单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2002年11月,*,/38,都江堰新景区项目,项目建议书,1,/38,1.项目,背,背景,2.主要,问,问题分析,3.具体,步,步骤及交付,成,成果,4.,工,工,作,作,计,计,划,划,5.,中,中,企,企,东,东,方,方,工,工,作,作,流,流,程,程,6.,项,项,目,目,成,成,员,员,组,组,成,成,7.,工,工,作,作,方,方,式,式,8.,方,方,法,法,论,论,9.,咨,咨,询,询,费,费,用,用,目,录,录,2002,年,年11,月,月,2,都,江,江,堰,堰,景,景,区,区,是,是,世,世,界,界,文,文,化,化,自,自,然,然,双,双,遗,遗,产,产,项,项,目,目,至,至,今,今,有,有2200,多,多,年,年,历,历,史,史,知,知,名,名,度,度,极,极,高,高,刚,刚,刚,刚,过,过,去,去,的,的,十,十,一,一,黄,黄,金,金,周,周,都,都,江,江,堰,堰,景,景,区,区,列,列,央,央,视,视,十,十,大,大,景,景,区,区,之,之,一,一.,都江堰景区2001年旅游人数,约,约60万人,门,门票收入约3600万元,而,景,景区总面积仅2.3平方公里,单,单位面积门票,收,收入在我国中西,部,部自然风景区中,列,列前.,而景区范围狭小,缺乏配套设,施,施,缺乏系统,规,规划下的深度开,发,发都限制了都江,堰,堰景区的进一步,开,开发,景区趋,于,于老化,留不住,客,客人.,四,川,川,统,统,和,和,实,实,业,业,股,股,份,份,有,有,限,限,公,公,司,司,在,在,充,充,分,分,调,调,研,研,的,的,基,基,础,础,上,上,准,准,备,备,与,与,都,都,江,江,堰,堰,市,市,政,政,府,府,合,合,作,作,采,采,用,用,旧,旧,城,城,改,改,造,造,与,与,旅,旅,游,游,产,产,业,业,发,发,展,展,一,一,体,体,化,化,的,的,模,模,式,式,投,投,资,资,开,开,发,发,都,都,江,江,堰,堰,新,新,景,景,区,区,争,争,取,取,实,实,现,现,企,企,业,业,政,政,府,府,旅,旅,游,游,者,者,和,和,当,当,地,地,居,居,民,民,的,的,共,共,赢,赢,局,局,面,面.,项,目,目,背,背,景,景,2002,年,年11,月,月,3,今,天,天,的,的,都,都,江,江,堰,堰,仅,仅,就,就,的,的,游,游,客,客,流,流,量,量,而,而,言,言,已,已,堪,堪,与,与,国,国,内,内,最,最,著,著,名,名,的,的,旅,旅,游,游,景,景,区,区,比,比,肩,肩,部,分,分,国,国,内,内,著,著,名,名,旅,旅,游,游,景,景,区,区,游,游,客,客,流,流,量,量,比,比,(,单,单,位,位,：,：,万,万,人,人,次,次/,年,年),而,以,以,景,景,区,区,单,单,位,位,面,面,积,积,接,接,待,待,量,量,而,而,言,言,都,都,江,江,堰,堰,的,的,接,接,待,待,量,量,远,远,远,远,超,超,过,过,其,其,他,他3,个,个,景,景,区,区,黄,黄,山,山,峨,峨,眉,眉,山,山,的,的,主,主,景,景,区,区,面,面,积,积,都,都,在,在150,平,平,方,方,公,公,里,里,以,以,上,上,而,而,都,都,江,江,堰,堰,只,只,有,有,区,区,区,区2,平,平,方,方,公,公,里,里,多,多.,项目背景提示1,2002年11,月,月,4,就门票收入而言,都江堰也并,不,不逊色于前述景,区,区,价格的上,升,升空间也不大,部分国内著名旅,游,游景区,门,门票价,格,格比(元/人次),门票收入比(,万,万元/年),*,黄山门票价格分,为,为旺季130元/人和淡季80,元,元/人,项目背景提示2,2002年11,月,月,5,都江堰的旅游业,游,游客人均综合收,入,入远远低于全国,和,和成都市平均水,平,平,游客人均综合收,入,入比较,元/每人次*取2001年城镇居民,出,出游平均花费,*取2002,年,年十一黄金周统,计,计数据,都江堰市的游客,人,人均综合收入水,平,平只及全国平均,数,数的24.7%,和,和成都市的27%,巨大的差,距,距表明都江堰必,须,须提高本地旅游,业,业发展的质量.,项目背景提示3,2002年11,月,月,6,与此同时,四,川,川省却积极进行,旅,旅游景区经营模,式,式的探索,包,括,括三星堆遗址,九,九寨沟国家森,林,林公园等十大主,要,要目的地景区实,行,行对外合作经营,开,开发,可以预,期,期都江堰的竞争,者,者会更主动,更,灵,灵活,更,九寨黄龙,蜀南竹海,峨眉乐山,四姑娘山,项目背景提示4,2002年11,月,月,7,公司如何确定拟,投,投资的景区,商,业,业区和酒店三大,功,功能的商业模式,和,和盈利模式?,如何定位以上三,大,大功能的互动关,系,系?(最佳的,业,业态配合模式?),在有明晰的盈利,前,前景的前提下,公,公司应该如何有,效,效的进行项目融,资,资?怎样的融,资,资结构对于项目,和,和公司的发展来,说,说是最为有利的?在未来可预,见,见的商业环境下,该融资计划,的,的可实现性(风,险,险)如何?,公司如何确定目,前,前面临的旧城区,居,居民和商户的拆,迁,迁的项目融资方,案,案?,关键问题,2002年11,月,月,8,中企东方将从以,下,下方面入手研究,确,确定项目最佳功,能,能配合模式和相,应,应的投融资需求,：,：,在都江堰新景区,范,范围内的景点/,区,区,商业区和,酒,酒店或者其他商,业,业业态的商业价,值,值分析和最佳盈,利,利模式.,各种融资方案比,较,较.,所涉及的商业业,态,态,中企东方,将,将提供行业背景,和,和政策环境分析,具体到都江,堰,堰新景区的商业,价,价值分析,成,长,长性分析,风,险,险和对应的灵活,性,性方案,人力,资,资源和营销模式,分,分析以及具体的,投,投融资需求和建,议,议的融资方案.,研究,范,范围,2002,年,年11月,9,都江,堰,堰景,区,区整,体,体定,位,位与,具,具体,规,规划,方,方案,都江,堰,堰景,区,区商,业,业发,展,展目,标,标和,相,相应,投,投融,资,资需,求,求,都江,堰,堰景,区,区现,状,状分,析,析，,和,和国,际,际国,内,内案,例,例的,对,对比,，,，启,示,示,具体,步,步骤,及,及交,付,付成,果,果,主要,内,内容,：,：,了解,四,四川,统,统和,的,的总,体,体战,略,略与,当,当地,政,政府,的,的总,体,体战,略,略,了解,四,四川,统,统和,对,对于,都,都江,堰,堰新,景,景区,的,的战,略,略目,标,标,了解,都,都江,堰,堰景,区,区现,有,有商,业,业业,态,态和,经,经营,状,状况,了解,消,消费,者,者和,潜,潜在,消,消费,者,者的,消,消费,结,结构,分,分布,和,和消,费,费行,为,为特,征,征.,对比,国,国内,外,外有,一,一定,可,可比,性,性的,经,经营,管,管理,模,模式,以,以及,对,对都,江,江堰,新,新景,区,区的,启,启发.,数据来源,深度访谈(包括会议在内),访谈,对象包括但不限于四川统和高级管理层,相关或可比照企业的管理人员,旅游服务业者和商铺经营者,有关政府官员等.,抽样调查(包括座谈会在内),调查对象包括消费者,主要潜在消费者,本地居民,旅游从业人员.,中企东方行业研究支持,包括旅游,房地产,教育,金融等可能涉及的方面.,配套组织,结,结构，运,作,作机制及,初,初步实施,方,方案,交付成果,会议纪,要,要形式,的,的四川统,和,和的总体,战,战略、战,略,略目标.,会议纪,要,要形式,的,的政府对,新,新景区的,战,战略目标,和,和政策取,向,向.项目,重,重要利益,相,相关者列,表,表与分析.,都江堰景,区,区现状分,析,析报告,消费者消,费,费结构分,布,布和全国,或,或省内的,相,相关数据,对,对比分析,未来消,费,费者消费,倾,倾向分析,2002,年,年11月,10,都江堰景,区,区现状分,析,析，和国,际,际国内案,例,例的对比,，,，启示,主要内容,提出都江,堰,堰新景区,战,战略定位,主题,功能,定,定位设计,和,和各自针,对,对的目标,消,消费群体.,提出主要,规,规划思路,和,和分区设,计,计,听取集团,内,内部专家,意,意见和各,主,主要利益,相,相关者反,映,映测试,作出对原,方,方案的修,改,改,提,出,出具体规,划,划方案.,具体步骤,及,及交付成,果,果,交付成果,都江堰景,区,区整体定,位,位方案,都江堰景,区,区具体规,划,划方案,会议纪,要,要形式,主,主要利益,相,相关者反,响,响和各自,意,意见汇总,都江堰景,区,区整体定,位,位与具体,规,规划方案,都江堰景,区,区商业发,展,展目标和,相,相应投融,资,资需求,配套组织,结,结构，运,作,作机制及,初,初步实施,方,方案,数据来源,深度访谈(包括会议在内),访谈,对象包括但不限于业内专家,有关行业主管部门负责人等.,座谈会,消费者和潜在消费群体反应测试,本地居民,旅游从业人员等.,中企东方行业研究支持,集团内部论证.,2002,年,年11月,11,主要内容,：,：,根据规划,方,方案提出,都,都江堰景,区,区商业发,展,展目标.,提出配合,这,这一商业,发,发展目标,的,的整体基,础,础设施(,包,包括软硬,件,件)的投,资,资计划,提出各业,态,态的商业,计,计划及相,应,应的投融,资,资需求,具体步骤,及,及交付成,果,果,交付成果,：,：,都江堰景,区,区商业发,展,展目标,都江堰景,区,区整体基,础,础设施投,资计划.,主要业态,的,的商业计,划,划和投融,资计划,都江堰景,区,区现状分,析,析，和国,际,际国内案,例,例的对比,，,，启示,都江堰景,区,区整体定,位,位与具体,规,规划方案,都江堰景,区,区商业发,展,展目标和,相,相应投融,资,资需求,配套组织,结,结构，运,作,作机制及,初,初步实施,方,方案,2002,年,年11月,12,主要内容,：,：,提出实施,都,都江堰景,区,区商业发,展,展计划的,配,配套组织,结,结构,运,作,作机制和,相,相互之间,的,的关系,互,互动方式,提出启动,整,整个都江,堰,堰景区的,初,初步实施,方,方案,具体步骤,及,及交付成,果,果,交付成果,：,：,都江堰景,区,区开发组,织,织结构图,和,和说明,都江堰景,区,区项目启,动,动方案,都江堰景,区,区现状分,析,析，和国,际,际国内案,例,例的对比,，,，启示,都江堰景,区,区整体定,位,位与具体,规,规划方案,都江堰景,区,区商业发,展,展目标和,相,相应投融,资,资需求,配套组织,结,结构，运,作,作机制及,初,初步实施,方,方案,2002,年,年11月,13,工作计划,主要会议,11月15日-11月16,日,日,第二次中,期,期汇报,总结报告,项目启动,会,会,第一次中,期,期汇报,11月17日-12月1日,12月2,日,日-12,月,月16日,全面进行,都,都江堰景,区,区现状分,析,析,可比照的,国,国际国内,案,案例分析,抽样调查,可,可能需要,增,增加1-2周时间,则时,间,间顺延,初步制定,都,都江堰景,区,区整体定,位,位,方案主旨,反,反响测试,都江堰景,区,区整体定,位,位与具体,规,规划方案,主要业态,商,商业计划,确定配套,组,组织结构,，,，运作机,制,制,初步实施,方,方案,建立延后,沟,沟通机制,确,定,定,四,四,川,川,统,统,和,和,对,对,于,于,都,都,江,江,堰,堰,景,景,区,区,的,的,经,经,营,营,战,战,略,略,及,及,业,业,务,务,流,流,程,程,第,三,三,次,次,中,中,期,期,汇,汇,报,报,12,月,月16,日,日-12,月,月30,日,日,2002,年,年11,月,月,14,。