面铺装◆ 现场条幅及POP挂旗——条幅的卖点要突出，其色彩的选择要与LOGO等协调统一挂旗要跳跃、醒目◆售楼处——由于商场部分、塔楼的推广主题差异性较大，分区展示和洽谈2）形象包装◆塔楼楼书——强调华强北无以能比的区位优势和由此带来事业和工作的便捷和从容建议在形式方面加以突破◆商场部分的单张——华强北商业的发展预测及新人类主题介绍4.3.2第二阶段（公开发售兼塔楼强销期）1）现场包装◆售楼处——增加内街展示部分。
◆样板房——设在6楼，公寓部分B3、B2、B5、B6、B7、B8户型样板房各一套，住宅部分2套要求能够从居住和商务两方面展示风格见附图二）售楼处的设计要强调现代感、时代感，塑胶材质的POP是一种可考虑的形式在售楼处开辟一处电脑演示台，方便客户自由查阅楼盘的户型及其它资料公寓部分样板房的设计可以参考这种形式，强调商务功能，家私造型简洁现代复式单位样板房的设计，可以考虑商务居家两宜，尽可能体现其商业价值连通空中花园的单位，采用落地大玻璃门或窗，营造出一方都市的静园卧室布置简单，但却不失书卷气，符合目标客户的喜好造型简洁的工业家具设计，也是体现商住概念的有效方式温馨的色彩，营造出繁华都市中难得的港湾◆架空层及会所——架空层环境设计需要全部施工完毕，包括会所的各功能房的装修及环境部分的施工见附图三）架空层设计为泛会所，难点的处理在于剪力墙和柱面，用装饰画布置也是一种可以借鉴的方式看楼通道：◆观光电梯——装修完毕，并且作为看楼电梯（2001、02、20前）◆消防楼梯——指从架空层到6层两个塔楼的楼梯完成时间2000、2、20前）按照交楼标准装修地面，墙面用色彩或装饰画等表现SOHO的生活方式或都市生活带来的便捷度。
◆样板房——门前设置鞋套柜，换鞋坐椅入户门的右墙面设置户型平面图及简单说明建议尺寸300X300◆6楼电梯前室——按照交楼标准装修完毕（2001、2、20前）◆内街——完成展示功能的装修，主题围绕新人类来展开可以展示新人类的品牌、生活方式、人物形象等其平面按照正式经营的内街布局，可以设立一些小品及绿化、经营货架休闲坐凳等2）形象包装◆商场楼书——商场部分两册，一册主要围绕投资回报展开，具体内容包括片区商业前景分析与展望、新人类主题商场的前景展望、商业物业管理经营公司的总体运作、商场的平面布局图及案例分析等以理性分析为主另一册主要以介绍新人类的生活方式、领袖人物、新人类的生活品牌、知名店家的地址及主要娱乐场所的地址等，使之成为新人类朋友生活指南◆ 塔楼部分手册——以客户通讯的形式展开，介绍项 目的资料及周边（如：振中路的工程进度等）的变化4.3.3第三阶段——商场强销期1）现场包装◆形象墙——主要围绕新人类主题展开2）形象包装◆新人类品牌介绍之二4.4销售渠道选择和设计根据项目的特征及销售的不同阶段，选择不同的销售渠道4.4.1第一阶段（内部认购期）为了节约成本，本阶段的销售渠道相对单一，主要以现场包装为主。
1）地盘包装——包括楼体条幅、形象墙、售楼处、地盘POP等2）公交站牌广告——华强北路，深南大道上海宾馆段3）天虹商场东西侧的广告位4.4.2第二阶段（公开发售兼塔楼强销期）本阶段是树立项目形象、实现销售的关键阶段1）现场——条幅、POP、围板及形象墙等2）深圳媒体——特报、商报、南方都市报3）香港媒体——香港东方报、香港看楼团、香港展销会4）车体广告——3路、113、101等 5）网站——搜房、银时通等证券类、其它综合类知名网站6）有限电视台的证券背板及电视片插播7）世联网络客户及世联员工推荐8）春交会9）在罗湖口岸设看楼直通车、广告牌10）世联香港公司推广11）华强北与深南大道的交汇处显示屏4.4.3 第三个阶段（商场强销期）1）销售现场——形象墙、内街、售楼处、条幅、POP挂旗、增设24层单位A1、A6、B3、B5户型各一套2）车体广告——3、113、216路等，力争覆盖尽可能完整的区域3）深圳媒体——特报、商报、南方都市报等4）有线电视背景板及其它节目插播5）户外广告牌——罗湖口岸、上海宾馆附近、华强北路等6）世联香港公司推广7）网站8）专刊设定取阅处（如：网吧、周边酒楼等）4.4.4导示系统设计由于项目的昭示性不强，但地盘距华强北商业区、离天虹商场的距离较近，因此，导示系统的设计考虑4条：1） 华强北路与深南大道交界处至地盘2） 上海宾馆至地盘 3） 振华路与华富路的交界处设POP挂旗至中航路4） 华强北路与振华路交界处设POP挂旗至中航路4.5广告策略及销售方案及预算住宅部分由于本项目的推广主题“事业、生活、从容属地”是针对街区价值及户型定位展开的，住宅部分的推广重点应放在平面广告及销售资料方面。
商场部分的推广由于客户群相对集中，投资客更相信现场感觉，因此商场部分推广重点放在现场包装及展示地块的发展前景 根据项目的特征，建议选用“循序渐进策略”与“强势推广策略”组合旨通过“循序渐进策略”媒体炒作、各种活动营销，使更多的人了解新人类具有巨大的消费力，从而为项目的商场部分的销售作好铺垫在开盘期，建议采用“强势推广策略”，让项目迅速享名深圳，争取尽快消化因为本项目具有特质性和独有性，在市场接受后，相对在广告上不需要大的投入量后期的推广建议主要采取活动营销为主广告的阶段安排及预算①第一阶段：概念炒作期（推广期）时间：2001年1月26日——2001年2月25日主题：新人类的特征及品牌介绍广告媒体的选择及安排：以深圳商报、南方都市报为主，辅助以互联网站一般每2周南方都市报、商报各一次，指定版面和大小，暂定版面大小为1/3版、套红；活动安排：11月24日—27日，住交会本阶段的费用预算表费用 项目 单价（万元） 次数 小计（万元）商报 4.7 2 9.4南方都市报 2.65 4 10.64住交会 15公交站牌 28深南大道或口岸附近广告牌 30网站 10合计 103.04注：以上表中所示价格，商报按照90折优惠。
② 第二阶段：公开发售期（塔楼强销期）时间：2001年3月1日——2001年6月1日主题：以楼盘售卖（形象广告）为主，兼顾新人类概念的继续推广（软文炒作）；住宅部分；媒体选择：a.特报（周均1次）b.商报（周均1次）c.南方都市报（2周1次）e.香港东方报（共4次）f.电视广告（共60天每天30秒）g.地产类、综合类等网站作广告h.投资导报（共5次）i.证券时报（6次）活动安排：a.开盘日销售现场设新老客户酒会，新人类礼品赠送（800—1000份）；c.组织香港看楼团（四次）；d.阶段性业主交流会（2次）；e.香港房地产交易会（4个展位）f.免费自助网吧g.免费自助酒吧费用预算深圳报纸广告预算表（一）费用 项目 均价（万元） 版面大小 次数 小计 特报 12.64 全版、半版彩色 12 151.65 商报 10.703 1/2版彩色 12 128.436 证券时报 3.6 6 21.6 南方都市报 3.2 6 19.2 投资导报 3.3 5 16.5 网站 10.0 10.0 合计 。