赛纳名爵爵物业顾顾问服务务一、项目目综述赛纳名爵爵项目建建筑面积积约为77.8万万平方米米，定位位于高端端公寓项项目在地地理位置置和环境境上具备备优异的的外在条条件，具具有住宅宅区域相相应的商商业配套套，近临临市北商业业区，特特别之处处在，项项目周边边大面积积绿化和和公园地地产，天天然定义义了高端端、稀少少、华贵贵的色彩彩项目目建设已已出地面面数层，共共分为五五座二、物业业管理顾顾问服务务针对贵司司提出的的，对物物业管理理顾问服服务的三三点需求求，本章章节逐步步阐述三、品牌牌推广方方面品牌推广广通常在在项目售售卖期，知知名的物物业管理理顾问公公司在高高端物业业的销售售上能够够起到一一定的促促进作用用，从买买者的角角度上，存存在一下下几个因因素的考考虑：1．物业业的保值值增值高高端客户户除物业业本身条条件以外外比较看看重物业业的保值值，知名名的物业业管理公公司在品品牌信誉誉和管理理业绩能能力上，可可以给购购买群体体更强的的信心购购买群体体中可能能存在部部分的投投资客户户，在自自用客户户中也同同样存在在多年后后物业转转让的想想法，所所以物业业的保值值就更为为重要在在双方合合作期间间，我司司可以根根据贵司司的需要要，提供供管理项项目业绩绩及公司司品牌信信誉等资资料，同同时可以以协助为为项目制制订保养养维护方方案。
2．管理理正规化化程度一线城市中对物业管理的认知程度已经大幅度提高，完善的管理将带给业主优良居住环境、安全私密的个人空间…在合作期间，我司将协助制订明确、规范的业主公约、手册等规范性文件，协助编写公寓类物业紧急事件处理方案等危机管理文件，这些文件在表面上看是对业主权利的限制，但从侧面也可以说明管理公司对管理对项目管理的周密和细致3．服务务标准化化和便捷捷性项项目所处处地理位位置据市市北商业业区仅1公里，客客户群体体也以商商业人士士为主体体，故先先期制订订的方案案应较偏偏重服务务式高档档公寓，在在物业管管理费支支持的情情况下，尽尽量提供供便捷服服务四、品牌牌、图案案、标识识的使用用如双方达达成合作作意向并并签订合合同，贵贵司可以以在宣传传资料等等文件上上使用我我司名称称和品牌牌但应应按照实实际合作作情况使使用并在在使用前前应经过过我司批批准五、销售售人员的的相关物物业服务务推广方方面的培培训项目销售售培训，基基本可从从以下几几个方面面进行：：1．项目目自身部部分该项目的的基本组组成，项项目优势势，与其其他同类类同价格格项目比比较的优优点细细节构成成，使用用材料：：如外墙墙面、内内装修、门门窗等方方面；系系统组成成，尤其其是智能能化系统统构成。
2．物业业管理部部分物业管理理的意义义，完善善的物业业管理所所带来的的好处物物业管理理公司提提供的管管理，在在保安和和环境管管理上着着重服服务方面面的理念念和客户户沟通的的途径（服服务内容容没有完完全定下下来之前前，以理理念为主主；制订订以后可可以在给给出服务务项目），此此部分培培训要注注意销售售人员的的讲解要要和物业业公司所所提供内内容相一一致物业管理理公司和和顾问公公司的介介绍，公公司在管管理上的的特点介介绍，给给以上管管理和服服务增加加亮点物物业管理理费用的的金额和和构成，包包括维修修基金对对业主公公约的介介绍和解解释六、组织织人员考考察豪宅宅管理项项目物业业管理，样样板间及及讲解此部分要要依实际际情况，我我司虽然然有相关关资源，但但需要征征得甲方方的同意意才可进进行但但大多数数开发商商在售卖卖期不愿愿对竞争争对手正正面开放放，作为为服务商商，我司司要充分分考虑服服务对象象的权益益我司司协助贵贵司在管管理费支支持的情情况下制制订该项项目的客客户服务务内容七、协助助管理处处进行项项目管理理我司根据据项目进进度对工工作作出出时间划划分：“前期”、“筹备期”及“运营管管理期”此三三个时期期的时间间节点如如图所示示：前期→筹筹备期→运营管管理期3 ---- 66个月项目目竣工三个时期期的工作作重点如如下：■前期物物业顾问问服务：：时间要求求：自合同期期开始----项项目竣工工前3--6 个个月；审核项目目规划方方案及图图纸，与与设计方方、承建建方进行行交流配配合，从从日后物业业使用者者和管理理者的角角度提出出优化方方案，增增加项目目在日后后使用和和管理上上的合理理性，提提升项目目整体品品质。
另另外，针针对项目目公共区区域的设设备及配配套设施施就日后后运营方方面提出出专业建建议提提高项目目的销售售或租赁赁条件■筹备期期物业管管理顾问问服务时间要求求：项目竣工工前3--6个月—--项目目竣工竣工前的的一系列列接管验验收和物物业管理理筹备工工作的辅辅助，建建议及辅辅助内容容包括：：设备设设施安装装试运行行阶段的的控制，交交接验收收计划，管管理预算算调整，项项规章制制度制定定，管理理人员基基础培训训，外判判单位选选聘，管管理营运运方案制制定等有有效的筹筹备期贮贮备工作作将对项项目正式式运营后后的良性性运转起起到重要要作用■运营期期物业管管理顾问问服务时间要求求：自项目竣竣工—项目运运营成熟熟对项目管管理团队队就运营营期间的的各项工工作进行行辅助建建议及辅辅助内容容包括：：客户服服务管理理体系，工工程体系系，保安安控点，保保洁绿化化管理，外外判公司司管理等等，针对对项目的的不同特特性、客客户需求求，协助助全方位位的专业业经营、服服务和管管理运运营期物物业管理理的质量量水平，是是维持物物业良好好状态和和口碑的的的软性性根基，尤尤其对于于分期开开发的物物业优优良的物物业管理理服务将将成为促促进物业业整体升升值的亮亮点。
通通过以上上时期的的划分，在在协助进进行项目目管理的的内容中中，我司司主要阐阐述筹备备期和运运营期的的顾问服服务方向向和内容容八、物业业管理筹筹备期1）服务务方向■多方合合作验收收工作验收工作作在前期期是非常常繁杂琐琐碎的工工作，包包括了设设备、楼楼体、内内部装修修等等，包包含了多多数细微微方面验验收工作作的有序序有效进进行避免免日后可可能出现现的责任任推委或或维修出出现的困困难在在未建成成部分的的工程进进度到达达筹备期期之前，我我司将辅辅助制定定适合于于该部分分、可行行的接管管验收方方案和验验收项目目，将工工作按时时间、类类型进行行细化，逐逐项进行行，对验验收不合合格项进进行有效效监督直直至验收收合格■管理预预算的修修订、制制度的确确定等物物业管理理预算需需在项目目竣工前前作出最最后调整整，以切切实符合合项目实实际情况况，为后后期管理理提供参参考数据据根据据落成部部分的特特点，审审查已使使用的部部门分化化、制度度流程等等体系是是否适合合新建成成部分使使用，加加以调整整和补充充■配合做做好客户户入住工工作我司将协协助制定定与客户户手册，装装修指南南等文件件，协助助做好客客户的入入住工作作。
2）筹备备期工作作内容a）人员员招聘和和培训根据制定定的架构构，对人人员的应应聘条件件作出建建议根根据时间间节点，辅辅助制定定培训计计划以以下是我我司全委委托项目目中的培培训方案案，供参参考在在日后为为贵项目目制定的的整体培培训方案案中，我我司将就就其中部部分基础础课程予予以培训训其他他专业部部分或贵贵司希望望更深入入的部分分，可协协商后制制定另外外的执行行方案我司全委委托项目目中的培培训方案案：序号部门课程备注1各部门项目基本本概况项目情况况及周边边2基本管理理制度人事管理理制度3服务意识识4基本礼仪仪礼貌及及着装要要求5消防培训训灭火常识识及消防防安全6危机管理理7人事行政政部行政系统统8人事系统统9培训体系系了解培训训体系并并实施10客户服务部部门制度度及岗位位职责分不同岗岗位进行行11用语语及礼貌貌培训12客户服务务意识13租户、用用户手册册14报修操作作流程分手写和和计算机机报单15客户服务务系统培培训包括客户户危机管管理16紧急事件件处理预预案及职职能划分分包括日常常演习17保险索赔赔配合财务务进行18保洁管理理包括保洁洁质量核核查19工程部部门制度度及岗位位职责分不同岗岗位进行行20行为、礼礼仪规范范要求包括入户户维修21维修及保保养分各系统统进行22物业验收收和交接接包括日常常演习23应急维修修事件处处理及职职能策划划分不同岗岗位进行行24安保部部门制度度及岗位位职责分不同岗岗位进行行25项目设备备初解26保安员安安全训练练课程包括体能能训练27消防知识识训练课课程包括日常常演习28应急维修修时间处处理及职职能划分分29或在紧急急处理办办法b）入伙伙前筹备备的前期期工作入伙前筹筹备的前前期工作作，主要要服务分分为三个个阶段。
第一阶段段：物业业工程配配合各主主体设备备安装调调试和筹筹建管理理架构■制定物物业交楼楼计划■工程人人员配合合楼宇交交收■确定各各系统交交接日期期■配合给给配水系系统调试试■配合正正式供电电■配合消消防系统统调试■配合楼楼宇自控控系统调调试（如如有）■制定物物业接收收程序和和各类表表格■制定保保安整体体计划■制定采采购计划划■制定车车场管理理方案■制定各各类交楼楼表格■建立接接收资料料档案■建立工工程图纸纸档案■制定《业业户手册册》■制定《装装修手册册》■制定钥钥匙管理理方案■制定业业户装修修程序■制定人人员到岗岗时间■制定治治安规则则及守则则■制定员员工培训训计划■制定标标准及增增值服务务内容第二阶段段：业户户入住前前准备工工作■物业工工程人员员配合楼楼宇交收收■制定物物业返修修计划■制定物物业返修修程序■制定物物业返修修人员安安排计划划■制定物物业前期期物品进进出管理理规定■制定客客户话申请管管理方案案■制定物物业入伙伙前大清清洁计划划■制定物物业应急急管理方方案■制定物物业成品品保护计计划第三阶段段：完成成项目外外联工作作■联系保保险公司司■联系保保安公司司■联系清清洁公司司■联系绿绿化大队队■联系电电梯公司司■联系环环卫局■联系邮邮电局■联系公公安局■投保相相关保险险■制做员员工制服服■确定开开荒计划划及总体体费用■确定绿绿化维护护方案及及总体费费用■确定首首年保养养及检修修计划■报对讲讲机频点点■确认垃垃圾清运运价格■报光缆缆信号传传输相关关手续■采购办办公用品品、维修修工具■报检生生活水箱箱，取合合格证■特殊工工种报检检以上三个个阶段工工作我司司讲根据据进度，提提出适合合的建议议，协助助制定工工作计划划。
对其其中的部部分内容容将予以以辅助九、对于于工程前前期的建建议制定施工工顾问计计划，提提供相关关表格，对对工程施施工中存存在的问问题予以以指导■结构方方面应考考虑园区区内垃圾圾用房位位置；结结构设计计应考虑虑车场出出入口高高度，最最好大于于2.8米以上上■供配电电工程，自自外网高高压入户户经变配配电室之之二级柜柜；使用用高、低低压柜变变压器的的厂家提提出建议议，厂家家：青岛岛颐和电电气■消防应应着重安安装公司司的资质质问题，施施工后跟跟踪消防防检测工工作，跟跟踪消防防系统调调试，跟跟踪消防防验收工工作在在检测与与验收过过程中发发现的问问题应详详细记录录在案■前期施施工阶段段，工地地所用水水电都为为临时用用电，一一定要做做好临时时用电管管理，避避免出现现触电事事故根根据一般般规律，外外网正式式送电后，施施工单位位就不再再承担运运行的工工作所所以在此此阶段，物物业就要要安排变变配电室室的运行行人员进进驻，承承担起变变配电室室的管理理工作为为了保证证日后过过配电系系统的安安全运行行电气技技术人员员应对设计的的变配电室室进行彻彻底的检检查与彻彻底的清清扫，彻彻底消除除工作中中跟中各各种隐患患，包含含虫害隐隐患（鼠鼠害等）。
■消防系系统的末末端放水水一般设设计在系系统的最最底部，为了后期的使用和顺利竣工验收，建议末端放水处加管至下水口或排污井内；为了保证消防系统的正常工作，物业人员要对消防系统全部的数据点进行逐一检测，发现问题迅速要求施工单位进行解决其中包括消防水系统，尤其是隐蔽工程在天花之中信号阀的开启程度■考虑到到现在使使用二次次供水的的无负压压供水设设备检测测需要，建建议使用用免检的的二次供供水设备备生产厂厂家后后期安装装后要系系统检测测各个供供水点的的流量与与压力，是是否与设设计相符符，并安安排人员员对生活活水系统统的运行行予以巡巡视，制制定供水水安全条条例■暖通系系统根据据验收规规范进行行，但应应注意：：冷冻机机的震动动噪音与与渗油情情况新新风机组组的运行行状况、输输出的风风量与风风压，并并检查末末端的风风量、风风压与温温度■综合布布线系统统均按验验收规范范进行检检查，但但是要注注意：数数据点是是否与图图纸相符符，并且且安装（尤尤其是隐隐蔽部分分）是否否符合规规范要求求■车场车车位的规规划要合合理，不不能盲目目增设车车位，要要根据地地理环境境合理运运用场地地，图纸纸中所标标车位既既有15个车位位为内位位。
■智能化化方面应应采用目目前较先先进的内内核控制制系统，在在以后的的应用中中兼容性性和可升升级性将将是重要要的环节节，如开开发商需需要，我我司会推推荐和建建议相关关施工单单位报价价■电梯可可与智能能化方面面并网，从从舒适、安安全、服服务、实实用多方方面考虑虑。