住房公积金存在问题及解决方案摘要住房公积金制度实际上是一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式 单位为职工缴存的住房公积金是职工工资的组成部分，单位为职工缴存住房公积 金是单位的义务，享受住房公积金政策是职工的合法权利我国的住房公积金制 度发展到今天,制度建设不断完善为我国的住房分配方式由实物分配向货币分配 转变,为住房消费提供融资渠道等方面作出了很大的贡献随着归集规模的扩大， 由于制度设置和其他方面的原因,我国住房公积金制度在公积金缴存、贷款和监督 等方面还存在一些不足，住房公积金业务本身潜在的问题日益彰显本文对住房 公积金的制度进行了深入分析，并提出了相应的对策希望住房公积金作为一种 社会保障制度能够真正的发挥它的作用，解决中低收入者的住房问题关键词：住房公积金，住房制度，保障，监督The Existing Problems and Solutions of HousingAccumulation FundABSTRACTSystem of housing accumulation fund is actually a kind of housing guarantee system, is the housing assignmentcurrency one kind of form. The unit puts for worker housing accumulation fund is the component of worker pay, the housing accumulation fund that the unit puts for worker is compulsory, enjoy unit housing accumulation fund policy is the legal right of the worker. China's system of housing accumulation fund to today, the system construction of continuous improvement. For China's housing distribution of physical distribution to monetary allocation for housing consumption, provide financing channels, etc make great contribution. With the scale enlargement of collection, due to the system Settings and other reasons, China's system of housing accumulation fund capture puts accumulation fund loan in supervision and etc, there still exist some deficiencies, housing accumulation fund business potential problem becomes more and more obvious. Based on the housing accumulation fund system are analysed, and the corresponding countermeasures were put forward. As a kind of housing accumulation fund to social security system can really play its role, solve the problems of low-income housing.KEY WORDS: housing accumulation fund，housing system，ensure，supervise目录、F —1—前言第 1 章 住房公积金概论 21.1 住房公积金的定义 21.2 住房公积金的性质 21.3 住房公积金的特点 21.4 住房公积金的用途 3第 2 章 住房公积金存在问题 42.1 住房公积金制度存在问题 42.1.1 住房公积金制度存在问题 42.1.2 住房公积金覆盖率不合理 42.1.3 住房公积金归集制度不健全 52.2 住房公积金缴存出现的问题 62.2.1 缴存率差距明显 62.2.2 缴存基数差异大 62.3 住房公积金使用出现的问题 62.3.1 住房公积金受益面发生偏差 72.3.2 住房公积金覆盖面过于狭窄 72.3.3 住房公积金使用效率不高 9第 3 章 新加坡住房公积金制度的借鉴 10第 4 章 促使我国住房公积金健康发展的策略 124.1 完善住房公积金的制度 124.1.1 强化住房公积金归集手段 124.1.2 促进中低收入居民住房保障 124.1.3 完善住房公积金监督机制 134.2 提高住房公积金的使用率 134.3 发挥住房公积金的作用 1415结论谢 辞 16参考文献 17-LX. —1—前言我国的住房公积金首先在上海实行，设计者最初的主要目的是归集单 位和个人资金用于住房建设，九十年代中期住房公积金制度逐渐在全国推 广，资金大部分都是用于住房建设，住房消费领域很少。
随着住房市场化 加快和住房金融市场的演变， 尤其是 1998 年全面的房改之后， 住房开发投 资可以得到较高的资金回报率，住房资金不再短缺，而居民住房消费能力 不足开始成为主要矛盾，同时住房公积金贷款资金用于经济适用住房等住 房开发往往管理不善，出现不少的呆账、坏账实践证明了新加坡的公积 金制度在提高人民生活水平方面是极其成功的新加坡经过 40 多年的发 展、完善和充实，公积金制度已形成为具有多种制度相配套的一项行之有 效、成绩卓著、独具特色的社会福利和保障制度，已逐步扩展到医疗、教 育、住房、保险和投资等社会生活的各方面，成为新加坡重要的社会制度， 对新加坡的经济和社会的发展发挥着重要作用结合这种情况国家又出台 了《住房公积金管理条例》改变了公积金使用方向，开始主要用于满足公 积金缴纳主体随着住房公积金累计规模及增值收益的增长，住房公积金 管理制度存在的问题也日益彰显，本文对住房公积金制度存在问题进行了 深入分析，并对存在问题提出了解决的方案我坚信我国的住房公积金制 度会得到不断的完善，并对我国解决住房问题发挥巨大的作用第 1 章 住房公积金概论1.1 住房公积金的定义住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货 币化、社会化和法制化的主要形式。
住房公积金制度是国家法律规定的重 要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性单位和职工个人 必须依法履行缴存住房公积金的义务职工个人缴存的住房公积金以及单 位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有 这里的单位 包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业 及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体1.2 住房公积金的性质住房公积金具有以下性质： 保障性建立职工住房公积金制度，为职工较快、较好地为解决住房 问题提供了保障；互助性建立住房公积金制度能够有效地建立和形成有房职工帮助无 房职工的机制和渠道，而住房公积金在资金方面为无房职工提供了帮助， 体现了职工住房公积金的互助性；长期性每一个城镇在职职工自参加工作之日起至退休或者终止劳动 关系的这一段时间内，都必须缴纳个人住房公积金；职工所在单位也应按 规定为职工补助缴存住房公积金1.3 住房公积金的特点住房公积金具有以下特点： 普遍性城镇所有在职职工，无论其工作单位性质如何、家庭收入高 低、是否已有住房，都必须按照《条例》的规定缴存住房公积金；强制性（政策性）单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职 工办理住房公积金账户设立的，住房公积金管理中心有权责令限期办理， 逾期不办理的，可以按《条例》的有关条款进行处罚，并可申请人民法院 强制执行；专用性。
《条例》明确规定： 职工住房公积金应当用于职工购买、 建造 翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用； 福利性，除职工缴存的住房公积金外，单位也要为职工交纳一定的金额， 而且住房公积金贷款的利率低于商业性贷款；返还性职工离休、退休，或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关 系，户口迁出或出境定居等，缴存的住房公积金将返还职工个人1.4 住房公积金的用途住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单 位和个人不得挪作它用职工有下列情形之一的， 可以提取职工住房公积金账户内的存储余额： 购买、建造、翻建、大修自住住房的；偿还购房贷款本息的；房租超出家 庭工资收入的规定比例的离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位 终止劳动关系的；出境定居的；依照前款后三项规定，提取职工住房公积 金的，应当同时注销职工住房公积金账户职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工 住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积 金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可 以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。
住房公积金管理中心应当自受理申请之日起 15 日内作出准予贷款或 者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款 手续第 2 章 住房公积金存在问题住房公积金是一种长期性、义务性、保障性和互助性相结合的住房基 金实行住房公积金制度是我国推进城镇住房制度改革的一项创举 因此， 如何更好地归集、管理、使用住房公积金，对于增强职工自我保障机制， 解决自身住房问题，提高居住水平，调整职工消费结构，加快住房商品化 进程具有重要意义2.1 住房公积金制度存在问题2.1.1 住房公积金制度存在问题国务院《住房公积金管理条例》规定，国家机关、国有企业、城镇集 体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位民办非 企业单位、社会团体都应当建立住房公积金制度目前就全国范围而言， 缴存住房公积金的主力军仍然是国家机关和事业单位，非公有制企业只占 很小一部分 而且随着国有企业的改制， 非公有制 停缴或正面临停缴的境 地据查阅有关资料，目前虽然在一些大城市，如北京、上海等城市的公 积金覆盖率达到 90% 以上，但全国仍有相当一部分省市的公积金覆盖率不 到50%A市目前也只有市本级财政供养单位以及中央、区属行政、事业 单位建立了住房公积金。
市属公有制性质企业 43 个，职工人数 2868 名， 已建立住房公积金的企业 19 个，职工人数 940 名，公积金覆盖率为 32.77% 所有非公有制企业以及个别自收自支事业单位都没有建立整体来讲，缴 存住房公积金的职工人数只占应缴人数的 20%2.1.2 住房公积金覆盖率不合理住房公积金实行行业归口缴存，职工查询、使用困难 《住房公积金管 理条例》规定，设区的市成立住房公积金管理中心，负责所辖区域内职工 住房公积金的缴存、使用、核算、管理但中央、自治区驻洛阳市电力、 铁路、高速公路收费站等单位的职工住房公积金统一缴入洛阳市住房公积 金管理中心区直分中心或铁路分中心，职工住房公积金提取、贷款、对账 查询等业务都需要到洛阳市去办理，给职工带来了诸多不便《住房公积金管理条例》明确了我国住房公积金管理实行 “管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督 ”的管理原则即住房公积金管理委员 会或领导小组是住房公积金的最高决策机构，负责制定和调整住房公积金 的具体管理办法，并监督实施，拟定住房公积金具体缴存比例，审批住房 公积金归集、使用计划及执行情况的报告住房公积金管理中心是受政府 委托运作住房公积金的事业单位，严格按照管委会的制度和计划运作住房 公积金，住房公积金管理中心仅仅是运作部门，无权制定制度办法。
银行 是受政府委托办理住房公积金存贷款业务的托管部门，承担住房公积金的 归集、账户管理、资金结算、信贷融资等金融业务财政部门是对住房公 积金运作及财务情况的监督部门，对住房公积金管理中心和受托银行实施 监督，负责住房公积金管理中心和受托银行的财务决算审批工作但本次 审计发现 A 市未按规定成立住房公积金管理委员会或领导小组， 职工贷款 的审批等工作由住房公积金管理中心自行操作，财政部门也未履行对住房 公积金管理中心和受托银行的财务决算审批工作，造成住房公积金使用的 监督、管理不到位2.1.3 住房公积金归集制度不健全我国大部分城镇地区和企事业单位已经基本上建立了住房公积金制 度，特别是在东部沿海地区，住房公积金的覆盖面已达到职工人数的 90% 以上，单位和职工公积金缴交率占职工工资基数的 7% 左右但是，在占 全国2/3面积的中西部地区，城镇住房公积金的覆盖面仍只有 50%〜70%,公积金缴交率也较低，有的还不足 5 %这一规定比例，造成这一状况的主 要原因是归集手段软弱在实际执行过程中，乡镇企业和私营企业、外商 投资企业大多没有实行住房公积金制度在中西部地区甚至连部分国有企 业、事业单位和行政机关都没有实行住房公积金制度。
这些单位的领导在 执行住房公积金方面采取消极的态度，如有些单位既不代扣职工应缴纳的 住房公积金，更不缴纳单位应负担的住房公积金，而且提出各种理由，推 卸其社会责任；有些单位打着执行住房公积金制度的名义，从职工工资中 住房公积金后却不上缴，而是留在单位周转使用，这些行为实际上严重侵 犯了职工的财产权；还有一些单位迟延缴纳住房公积金，直接影响了职工 个人的住房公积金存款利息收入2.2 住房公积金缴存出现的问题2.2.1 缴存率差距明显职工住房公积金包括职工个人缴存和职工所在单位为职工缴存两部 分，计缴基础都是职工工资，两部分是同比率的，都属职工个人所有经 济发达地区与落后地区在货币工资分配关系上的差异，或同一地区不同行 业间工资水平的差距 ,是导致住房公积金缴存率差距明显的主要原因如： A市2003年12月才全面建立住房公积金制度，当初单位和个人的缴存率 均为职工个人工资的 3%，2005 年 1 月调整为 5%，2006 年 1 月调整为 8％ 2006 年,人均月工资水平 1334.08 元;人均月缴存额 305.64 元而排名前 10 位的人均月缴存额为 1007.62 元,其中最高的 1492.36 元,最低的为 784.20 元；排名后 10 位的人均月缴存额为 127.74 元,其中最高的为 168.07 元,最 低的仅为 34.66 元。
经进一步调查核实，人均月缴存额排名前 10位的是通 讯、烟草、金融、保险、石油行业，个人月缴存率均达到或超过 12%排名后 10 位的主要是企业和自收自支的事业单位2.2.2 缴存基数差异大由于《住房公积金管理条例》未规定缴存基数的上限，加之不同行业 和单位之间的工资收入差距悬殊， 造成缴存基数差距大《住房公积金管理 条例》未规定缴存比例的上限，由于近几年不同行业、企业的收入差距拉 大，各地执行的住房公积金占职工工资收入的比例由 5%到 20%不等，差距比较大缴存基数高的单位，其缴存比例也普遍偏高，最高达 30%，而 缴存基数低的单位其缴存比例仅为 5%，相差达 6 倍2.3 住房公积金使用出现的问题2.3.1 住房公积金受益面发生偏差住房公积金制度建立的初衷是有效解决低收入群体居住这一基本生活 需求，但从制度的实施过程来看，公积金主要受益者为中高收入群体，低 收入群体受益效果不明显一是在归集、缴存环节，中高收入群体受益效 果明显高于低收入群体二是从住房公积金的提取情况来看，中高收入群 体是住房公积金提取的主体，低收入群体受益有限如： A 市 2006 年 8 月至 12 月住房公积金的提取人数是 190 人，提取金额 142.18 万元。
其中 人均月缴存额排名前 10 位的单位提取额是 53.73 万元，排名前后 10 位的 单位提取额仅为 0.4 万元,分别占提取金额 142.18 万元的 37.79%和 0.28% 三是在住房消费环节，中高收入群体受益效果明显高于低收入群体据统 计， A 市 2006 年 8 月至 12 月，贷款金额在 10 万元以上（含 10 万元）的 户数 58 户，最大购房面积是 299.67 平方米 , 最小购房面积是 81.46 平方米 , 平均购房面积是 120.64 平方米贷款金额在 5 万元以下（含 5 万元）的户 数 99 户，最大购房面积是 174.70 平方米 , 最小购房面积是 68.67 平方米 , 平均购房面积是 102.15 平方米经进一步分析 ,不同阶层其收入中用于住 房消费的比例也不同中高收入群体购买居住房时，面积大、档次高，购 房总价相对较高而低收入群体购买居住房时，一般面积小、档次不太高， 购房总价相对较低自治区有关文件规定：购买公有住房、商品住房、经 济适用住房（含单位集资建设经济适用住房）的，贷款最高额度确定为职 工购买自住住房总价的 70％；购买二手住房的，贷款最高额度确定为购房 总价的 50 ％。
这样从贷款最高限额来看，中高收入群体受益额相对大于低 收入群体2.3.2 住房公积金覆盖面过于狭窄我国的住房公积金是一种强制性社会福利，但是真正能享受到这项福 利的人数还是有限的根据我们对河南某市的调查显示，截至 2008 年底， 该市县级单位大多未缴存住房公积金，个别县市全县仅十几个单位开户， 且多数是上划中央或省管单位，缴存职工人数只有 200 多人从公积金缴 存余额上看， 10 个县市区超过 3000 万元的县市仅两个，超过 2000 万元的 单位 6 个这个数据还不包括城镇个体工商户、自由职业人员、外来务工 人员、农民等目前尚未纳入公积金缴存范围的群体另外在审计调查中还 发现，不仅有许多私营、民营企业没有参加到公积金体系中来，就连某些 大型国有企业或事业单位也实行 “二元模式 ”：对正式编制内员工缴纳公积 金，而对聘用员工不缴纳公积金非公有制企业住房公积金存在的问题一是思想认识不到位许多非 公有制企业法人、业主、职工对公积金存在模糊认识造成的原因：一方 面是企业领导认识不足，将公积金收缴与乱收费、乱摊派、强制实行保险 等混为一谈，误以为推行公积金制度是向企业强制推行额外保险开支或负 担，产生抵触情绪。
同时不够了解实行公积金制度可享有的财税政策，而 将本应用于公积金部分的住房补贴直接以实物或工资补贴形式发放职工， 造成部分公积金在归集过程中流失 另一方面是企业职工的认识也有不足 不了解缴存公积金对自己的政策性优惠， 也不清楚公积金存款的利率优势 尤其是一些并未处于购房状态的职工更知之甚少，对企业是否为其缴纳公 积金漠不关心还有，由于非公有制企业中职工流动性较大，企业经营前 景状况不够稳定，很多职工只顾眼前利益，误认为公积金的使用除购房或 一些特定情况下，不能 “套现 ”，同时因不了解 “中心 ”工作程序，认为支取 程序较为繁琐，更加倾向于工资补贴，造成企业内部从上到下对公积金制 度的消极态度二是宣传力度不够尽管近年来在公积金制度的宣传上， 已借助于电视、报纸、网络等媒介进行大量宣传，也确实取得一些收效 但在调查未建立公积金制度的非公有制企业的原因中发现，仍有相当部分 企业业主、法人、职工并不了解何谓住房公积金，缴存公积金对单位及职 工有何好处不清楚公积金是一项法定的、企业须为职工缴纳的政策性住 房保障基金，而更多的是将其错认为公积金只是党政机关、事业单位、国 有企业等国家支持行业部门所应享有的特殊性待遇，与私营企业无关。
即 便在已建立公积金制度的企业中，职工不知何谓公积金、不知怎样使用公 积金的问题也十分突出这表明，在公积金制度宣传的广度和深度上仍有 待于扩展和延伸三是社会保障意识不够强烈现行法律制度已将住房公 积金纳入国家强制执行的社会保障体系中，在发达城市， “三险一金 ”（其中“一金”便是指住房公积金）已成为一种约定俗成的既定社会保障形式 四是催缴意识有所松懈住房公积金设立之初，归集额少，资金使用效益不高，迫使管理机构 “腿勤 ”、“嘴勤 ”，跑单位，做宣传，扩大了覆盖面， 提高了缴存额随着各项措施的实施，公积金归集额有了较大的提高，资 金逐渐充裕，尽管归集的积极性仍旧较高，但催缴意识已有所松懈，这也 是导致住房公积金归集覆盖面降低的一个原因五是行政执法难住房公 积金制度的建立实施虽有《条例》作为保障，但在多数企业业主眼中，行 政法规根本不及国家法律具有震慑力一些改制企业存在着法不责众的思 想，故意拖欠、 降低比例、少缴甚至拒缴公积金 而“住房公积金管理中心 ” 本身并不是行政执法部门，行政执法能力较弱的客观条件也使得一部分有 能力缴交的私营业主对公积金制度无动于衷六是职工维权意识淡薄针 对企业业主为减少经营成本不愿掏钱为职工建立住房公积金的行为，未能 形成有效的监督、 督促作用，不能主动拿起法律的武器维护自身合法利益， 更多是采取缄默、妥协态度。
自觉维护自身合法权益的观念较差2.3.3 住房公积金使用效率不高同住房公积金的结存金额相比，住房公积金贷款比例仍然较低究其 原因：一是资金的安全性要求高，使用渠道单一；二是贷款手续繁琐、限 制多，门槛高；三是支取条件严格，提取数受到限制；四是政策障碍，有 些人无法享受；五是部分地区房价绝对水平较低，消费者还不习惯负债消 费，一般都通过自筹资金一次性付款，造成这部分地区公积金只存不用， 使用效率偏低；六是住房公积金管理中心市场竞争意识不强，市场推广力 度较弱，开发企业更愿意选择与商业贷款合作，更为重要的是，由于个人 住房贷款一直是银行的 “优质品种 ”，很多商业银行在发放开发贷款时，要 求开发企业从本行发放个人贷款，在一定程度上挤占了公积金贷款市场份 额；七是住房公积金政策性住房金融优势不明显，表现在与商业银行贷款 利率差距较小，又受到贷款额度的限制，很多消费者需要办理组合贷款， 额外多支出很多相关费用，这也在很大程度上影响了购房者选择公积金贷 款第 3 章 新加坡住房公积金制度的借鉴发展住宅建设 ,解决公民的住房问题 ,实现 “居者有其屋 ”,是新加坡的一 项基本国策为此 ,新加坡政府制定了《建屋发展法令》 、《土地征用法令》 等一系列法令和财政、金融、土地等相关配套政策 ,设立专门的法定机构 , 推行建屋发展计划 ,取得了举世瞩目的成就 ,全国住房自有率超过了 90% 。
首先，要强化政府宏观调控职能 新加坡组屋政策的成功之处表现在政 府主导、干预和介入，牢牢掌握了房地产市场的主动权，充分调动各种资 源，通过合理组织有效地解决了中低收入国民的住房问题它带来的经验 启示是：政府作为一国经济的宏观调控者，担负着促进社会全面发展和保 障全体国民的基本权利实现的职责，建立和完善住房保障制度是政府履行 社会管理和公共服务职责的重要体现，因此，政府应当成为构建住房保障 体系的主体其次，进一步完善住房公积金制度新加坡的中央公积金制度对解决 国民住房问题，实现 “居者有其屋 ”发挥了重要作用这一资金运作模式为 我们提供了宝贵思路要进一步扩大住房公积金的社会覆盖面，使其真正 惠及低收入人群；要强化公积金的强制储蓄制度，适度提高公积金的缴存 比例，扩大公积金的积累总量，解决公共住房建设的资金瓶颈问题，使政 府可以利用这些资金建设经济适用房和廉租房；同时还应积极发展住房储 蓄和政策性住房抵押贷款，完善贷款担保机制，降低中低收入居民申请贷 款的门槛，提高其购房能力再次，要构建多层次的住房保障体系住房保障体系的建立是一个涉 及面广、难度大、周期长的系统工程，同时也是一个长期规划、循序渐进、 不断完善的过程。
应立足国情发展住房保障，遵循 “适宜保障 ”的原则，注意住房保障的渐进性、层次性，有步骤地解决中低收入家庭的住房问题 要认真界定住房保障对象，只为那些没有能力解决住房问题的最低收入和 低收入家庭提供住房保障要适应不同保障对象的具体需求，对不同收入 家庭实行不同标准的住房保障政策最后，建立完善的住房保障法律体系 新加坡住房保障制度的成功之处 在于立法明确、法制健全在组屋建设的各个发展阶段，都通过立法的形 式以确保 “居者有其屋 ”计划的贯彻实施，这是新加坡的一条重要经验，也 是其住房保障制度的主要内容和显著特征这些启示我们，法律以其公正 性和强制性而成为社会保障制度的支撑点，完善的法律法规体系是稳步有 序推进住房建设的根本保障因此，住房保障制度的立法工作应该先行一 步第 4 章 促使我国住房公积金健康发展的策略4.1 完善住房公积金的制度4.1.1 强化住房公积金归集手段发展住房公积金事业，不仅关系到职工合法权益，更关系到国家加快 住房建设和扩大内需战略决策的实施， 因此要依照 《住房公积金管理条例》 加强依法征管一是加大《住房公积金管理条例》的宣传力度，大力宣传 建立住房公积金制度的优越性，在舆论上广东省造声势，使国家这一房改 政策深入千家万户，家喻户晓，充分调动单位和广大职工缴交住房公积金 的自觉性和积极性；二是财政、审计部门要加强配合，加大监管检查力度， 重点解雇住房公积金覆盖面小的问题，强化归集手段，使各企业单位的领 导充分认识缴交住房公积金和缴纳职工养老保险金的同等重要性。
三是依 照《条例》规定，对拒不执行国家房改政策，擅自不实行住房公积金制度， 拖欠、挪用公积金的单位，特别是只重个人政绩不为职工履行义务的单位 负责人，要追究其行政责任，并实施相应的经济处罚，以维护职工应享有 的合法权益其次，是加强住房公积金的使用和管理，住房公积金管委会应切实履 行起职责，尽快按照要求，规范缴存基数，坚决杜绝擅自扩大缴存基数、 超比例缴存公积金问题，避免公积金中心成为缴存单位工资外发放薪金补 贴及避税的渠道住房公积金管理中心应加强资金的管理，在国家规定的 商业银行内开设公积金缴存、贷款及增值收益账户购买国债应严格限定 在一级市场对委托中央债券登记结算有限责任公司托管的国债应随时进 行监管，避免发生国债回购、质押、担保等问题，保证国债的保值、增值 和安全完整4.1.2 促进中低收入居民住房保障 一是建立立体式的住房金融体系在住房公积金贷款的使用上，必须 要求限量使用，每笔贷款上限不应定得太高，以保持住房公积金贷款在使用上的公平性合同储蓄模式体现多存多贷的原则，适于在中、低收入居 民中开展二是完善专门针对低收入阶层居民的住房供给制度经济适用 房的推出，确实在客观上起到了平抑房价，促进中低收入阶层居民住房条 件改善的作用。
但由于相关制度在具体执行当中缺乏监督和管理，经济适 用房已经成为不少高收入居民购买第二、第三套住房的重要对象为此， 政府应完善居民收入的核查制度严格各类住房的购买条件，提高政府有限 财力的作用成效三是实行经济适用房的政府回购制度4.1.3 完善住房公积金监督机制对住房公积金的监督如前所述流于形式，要进一步有效解决对住房公 积金的监督问题，在成立真正的政策性住房金融机构后，撤销住房公积金 管理委员会，同时成立独立的住房政策性金融机构，彻底改变当前的住房 公积金监管体制下的缺位现象该监管机构可以直接隶属于国务院的监管 机构，对住房政策性金融机构进行垂直监督管理，不受地方政府的约束 政策性住房金融机构必须定期公布住房公积金及住房信贷等业务的运作情 况，如每季度公布一次公积金经营运作的情况同时，住房银行监管机构 每半年公面对住房银行运作的监督报告在此基础上审计部门对住房政策 性金融机构和监督机构的工作进行监督审计部门每年也要公开发布对这 两个机构的审计报告4.2 提高住房公积金的使用率首先，是要转变观念，切实改进贷款服务克服只求管住、不求用好 和怕麻烦的消极思想，认真解决贷款条件过高、手续复杂、审批时间长等 问题，强化服务意识，提高服务水平。
其次，是简化贷款审批手续建立个人住房贷款个环节的联合办公制 度，实行一条龙服务，提高贷款工作效率，方便职工贷款最后，是要努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记 等各种费用，减轻职工负担，真正发挥住房公积金作为政策性个人住房贷 款的优势4.3 发挥住房公积金的作用目前由于政策原因，职工申请住房公积金贷款，受许多条件限制，其 中最主要的两条是：只有缴存住房公积金的职工才能申请公积金贷款；公 积金贷款只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住住房因此大部分 有强烈改善住房需求的城镇职工因为没有建立住房公积金账户，而无法获 得住房公积金贷款；其次一些低收入行业的职工因为工资低，受缴存额少 的限制，能够申请到的住房公积金贷款却难以满足购房需求；第三，住房 公积金只能用于房屋购买不能用于租赁，导致租赁房子的家庭，无法享用 住房公积金的政策优惠要解决好以上三个问题，主要从以下几个方面抓起：一是加强宣传， 强化归集工作，扩大公积金制度的覆盖面，扩大住房公积金贷款的人群； 二是制度创新，扩大使用方向，开辟住房公积金贷款的新业务增加公积 金贴息业务，即在办理商业银行个人住房贷款时，可申请公积金贴息。
开 展租房公积金贷款业务除用于房屋购买、自建和维修外，还应加大对低 收入家庭的支持力度，开辟申请租房住房公积金贷款业务结论住房公积金作为提供住房贷款的机构还比较薄弱，住房公积金贷款主 要使收入较高的家庭受益由于住房公积金是基于工作就业的，大部分非 正规就业或失业的中低收入者无法参加公积金此外，很多低收入的成员 因为承受能力的制约而无法使用其公积金因此，实际从中受益的群体是 城镇人口的一小部分 在公积金风险分散和监管方面还存在一些政策问 题由于住房公积金大部分的资产是某个特定地区（往往是某一个城市） 的房地产贷款，因而公积金的贷款组合没有进行充分的风险分散在监管 方面，建设部缺乏金融机构监管的专业能力同时，在促进住房开发和安 全合理贷款二者之间也存在潜在的利益冲突针对以上叙述问题，本文进 行了深入分析，只有对住房公积金制度进行改革，才能真正的发挥住房公 积金的作用，使其作为一种社会保障制度能够真正的发挥它的作用，解决 中低收入者的住房问题谢辞完成这篇论文对我来说是挺不容易的，特别是在确定题目之后文章的 思路和写作方向上，曾经有一段时间我很迷茫，不知道该如何下手，如何 去写；非常感谢我的指导老师白选杰，他在我论文的写作过程中给予了我 很多无私的和非常实用的指导和帮助，让我能够顺利的完成论文写作。
此外我还要借此机会向在这三年中给予了我帮助和指导的所有老师表 示由衷的谢意，感谢他们三年来的辛勤栽培让我学到了许多的有用的知 识，这些知识为我今后的发展都会起到指导作用感谢 07 房地产班所有同学， 短暂的相处时间让我们彼此的人生道路都 多了一处非常眷恋的风景， 感谢你们三年来对我的关心和照顾， 谢谢你们 同时，在论文写作过程中，我还参考了有关的书籍和论文，在这里一 并向有关的作者表示谢意最后我要感谢所有参加论文答辩的老师们，谢谢你们在百忙中抽出时 间来看我们的论文，你们辛苦了！参考文献[1] 宋佐军.关于完善我国住房公积金制度体系的思考[J].中国房地产金 融 ,2002(6) :4-6[2] 陈伯庚.城镇住房制度改革的理论与实践[J].上海人民出版社， 2003(11):26-27[3] 傅尔基.创新增强住房公积金制度广泛促进住房保障和谐 [J].中国房地产金融 ,2006(3):9-10[4] 曾国安.住房金融理论、实务与政[M].北京冲国金融出版社，2004[5] 黄钦萍.推广住房公积金制度存在的问题及对策[J].莆田学院学 报，2004(2):20-21[6] 杨琳.房地产市场预警体系的研究[J].武汉大学学报，2005(3):12-14[7] 季小立，何沛东•中国住房公积金制度运行中的问题与出路 [J].常州工学院学报 ，2006(12):11-12[8] 钱凯.改革和完善我国住房公积金制度的观点综述[J].经济研究参 考，2007(12):16-17[9] 蔡颖.完善非公企业的住房公积金制度[J].发展研究,2008(5):25-26[10] 苏文金.住房公积金使用范围应扩大[J].人民政坛,2008(5):38-40[11] 马瑞.非公企业缘何难推住房公积金制度[J].浙江经济,2008(12):61-65[12] 周长城.社会公正视野下的中国城市低收入者住房保障研究 [J].社会科学战线 ,2007(3):14-15[13] 唐敏.健全住房公积金监管体系确保住房公积金健康发展 [J].建筑装饰,2008(5):12-14[14] 武立春.试论我区住房公积金风险及其防范与化解 [M].上海:内蒙古 农业大学 ,2002[15] 邓宏乾.房地产金融[M].上海:华中科技大学出版社,2004。