谨呈：上海旭辉集团青剑湖27号地块前期定位报告苏州博思堂市场部2007年元月凉浓疗鸥式孝九荚链沮痪旋办核男排喘稍隐芳少饵关淋量峰钵潍抡曹胆童【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT稳远烷仕报邹殿腿扣安柬激疽尘杂对尧革顺愚社她厂踪休貉仓漾瞅叶寺盼【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT目目 录录一、宏观环境分析二、苏州别墅市场研究三、市场竞争及客源分析四、项目分析五、项目核心定位六、项目建议就翌佃蒙分阶摔输褥污险卢中靴萎胆壁腔访堤嘘阀星槽睡绎互请扮臆丈师【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT宏观环境分析宏观环境分析堕阅柔美晃戏沾赃腰果颅量蝴牡床娄垫秉颧芜裂棱把疗婶呼侩常截窜泛釜【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT宏观环境分析宏观环境分析政策环境分析政策环境分析政策出台后，苏州商品房交易6、7、8月份市场成交指标下降较多，市场反映明显“国六条国六条”政策政策p重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；p进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度调整信贷政策；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度调整信贷政策；p合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；p进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发全过程监管；进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发全过程监管；p规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场；规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场；p完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。
完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度丈熏撒筒吐耪纯纸攀没卉没陡挽睫旨傅厕柜镑莹香被验哉朔曳讣照置儿穴【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT宏观环境分析宏观环境分析政策环境分析政策环境分析这项政策有利于缓解市场供需结构性矛盾别墅开发受到了严格的控制别墅产品将会逐步稀缺停止别墅用地土地供应停止别墅用地土地供应p2006年年5月月30日，国土资源部下发关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，日，国土资源部下发关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，决定从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对决定从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理别墅进行全面清理糠锦航册磷看谊后利雨皱咙伴锑虞旺光茧狰嫩摸谢隐涟绩执钵催忻酉桥想【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT宏观环境分析宏观环境分析政策环境分析政策环境分析“住房结构住房结构”调控细则调控细则p2006年年7月月13日，建设部正式公布了关于落实新建住房结构比例要求的若干意日，建设部正式公布了关于落实新建住房结构比例要求的若干意见见(即即165号文件号文件)。
90平方米套型建筑面积指平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积单套住房的建筑面积”；.套型建筑面积套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的发总面积的70%以上；以上；.今年今年6月月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府因地制日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府因地制宜地确定需要调整的情况宜地确定需要调整的情况咽庄滤瘴鹿积辕耽接宽艘影禽自薄鲍罚燎昂甜低坞犀无跪锭褒辰蓬祁旅了【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT在此宏观背景下，本项目包含优势的同时，更多的要接受市在此宏观背景下，本项目包含优势的同时，更多的要接受市场考验和自身的挑战场考验和自身的挑战宏观环境分析宏观环境分析政策环境分析政策环境分析政策点评政策点评p持续宏观调控，表明政府稳定房价、保证经济稳定健康运行的决心持续宏观调控，表明政府稳定房价、保证经济稳定健康运行的决心p房地产市场将回归到理性状态，有利于行业长期稳定的发展房地产市场将回归到理性状态，有利于行业长期稳定的发展。
p从土地市场来看，别墅开发限令是把双韧剑从土地市场来看，别墅开发限令是把双韧剑p在宏观调控背景下，房地产企业面临重新洗牌在宏观调控背景下，房地产企业面临重新洗牌贡萧蹄皑岩说溪客永奖饮车债也腆块苯瀑津找舀刮剪攀联窄备呛痴种杨菌【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT宏观环境分析宏观环境分析经济环境分析经济环境分析园区经济不断发展，带动了唯亭板块经济的发展园区经济不断发展，带动了唯亭板块经济的发展苏州工业园区十年苏州工业园区十年GDPGDP发展列表发展列表年份19941995199619971998199920002001200220032004200506年1-9GDP（亿元）11.313.619.632.750.374.4130.5180.2252365503581511.7增长率（%）/19.944.666.953.647.975.438.139.745.137.815.5占全市比（%）/2.94.05.58.510.212.113.014.614.4鄂锻砰耽快缄挖预壬唾辗碗袒抨耘摔毯狡苔脏主味侦盘慎涨查蚌赌喂沽逮【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT宏观环境分析宏观环境分析经济环境分析经济环境分析园区已经成为苏州市房地产市场的领头羊地位。
园区已经成为苏州市房地产市场的领头羊地位园区房地产发展概况园区房地产发展概况年份年份199819981999199920002000200120012002200220032003200420042005200520062006（1-111-11）园区房地产园区房地产投资额投资额4.354.355.075.076.096.097.847.8417.517.5282862.1362.13100.1100.1103.5103.5年增长率年增长率25.1%25.1%16.6%16.6%20.1%20.1%28.7%28.7%123.2%123.2%60.0%60.0%121.9%121.9%61.1%61.1%15.7%15.7%全市房地产全市房地产投资额投资额58.558.560.160.159.959.966.866.8107.3107.3177.9177.9334.3334.3420420409.6409.6园区占园区占全市比重全市比重7.4%7.4%8.4%8.4%10.2%10.2%11.7%11.7%16.3%16.3%15.7%15.7%18.6%18.6%23.8%23.8%25.3%25.3%滁晒状孙椿蔷附绿沏庐厕扩哇沧妨图谋褂诚俯章本展豺时括量笆朴琶东书【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT宏观环境分析宏观环境分析经济环境分析经济环境分析p园区经济的发展带动了行政区域的不断扩大，是园区经济的发展带动了行政区域的不断扩大，是园区周边乡镇发展的机遇。
园区周边乡镇发展的机遇p大量外资企业和就业人口的进入，带来了大量的大量外资企业和就业人口的进入，带来了大量的较高消费能力群体和住宅市场的旺盛需求较高消费能力群体和住宅市场的旺盛需求经济分析小结经济分析小结沤希缠睛妹搞全低拼轧者殉峨滓竹枕坦屋楼湘新迁醇阉骏喧皋洋沦一朱耻【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT宏观环境分析宏观环境分析唯亭镇介绍唯亭镇介绍唯亭镇主导旅游度假功能，成为苏州工业园区的北部城市副中心唯亭镇概况唯亭镇概况p地理位置地理位置唯亭镇东临苏州古城、西接昆山市、南靠园区中心地带、阳澄湖、环抱青剑湖唯亭镇东临苏州古城、西接昆山市、南靠园区中心地带、阳澄湖、环抱青剑湖p行政区划行政区划唯亭属于苏州工业园区下辖的经济重镇，在唯亭属于苏州工业园区下辖的经济重镇，在05年，唯亭合并了毗邻的跨塘镇年，唯亭合并了毗邻的跨塘镇榔奥叫靶辣纷茶丑忠饿炳去刘否费稀狐抒煌呆本牛赂锈狞既杀巧消丈集减【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT宏观环境分析宏观环境分析唯亭城市规划唯亭城市规划良好的城市规划，唯亭未来的发展前景非常看好。
一心一心:唯亭北部新行政中唯亭北部新行政中心区域，将形成园区北心区域，将形成园区北部的行政和商务中心；部的行政和商务中心；二片二片:葑亭路沿线葑亭路沿线10万人万人居住组团和青剑湖地区居住组团和青剑湖地区5万人居住组团；万人居住组团；三圈三圈:青剑湖环湖商业圈、青剑湖环湖商业圈、阳澄湖沿线商业圈和阳澄湖沿线商业圈和312国道沿线商业带；国道沿线商业带；勘缉疵窍篮渝伦票澄降仿鲸康钥培启宗杉斟钳款懊简状跨筋些踏蟹挑鹿真【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT宏观环境分析宏观环境分析青剑湖板块青剑湖板块青剑湖板块定位是本案的先天优势和价值点规划详情规划详情青剑湖环湖片区是青剑湖环湖片区是唯亭镇未来唯亭镇未来的行政商贸核心区的行政商贸核心区青剑湖环湖商业圈，青剑湖环湖商业圈，将重点发将重点发展总部经济、高档会所、宾馆酒展总部经济、高档会所、宾馆酒店等店等环青剑湖沿线，将形成一个环青剑湖沿线，将形成一个5 5万人组团的低密度社区万人组团的低密度社区烃晚蘸孤硬衙峻涎贯针芥馋召免般爽庸示当滑凝哲豪暑鲁砷蒋历灶依显匠【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT苏州别墅市场研究苏州别墅市场研究苏州别墅市场研究苏州别墅市场研究卞创耳查刚您替兼莫欠罩肆省伞脂帽季始婪灌形薯画假慌川庶端辫虐鸡歇【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT别墅市场研究别墅市场研究苏州别墅发展历程苏州别墅发展历程第一阶段：外销别墅第一阶段：外销别墅别墅市场的起步（别墅市场的起步（19941994年年-1998-1998年）年）外企进入苏州，别墅高档外销独栋别墅为主。
古城区的房产开发稀少外企进入苏州，别墅高档外销独栋别墅为主古城区的房产开发稀少第二阶段：经济型别墅占据主流（第二阶段：经济型别墅占据主流（19981998年年-2000-2000年）年）出现出现TOWNHOUSETOWNHOUSE别墅形态，如独墅苑、美墅缘，规划缺少创新别墅形态，如独墅苑、美墅缘，规划缺少创新第三阶段：高档别墅步入市场（第三阶段：高档别墅步入市场（20002000年年-2004-2004年）年）苏州别墅有了质的飞跃，自然生态豪宅出现代表项目苏州别墅有了质的飞跃，自然生态豪宅出现代表项目“天伦天伦 随园随园”、“碧瀛碧瀛谷谷”古城区内则出现了以中式庭院风格为主题的别墅项目如江枫院、寒舍等古城区内则出现了以中式庭院风格为主题的别墅项目如江枫院、寒舍等4 4）第四阶段：品牌开发、产品创新时代（）第四阶段：品牌开发、产品创新时代（20042004年开始）年开始）品牌开发商进入，产品创新时代到来，如中海半岛华府，受到苏州市场的追捧品牌开发商进入，产品创新时代到来，如中海半岛华府，受到苏州市场的追捧勉锚继咖理焕惺少辙诡谗襄雁烤贱晋涉嫡炎谩凶狙咬滴饭拉家抵蚤冠钵翁【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT别墅市场研究别墅市场研究苏州别墅分布格局苏州别墅分布格局根据目前的别墅市场的分布状况来看，目前初步形成根据目前的别墅市场的分布状况来看，目前初步形成p太湖板块太湖板块p阳澄湖板块阳澄湖板块p木渎板块木渎板块p古城区板块古城区板块p园区板块园区板块还诉毫肯胎畔敢赛疲否谚些租徐人深扁细至菊苍馏啡膊治度陌劣霖室咆雍【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT别墅市场研究别墅市场研究太湖别墅板块太湖别墅板块概况：概况：p太湖板块：靠太湖依山傍水，太湖板块：靠太湖依山傍水，自然资源自然资源得天独厚。
得天独厚p区域环境适宜休闲、度假区域环境适宜休闲、度假p客源比较高端：苏州本地经商业主、区域外客户，尤其是上海客户占有客源比较高端：苏州本地经商业主、区域外客户，尤其是上海客户占有重要地位，而且港台和海外华人亦较多重要地位，而且港台和海外华人亦较多p该板块具有很大的发展潜力该板块具有很大的发展潜力昧帅缉温抖跋苹议砌丹懦涩戎扫紧甄絮把咖珐磨知能佰酝卑斟约讨洛玲昂【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT区域在售个案情况列表区域在售个案情况列表别墅市场研究别墅市场研究太湖别墅板块太湖别墅板块项项目目量体量体销销售均价售均价（元（元/M/M2 2）面面积积范范围围（M M2 2）总总价范价范围围（万元）（万元）销销售率售率建筑建筑风风格格太湖之星太湖之星三期250套1000024736328040080%欧式、现代天一墅天一墅62套150003009004001000现代翠峰山庄翠峰山庄52套1500050071860085055%欧式碧瀛谷碧瀛谷58套12000293427360-50050%现代宝宝岛岛花园花园14000300-400390-52035%欧式太湖天太湖天阕阕46套12000600-800720-96050%日式高高尔尔夫山庄夫山庄12000400-450480-54040%现代西山恬园西山恬园61套1000023032021827565%中式古北雅园古北雅园120套11000261-34327055030%西班牙太湖美山庄太湖美山庄142套独栋6700双拼5200独栋250-300双拼1889518075%欧式东东山景园山景园175套独立7500双拼6000独立260-300双拼190独立195-225双拼11460%中式椿乘谎颊魔桑眯姻挺谍梁著喝估驾鳞戌崔桐番桥印叠肋硼牟腑骑集否积后【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT个案分布个案分布p区域在售楼盘共12个：其中度假区中心和西山各5个，东山2个。
产品形态产品形态p度假区中心高端的独立别墅为主；p西山、东山楼盘多层和联体别墅为主，也有少量的独栋价格分析价格分析p价格因素：湖景、山景p度假区中心：独栋主力价格1.2万元/平方米以上；p西山、东山：多层价格3300-3400元/平方米左右；联体别墅5000-6000元/平方米之间；独立别墅1万元/平方米左右别墅市场研究别墅市场研究太湖别墅板块太湖别墅板块散告砍份印骏葵瞎爸兴锤类芳阶涌掩耽精梧豢鼠即脱谅靳毅缝闻仍譬屹驼【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT主力面积分析主力面积分析p独栋主力面积差别比较大；p独栋280-320平方米的户型去化较快；p联体别墅在区域市场内相对稀缺主力总价分析主力总价分析p独立别墅主力总价带差别很大；p主力总价范围300万-500万之间，其中350万的总价销售较好产品分析产品分析p基本上都带独立花园；p产品风格园林式、中式、日式和欧式等种类齐全别墅市场研究别墅市场研究太湖别墅板块太湖别墅板块忱善并蓟吟浪则惨耍陶捌睦档馆帅捐手旺闽藕诧哥其撇刷禄礁赤薪厚梧请【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT去化分析去化分析p整个太湖区域以旅游度假型为主，总价较高；p区域内别墅的去化速度和去化率较低。
客源分析客源分析p本地业主大约50%，外地投资主要来自上海p购买者主要是私营业主p主要用途为度假，同时都带有投资目的1、太湖旅游度假区在售楼盘以高档的独立别墅为主，联体别墅相对、太湖旅游度假区在售楼盘以高档的独立别墅为主，联体别墅相对稀缺；稀缺；2、从销售情况来看，高总价的独立别墅销售缓慢，总价成为影响项、从销售情况来看，高总价的独立别墅销售缓慢，总价成为影响项目去化的主要因素之一目去化的主要因素之一别墅市场研究别墅市场研究太湖别墅板块太湖别墅板块七侠但标檬帽疯先师锗千廊忙当舍呐骨肤盏沧肘硝析忙酿蜂亡肝郝咬最淀【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT别墅市场研究别墅市场研究木渎别墅板块木渎别墅板块概况：概况：p木渎是山水园林古镇，拥有众多私家园林与风景名胜，经济型别墅、高木渎是山水园林古镇，拥有众多私家园林与风景名胜，经济型别墅、高端别墅皆有端别墅皆有p由于木渎离新区较近，区域别墅主力客源为苏州本地高端客源，有公务由于木渎离新区较近，区域别墅主力客源为苏州本地高端客源，有公务员、文教事业和商界精英员、文教事业和商界精英p对市场影响力较大的产品如天伦随园、天邻风景则会吸引区域外的实力对市场影响力较大的产品如天伦随园、天邻风景则会吸引区域外的实力客户，如上海、浙江等地。
客户，如上海、浙江等地斋贞契律懊条谎手千熟秒柿糕韶君谦泣州走蜜胯搪附告嘶明咐疆霖乞呼并【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT别墅市场研究别墅市场研究木渎别墅板块木渎别墅板块区域在售个案情况列表区域在售个案情况列表案名案名类类型型开开盘盘日期日期量体量体面面积积范范围围（平方米）（平方米）单单价价（元（元/平米）平米）总总价价（万元）（万元）建筑建筑风风格格苏苏园园居住型06.451套200-300联体7200150-220万现代中式泉景十八泉景十八岛岛05.10135套260-270双拼6900180万现代天天伦伦随园随园居住兼度假03.465套35656713000-15000600-1000中式园林天天邻风邻风景三期景三期03.4160套320600独立9500300600现代、欧式县浇牛求扦厘辰钓敏莹泥臃身放帝鞠蒜琴瞩粪粟奖再伯罗灸坐莫霜叔汛望【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT产品形态产品形态p区域别墅以居住为主，经济型的独栋、联体、双拼占据市场主体地位价格分析价格分析p目前木渎在售别墅基本进入尾盘阶段，双拼和联体价格在7000元左右/平米，独栋价格在10000元/平米。
主力面积主力面积p独栋面积在320-600平米，小面积去化快；p双拼面积在200-300平米左右，市场供不应求主力总价主力总价p目前300-400万以内的总价市场接受度相对较高；p双拼和联排别墅总价范围150-220万元之间，主力总价180万元左右别墅市场研究别墅市场研究木渎别墅板块木渎别墅板块氨陋寇铜咎梦樱吩谈廷耘墒矮筛寒狂港灾冲小嚼夸隧驳最折戒寇泞澈滋掖【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT产品分析产品分析p木渎别墅中式风格为主，包括园林式、现代徽式去化分析去化分析p此前推出的苏园、泉景十八岛，由于面积小、总价较低，故去化速度较快；p而天邻风景、天伦随园的户型较大，品质较高，故去化周期较长客源分析客源分析p联排双拼客源：木渎私营业主为主；新区、市区、吴中区的私营业主；政府机关、企业高管；p独立别墅客源：江浙投资客、苏州客户（居住、投资）；台湾人别墅市场研究别墅市场研究木渎别墅板块木渎别墅板块楞卵吐暗售霞贱又售循欢简汗忻曙巴时挛赵邻蛮昔凯肝霜吟午妆口雇呸棚【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT别墅市场研究别墅市场研究古城区别墅板块古城区别墅板块概况：概况：p古城区别墅的价值当属苏州之冠，其蕴涵了古城区别墅的价值当属苏州之冠，其蕴涵了25002500年深厚的历史文化底蕴年深厚的历史文化底蕴以及古典私家园林。
以及古典私家园林p区域吸引了对苏州有着浓厚感情的外地成功人士，如上海客户、港台和区域吸引了对苏州有着浓厚感情的外地成功人士，如上海客户、港台和海外华人等海外华人等染券们全抖柿律铆笨手蜘跳芳沉键稠亏户魔盎描我齿帖传来作乙氢植蓟谐【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT别墅市场研究别墅市场研究古城区别墅板块古城区别墅板块区域在售个案情况列表区域在售个案情况列表案名案名类类型型开开盘盘日期日期量体量体面面积积范范围围（平米）（平米）单单价价（元（元/平米）平米）总总价价（万元）（万元）建筑建筑风风格格庭园庭园居住型05.9一期联体20套20938713000250500中式大大观观名园名园居住型一期04.9联体37套170373770010000130400现代金帝城市金帝城市别别墅墅居住型05下半年联体121套180、2109000-12000180-220现代中式世家留园世家留园居住型05.10联体64套234-24210000240现代中式拙政拙政东东园园居住度假04.6独栋30套30040020000600800中式娥赵度三寂吵匠延黔覆乞讶茬庙愁殖终糠税锈檬淤余放疑炔槽苫耙闷侦酉【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT产品形态产品形态p本区域以中式别墅为主。
产品形态主要以联体为主，其余少量独立别墅价格分析价格分析p联体均格在1万-1.3万元/平米未来市区独栋价格将突破20000元/平米主力面积主力面积p在售联体别墅面积在180-240平米为主力面积，独栋面积在300-400平米之间主力总价主力总价p古城区别墅以自住型为主，区域推案量较少市场去化速度较快别墅市场研究别墅市场研究古城区古城区别墅板块别墅板块栗龟汹讶窖爽锥拍譬粥戈道元赴势吾破俘燎歉浅矣匝奸撰疡训惠析忆苦网【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT别墅市场研究别墅市场研究园区板块别墅板块园区板块别墅板块概况：概况：p园区商品房以高层住宅为主，别墅是区域市场的一个稀缺产品园区商品房以高层住宅为主，别墅是区域市场的一个稀缺产品p高端品质纯别墅主要围绕金鸡湖优越的景观资源展开；高端品质纯别墅主要围绕金鸡湖优越的景观资源展开；p大型的居住社区也连带有经济型的联体、叠加别墅大型的居住社区也连带有经济型的联体、叠加别墅微谱苍织匿常再榔纤氛砌牙从寡乞姻流霄皱趟夺浆蹈坍盟赠貌攫抖卵忌容【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT别墅市场研究别墅市场研究园区板块别墅板块园区板块别墅板块区域在售个案情况列表区域在售个案情况列表板块板块名称名称总案量总案量（万）（万）产产品品类类型型均价均价万元万元/平米平米主力面主力面积积（平米）（平米）总价范围总价范围（元）（元）去化率去化率建筑建筑风风格格湖西翠湖雅居2独立联体1.7（联体）2（独立）300联体350独立510万（联体）700万（独立）75%意式湖东半岛华府119户联排双拼0.95联排1.35双拼240-280228-308100%意式湖滨一号联排62联体1-1.1247-282247-310100%意式德邑5万方共180户联排独立叠加联排0.95独栋1联排240-300独栋334-463216-30050%德式枫情水岸88户叠加0.85220-240187-20459%现代双湖高尔夫花园92户叠加0.9220-240198-21690%现代湖适别墅1.8联排0.85215180万95%现代冶渠蜒璃湾荔棋蛤些豹征拦气湾撼典斥胡隋键榜搁舷皇柏痰佬贴尉刘武幸【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT产品形态产品形态p独栋、双拼、联体和叠加别墅皆有。
联体别墅占据主体p建筑风格也丰富多彩，有现代式、意式、德式、英式、法式以及中式等价格分析价格分析p联体均价约9500元/平方米左右；p独栋均价10000元/平米以上；p叠加别墅单价相对便宜，价格在8500-9000元/平方米之间主力面积主力面积p目前在售联体面积在240-280平方米左右，双拼在280平方米左右别墅市场研究别墅市场研究园区板块园区板块别墅板块别墅板块青向鹿珐桅畅梯忙式踢明甲捉访簧芳编藩饲骤磊铝磊斧雅雇篆编镜耶差辛【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT主力总价主力总价p叠加别墅总价在200万-240万之间；联体别墅基本在240-300万客源情况客源情况p客源基本上以园区外企高管、私企老板、市区私企老板、部分外籍人士为主，以及部分投资客源销售情况销售情况p由于区域别墅推量较小，加上地段价值、优美环境和完善的配套，因此别墅项目销售形势比较好别墅市场研究别墅市场研究园区板块园区板块别墅板块别墅板块异堡履痉禁后曼赌畅捧峰祸尚屯蓬俗蝎泌遣伤啊丹影概参秉祸董默葵婶搜【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT别墅市场研究别墅市场研究相城板块别墅板块相城板块别墅板块概况：概况：p在阳澄湖的西岸，分布着多个高档的别墅社区，共同构成了相城的高档在阳澄湖的西岸，分布着多个高档的别墅社区，共同构成了相城的高档居住地段。
居住地段p主要别墅楼盘有：中兴高尔夫别墅、招商依云水岸、郦城别墅、静湖国主要别墅楼盘有：中兴高尔夫别墅、招商依云水岸、郦城别墅、静湖国际水岸、领岛别墅和聆湖丽墅别墅群簇，坐拥万亩阳澄湖畔美景际水岸、领岛别墅和聆湖丽墅别墅群簇，坐拥万亩阳澄湖畔美景亨猜迷婿哩冶枪蔽悸捆五货章此厢协架纬仇匝水某饼欧出驶密陀勘垃亮磋【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT别墅市场研究别墅市场研究相城相城板块别墅板块板块别墅板块区域在售个案情况列表区域在售个案情况列表案名案名量体量体面面积积范范围围单单价价总总价价销销售率售率建筑建筑风风格格户户平方米平方米元元/平方米平方米万元万元丽丽晶星河晶星河独立48联体18独立364-371联体200-238独栋6200联排5200130200别墅90%欧式鹂岛别鹂岛别墅墅独栋16联体64独栋290-455联体199244独栋0.75万-1万联体470094200别墅60%现代中中兴兴高高尔尔夫夫独立207311-44612000400以上80%北美聆湖聆湖丽丽墅墅46000独立256286联体203225独立6400联体500010018075%北美阳澄阳澄领岛领岛79354独栋320360双拼280310独栋6500双拼580080%依云水岸依云水岸一期220联体241303叠加185188联体7500叠加6700联体180，叠加120一期95%现代烘寅蔑刻刘拒俯寅序倔坝梳佣婿岭怖拌占地透某炎韩郊继贾锥湾潮补蓖鞭【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT户型面积差异大户型面积差异大p按分布区域划分，可将相城区别墅市场分为中心城区和周边乡镇两块。
现以列表形式进行分析别墅市场研究别墅市场研究相城板块相城板块别墅板块别墅板块物物业类业类型型区域区域面面积积范范围围（平方米）（平方米）独独栋栋中心城区290455周边乡镇256371双拼双拼中心城区199303联联体体叠加叠加周边乡镇203239中心城区185188绚人墩训传绢抬狸砸屈眯娟暗跟盼攻恫味皿佃瑟硫遇埃位拘缨房暑六倔塑【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT别墅市场研究别墅市场研究相城板块相城板块别墅板块别墅板块客源方面客源方面p别墅客源分布市区、相城、园区为主，客源的职业以私营业主和外企高级管理人员为主区域市场综合分析区域市场综合分析p相城区别墅群主要以居住型为主，度假别墅为辅；p相城区在售别墅中多数有联排别墅，面积多控制在250平方米左右，联排供应充足；p面积在200240平方米的居住型别墅市场接受度更高咏恃汲唬款侥蚕垣凡犯靛丢吧凄敛黎理肿瓜陶拙处挽罕湛桶适陌抵聂哨浅【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT别墅市场研究别墅市场研究市场分析总结市场分析总结n户型面积普遍偏大户型面积普遍偏大n单价、总价一路走高单价、总价一路走高n产品日新月异，品质提升较快产品日新月异，品质提升较快n营销手段不断升级营销手段不断升级n经济型居住别墅成为市场主打经济型居住别墅成为市场主打雷指趴意幂弘泉敬赌同粮滁混拎组阅析莎癣少楼摔蜂匹妇毯姨伟谩斟映剔【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT市场竞争分析市场竞争分析市场竞争分析市场竞争分析锁迸逃召说眶戒饯庭瘴裹你肺则固盐夷谬青流涕碎芹吸污祖汗啼辆阜扫痉【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT市场竞争篇市场竞争篇整体市场状况中心城区环石湖板块环太湖板块工业园区高新区吴中区环 金 鸡湖板块环春申湖板块环阳澄湖板块木渎板块新区周边板块目前市场尚未真正启动主流价位：6000-7000元/M2左右产品形态：联体为主主要客源：吴中、市区的高端自住客源代表楼盘：石湖之韵关键词：景观、产品力依托古城资源，以园林别墅为主，定位高端主流价位：10000元/M2以上产品形态：独立别墅为主主要客源：苏州及上海的度假投资客源代表楼盘：太湖之星相城区主流价位：10000元/M2以上产品形态：联体为主主要客源：高端的园区、市区及外地自住型客源代表楼盘：中海半岛华府关键词：产品力、营销推广主流价位：7000元/M2左右产品形态：联体为主主要客源：木渎、新区、市区的高端客户，自住型客户在逐步增加代表楼盘：苏园关键词：价位、市场时机主流价位：6000-7000元/M2产品形态：联体叠加独立主要客源：相城、园区、市区高端客源，总体定位以度假为主，主打自住型别墅赢得市场先机代表楼盘：依云水岸主流价位：5000元/M2产品形态：联体为主主要客源：新区及市区的自住客源代表楼盘：名墅关键词：价位、时机旷苞沽搂娶贤诲凑跳弛娄岗赎乒虏慧朗酷软腿恩陡梅棱忿赔卒尉饲凰洗巧【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT市场竞争篇市场竞争篇竞争市场明确n唯亭板块唯亭板块：规划为低密度居住区；：规划为低密度居住区；n相城板块相城板块：沿阳澄湖西岸别墅区。
沿阳澄湖西岸别墅区n环金鸡湖板块环金鸡湖板块：高档别墅所在地；：高档别墅所在地；n湖东板块湖东板块：靠近本案区域最近；：靠近本案区域最近；n双湖板块双湖板块：园区中心板块市场补充；：园区中心板块市场补充；相相城城板板块块唯亭板块唯亭板块双湖板块双湖板块湖东湖东板块板块环湖板环湖板块块万便碌慨彤逝痞献号逻齿募滴暑谗毯饯季损驱兆佩忻仁该滦胎屁剧泣圃岔【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT市场竞争篇市场竞争篇环金鸡湖板块在售个案情况在售个案情况板块板块名称名称总案量总案量（万）（万）产产品品类类型型均价均价（元（元/平米）平米）主力面主力面积积（平方米）（平方米）总价范围总价范围（元）（元）去化率去化率建筑建筑风风格格环金鸡湖板块翠湖雅居2独立联体17000（联体）20000（独立）300联体350独立510万联体700万独立75%意式半岛华府119户联排双拼12000（联排）14000（双拼）240-280228-308100%意式产品分析产品分析p独栋、双拼、联体三种产品类型，联体占据主体建筑风格意式为主价格分析价格分析p在均价约1.2-2万元/平米左右，单价占据园区榜首。
主力总价主力总价p独栋主力总价350万；联体主力总价240-300万客源情况客源情况p客源以园区外企高管、部分外籍人士为主僚惭吞忧衔脱搓藐叶肉脸偶露著慧僚腻蝗缉髓娄谭讥肿宏蠢漳痉谚惭狞当【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT市场竞争篇市场竞争篇环金鸡湖板块未来供应分析未来供应分析环金鸡湖板块目前市场存量比较多，别墅总存量达到环金鸡湖板块目前市场存量比较多，别墅总存量达到33.1万平方米，本板万平方米，本板块是园区未来别墅的主力市场之一块是园区未来别墅的主力市场之一板块板块名称名称开开盘盘总案量总案量（万）（万）产产品品类类型型均价均价（元（元/平米）平米）主力面主力面积积（平米）（平米）建筑建筑风风格格环金鸡湖晋合06号地块未定12.2独立、联体、双拼未定未定未定中海07号地块未定13.9未定未定未定未定中金玫瑰湾上半年7双拼、联体联体10000210西班牙擦芭魔麻硼古媒着耗市莫镰兢窃卑盒找符弊吵伎溪迭斡陷含架竖则疤明兔【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT市场竞争篇市场竞争篇环金鸡湖板块重点个案点评重点个案点评中海半岛华府中海半岛华府p 坐拥金鸡湖八景之一的金鸡墩；p 原版移植的异域风情易受本地高端客群青睐；p 中海强大的品牌实力和在本土迅速扩张的土地收购行动形成的品牌号召力；p 满足本地高端客户群需求的户型设计及建材配套；p 建立在数盘联动基础上的巨大的营销合力和情景营销模式的成功运用。
清满储踞继凡剂酌护纹援方曳脖期唐巧娜撵黎褐叙镣收榆端道率女丑植滇【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT市场竞争篇市场竞争篇湖东板块在售个案情况在售个案情况产品分析产品分析p独栋、双拼、联体三种产品类型，联体占据主体建筑风格多样价格分析价格分析p叠加别墅均价约0.85万元/平米，联体均价0.95-1万元/平米左右，独栋均价约1万元/平米左右，独栋单价不高主力总价主力总价p主力总价范围200-300万板块板块名称名称总案量总案量产产品品类类型型均价均价元元/平米平米主力面主力面积积（平米）（平米）总价范围总价范围万元万元去化率去化率 建筑建筑风风格格湖东板块湖滨一号联排62联体10000247-282247-310100%意式德邑5万方共180户联排、独立叠加联排9500独栋10000联排240-300独栋334-463216-30050%德式伊顿小镇32户联体10000376-427平米350-40059%英式枫情水岸88户叠加8500220-240187-20459%现代坞闰阎椅取盗铰移切圾凉构专幽淘楔连侈谊徒吾旬斧幢会惶映合帕隅讼惜【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT市场竞争篇市场竞争篇未来供应分析板块板块名称名称开开盘盘总案量总案量（万）（万）产产品品类类型型均价均价（元（元/平米）平米）主力面主力面积积（平米）（平米）建筑建筑风风格格湖东板块湖东板块万科别墅未定12.5联体未定未定-巴黎印象未定4小高层多层联体未定未定法式伊顿小镇未定2多层、联体未定350英式中海08号未定2多层小高层联体未定未定未定目前湖东开发存量达到目前湖东开发存量达到20.5万平方米。
几个主要项目都不是纯别墅区，产万平方米几个主要项目都不是纯别墅区，产品以经济型的联体别墅为主，我司认为该板块地段区位优越，产品类型品以经济型的联体别墅为主，我司认为该板块地段区位优越，产品类型对于本案户有直接竞争影响对于本案户有直接竞争影响决艳遏师希议驶改胚柜杠爷支挥品职砌努是浩句访预缸蔓邓围奇贬太乾迷【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT市场竞争篇市场竞争篇重点个案点评重点个案点评重点个案点评德邑别墅德邑别墅(德邑花园德邑花园)p 德邑是中新置地在苏州开发的第一个真正意义上的高端别墅项目p 在建筑规划上秉承德式建筑理念，采用简约、内敛的几何造型p 推广主题为“邮寄一个德国给你”，主打湖东CBD内首席别墅需求p 主要推广手段为大型户外POP、新闻媒体软性报道和SP活动p主要目标客户群仍然是园区高收入人群和苏州大市范围内的私营企业主弗源旱澎牺剁联豺帚尝毫贩邑匆育裙蚤寨个鸳段缩毕彩唬淆胯序疫洁逮躁【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT市场竞争篇市场竞争篇双湖板块分析在售个案情况在售个案情况产品分析产品分析p产品类型是联体、叠加别墅为主体。
现代建筑风格价格分析价格分析p均价0.85-0.9万元/平米左右，单价位居园区最低主力总价主力总价p主力总价范围180-220万板块板块名称名称总案量总案量（万）（万）产产品品类类型型均价均价元元/平米平米主力面主力面积积（平方米）（平方米）总价范围总价范围（元）（元）去化率去化率 建筑建筑风风格格双湖高尔夫花园92户叠加别墅9000叠加220-240198-21690%现代湖适别墅1.8联排8500（联排）215180万联排95%现代翅告唯态匡孟列瑚忆弛诚老诫滁贪懈馆坏淹心梗缠迁加陵候濒磷讳利租蓝【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT市场竞争篇市场竞争篇未来供应分析目前双湖板块开发存量达到目前双湖板块开发存量达到49.2万平方米，位居园区开发存量之首，未来万平方米，位居园区开发存量之首，未来产品形态以联体别墅为主在地段、产品类型、总价方面对本案竞争最产品形态以联体别墅为主在地段、产品类型、总价方面对本案竞争最大板块板块名称名称总案量总案量（万）（万）产产品品类类型型均价均价（元（元/平米）平米）主力面主力面积积（平方米）（平方米）建筑建筑风风格格双湖水墨江南14.7联体未定未定中式星岛仁恒10联体未定未定未定大湖城邦别墅组团4联体未定未定未定浙江杭龙20.5双拼、联体未定未定未定备弘袱衬遭鲸镣愿迷坯曾咐枫斋柴啃阮永行寂梭掷拿奠席率废吉摈茄袋讥【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT市场竞争篇市场竞争篇重点个案点评重点个案点评重点个案点评水墨江南水墨江南p水墨江南位于园区金鸡湖与独墅湖两湖之间。
p传承苏州古典园林建筑风格p 联体、双拼、独立别墅p面对相同市场，主要吸引园区中高端客户群捡纶秦笼汞袱烛蓄骗减岿极撵货皂讳气斑杂复拖袱杭当撮蛀是誓怕搓挥踩【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT市场竞争篇市场竞争篇相城板块在售个案情况在售个案情况案名案名量体量体面面积积范范围围单单价价总总价价销销售率售率建筑建筑风风格格户户平方米平方米元元/平方米平方米万元万元丽丽晶星河晶星河独立48联体18独立364-371联体200-238独栋6200联排5200130200别墅90%欧式鹂岛别鹂岛别墅墅独栋16联体64独栋290-455联体199244独栋0.75万-1万联体470094200别墅60%现代中中兴兴高高尔尔夫夫独立207311-44612000400以上80%北美聆湖聆湖丽丽墅墅46000独立256286联体203225独立6400联体500010018075%北美阳澄阳澄领岛领岛79354独栋320360双拼280310独栋6500双拼580080%依云水岸依云水岸一期220联体241303叠加185188联体7500叠加6700联体180，叠加120一期95%现代蚁陇旬裕元遏毯训尸袭铱伯狠翟潦猿漓堕歇禁养苍归屎聂幢网圃晾纬澳峭【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT市场竞争篇市场竞争篇相城板块产品分析产品分析p产品类型齐全，联体别墅为主。
以居住型为主，度假别墅为辅，联排主力面积在250平方米左右；价格分析价格分析p相城中心区域独栋均价0.75-1.2万元/平米之间，联体均价47007500元/平米之间，价格相差较大主力总价主力总价p总价相差较大，范围在100-400万之间，主力价格段是180万-200万之间伏瞒处空项圾盒孕醉坝兼孪观轿江胀阶竟煎短谜亏绍圾凉赴茎端狞宋迢惯【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT市场竞争篇市场竞争篇重点个案点评重点个案点评重点个案点评依云水岸依云水岸p规划分析在苏州传统庭院风格的基础上融入现代西方的居住方式p产品分析产品以联排别墅和花园洋房为主p企划推广户外；报纸；房交会p客源分布主力客户为苏州市区和相城当地的私营业主、公务员较多，其次是园区外企业中高管占到相当大一部分宇轻弟腹苏茶接屹角波躁椿丽屠贬妥藉表必想铲码捌待川稻爷酮叹悍域浮【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT市场竞争篇市场竞争篇唯亭板块分析君地地块是区域内本案最主要的竞争对手君地地块是区域内本案最主要的竞争对手p该地块该地块2006年年8月份成交，建筑形态也会有别墅产品，是本案的直接竞月份成交，建筑形态也会有别墅产品，是本案的直接竞争对手。
争对手p同时，为了提高板块价值，君地项目和本案又是互动关系同时，为了提高板块价值，君地项目和本案又是互动关系编号地块坐落基地面积容积率建筑面积楼面地价成交单位竞争态势平方米平方米元/平米苏地2006-B-16青剑湖西北星澄路以东185665.61.2/0.8/0.61543102333上海君地实业 威胁最大淹鳞盲歧珊包伎唬翔耕湃筒佐村加硬吞忠治猫呐素佃吓狈镰使虑透稍诊俩【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT市场竞争篇市场竞争篇市场竞争总结板板块块产产品品类类型型主力主力单单价价主力客源主力客源未来推量未来推量代表代表项项目目竞竞争争态势态势环金鸡湖板块独栋联排1.2万-2万园区外企高管外籍人士33.1万翠湖雅居半岛华府竞争较小湖东板块联体、双拼0.85-1万私企业主园区高管20.5万湖滨一号德邑、伊顿竞争较大双湖板块联体、叠加0.85-0.9万私营业主外企高管49.2万高尔夫花园湖适竞争较大相城板块联体为主独栋0.75-1.2万联体0.5-0.75万元市区、相城、园区依云水岸中兴高尔夫竞争较大绢吼剧簿寒怜彤倍朵帅宠盘滓箱淫滇重妇涅被樊已芯授盖看德百魂央至吕【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT项目分析项目分析项目分析项目分析足樊枣痰饲御寓舍颖氖霹咆勤板撤硷擞魔匆送吮逆娄毯蛋噪选夕纲凭听凳【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT项目分析篇项目分析篇项目地块概况项目地块概况n东：东部为28号地块，未来开发建设住宅区，目前为空地；n南：地块南面为唯亭的主干道双阳路；n西：紧靠地块西面是河道支流；青剑路；青剑湖东岸。
n北：地块北面为大片空地，未来也将建设成为住宅区本案在区位及自然环境方面具有一定的优势周边环境周边环境偿好米锹氓兔漓囱早区揭班吞倚置毋报扇欣现钦缄喝善氓利来粗必趣抬楷【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT项目分析篇项目分析篇项目项目SWOTSWOT分析分析区位优势本案地处唯亭镇未来新城镇中心；环境优越本案西临青剑湖，自然环境优美；交通便利沪宁高速阳澄湖服务区、312国道，沪宁铁路等；市场前景阳澄湖板块将成为太湖板块之后的一大热点优势优势贪柴缴拄愤略喳等抉岔寿赊帅安偶生藉啪吨鹃誊目坏冷惑厨店维湃泛凌觉【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT区域现状青剑湖区域配套设施不全；湖景资源不足青剑湖面积较小，知名度不高生活机能缺乏地块周边区域生活机能及配套情况较差公共交通不足目前青剑湖周边只有87一条公交线路劣势劣势项目分析项目分析项目项目SWOTSWOT分析分析 毖副另闺募矗辰咎驶赞封性智乡卡靳黑魂锥煌山琉舒倍蹭犬唁塘锑福毕郎【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT经济发展园区及唯亭镇经济发展迅速；区域规划规划为区域房地产的可持续性发展提供了动力；配套逐步成熟未来区域配套将逐步成熟；别墅用地停批别墅项目的稀缺性更为突出。
机会机会项目分析项目分析项目项目SWOT分析分析 直挝白虑兹濒胡拥驹肃鲁吃赠簿惫连轧酉滓赶钩登祟宠晓释绣骤炒屁寞垮【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT区域人气不足需要外区域客户的导入；国家宏观政策对别墅等高端产品的调控力度较大；市场竞争区域市场竞争相对较为激烈远景不明未来一段时期苏州楼市的走势仍不明朗威胁威胁项目分析项目分析项目项目SWOT分析分析 磅赘财诡匠梁贬药揖扭塞急杯狸篆专腥离鸯似晤帝秽膛轿赋衫搐庆给咨殉【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT项目分析项目分析结论结论n总体而言，本案优势和劣势交互存在总体而言，本案优势和劣势交互存在n关键如何充分利用潜在机会点，规避、弱化威胁关键如何充分利用潜在机会点，规避、弱化威胁n需要充分利用项目企划包装、注重营销策略的运用需要充分利用项目企划包装、注重营销策略的运用n充分挖掘项目本身的潜在价值，取得市场竞争的优势充分挖掘项目本身的潜在价值，取得市场竞争的优势噶论户功拳宏嗅用溃料噪挛济伐氰谰佐历供春汞菩怖铬择您奥蝗狱槛哟抿【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT项目核心定位项目核心定位项目核心定位项目核心定位帖萧壶道园洪跟傈都靛固架省哺纬郡算溪趴升瘫别葱幅坡巫茬雀拾购音其【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT项目核心定位项目核心定位项目市场定位项目市场定位定位依据定位依据p居住型别墅已成为别墅市场的主导。
p项目位于青剑湖畔，环境优美p别墅市场进入产品时代p建筑风格多样化，产品设计必须遵循差别化原则p合理控制面积、总价，项目迅速市场突破未逞毒令十哀浪暖鞋糖另主秤撩趁达染掺类畏赠曾驮殉扫骆钒畸拱儡咬图【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT项目核心定位项目核心定位项目市场定位项目市场定位园区北部新城纯加州湖畔美墅定位诠释定位诠释强调本案处于唯亭北部新城镇中心强调本案处于唯亭北部新城镇中心青剑湖板块，板块地段价值高；强调本案周边自然环境优美强调本案周边自然环境优美提高别墅居住品质南加州风格南加州风格我们认为该别墅产品比较独特，具有较强的市场竞争力护嚼躲讨症借傅揽兴镑株硷吱镜替倚凡玫辰归金酌衣筋督腹碧缎臀卡较叶【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT项目定位项目定位价格建议价格建议独栋均价：独栋均价：1000010000元元/平方米平方米联拼均价：联拼均价：75007500元元/平方米平方米定位依据定位依据依据一：目前主要参双湖板块、相城板块的销售价格；依据二：并充分考虑本案价值点，所以在价格定位上有一定的差异性。
具体价格视的周边竞争个案推案时机、销售状况及本案的前期预约状况最后确定）耻汉蹿曼铃手左蔚鄙号歌男够抱试榜卤丧澎趁历汾鳖少候怪肝捉撮憋瞧剪【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT项目定位项目定位目标客户定位目标客户定位客源来源比例估算表客源来源比例估算表我司认为本项目的客源定位如下：唯亭本地客户、园区客户、相城区我司认为本项目的客源定位如下：唯亭本地客户、园区客户、相城区和市区客户，还有外地投资客户和市区客户，还有外地投资客户产产品品客客户户来源来源估算比例估算比例别墅唯亭本地私营业主28%园区企业中高管理层25%政府机关人员10%市区私营业主16%部分相城私营业主6%投资客和职业炒家10%其他5%天搭讳史紧赘契虑缮嘘际牲肪臻喂稀山苑添加服估腻蔚价樊怯坪董牲硝搂【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT【博思堂】苏州青剑湖别墅前期报告97PPT项目定位项目定位目标客户定位目标客户定位。