香港法律改革委委员会境外未建成住宅宅物业售楼说明售楼说明小组委委员会谘询文件1996 年99月本谘询文件是由由法律改革委委员会属下的的售楼说明小小组委员会拟拟备，但不代代表该小组委委员会或法律律改革委员会会的最终意见见，而只希望望公众人士详详阅后给予意意见及批评售楼说明小组委委员会欢迎各各界就谘询文文件的建议提提交书面意见见，并于19996年11月18日或之前前迳交小组委委员会邮寄地址为：香港湾仔告士打道39号号夏悫大厦20楼楼法律改革委员会会售楼说明小组委委员会秘书法律改革委员会会或小组委员员会在日后与与其他人士讨讨论或发表报报告书时，若若可以提述及及引用各界就就本谘询文件件所提交的意意见，将会有有所帮助而而任何人士如如要求将其所所有或部分意意见保密，法法律改革委员员会和小组委委员会均乐于于尊重，但有有关人士如没没有提出保密密要求，便会会假设无需将将其意见保密密香港法律改革委委员会境外未建成住宅宅物业的售楼楼说明谘询文件目录章数导言及概览背景研究范围小组委员会的成成员会议有关售卖境外物物业的投诉对电视及电台播播放境外物业业广告的现行行管制电视及电台业务务守则之广告告标准的缺点点售楼书及报章广广告内容缺乏乏管制对售楼资料管制制不足研讨范围谘询文件第 1 章通则管制境外物业售售楼说明所遇遇到的困难对本地地产代理理之管制政府就规管地产产代理成立的的工作小组地产代理就提供供基本售楼资资料所负的责责任我们就地产代理理负责提供基基本售楼资料料提出的建议议集中看境外物业业的本地广告告及宣传一切买卖均须由由在香港领有有牌照的地产产代理处理措词不明确我们就规管售楼楼说明及广告告的通则提出出的建议售楼书之提供我们就售楼书之之提供提出的的建议第 2 章物业完成日期及及可供入伙日日期楼盘延期建成或或发展计划完完全失败楼盘延期建成或或发展计划失失败的原因推延完成日期确保楼盘工程如如期进行及防防止发展计划划失败的措施施可供入伙日期我们就物业完成成日期及可供供入伙日期提提出的建议第 3 章楼宇装置和装饰饰导 言有关楼宇的装置置和装饰的说说明的问题合理程度地披露露资料已经足足够模拟单位我们就楼宇装置置和装饰提出出的建议第 4 章公用设施导言没有水电供应的的物业售楼书内欠缺对对设施供应的的说明接驳服务的费用用我们就公用设施施提出的建议议第 5 章物业的地点及交交通设施物业的地点及交交通设施的重重要性对物业地点的误误导性说明对交通设施的误误导性说明售楼书应提供的的资料绘图说明停车场及泊车位位我们就物业的地地点、交通设设施及绘图说说明方面提出出的建议第6章赠品及优惠给予买家的赠品品及优惠只要正确说明有有关赠品及优优惠的资料便便可我们就赠品及优优惠提出的建建议第 7 章财务安排按揭服务之提供供买家存有的错误误想法将安排按揭服务务的费用转嫁嫁给买家我们就财务安排排提出的建议议第8章楼价楼价的误导指示示必须提供楼价的的全部资料冷静期我们就楼价提出出的建议第 9 章出售物业予外国国人的限制出售物业予非当当地居民或外外国人的限制制业权的限制有关限制业权的的说明所存有有的问题地契年期及按揭揭安排的限制制我们就出售物业业予外国人的的限制提出的的建议第10章杂项资料交易费我们就交易费提提出的建议取得单位管有权权时要缴交的的附加费用我们就附加费用用提出的建议议缴付税项的法律律责任我们就缴付税项项的法律责任任提出的建议议所征税项外滙管制我们就所征税项项及外滙管制制提出的建议议印刷售楼书的日日期我们就印刷售楼楼书的日期提提出的建议实用面积我们就实用面积积提出的建议议政府当局所收取取的费用我们就政府当局局所收取的费费用提出的建建议物业的地契年期期我们就物业的地地契年期提出出的建议进出物业及通行行权我们就进出物业业及通行权提提出的建议第 11 章落实建议的方法法落实方法自我监管藉行政措施管理理立例管制刑罚民事补救办法执法机关我们就落实方法法提出的建议议第 12 章建议摘要建议摘要通则物业完成日期及及可供入伙日日期楼宇装置和装饰饰公用设施物业的地点及交交通设施赠品及优惠财务安排楼价出售物业予外国国人的限制杂项资料落实建议的方法法附件1境外物业售楼书书内楼宇装置置和装饰的一一览表样本v导言及概览背景1. 近年，有有很多境外未未建成住宅物物业（俗称“住宅楼花”）在香港出出售或在广告告中出现。
这这里所指的境境外物业包括括那些位于澳澳洲、加拿大大、新西兰、澳澳门、马来西西亚、中华人人民共和国（下下称“中国”）、新加坡坡、英国、美美国、台湾和和泰国的物业业2. 在香港出出售的境外物物业数量很多多，所涉及的的交易金额庞庞大中国是是境外物业的的重要来源例例如，19995年12月的一个个月内，已有有1,1111个中国单位位在本港出售售，所涉及金金额超逾港币币10亿700万元 一九九五年十二月二十九日星岛日报3. 香港市民民对购买境外外住宅楼花的的兴趣日增，而而这现象有若若干个原因首首先，那些打打算移民的港港人通常会在在定居海外前前预先购买外外国当地的楼楼花4. 购买境外外物业亦可作作投资或有时时投机的用途途这尤其适适用于中国物物业现今，小小投资者要筹筹集足够资金金去投资于本本地物业市场场是有困难的的，因为本地地物业价格相相对地高昂，而而中国物业却却提供另项投投资选择中中国物业价格格范围徘徊于于港币10万元至港港币50万元，而而多数在港币币30万元的领领域5. 有些谨慎慎的本地投资资者会购买境境外物业用以以分散他们的的投资为了了避免孤注一一掷地投资于于本地物业市市场，谨慎的的投资者自然然会向境外市市场寻求投资资机会。
6. 买家有时时购买境外物物业是为了退退休之用一一些本港老人人会购买位于于他们中国家家乡的物业以以作退休后之之用他们会会将其在港的的物业出售，并并将售楼款项项部份用作退退休后生活费费及部分用作作购买通常较较本港物业便便宜的中国物物业7. 考虑离开开香港的外籍籍人士或会在在适当的时候候购买在本港港出售的境外外物业甚至至那些没打算算立即回国的的外籍人士也也许会购买境境外物业作投投资用途，因因为他们对家家乡的物业市市场的认识较较本港市场为为深入8. 虽然境外外物业对一般般香港买家有有日益增长的的重要性，准准买家有时会会得到不准确确，不充足或或甚至有误导导性的售楼资资料这问题题尤以售卖境境外住宅楼花花的情况最为为严重买家家在购买单位位时并无机会会看到现成楼楼宇单位此此外，因为建建筑地盘位于于香港境外，很很少买家会负负担得起时间间及费用去监监察其建筑进进度9. 推售楼花花的资料不足足或有误导成成分，这问题题的成因有多多方面多数数售楼说明书书（简称“售楼书”）及广告均均没有显示明明确的楼宇落落成入住日期期买家因此此未能知道他他们何时能够够迁入物业居居住所以，未未能如期完成成建筑工程乃乃是多个问题题中最严重的的一个。
很少少售楼广告及及售楼书提到到针对外国买买家及境外人人士而施加的的售楼限制就就曾有个别例例子，所售给给本港居民的的中国物业实实际上只能合合法地售予在在中国大陆境境内的居民10. 有些境境外物业广告告载有送礼物物或其他优惠惠的虚假承诺诺在许多例例子中，实际际获取礼物是是附有先决条条件的，而该该等条件并没没有在售楼书书内说明而而在另外一些些例子中，广广告利用了含含糊的措词来来表达礼物用用以误导买家家为了增强强买家对楼盘盘的信心，有有些广告及售售楼书注明有有香港或海外外的银行为楼楼盘提供按揭揭服务但是是，有例子是是该等声称的的按揭服务没没有实现大大多数售楼书书没有说明公公用设施例如如水、电和煤煤气的供应很很多香港买家家会认为这些些基本设施之之提供是理所所当然曾有有个别境外楼楼盘在交楼给给买家时还没没有水电供应应11. 上述只只是境外住宅宅楼花买家所所遇到种种问问题的一部分分鉴于在本本港出售的该该等物业数量量庞大及其交交易涉及的金金额亦很钜大大，我们认为为买家应获得得充足及准确确的售楼资料料，从而得到到更佳保障，尽尽管这会加重重发展商、地地产代理和最最终买家的成成本及对他们们引致不便研究范围12. 法律改改革委员会于于1992年6月，由当时时的署理律政政司及署理首首席大法官授授命研究以下下事项：“当局就售楼资资料或说明内内容不足或有有误导成分制制定法律保障障有意购买和和已购买未落落成住宅物业业（俗称住宅宅楼花）的人人士，这些法法律需否更改改？如需要的的话，又应如如何更改？”13. 19992年11月，法律律改革委员会会委任了一个个由罗德立教教授担任主席席的小组委员员会，以研究究上述事项及及向法律改革革委员会作出出改革建议。
小小组委员会于于1994年9月完成其首首部分，即有有关本港住宅宅楼花的研究究，并将他们们的建议提交交法律改革委委员会14. 法律改改革委员会大大体上接纳了了小组委员会会的建议，并并以其为基础础于19955年4月发表法律律改革委员会会对本地住宅宅楼花售楼说说明进行研究究之报告书，名名为「香港法法律改革委员员会售楼说明明研究报告书书（论题三十十二）」15. 今次的的报告书涉及及我们研究范范围的第二部部分，即境外外住宅楼花售售楼说明小组委员会的成成员16. 19995年4月24日，小组组委员会开始始进行研究的的第二部分，有有关在本港出出售或刊登广广告的境外住住宅楼花（包包括中国物业业）的售楼说说明17. 小组委委员会的成员员（就研究范范围第二部分分）为：罗德立教授（主席）香港城市大学比比较法律学讲讲座教授律师宝礼先生地政总署首席律律师余若薇御用大律律师大律师李景勋先生李景勋、雷焕庭庭建筑师事务务所首席合伙伙人廖胜昌先生（任期由19995年1月27日起）恒昌测量行董事事经理测量师司空北骥先生香港大学法律学学院讲师律师萧伟全先生（任期由19993年11月19日起）布政司署房屋科科首席助理房屋司司黄英豪先生（任期由19995年1月27日起）黄干亨黄英豪律律师事务所主要合伙人王桂蟠先生（任期由19995年1月27日起）消费者委员会投投诉及谘询组组主任邬满海先生房屋署高级助理理署长18. 小组委委员会秘书由由高级检察官官梁满强先生生出任。
会议19. 小组委委员会于19995年4月24日展开其其研究范围第第二部分，直直至19966年5月28日为止，共共召开了200次会议有关售卖境外物物业的投诉20. 有关不不充足及误导导性售楼资料料的问题，可可由境外物业业的投诉个案案增加反映出出来拫据消消费者委员会会（下称「消消委会」）提提供给我们的的统计数字，1990年1月至1995年12月期间，共有891个楼盘遭到投诉，而大部分是关于售卖中国物业的以下是投诉数字的分类：有关售卖境外物物业的投诉1990199119921993199419951.针对卖方所提供供资料的争论论，例如：尺尺寸、材料、按按揭63151723252.有关物业转易的的争论，例如如：买卖合约约条款、发展展商收取的杂杂项费用21336213.有关履行买卖合合约的争论，例例如：延误竣竣工102662383344.有关楼宇装饰质质量及缺点的的争论10124125.针对律师有关物物业转易的投投诉00148126. 针业针对物业管理的的投诉002112157.杂项2151015171252910330643621. 消委会会曾于19994年中对在在本港报章刊刊登广告的1153个境外外楼盘进行调调查。
该调查查揭示，很多多广告其实有有误导成分或或欠缺充足资资料该项调调查结果刊登登于19955年3月15日由消委委会出版的「「选择」期刊刊第221期中（下下称「选择期期刊」），有有关结果为这这报告书提供供了有用的背背景资料对电视及电台播播放境外物业业广告的现行行管制22. 境外物物业广告以往往是遭禁止在在电视及电台台播放的但但是，广播事事务管理局已已决定由19993年4月1日起撤销该该项禁令当当该项禁令撤撤销时，当局局同时引进两两个有关这些些广告的业务务守则该两两个守则就是是电视业务守守则之广告标标准(Tellevisiion Coode off Pracctice on Addvertiising Standdards))和电台业务务守则之广告告标准(Raadio CCode oof Praacticee on AAdverttisingg Stanndardss)（下称为为“两项业务守守则”）23. 上述两两个内容相同同的业务守则则规定：“凡向本港居民民出售任何楼楼宇或建议楼楼宇的住室、店店铺、办公室室或其他使用用单位，又或或任何土地或或其部份或土土地拥有权或或权益，而有有关土地楼宇宇不在本港者者，均不能代代为播映广告告，除非有关关发展商或卖卖家能出示下下列文件：——(i) 由有关关物业或土地地所处国家内内已注册及获获认可的事务务／讼务律师师行所签发的的信件，以确确认：—(1) 发展商或卖家已已适当地遵守守当地政府所所订下有关广广告中物业或或土地发展和和销售的所有有规定；(2) 发展商或卖家已已向当地政府府取得所需的的批准（倘当当地法律有此此规定），可可将物业或土土地卖给非当当地居民；(3) 未来的买家可获获当地或其他他地方的持牌牌财务机构提提供楼宇贷款款；及(ii) 由香香港律师行签签发的信件，确确认按其所知知所信，签发发上述(i))所述确认书书的当地事务务／讼务律师师行，已在有有关物业或土土地所处国家家注册，可在在该司法管辖辖区内提供法法律意见。
24. 换句话话说，由19993年4月1日起，如有有关售卖境外外物业的广告告要在电视及及电台中播放放，电视及电电台的持牌人人必须要求刊刊登广告者履履行上述守则则之规定电视及电台之广广告业务守则则标准的缺点点25. 我们认认为基于几个个理由，该两两项业务守则则不能为准买买家提供充分分保障首先先，整个管理理系统有赖将将查证境外物物业可靠性的的责任全放在在一个不受本本港监管的外外国律师身上上本港律师师的参予只限限于确认外国国律师已在该该海外国家注注册外国律律师已注册并并不能代表他他们一定会提提供准确的法法律意见本本港律师不能能够核实外国国律师所提供供的意见26. 该两项项业务守则并并没有要求登登广告者在电电视或电台广广告中指出外外国律师只查查证了守则所所规定的三点点事项准买买家可能得到到错误的印象象，以为在电电视或电台广广告中所提到到的东西都已已经查证多多个近期的电电视或电台境境外物业广告告便载有很多多吹嘘宣传，而而有关资料是是不受该两项项守则所规管管的27. 尽管外外国政府所订订有关物业发发展及出售的的规定已获遵遵守，也不足足以保障买家家外国或许许没有法定规规条要求发展展商透露重要要的售楼资料料，例如楼宇宇的实用面积积、装置和装装饰、交吉日日期和交通设设施。
因此，能能够为楼宇提提供按揭并不不等于对楼盘盘的可靠性提提供绝对保证证举例说，按按揭可能是由由发展商自己己的附属公司司提供，而不不会对发展商商的可靠性提提出疑问28. 最后，电电视及电台的的持牌人无须须为物业广告告中的虚假声声明负上责任任根据《保保障投资者条条例》（第3335章）第第3(1)条，任任何人如用欺欺诈性或罔顾顾后果的失实实陈述吸引他他人参与有关关证券以外财财产的“投资安排”，乃为犯法法行为持牌牌人除非对广广告内的失实实陈述实际知知情，否则不不会触犯第33(1)条的的罪行，事实实上，持牌人人是鲜有知情情的同样道道理亦适用于于负责在香港港销售境外楼楼盘的地产代代理另一方方面，发展商商（多数为境境外物业公司司）却未必受受香港法律管管制售楼书及报章广广告内容缺乏乏管制29. 现时境境外物业售楼楼书的内容，以以及报章、传传单或宣传小小册中有关的的广告内容，均均不受任何法法定或行政规规定所管制上上述两个守则则只适用于电电视及电台的的广告因此此，报章上的的境外物业广广告常会充满满吹嘘宣传及及有误导性的的售楼资料在在一些例子中中，报章上境境外物业广告告里的美丽平平房照片，其其实并非已建建成的物业，而而只是另外一一处楼盘所建建平房的照片片。
对售楼资料管制制不足30. 总而言言之，现时境境外物业售楼楼资料所受的的管制并不足足够因此，我我们认为境外外住宅楼花的的广告及售楼楼资料应受到到监管，而我我们亦在这份份文件内作出出有关建议研讨范围31. 我们在在这份文件中中的研究范围围只限于对境境外住宅楼花花售楼说明的的管制也就就是说，所有有在香港边界界以外的住宅宅楼花都属于于讨论范围32. 要留意意的是，本文文件的建议只只针对境外住住宅楼花谘询文件33. 这是一一份谘询文件件，内载有小小组委员会的的中期报告书书，并提出小小组委员会的的中期建议34. 发表这这份谘询文件件的目的是邀邀请地产发展展商、地产代代理、律师、市市民大众及其其他有关人士士发表意见，评评论这份文件件所提出的事事项及其作出出的中期建议议小组委员员会参考谘询询所得意见后后，将会向法法律改革委员员会提交最后后报告书92第1章通则管制境外物业售售楼说明所遇遇到的困难境外发展商1.1 境外物物业的发展商商大多是外国国公司，无须须遵守香港法法例任何香香港法例均不不大可能对境境外发展商具具约束力此此外，有关方方面很难（甚甚至无可能）对对违反新订法法例的境外发发展商施加刑刑罚在香港流通的外外国报章或杂杂志上刊登的的广告1.2 境外物物业的广告，通通常刊登在香香港流通的外外国报章或杂杂志，有关方方面难以管制制这些广告的的内容。
带领参观外国建建筑地盘1.3 本地的的地产代理有有时会为准买买家筹办有导导游的参观团团，参观外国国的建筑地盘盘地盘有时时会提供模拟拟单位由于于中国在地理理上接近香港港，便常有上上述的有导游游参观团前往往参观国内的的物业香港港当局是难以以管制外国建建筑地盘所提提供售楼资料料的质素对本地地产代理理之管制1.4 很多在在香港发售的的境外住宅楼楼花，是由本本地地产代理理负责，他们们是境外发展展商及本地买买家的中间人人很多本地地地产代理仅仅是担任售楼楼经纪，不过过，有些亦参参与有关境外外楼盘的发展展后者在该该等楼盘计划划中通常拥有有少数股东权权益，其角色色是售楼经纪纪兼共同发展展商1.5 本地地地产代理通常常是负责安排排在香港举行行的售楼展销销会很多时时，本地地产产代理会根据据境外发展商商所提供的资资料，编制售售楼说明书（简简称“售楼书”）由于发发展商很少设设有驻港办事事处，本地地地产代理经常常是买家获取取境外楼盘资资料的唯一来来源政府就规管地产产代理成立的的工作小组1.6 因此在在研究境外物物业的售楼说说明时，亦必必须考虑规管管在香港的地地产代理政政府已着手规规管地产代理理，19933年11月，政府府成立了「监监察地产代理理工作小组」」（“该工作小组组”），研究有有否需要设立立一个规管香香港地产代理理的制度。
由由于该工作小小组的建议，政政府于19995年11月17日向立法法局提交《地地产代理条例例草案》该该条例草案的的目的，是就就地产代理监监管局的成立立、地产代理理的发牌及规规管等事宜而而立法根据据该条例草案案，拟设的地地产代理监管管局获授权力力规管领有牌牌照的地产代代理的广告，以以确保其准确确及有遵从客客户的指示该该条例草案下下的规例，对对处理本地及及境外物业的的地产代理均均适用该《1995年地产代理条例草案》在拟备本文件时尚未通过为法例，然而，我们在制定建议时，已考虑该条例草案（其原来形式）所载建议的影响地产代理就提供供基本售楼资资料所负的责责任1.7 由于领领有牌照的地地产代理将来来会受法例规规管，我们认认为他们是受受托替准买家家提供基本售售楼资料的理理想人选让让领有牌照的的地产代理首首要地负责提提供售楼资料料，可克服在在规管境外物物业的售楼说说明时所牵涉涉的很多执行行问题，因为为所有负责境境外物业的地地产代理均是是驻守香港，又又或根据《11995年地地产代理条例例草案》所订订，必须在香香港领牌1.8 此外，由由于地产代理理通常是买家家获取境外楼楼盘资料的唯唯一来源，我我们认为期望望地产代理确确保所提供予予准买家的售售楼资料属准准确，并非不不合理。
我们就地产代理理负责提供基基本售楼资料料提出的建议议1.9 我们建建议任何在香香港推售境外外住宅楼花的的持牌地产代代理，必须在在售楼书及价价目表中，为为准买家提供供一些基本售售楼资料集中看境外物业业的本地广告告及宣传1.10 我们们认为尝试规规管境外物业业的一切宣传传售楼方式，是是不切实际的的例如，并并无可能管制制一份并非在在香港印刷或或制作的国际际流通报章、杂杂志、报刊或或期刊所载的的境外物业广广告我们打打算集中规管管在香港完成成或制作或刊刊登的售楼书书及广告1.11 政府府在管制海外外奖劵活动的的广告时，亦亦采用类似的的方法根据据香港法例第第148章《赌赌博条例》第第12条，除非非有关的广告告是刊登在“并非在香港港印刷或制作作的国际流通通报章、杂志志、报刊或期期刊内”，否则，在在香港就海外外奖劵活动作作广告宣传，即即属犯罪1.12 然而而，这方法并并非完全地令令人满意人人们仍可看到到进口香港的的国际刊物所所刊登的广告告但我们得得接受，没有有可能控制并并非在香港发发行的进口资资料的内容此此外，香港法法例一般并无无治外法权的的效力，即是是说，香港法法例对于在本本地以外地方方所作的作为为，并无约束束力。
一切买卖均须由由在香港领有有牌照的地产产代理处理1.13 我们们建议在香港港的一切境外外住宅楼花的的买卖，均须须由领有牌照照的地产代理理处理因此此，我们建议议所有境外住住宅楼花的广广告，均须提提述一名在香香港领有牌照照的地产代理理1.14 此建建议的好处，是是给予买家因因不准确或误误导的售楼说说明而致损失失时，有要求求补偿的途径径由于根据据《19955年地产代理理条例草案》，地地产代理将受受建议的法例例规管，因此此买家可向领领有牌照的代代理要求补偿偿强制要求求一切买卖须须由在香港领领有牌照的地地产代理处理理，可鼓励他他们为买家提提供充分及准准确的售楼资资料换句话话说，根据我我们的建议，在在香港领有牌牌照的地产代代理将会垄断断境外住宅楼楼花的买卖，作作为向买家提提供充分及准准确的售楼说说明的交换条条件1.15 我们们已小心确保保我们的建议议没有违反香香港就公平贸贸易承担的国国际责任我我们的建议适适用于境外住住宅楼花的所所有卖方，而而不论他们是是来自香港或或海外因此此，香港及境境外的卖方均均须采用香港港地产代理的的服务正因因本地及海外外的卖方同受受到一样的限限制，便不会会违反香港有有关公平贸易易的国际责任任。
1.16 我们们并不打算将将建议的限制制，应用于出出售单一住宅宅的独立个别别人士规定定独立个别人人士每次出售售单一住宅均均须经由香港港的地产代理理，是过于麻麻烦了无论论如何，我们们不想过分地地规管个别人人士的经济活活动措词不明确1.17 有时时候，售楼书书或广告会用用不明确的措措词，误导买买家我们因因此认为，售售楼书或广告告所用词语如如有不明确的的地方，须以以对买家有利利的方式诠释释我们就规管售楼楼说明及广告告的通则提出出的建议1.18 我们们建议任何境境外住宅楼花花的卖方，均均须雇用在香香港领有牌照照的地产代理理然而，这这规定不适用用于出售单一一住宅的情况况1.19 我们们建议香港的的传媒（包括括电视台、电电台及印刷媒媒体）不得发发行出售境外外住宅楼花的的广告，除非非该广告有提提述在香港领领有牌照的地地产代理及其其牌照号码不不过，此段所所述的规定，不不适用于出售售单一住宅的的广告，以及及并非在香港港出售的境外外物业的广告告1.20 “出出售”(Saale)须包包括转让卖方方权益的一切切交易，以及及《印花税（修修订）条例》（1992年第8号条例）就该词语所界定的涵义1.21 我们们建议对于广广告以及所有有售楼书（不不属广告组成成部分）所载载的一切虚假假或误导的资资料，须由广广告中所提述述的地产代理理负上责任。
1.22 我们们建议任何广广告或售楼书书所用的词语语如有不明确确的地方，须须以对买家有有利的方式诠诠释1.23 我们们建议任何广广告或售楼书书内若有虚假假或误导的资资料，便属违违反建议中的的法例（第111章有提述述）售楼书之提供1.24 在报报章、电台及及电视台的典典型广告，是是很难为准买买家提供全面面及完整的售售楼资料把把所有必需的的售楼资料，挤挤进仅维持数数分钟甚至是是数秒钟的电电台或电视广广告，是没有有可能的；同同样地，将所所有必需的资资料刊载于一一般大小的报报章广告，也也是很困难的的1.25 我们们因此认为须须向买家提供供售楼书售售楼书可尽量量载列买家所所需的售楼资资料我们亦亦认为领有牌牌照的地产代代理有责任提提供售楼书，这这是与我们的的通则一致的的，即领有牌牌照的地产代代理有提供售售楼资料的首首要责任1.26 我们们认为售楼书书须有中文版版本，这可确确保香港一般般阶层的人可可以明白如如售楼书的中中文版本与任任何其他版本本在意义上有有分歧，我们们认为买家可可选择对其适适用的版本或或其中的部分分1.27 须尽尽早提供售楼楼书，以便对对准买家有用用我们认为为，在物业首首次宣传发售售时，便须提提供售楼书。
此此外，依我们们的意见，只只有在售楼书书备妥可供准准买家索阅时时，才可邀请请他们购买物物业我们就售楼书之之提供提出的的建议1.28 我们们建议须向准准买家提供最最新的售楼书书而提供售售楼书须是领领有牌照的地地产代理的责责任倘发展展商不编制售售楼书，则领领有牌照的地地产代理有责责任去拟备1.29 我们们建议售楼书书须有中文版版本如售楼楼书的中文版版本与任何其其他版本在意意义上有分歧歧，买家可选选择对其适用用的版本或其其中的部分1.30 我们们建议在物业业首次宣传发发售时，便须须提供售楼书书此外，只只有在售楼书书备妥可供准准买家索阅时时，才可邀请请他们购买物物业第2章物业完成日期及及可供入伙日日期楼盘延期建成或或发展计划完完全失败2.1 境外楼楼花的买家经经常提出的投投诉，是楼盘盘延期建成，或或更坏的是发发展计划完全全失败2.2 现时本本地有一词语语称为“烂尾”物业，字面面意义是“折断了的尾尾巴”这词语指指那些由于各各种原因而未未能完成兴建建的楼盘楼楼盘的“尾巴”已经折断，买买家永远不能能见到该物业业建成楼盘延期建成或或发展计划失失败的原因2.3 九十年年代初期由于于物业市场蓬蓬勃，商人急急于套现，一一些中国楼盘盘在未有进行行彻底的地盘盘勘测研究前前，便开始动动工；有些物物业更在不适适合竖建房屋屋或多层楼宇宇的地点，例例如泥土太软软或有大量地地下水的土地地上建造。
因因此，须进行行更多额外的的建造工程去去巩固建筑地地盘的地基，以以致成本增加加及楼盘延期期建成2.4 一些境境外楼盘计划划失败，通常常是由于发展展商尝试以预预售楼宇的收收益，为有关关的发展提供供资金当预预售的情况未未如理想，发发展商便没有有足够的资金金继续进行楼楼盘，而有关关的计划得完完全停止推延完成日期2.5 很多境境外物业的买买卖合约载有有条款，准许许在指定的情情况下推延完完成日期例例如有一些境境外物业的合合约规定，倘倘是基于“有关方面”核证的“特别原因”，发展商可可将楼盘延期期而无须给予予买家补偿上上述的特别原原因大多是以以发展商的利利益为依据，包包括：(1) 存在特别困难及及重要的技术术问题，而没没有即时的解解决方法；(2) 基于技术原因而而须修订建筑筑图则；(3) 当局在核准有关关的文件时有有延误；(4) 本地的有关方面面在核准物业业发展的设备备时有延误；；(5) 国家规划或国家家功能部门的的执行命令有有改变；(6) 承建商造成的延延误；(7) 卖方控制范围以以外的其他事事宜2.6 我们认认为买家应有有权利事先从从售楼书中知知道，根据什什么理由可推推延楼盘的建建成日期确保楼盘工程如如期进行及防防止发展计划划失败的措施施2.7 我们认认为没有任何何措施可真正正地确保一项项楼盘能如期期施工，因为为有很多影响响建筑工程进进展的因素，可可能是发展商商不能控制的的。
2.8 我们认认为买家需要要的是一些财财务措施，在在楼盘延期建建成或发展计计划失败时，可可保障他们所所付的按金及及分期缴款因因此，我们已已检讨各项办办法，包括按按金及分期缴缴款的保管、信信托户口、保保险及由发展展商提供银行行保证书2.9 就境外外物业而言，我我们并不认为为保管楼款按按金及分期缴缴付的款项是是可行的解决决办法为向向买家提供真真正的保障，确确保能根据实实际的建筑进进度而向发展展商发放款项项是重要的倘倘所保管的资资金存放于境境外，便难以以实际控制将将款项发放予予发展商的进进度必须委委任本地律师师为按金及分分期缴款保管管人，以便将将资金存放在在香港然而而，本地律师师很难确保由由境外建筑师师签发的付款款证明书均属属妥当，而要要本地律师不不断地监察境境外楼盘计划划的进展（大大多需要3或4年时间），则则是过于麻烦烦了委任地地产代理为按按金及分期缴缴款保管人的的方案，亦涉涉及类似的争争议此外，依依据《19995年地产代代理条例草案案》拟制订的的政策，买家家的金钱在延延工期间不应应由地产代理理保管有关关按金及分期期缴款的保管管问题之争议议，亦适用于于信托户口，而而实际上，按按金及分期缴缴款的保管是是信托户口的的一种。
2.10 我们们认为保险是是可采用的另另一方案不不过，物业交交易所牵涉的的价值是庞大大的，须由资资金雄厚的承承保人受保鉴鉴于前一段所所述的理由，保保险费可以很很高无论如如何，要确保保境外楼盘能能顺利建成，相相信没有太多多香港承保人人肯承担这风风险2.11 依我我们的意见，由由发展商提供供银行保证书书似乎是较为为可取的方案案然而，境境外物业发展展并不能在香香港控制，我我们不预期有有太多的本地地银行会热衷衷于提供保证证书去承担风风险我们认认为在楼盘延延期建成或发发展计划失败败时，保证书书须能应付买买家的索偿，因因此，保证书书的总额须包包括买家所付付的所有按金金及分期缴付付的款项，以以及按合理利利率计算的利利息2.12 虽然然上述各项方方案均有其本本身的缺点，我我们认为应选选择其中一项项或多项，以以应付在延期期交楼或楼盘盘计划失败时时买家所提出出的索偿然然而，我们的的研究范围并并不包括建议议某项特定方方案2.13 我们们认为政府应应进行研究，鉴鉴辨合适的财财务措施（包包括按金及分分期缴款的保保管、信托户户口、保险、由由发展商提供供银行保证书书），以便在在楼盘延期建建成或发展计计划失败时，可可保障买家所所付的所有按按金及分期缴缴付的款项。
2.14 我们们认为售楼书书须注明在楼楼盘延期建成成或发展计划划失败时，是是否有任何机机制可保障买买家所付的所所有按金及分分期缴付的款款项可供入伙日期2.15 我们们认为买家真真正关心的，是是物业可供入入伙的日期依依我们的意见见，上述日期期须在售楼书书注明2.16 我们们认为物业只只有在以下的的情况才可供供入伙：物业业已装设所有有适用于该物物业的装置和和装饰(除非售楼书书注明不包括括在内)；可以合理理的方式进出出物业；售楼楼书注明会提提供的公用设设施已经接驳驳；已获得所所有当地的有有关方面准许许入伙我们就物业完成成日期及可供供入伙日期提提出的建议2.17 我们们建议售楼书书须注明物业业可供入伙的的日期可供入伙”一词的定义义是：(i) 在第3.13段段的列表中指指明并且适用用于有关物业业的所有楼宇宇装置和装饰饰已经装设（除除非售楼书注注明不包括在在内）；及(ii) 可以合理的方式式进出物业；；及(iii) 售楼书注明会提提供的公用设设施已经接驳驳；及(iv) 已获得所有当地地的有关方面面准许入伙2.18 我们们建议售楼书书须注明楼盘盘可以推延建建成的理由2.19 我们们建议售楼书书须注明在楼楼盘延期建成成或发展计划划失败时，是是否有任何机机制可保障买买家所付的所所有按金及分分期缴付的款款项。
第3章楼宇装置和装饰饰导言3.1 对于境境外物业的买买家来说，物物业的装置和和装饰是非常常重要的由由于许多香港港人购买境外外物业是作为为投资用途，因因此，质素差差的装置和装装饰是会削减减物业的转售售价值，即使使他们购买物物业作自住用用途，也会因因而花上相当当可观的费用用作保养及装装修之用3.2 境外楼楼花的买家往往往不能亲眼眼看到楼宇装装置和装饰的的品质有好好些境外物业业的发展商会会在香港设立立模拟单位，但但这些单位对对买家的作用用不大，原因因是买家很难难确定模拟单单位与位于外外国的实际单单位在水准上上的差别有有些发展商则则在外国的建建筑地盘设立立模拟单位，但但很少香港买买家可以付出出时间和不怕怕麻烦亲往外外国参观这些些模拟单位也也有些本地的的地产代理会会带领香港的的准买家往外外地参观建筑筑地盘的模拟拟单位，但通通常这些团队队只参观位于于邻近广东省省的楼盘，因因为这些物业业较接近香港港3.3 由此可可见，准买家家很倚赖售楼楼书对楼宇的的装置和装饰饰的说明然然而，各售楼楼书对装置和和装饰的说明明并不划一，有有些售楼书甚甚至没有对装装置和装饰提提供任何说明明有关楼宇的装置置和装饰的说说明的问题3.4 有关售售楼书内的说说明通常有欠欠明确，且甚甚少载明所采采用的装置和和装饰的确实实种类。
例如如，会出现“符合政府标标准”、“优质”、“美观”、“名贵”、“高级”及“入口”等含糊字眼眼3.5 “入口口”一词可以有有误导成分，尤尤其是对中国国的物业而言言，所谓入口口材料可以指指由香港输入入中国的材料料，但这概念念便与香港买买家一贯的理理解有分别香香港人所指的的入口货，是是由欧洲、美美国、日本等等国输入的货货品3.6 售楼书书很少载明楼楼宇的装置及及装饰的牌子子和原产国家家曾有发展展商鉴于原定定用料突然涨涨价便使用品品质较差的用用料代替在在这些情况下下，由于售楼楼书和买卖合合约内并无提提及原定用料料的牌子和原原产国家，买买家便不能作作出投诉合理程度地披露露资料已经足足够3.7 我们认认为就境外物物业而言，不不宜要求披露露太多资料如如规定发展商商提供太详尽尽的楼宇装置置和装饰的说说明，是会产产生实际的困困难首先，假假如有关物业业的装置和装装饰所采用的的牌子在香港港不常用，便便难以确定其其品质和水准准其次，假假若有委任建建筑师错误地地验证代用材材料，也难以以对其采取行行动，原因是是这些委任建建筑师可能在在美国或加拿拿大，所以在在香港采取行行动是很困难难的3.8 因此，我我们认为就楼楼宇装置和装装饰的品质作作合理程度的的披露或说明明已经足够。
售售楼书应表列列楼宇的装置置和装饰，并并述明拟使用用的用料假假如原定用料料缺货，发展展商可采用其其他用料代替替，惟代用材材料必须跟原原定用料属于于同等的品质质及水平3.9 当然，发发展商可以披披露超过最低低限度的资料料，而他们也也经常这样做做然而售楼楼书对楼宇的的装置和装饰饰的说明必须须正确3.10 我们们已于附件II草拟对楼宇宇的装置和装装饰的说明的的范本模拟单位3.11 发展展商有时会设设置模拟或示示范单位以展展示楼宇装置置和装饰的品品质，但主要要问题是模拟拟单位通常会会在实际单位位落成前拆除除，因此难以以确定模拟单单位与实际单单位之间的差差别3.12 我们们认为若发展展商设置模拟拟单位，其装装置与装饰的的品质水平必必须与售楼书书所述和实际际单位的用料料相符我们就楼宇装置置和装饰提出出的建议3.13 我们们建议，假如如售楼书说明明会提供若干干装置和装饰饰，必须同时时说明拟采用用的用料种类类此外，售售楼书必须详详载以下装置置和装饰的资资料： 大厦外表装置置 外墙、窗户、门门廊／露台 室内装饰 主要入口的大大堂、典型电电梯大堂、内内部墙壁及天天花、地面、浴浴 室、厨房 室内装置 门、浴室、厨厨房、睡房、电、天线插插座、电力装装置、煤气／／ 电力供应、自自来水供应及及喉管。
其他 升降机、信箱箱、垃圾收集集设施、水／／电／煤气表表3.14 我们们建议，假如如原定用料缺缺货，发展商商可采用其他他用料代替，惟惟代用材料必必须跟原定用用料属于同等等的品质及水水平3.15 我们们建议，售楼楼书对楼宇的的装置和装饰饰的说明必须须正确3.16 我们们建议，若发发展商设置模模拟单位，其其装置与装饰饰的品质水平平必须与售楼楼书所述和实实际单位的用用料相符第4章公用设施导言4.1 对于住住宅物业的买买家来说，水水、电及煤气气等基本公用用设施的供应应是最重要的的要在没有有自来水供应应和经常停电电的环境下享享受现代化生生活，是难以以想像的即即使是购买境境外物业作投投资用途的买买家也不希望望其物业缺乏乏基本设施，因因为这类物业业的转售价值值不高，回报报潜力不大4.2 香港人人所居住的是是一个现代化化都市，住宅宅物业内具有有基本公用设设施已成为理理所当然的事事大多数购购买境外物业业的买家故会会假设这些基基本设施的提提供是无需收收取昂贵费用用的，而服务务也不会被中中断然而，消消费者委员会会却不时接到到有关接驳设设施要收取额额外费用、接接驳迟误或服服务中断的投投诉没有水电供应的的物业4.3 由于九九十年代初期期物业市道突突趋畅旺，有有许多楼盘在在境外发展，即即使某些省份份内的细小郡郡县也不例外外，然而这些些郡县曾经是是以农业经济济为主导，水水电的供应十十分有限。
其其中一些郡县县，可能突然然有超过1,,000个单单位的楼盘出出现，但公用用设施方面却却欠缺相应的的投资，以应应付水电量需需求的增加4.4 曾经有有些境外楼盘盘在交楼给买买家时，是没没有水电供应应的售楼书内欠缺对对设施供应的的说明4.5 大部分分境外楼花的的售楼书不会会说明有关水水、电、排水水系统及煤气气等设施的供供应尽管如如此，许多香香港买家仍会会购买境外物物业，因为他他们认为像水水电等基本公公用设施的供供应是理所当当然的因此此，我们认为为应规定所有有售楼书须载载明物业的基基本公用设施施，包括水、电电和燃料的供供应、污水处处理及排水系系统等接驳服务的费用用4.6 根据消消费者委员会会的资料，现现时大多数境境外物业的发发展商会将接接驳水电的费费用计算在楼楼价之内然然而，曾有发发展商以“接驳自来水水供应费用”或“接驳电力供供应费用”的名目向买买家收取费用用，他们解释释这是因为当当地提供服务务者在厘定价价格的政策上上不大一致，有有时接驳费用用还会不断增增加，最后更更大大超出原原定预算，因因此有些发展展商会要求买买家承担这些些接驳费用4.7 有些买买家投诉，他他们并不知道道须要缴付接接驳水电的费费用，在某些些情况下，虽虽然有些买家家知道要缴付付这些费用，却却惊讶地发现现收费竟达数数千元之多。
4.8 我们认认为，发展商商应于售楼时时在售楼书内内说明当时估估计有关公用用设施的接驳驳费用此外外更应在适当当的情况下载载有一般警告告字眼，告知知买家该等费费用可能有更更改我们认认为除非售楼楼书说明买家家须承担接驳驳费，否则不不能要求买家家缴付费用；；又或者即使使当地法律规规定买家缴费费，买家也有有权要求发展展商退还款项项我们就公用设施施提出的建议议自来水供应、污污水及排水系系统4.9 我们建建议售楼书必必须载明物业业落成时，会会否已接驳自自来水供应和和提供污水及及排水系统除除非自来水供供应、污水及及排水设施是是由公共系统统提供，否则则，售楼书须须说明有关系系统的种类电力4.10 我们们建议售楼书书须载明电力力来源、电压压和电流强度度电力以外的）燃燃料4.11 我们们建议，物业业如有燃料供供应（除电力力以外），售售楼书须载明明其来源和用用途接驳服务的费用用4.12 我们们建议，发展展商应于售楼楼时在售楼书书内说明当时时估计公用设设施的接驳费费用（如有该该等费用），并并载有一般警警告字句，声声明费用可能能有更改此此外，除非售售楼书说明买买家须承担接接驳费，否则则不能要求买买家缴付费用用；又或者即即使当地法律律规定买家缴缴费，买家也也有权要求发发展商退还款款项。
第5章物业的地点及交交通设施物业的地点及交交通设施的重重要性5.1 无论购购买任何物业业，要考虑的的最重要因素素包括有物业业的地点（尤尤其是物业跟跟市中心的距距离），以及及有否主要交交通设施（例例如机场、公公路、火车及及巴士），对对于境外物业业的买家而言言，这些资料料尤为重要由由于买家在购购买境外物业业时甚少实地地考察，他们们只能倚赖售售楼书和广告告所载的资料料5.2 因此，要要确保物业的的地点及交通通设施的资料料正确详尽是是重要的目目前，售楼书书内有关这方方面的说明，质质素十分参差差，而内容含含糊、误导甚甚至不正确的的资料经常出出现对物业地点的误误导性说明5.3 境外物物业的宣传广广告及售楼书书对物业地点点的陈述可能能会给予买家家错误的印象象，例如当中中可能将物业业与市中心和和公路的接近近程度夸大了了售楼书内内有时会载有有位置图，但但却没有提供供比例尺，于于是买家便遭遭误导，以为为有关物业很很接近市中心心5.4 发展商商对物业与市市中心的距离离描述模糊，通通常是为了误误导买家曾曾经有一个推推售广告陈述述由某个在英英国的楼盘前前往伦敦“只消乘搭300分钟火车”，事实上，该该楼盘距离伦伦敦约1200公里，只有有少数火车能能在半小时内内抵达伦敦，而而乘搭汽车则则需要两小时时。
5.5 此外，也也有发展商将将楼盘与香港港的接近程度度夸大，曾有有广告陈述某某个位于深圳圳的楼盘“就近香港”；虽然深圳圳毗连香港边边境，但该楼楼盘却位于深深圳市郊，故故并不接近香香港对交通设施的误误导性说明5.6 推售广广告和售楼书书有时对交通通设施的说明明也有误导成成分发展商商会声称某些些楼盘很接近近主要的交通通设施和公路路，但这些交交通设施和公公路却仍在计计划和兴建当当中5.7 例如，在在1994年，有有一个推售位位于广州的楼楼盘广告声称称该楼盘就近近广州／珠海海公路，但当当时该公路仍仍在兴建中，不不会于19996年前竣工工另一则有有关某个广州州楼盘的广告告，亦载明“该楼盘位于于地下铁路、轻轻便铁路和火火车铁路沿线线”，但事实上上，当时广州州的地下铁路路仍在兴建中中；再者，该该广告亦未能能说明楼盘与与所述交通设设施的距离5.8 在另一一则有关位于于珠海的楼盘盘广告，亦载载明若从该楼楼盘乘坐汽车车经由珠海／／香港大桥前前往香港，只只消半小时；；但该大桥的的兴建计划实实际上仍在非非常初步的阶阶段，根本未未确定会否兴兴建5.9 广告和和售楼书所载载的位置图，通通常是用来误误导买家，令令他们以为已已有公共交通通设施，例如如位置图上会会显示地铁站站是在楼盘附附近或在马路路的另一端，但但由于这些位位置图上一律律没有比例尺尺，所以，即即使该地铁站站在位置图上上只是与有关关楼盘相距一一寸，但实际际上可能十分分遥远。
售楼书应提供的的资料5.10 为确确保买家能获获知有关物业业的地点和交交通设施的正正确资料，我我们认为售楼楼书应载有一一幅内容。