贵州合富辉煌房地产顾问有限公司贵州合富辉煌房地产顾问有限公司2014房地产营销策划大全【唯一客服】：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】遵义恒大城二期项目定位报告2014年3月Part.1 项目概况项目经济指标项目经济指标项目基本信息项目位置行政区遵义市汇川区地段汇川大道中段占地面积代建城市道路用地面积136308规划用地面积664986小计801294容积率2.12地块三地块三地块二地块二地块一地块一地块四地块四1.1.整体区位分析整体区位分析紧邻汇川广珠商圈商务居住繁华区域紧邻汇川广珠商圈商务居住繁华区域1.地处北部汇川，行政上隶属汇川区政府，距离市行政中心约5分钟，距离老城区15分钟，在广珠商圈未开发前，与老城区关系较弱；2.遵义边际如重庆、湘西等地进入遵义的咽喉门户要道，依托遵义市十二五规划，享有汇川区副中心优势；汇川区汇川区红岗区红岗区新浦新区新浦新区广广珠珠商商圈圈省际交通枢纽2.2.周边交通分析周边交通分析未来交通通达性好，可快速抵达新老城区中心未来交通通达性好，可快速抵达新老城区中心现状：现状：可快速抵达汇川各个区域，与绥阳汽贸城达成30分钟经济圈及人民路环线转换到老城区，10分钟生活圈优势突出；未来：未来：汇川大道纵向贯穿项目，与未来开通的嘉陵江路组成交通主动脉；本本案案1.当前周边配套较少，项目体量决定了可以自建足够的社区配套；2.未来航中迁校与遵义V谷高新科技中心的建设将对项目的整体氛围有促进作用。
3.通过便捷的交通可以享受当前广珠商圈成熟商业配套；3.3.周边配套分析周边配套分析周边配套较少，但靠近广珠商圈商业周边配套较少，但靠近广珠商圈商业配套配套遵义遵义V V谷谷广珠商广珠商圈圈新航中新航中汇川区汇川区市政部市政部门门4.4.基地条件分析基地条件分析地形以平地为主，容积率较低；建议依据地形及较低容积率设计景观优势较强地形以平地为主，容积率较低；建议依据地形及较低容积率设计景观优势较强的中高端产品的中高端产品遵义恒大城二期n 大二期用地综合容积率为2.12；n 项目用地条件单一，多为平缓地带，垂直高差较小；n项目建筑密度30%，建筑密度适中适宜开发低容适宜开发低容中高端住宅产中高端住宅产品品项目概况总结n 遵义恒大城项目拥有自身的园林景观及品牌资源，项目所在区位汇川片区，是城北新区的重点建设区域，周边配套及基础设施逐步完善；n 交通通达性已逐步形成，区域可达性获得显著提升Part.2 市场研究分析10国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见（国发20122号）为遵义经济的发展提供了前所未有的机遇n国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见（国发20122号）明确提出以遵义、铜仁为节点城市，以黔北、黔东北为腹地，积极构建连结成渝经济区和黔中经济区的经济走廊。
加快遵义城镇基础设施建设，完善遵义城市道路体系，增加路网密度，大力发展公共交通，安全有序地建设轨道交通n贵州省城镇体系规划(2008-2030)发布，遵义市将作为贵州省两个大型都市区之一进行打造，推进区域经济持续快速发展n遵义市城市总体规划(2008-2030)发布，项目所在遵义县纳入城市规划区范围，与汇川、红花岗一并列入遵义中心城区发展范围遵义市在贵州省地级市域中多项重要经济指标位居第二，发展潜力较大生产总值（亿元）138 112 613 285 737 357 375 383 443贵阳市遵义市六盘水市安顺市毕节市铜仁市黔西南州黔东南州黔南州050010001500贵州各区生产总值（2012）社会消费品零售总额（亿元）58 35 15 83 15 89 10 14 11贵阳市遵义市六盘水市安顺市毕节市铜仁市黔西南州黔东南州黔南州0100200300400500600700贵州各区社会消费品零售总额（2012）固定资产投资（亿元）14 68 44 16 63 30 30 35 40贵阳市遵义市六盘水安顺市毕节市铜仁市黔西南黔东南黔南州050010001500贵州各区固定资产投资（2012）遵义市多项重要经济指标在省内排名第2，仅仅落后省会贵阳市；拥有贵州省第二的经济发展活力。
随着贵州2012-2030城镇体系发展规划中将贵阳与遵义划为仅有的两个都市区，遵义的发展将获得更大的支持备注:数据来自遵义市统计局遵义市经济持续快速发展，产业结构逐步调整；从经济指标分析、房地产市场正处于高速发展期12全市生产总值（亿元）389467568700778909112134增幅（%）18.20.21.23.11 16.23.19.2005200620072008200920102011201205101520250200400600800100012001400遵义市生产总值（2005-2012）人均生产总值（美元）868101119139163191269323增幅17.17.17.17.17.17.40.2020052006200720082009201020112012010203040500500100015002000250030003500遵义市人均生产总值（2005-2012）800美元以下启动期800-4000美元高速发展期4000-8000美元稳定发展期8000美元以上减缓发展期小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定大于8%高速宏观经济增长与房地产发展关系人均生产总值增长与房地产发展关系第三产业 147.190.237.256.343.400.476.556.第二产业 157.194.234.285.311.367.493.606.第一产业 84.3 82.2 96.2 117.123.140.151.181.2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20120%20%40%60%80%100%遵义市产业发展（2005-2012）备注:数据来自遵义市统计局遵义市人口数量自2005年以来持续稳定增长，外来人口增多，流动频率加大，房地产发展“人口”基础良好遵义市国土面积30762平方公里，占贵州省总面积的17.46%，2012年户籍人口771万，常住612万，城镇人口238万。
遵义作为贵州规划的两大都市区之一，常住人口吸引力及流动人口吸引力在中远期建设都将得到显著提升13户籍人口（万人）726732739744751764772771常住人口（万人）743746684687687613610612户籍人口增幅（%）0.5 0.9 1 0.6 0.9 1.8 1-0.1常住人口增幅（%）0.1 0.3-8.30.4 0.1-10.-0.40.320052006200720082009201020112012-15-10-5050200400600800遵义市人口数据（2005-2012）城镇人口（万人）210 219 207 214 225 215 227 238 乡村人口（万人）534 527 477 473 462 398 383 374 城镇化率（%）28.29.30.31.32.35 37.38.2 2 2 2 2 2 2 20102030400 200 400 600 遵义市城乡人口数据（2005-2012）备注:数据来自遵义市统计局人均可支配收入稳步提升、储蓄额快速增长，居民消费水平及消费意识有待进一步挖掘14城镇人均可支配收入（元）820894113125138152174197农村人均可支配收入（元）231241281330336420521606城镇增幅（%）99 26.810.410.210.714.113.1农村增幅（%）9.4 4.316.517.110.914.917.617.6200520062007200820092010201120120510152025300500010000150002000025000居民人均可支配收入（2005-2012）社会消费品零售总额（亿元）12 14 16 20 24 29 35 41增幅（%）13 14.18 23 20 18.20.16.2 2 2 2 2 2 2 205101520250100200300400500遵义社会消费品零售总额（2005-2012）金融机构存款余额（亿元）424 498 591 743 921 115140171个人储蓄存款（亿元）235 289 321 406 486 601 744 932 金融机构增幅（%）16.17.18.25.23.25.21.22个人增幅（%）19.22.11.26.19.23.23.25.200520062007200820092010201120120510152025300 500 1000 1500 2000 遵义市储蓄数据（2005-2012）居民消费价格指数（%）4.1 2.2 6.9 6.1-0.3 3.3 5.4 2.220052006200720082009201020112012-202468居民消费价格指数（2005-2012）备注:数据来自遵义市统计局土地购置价格快速上涨，红花岗、汇川等配套完善区域土地供应紧张，城南新区及新蒲的土地市场购置量快速上涨，板块竞争将更加激烈年份土地购置面积 （万平方米）土地成交价款（万元）土地平均成交价格 （万元/亩）折合（元/平方米）20057132.07 481200673.313811137.77 567 200746.122712843.79 657 200891.18373461.28 919 200958.163815043.73 656 201034.380.13 1202 2011142.282012119.82013366.4584512106.4159520052013年遵义市土地成交情况总览n遵义市土地价格呈现快速增长趋势。
2005年，土地价格为32.07万元/亩，至2013年，土地成交价格已涨至106.4万元/亩，年增长超过16%遵义市土地价格与房屋价格存在“倒挂”现象，房屋价格涨幅低于土地价格涨幅n随着遵义两大副城区城南及新蒲房地产行业发展加快、各大房地产开发企业相继入驻，必将引发土地市场的激烈竞争目前中建、金科、实地等企业已经进入新蒲区域.15备注:数据来自遵义市统计局16遵义市整体成交量保持平稳，楼盘规模逐步向大盘模式过渡、价格处于洼地，市场容量及价格受大盘影响大n遵义房地产市场总体容量较小，截止2013年11月，全年共计去化105万方，全年月均去化量较为均衡，无明显的淡旺季之分；n遵义整体成交均价呈现波动上涨趋势，截止12月成交均价4203元/供应(万)27.16.28.7.3 29.37.27.14.21.14.18.成交(万)13.6.1 13.12.7.6 8.5 8.4 11.11.10.14.供求比2.1 2.7 2.1 0.6 3.9 4.3 3.2 1.2 1.8 1.4 1.21月2月3月4月5月6月7月8月9月1 10.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 2013年1-11月遵义市商品住宅市场供求情况遵义成交均价（元/）408 414 411 420 422 424 424 424 420 420 4201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月4000405041004150420042504300遵义成交均价（2013）备注:数据来自楼盘网市场月报17遵义市楼盘高层供应量大，主要依靠城南新区及新蒲楼盘的低价策略去化，该细分市场竞争压力大n 从供应量上看，遵义市场高层产品供应量极大，主要去化集中在城南保利及新蒲新开发项目。
该区域项目高层产品总价低，去化量大；在当前市场环境下，高层产品若无法实现差异化，无法保证去化速度及利润实现遵义市在售主要高层项目情况行政区域项目名称总建面(万)容积率月去化情况(套)面积区间()均价(元/)去化率(%)汇川区常青藤国际花园754.213120-150750030%恒大城1483.83082-159510025%城南新区翰华国际花园8041650-13033009%保利未来城市600425068-140380020%新蒲实地蔷薇国际一期352.5开盘876套40-195320035%中建幸福城2002.4开盘1300811433000首期95%备注:数据来自市场调研实地蔷薇国际 基 本 概 况u 项目概况：实地蔷薇国际位于新浦新区新浦大道中段，项目一期占地面积1083亩，建筑面积25万项目名称实地蔷薇国际项目地址新浦新区新浦大道中段开发商遵义实地房地产开发有限公司占地面积1083亩建筑面积25万容积率2.79绿化率30%物业类型高层、商业交房标准毛坯交房时间2015年12月前 区 域 规 划实地蔷薇国际u规划范围：新蒲新区紧靠遵义中心城区，南距省会贵阳143公里，北距重庆248公里属国家规划的长江中上游综合开发和黔中综合经济区的主要区域。
u规划功能：新区成立于2009年5月，新区党工委、管委会作为市委、市政府的派出机构，主要承担遵义机场和新蒲新城、礼仪新城、空港新城的开发建设，新蒲新区是遵义市中心城区城市东扩的主战场，辖区内区位优势明显、自然资源丰富、文化底蕴深厚，是遵义未来的政治、经济和科教文化中心u规划规模：遵义市未来中心城区分为“一主两副一区”城市空间布局，新蒲新区是未来遵义市300万人口特大城市的政治、经济、文化中心，规划城市建设用地77平方公里，人口70万项 目 区 位实地蔷薇国际u 项目区位：项目位于新浦新区新浦大道中段，距离本案直线距离约12千米，驾车时间约40分钟u 至遵义市丁字口：约11.3公里，车程30分钟左右u 至遵义市老城：约12.5公里，城，车程40分钟左右本案12公里实地蔷薇国际 项 目 交 通（遵义至铜仁段）途径于此，302公交路线到达距项目约50米处公交站点，交通便利，但班次太少公交路线起始站途径主要站点项目下站点备注302红花岗站丁字口、中华南路、合纵路、动物园、新浦大道新浦站步行50米至项目实地蔷薇国际 项 目 配 套u 周边配套：项目所处区域新蒲新区，属于遵义市未来行政中心，科技、教育、医疗等配套都有规划，但相关配套完善还有很长时间。
l 教育：教育：遵义四中、遵义十二中、文化小学、大学城，其中遵义四中是省级示范高中，大学城由遵义市各本科、专科学校组成l 休闲：休闲：新蒲湿地公园l 医疗：医疗：新蒲医院l 商业：商业：国际会展中心、五星酒店、甲级写字楼、商务公寓l 金融：金融：工商银行、贵州银行、农行等文化小学遵义医学院附属医院大学城科技馆遵义四中实地蔷薇国际 项 目 规 划u 项目规划：项目规划以高层住宅、商业为主，规划一期总户数1673户，2013年12月1日在第一次开盘，开盘销售2.8亿元高层住宅区商业区1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#实地蔷薇国际 建 筑 风 格u 建筑风格：现代简约风格实地蔷薇国际 推 货 情 况u 项目一期共12栋高层住宅，规划总户数1673户面积区间49194；u 第一次开盘于2013年12月1日，推出楼栋为5#、6#、7#、8#、9#住宅，共456套住宅；u 剩余1217套住宅未推售l 5#：1个单元，33层，2梯4户，共132套住宅；l 6-9#：1个单元，33层，2梯5户，共660套住宅1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#实地蔷薇国际 近 期 动 态项目名称户型面积区间销售情况优惠政策价格开盘时间实地蔷薇国际三室两厅 98-1182月销售58套全款97折 3500元/2013年12月1日两室两厅79-832月销售63套实地蔷薇国际 户 型 比 较蔷薇国际118三房两厅遵义恒大城111三房两厅入户门开在中庭位置，造成干湿分区不明，客厅空间变小。
干湿分明，入户即是厨房，客厅饭厅连为一体，空间更大实地蔷薇国际 项 目 总 结u 项目概况：该项目位于新蒲新区新蒲大道与播州大道交界处，距离本案直线距离12公里，与本案相比，该项目处于新区，相关配套设施和基础建设都还只处在规划期，具体完成时间还有长远而本案所处的汇川大道区域相关市政配套已逐渐完成行政机构大部分已搬迁到本案区域，带动了区域的发展且本案自身项目配套较为齐全，生活、休闲、娱乐、运动、教育等一应俱全u 价格分析：高层普住，均价3500元/u 产品分析：在售均为79-194之间两房、三房、四房，户型设计不合理，客厅空间狭小，整体感觉拥挤，干湿不分明u 推广分析：主打城市综合体、新蒲新区未来发展潜力u 项目规划：物业住宅类型为高层住宅，容积率高，绿化率低；本案为欧陆风格的围合式建筑，整体感官非常享受，且低容积率，高绿化率本案临街靠河，高坪河沿本案蜿蜒流淌，汇川大道连接遵义市和北部各县城，出则繁华、入则宁静，品味极致生活，尊享湖景雅宅u 配套设施：除了临街靠河外，享受得天独厚的自然资源外，本案还配备有高级会所，大型运动中心，北大学园幼儿园、小学、影院等，以此方便业主，此外，我们的物业更是获得“一级资质”的金碧物业为您提供24小时贴心的服务。
本案没有较为齐全的配套设施就是为了更好的保障您私密安全的生活氛围，致力于打造一个具有圈层效果的私家府邸u 价格措施：实地蔷薇国际高层住宅均价3500元/，本案是精装修住宅项目，出去精装修换算出的毛坯价格比之更低应对措施：恒大城项目是恒大地产集团的全国性项目，品牌附加值高；恒大城项目走精装修路线，拎包即可入住，省去客户的装修麻烦，更为客户节约了宝贵的时间所以购买恒大绝对是正确的置业选择打 击 性 说 辞实地蔷薇国际 基 本 概 况中建幸福城u 项目概况：中建建幸福城位于新蒲新区四号路、六号路，新龙大道沿线，总规划面积980亩，总建筑面积近200万平方米项目名称中建幸福城项目地址新蒲新区新龙大道沿线开发商 遵义中建地产有限公司占地面积980亩建筑面积200万容积率2.4绿化率36%物业类型洋房、高层交房标准毛坯交房时间2015年10月 区 域 规 划中建幸福城u规划范围：新蒲新区紧靠遵义中心城区，南距省会贵阳143公里，北距重庆248公里属国家规划的长江中上游综合开发和黔中综合经济区的主要区域u规划功能：新区成立于2009年5月，新区党工委、管委会作为市委、市政府的派出机构，主要承担遵义机场和新蒲新城、礼仪新城、空港新城的开发建设，新蒲新区是遵义市中心城区城市东扩的主战场，辖区内区位优势明显、自然资源丰富、文化底蕴深厚，是遵义未来的政治、经济和科教文化中心。
u规划规模：遵义市未来中心城区分为“一主两副一区”城市空间布局，新蒲新区是未来遵义市300万人口特大城市的政治、经济、文化中心，规划城市建设用地77平方公里，人口70万项 目 区 位中建幸福城u 至遵义市丁字口：约10.9公里，车程35分钟左右u 至遵义市老城：约11.8公里，城，车程40分钟左右u 项目区位：项目位于新浦新区新龙大道沿线，距离本案直线距离约11.8千米，驾车时间约40分钟本案11.8公里 项 目 配 套中建幸福城l 教育：教育：遵义四中、新蒲实验中学、新蒲实验小学、遵义医学院、干部学院、遵义师范学院、遵义职业技术学院、遵义医药高等专科学校l 休闲：休闲：新蒲湿地公园l 医疗：医疗：新蒲医院l 商业：商业：会所餐饮、影院、商业街l 金融：金融：工商银行、贵州银行等 项 目 配 套中建幸福城u 自身配套：项目自身配套以专业性市场为主，周边区域配套不成熟，且距离主城区较远，配套设施还有待未来发展l 教育：幼儿园l 休闲：白金双会所、游泳池、7000米慢跑步道、500米私家景观栈道、3000米景观长廊、社区影院l 商业：社区会所餐饮、商业街等l 金融：工商银行、农行等项 目 对 比中建幸福城因离本案较远，区位、区域规划与本案无太多可比性区位区位交通交通规划规划配套配套位于新蒲新区位于新蒲新区规划范围内目前无公交路线经过，属偏远位置周边市政配套极为欠缺本案属汇川区汇川大道开发区域本案也属新开发区域内本案位于汇川大道主干道旁，已有多路公交车经过项目本案位于汇川区未来行政办公中心区域，且已逐渐完善 项 目 规 划中建幸福城u 项项目规划洋房、小高层、高层住宅，规划总户数11888户，2013年12月27日第一次开盘。
A区B区C区住宅区商业区 风 格 景 观中建幸福城u 建筑风格、景观设计：均为现代简约风格景观设计建筑风格 在 售 户 型 配 比中建幸福城户型面积区间销售情况剩余房源优惠政策价格两房-四房89-1422月销售135套开盘2500套房源至今已所剩无几，二期即将开出二期认筹优惠500元/3300元/三房-五房150-208 户 型 对 比中建幸福城中建幸福城中建幸福城142142三房两厅三房两厅入户门开在中庭，挤压客厅的空间整体布局浪费入户门开在端头，客厅饭厅连为一体，使得客厅更为宽敞遵义恒大城遵义恒大城135135三房两厅三房两厅中建幸福城 项 目 总 结u 项目概况：中建建幸福城位于新蒲新区四号路、六号路，新龙大道沿线，紧邻湿地公园，距离本案12公里，距离主城商业中心11.8公里与本案相比，该项目处于新区，相关市政配套设施和基础建设都还处在规划建设初期，具体完成时间还有长远而本案所处的汇川大道区域相关市政配套已逐渐完成行政机构大部分已搬迁到本案区域，带动了区域的发展u 价格分析：洋房、小高层、高层普住，均价3300元/u 产品分析：在售均为89-208之间的三房-五房，户型设计不合理，空间浪费严重，动静、干湿不分明。
u 推广分析：主打城市综合体、新蒲新区未来发展潜力中建幸福城 打 击 性 说 辞u 项目规划：项目位于新蒲新区，目前还处于开发初期，相关市政配套、绿化、项目配套都还处于规划中，完善相关设施还需很长时间本案临街靠河，高坪河沿本案蜿蜒流淌，汇川大道连接遵义市和北部各县城，出则繁华、入则宁静，品味极致生活，尊享湖景雅宅u 配套设施：除了临街靠河外，享受得天独厚的自然资源外，本案还配备有高级会所，大型运动中心，北大学园幼儿园、小学、影院等，以此方便业主，此外，我们的物业更是获得“一级资质”的金碧物业为您提供24小时贴心的服务本案没有较为齐全的配套设施就是为了更好的保障您私密安全的生活氛围，致力于打造一个具有圈层效果的私家府邸u 价格措施：中建幸福城住宅均价3300元/，本案是精装修住宅项目，出去精装修换算出的毛坯价格与之相当应对措施：恒大城项目是恒大地产集团的全国性项目，品牌附加值高；恒大城项目走精装修路线，拎包即可入住，省去客户的装修麻烦，更为客户节约了宝贵的时间所以购买恒大绝对是正确的置业选择中建幸福城 基 本 概 况金科中央公园城u 项目概况：金科中央公园城处于遵义新蒲新区3号与5号规划道路交汇处，位于新蒲新城区的最西段，项目占地面积3000亩，建筑面积350万。
项目名称金科中央公园城项目地址遵义市新蒲新区最3、5号线交汇处开发商遵义金科房地产开发有限公司占地面积3000亩建筑面积350万容积率2.5绿化率31%物业类型低层、小高层、高层交房标准毛坯交房时间2016年12月金科中央公园城 区 域 规 划u 规划范围：新蒲新区紧靠遵义中心城区，南距省会贵阳143公里，北距重庆248公里属国家规划的长江中上游综合开发和黔中综合经济区的主要区域u 规划功能：新区成立于2009年5月，新区党工委、管委会作为市委、市政府的派出机构，主要承担遵义机场和新蒲新城、礼仪新城、空港新城的开发建设，新蒲新区是遵义市中心城区城市东扩的主战场，辖区内区位优势明显、自然资源丰富、文化底蕴深厚，是遵义未来的政治、经济和科教文化中心u 规划规模：遵义市未来中心城区分为“一主两副一区”城市空间布局，新蒲新区是未来遵义市300万人口特大城市的政治、经济、文化中心，规划城市建设用地77平方公里，人口70万金科中央公园城 项 目 区 位u 项目区位：项目位于新浦新区3、5号线交汇处，距离本案直线距离约8.3千米，驾车时间约25分钟u 至遵义市丁字口：约15.3公里，车程30分钟左右u 至遵义市老城：约16.8公里，城，车程40分钟左右本案本案8.38.3公里公里金科中央公园城 项 目 交 通u 项目交通：新浦大道途径于此；302公交路线到达距项目约300米处公交站点，交通不便。
公交路线起始站途径主要站点项目下站点备注302红花岗站丁字口、中华南路、合纵路、动物园、新浦大道新浦站步行300米至项目金科中央公园城 周 边 配 套u 周边配套：项目位于新蒲新区3、5号线交汇处，遵义四中旁，属新蒲新区开发范围内l 教育：遵义四中，新蒲小学、初中、高中，遵义医学院、遵义师院、遵义工学院等大专本科院校l 休闲：湿地公园、青少年活动中心、花卉博览园、美术馆、大剧院、图书馆、博物馆、文化宫l 医疗：新蒲医院l 商业：风情商业街l 金融：工商银行、贵州银行、农行等遵义四中新蒲医院新蒲小学科技馆大学城金科中央公园城 项 目 配 套u 自身配套：自身配套：项目自身配套以专业性市场为主，周边区域配套不成熟，且距离主城区较远，配套设施还有待未来发展l 教育：幼儿园、小学l 休闲：会所、社区广场l 商业：社区商业、5大街区，业综合体l 金融：中国农行、贵州银行等会所商业街金科中央公园城 项 目 区 域 小 结因离本案较远，区位、区域规划不同，与本案无太多可比性区位区位交通交通规划规划配套配套位于新蒲新区位于新蒲新区规划范围内302公交路线经过，但较为偏远周边市政配套极为欠缺本案属汇川区汇川大道开发区域本案也属新开发区域内办案位于汇川大道主干道旁，已有多路公交车经过项目本案位于汇川区未来行政办公中心区域，且已逐渐完善金科中央公园城 项 目 规 划u 项目规划：项目规划以洋房、联排、公寓、高层住宅为主，规划总户数26576户，一期开盘6041户。
预计2014年5月第一次开盘住宅区商业区金科中央公园城 风 格 景 观u 建筑风格、景观设计：均为欧陆小镇风格建筑风格景观设计金科中央公园城 推 案 情 况项目名称户型面积区间销售情况优惠政策价格开盘时间金科中央公园城两室-五室80-206/3500-3800元/预计2014年5月金科134四房两厅遵义恒大城135三房两厅入户门开在中庭位置，造成干湿分区不明，整体布局臃肿干湿分明，入户即是厨房，客厅饭厅连为一体，大三房更显舒适金科中央公园城 户 型 对 比金科中央公园城 项 目 总 结u 项目概况：该项目位于新蒲新区3、5号线交汇处，距离本案直线距离8.3公里，与本案相比，该项目处于新区，相关配套设施和基础建设都还只处在规划期，具体完成时间还有长远而本案所处的汇川大道区域相关市政配套已逐渐完成行政机构大部分已搬迁到本案区域，带动了区域的发展且本案自身项目配套较为齐全，生活、休闲、娱乐、运动、教育等一应俱全u 价格分析：洋房、独栋、联排、高层普住，均价3500元/u 产品分析：面积区间80-206之间两房、三房、四房、五房，户型设计不合理，空间狭小，整体感觉拥挤，干湿不分明u 推广分析：主打城市综合体、新蒲新区未来发展潜力。
金科中央公园城 打 击 性 说 辞u 项目规划：项目位于新蒲新区，目前还处于开发初期，相关市政配套、绿化、项目配套都还处于规划中，完善相关设施还需很长时间本案临街靠河，高坪河沿本案蜿蜒流淌，汇川大道连接遵义市和北部各县城，出则繁华、入则宁静，品味极致生活，尊享湖景雅宅u 配套设施：除了临街靠河外，享受得天独厚的自然资源外，本案还配备有高级会所，大型运动中心，北大学园幼儿园、小学、影院等，以此方便业主，此外，我们的物业更是获得“一级资质”的金碧物业为您提供24小时贴心的服务本案没有较为齐全的配套设施就是为了更好的保障您私密安全的生活氛围，致力于打造一个具有圈层效果的私家府邸u 价格措施：金科中央公园城住宅预计均价3500-3800元/，本案是精装修住宅项目，出去精装修换算出的毛坯价格比其更低应对措施：恒大城项目是恒大地产集团的全国性项目，品牌附加值高；恒大城项目只走精装修路线，拎包即可入住，省去客户的装修麻烦，更为客户节约了宝贵的时间所以购买恒大绝对是正确的置业选择保利未来城市 项 目 概 况u 项目概况：保利未来城市位于遵义市遵南大道中段西侧，项目占地面积2500亩，建筑面积500万项目名称保利未来城市项目地址遵义市遵南大道中段西侧开发商遵义保利置业有限公司占地面积2500亩建筑面积500万容积率3.0绿化率35%物业类型小高层 高层交房标准毛坯交房时间部分楼栋已完成交房保利未来城市 区 域 规 划u 规划范围：龙坑片区属于遵义市城市规划南居住片区，北至忠庄南之家南白镇。
高速公路网规划“两纵一横；两联一环”中一纵，贵遵-遵崇高速公路；一横，杭瑞高速公路，一环，环城高速公路都经过此区域u 规划功能：遵义市南部的城市副中心，黔北交通枢纽、商贸物流中心，西南重要的铝工业、新材料基地发展以矿产资源型工业、新材料高新技术产业、基础教育及生态旅游业为主的现代综合园林式城区u 规划规模：至2020年，县城建成区域面积30平方公里以上，总人口30万以上全县城镇建成城区面积90平方公里以上，人口74万以上，城镇化率达60%以上保利未来城市 项 目 区 位u 项目区位：项目位于遵义市遵南大道中段西侧，距离本案直线距离约16千米，车程约1小时20分钟u 至遵义市丁字口：约9.2公里，车程30分钟左右u 至遵义市老城：约10.5公里，城，车程40分钟左右本案16公里保利未来城市 项 目 交 通公交路线起始站途径主要站点项目下站点备注301南白遵义火车站马家湾、忠庄、海尔大道、外环药业园区站步行1500米至项目29路专线南白药业园区马家湾、保利保利未来城市步行100米至项目u 项目交通：201国道途径于此；另外贵遵高速、杭瑞高速（遵毕段）途径于此（马家湾站），301公交路线到达距项目约1500米处公交站点，29专线直达项目，交通较为便利。
保利未来城市 项 目 配 套u 周边配套：项目所处区域龙坑片区，属于遵义市南部区域城市发展的中心区域，科技、教育、医疗等配套都有规划，但相关配套完善还有很长时间l教育：教育：遵义县职校、南白中学、遵义县三中l休闲：休闲：保利院线、保利博物馆、美术馆、艺术中心、保利红军广场、商业步行街、主题公园l医疗：医疗：遵义医学院附属医院新蒲医院l商业：商业：中央商务区CBD、五星涉外酒店、国际温泉度假中心l金融：金融：贵州银行、农行等保利博物馆南白中学遵义县三中遵义县职校保利未来城市 项 目 规 划u 项目规划：项目规划以洋房、高层住宅为主，规划总户数100000户，2011年10月15日在第一次开盘高层住宅区洋房区保利未来城市 风 格 景 观u 建筑风格、景观设计：均为现代简约风格建筑风格景观设计保利未来城市 在 售 户 型 配 比在售房源户型配比在售房源户型配比物业类型房间结构面积区间均价剩余房源洋房三房-五房121-2064300/1200套高层二房-三房91-1173700/900套u 在售户型配比：目前剩余房源1200套左右，全是洋房，高层住宅现房全部售完，即将开出A1区5#、7#、9#三栋高层住宅，现正在认筹中，预计5月份即将开盘，共约900套。
总计剩余房源约2100套，洋房1200套，高层住宅900套保利未来城市 近 期 动 态项目名称户型面积区间销售情况优惠政策价格开盘时间保利未来城市两房-三房91-1172月销售150套繁华里55-145认筹中3800元/预计5月三房-五房 121-206保利未来城市 户 型 对 比保利未来城市保利未来城市114114两房两厅两房两厅整体设计非常凌乱，114两房的设计非常浪费入户门开在端头，客厅饭厅连为一体，简洁得体，合理利用空间遵义恒大城遵义恒大城111111三房两厅三房两厅保利未来城市 项 目 总 结u 项目概况：保利未来城市位于遵义市遵南大道中段西侧，距离本案16公里，距离主城商业中心9.2公里与本案相比，该项目处于遵义市南部居住片区的龙坑片区，相关市政配套设施和基础建设都还不完善，具体完成时间还有长远而本案所处的汇川大道区域相关市政配套已逐渐完成行政机构大部分已搬迁到本案区域，带动了区域的发展u 价格分析：洋房、小高层、高层普住，均价3800元/u 产品分析：在售均为121-206之间三房、四房，五房的洋房，户型设计整体设计非常凌乱，空间浪费u 推广分析：主打城市综合体、遵义南部片区未来发展潜力。
保利未来城市 打 击 性 说 辞u 项目规划：项目位于遵义市遵南大道中段西侧，相关市政配套、绿化、项目配套都还处于规划中，完善相关设施还需很长时间本案临街靠河，高坪河沿本案蜿蜒流淌，汇川大道连接遵义市和北部各县城，出则繁华、入则宁静，品味极致生活，尊享湖景雅宅u 配套设施：除了临街靠河外，享受得天独厚的自然资源外，本案还配备有高级会所，大型运动中心，北大学园幼儿园、小学、影院等，以此方便业主，此外，我们的物业更是获得“一级资质”的金碧物业为您提供24小时贴心的服务本案没有较为齐全的配套设施就是为了更好的保障您私密安全的生活氛围，致力于打造一个具有圈层效果的私家府邸u 价格措施：保利未来城市住宅均价3800元/，本案是精装修住宅项目，除去精装修换算出的毛坯价格比之更低应对措施：恒大城项目是恒大地产集团的全国性项目，品牌附加值高；恒大城项目只走精装修路线，拎包即可入住，省去客户的装修麻烦，更为客户节约了宝贵的时间所以购买恒大绝对是正确的置业选择汇川国际温泉旅游城 基 本 概 况u 项目概况：汇川国际温泉旅游城汇川区汇川大道金沙江路，总规划面积1000亩，总建筑面积近120万平方米项目名称汇川国际温泉旅游城项目地址汇川区汇川大道金沙江路开发商遵义金宏实业有限公司 占地面积1000亩建筑面积120万容积率1.8绿化率38%物业类型别墅、高层、公寓交房标准毛坯交房时间2014年12日月31保利未来城市 推 案 情 况汇川国际温泉旅游城 区 域 规 划u规划范围：汇川大道片区位于城区东北部，规划以汇川大道为轴实现汇川中心片区向北的延续。
规划以分区规划所确定的道路网为骨架，形成“一轴、一心、三区、一条绿带、一条环形步行街”的布局结构一轴：汇川大道商业服务轴，贯通南北，与中心片区紧密相连一心：在汇川大道中部地带形成片区中心，重点体现商业金融、行政办公、文化娱乐等职能三区：以绿地及自然山体为分隔，形成北部、中部居住区及南部居住小区；一条绿带：沿高坪河形成的滨河绿带一条环形步行街：在汇川大道中段，结合片区商业中心的形成，构建一环形商业步行街u规划功能：1、高效能的第三产业，包括行政办公、商业金融、文化娱乐、房地产开发等2、突出生态建设与环境保护，构建生态型片区3、以汇川大道的兴建拉动本片区的开发建设，塑造独具特色的山水园林城市形象u规划规模：在分区规划指导下，立足于汇川社会、经济现实及发展条件，适应开发建设需要，把汇川大道片区建成布局合理、结构完善、生态良好、运营高效、具有山区特色的能容纳10.5万人的高品质城市生活区汇川国际温泉旅游城 项 目 区 位u至遵义市珠海路：约6.5公里，车程15分钟左右u至遵义市丁字口：约12公里，车程40分钟左右u 项目区位：项目位于汇川区汇川大道金沙江路，距离本案直线距离约3千米，车程约5分钟。
本案3公里汇川国际温泉旅游城 项 目 配 套l 教育：教育：幼儿园、遵义航中、联丰小学、遵义市汇川区高坪镇新檬小学l 休闲：休闲：温泉l 商业：商业：商业街、社区餐饮、温泉酒店l 金融：金融：农业银行、贵州银行等汇川国际温泉旅游城 区 域 对 比因离本案较近，区位、区域规划与本案类同区位区位交通交通规划规划配套配套位于汇川大道金沙江路位于位于回城大道区域302公交、通往四面山、董公寺的公交车航天高中、联丰小学本案属汇川区汇川大道区政府对面，离市区更近与本案类同本案位于汇川大道旁，乘车方便本案不仅能与其同享市政配套，更有完备的自身配套汇川国际温泉旅游城 推 案 情 况u 项目规划：项目规划别墅、洋房、高层住宅，规划总户数7500户，2013年11月2日第一次开盘别墅区公寓区高层住宅区汇川国际温泉旅游城 风 格 景 观u 建筑风格、景观设计：均为现代简约风格建筑风格景观设计汇川国际温泉旅游城 户 型 对 比温泉城温泉城135135三房两厅三房两厅客厅与餐厅分离，造成客厅过于狭小，且无法扩展入户门开在端头，客厅饭厅连为一体，使得客厅更为宽敞遵义恒大城遵义恒大城135135三房两厅三房两厅汇川国际温泉旅游城 在 售 户 型 配 比在售房源户型配比在售房源户型配比物业类型房间结构面积区间均价剩余房源洋房两房-4房89-1324100元/10套公寓一房-三房65-1493500元/30高层二房-三房79-1173300元/80套别墅三房-五房150-2135300元/10u 在售户型配比：目前剩余房源130套左右，洋房、高层、公寓皆有，洋房、别墅只有几套剩余，高层还有约80套，新公寓准备发售。
总计剩余房源约120套，洋房、别墅20套，高层住宅80套、公寓约30套汇川国际温泉旅游城 项 目 总 结u 项目概况：汇川国际温泉城位于汇川大道金沙江路，距离本案仅3公里，距离主城商业中心6.5公里该项目处于汇川大道北段，距离市区远，属汇川大道的外沿区域，而本案则位于汇川大道未来规划的商业中心区域，正对汇川区区政府，且自身配套非常完备，为业主提供更佳更全的服务u 价格分析：洋房、别墅、高层普住，均价3800元/u 产品分析：在售均为65-213之间一房-四房，户型设计不合理，客厅与餐厅分离，造成客厅过于狭小，且无法扩展u 推广分析：主打旅游地产、温泉旅游、人居环境汇川国际温泉旅游城 打 击 性 说 辞u 项目规划：项目位于汇川大道金沙江路，处于汇川大道北段，距离市区远，属汇川大道的外沿区域，而本案则位于汇川大道未来规划的商业中心区域，正对汇川区区政府，且自身配套非常完备，为业主提供更佳更全的服务本案临街靠河，高坪河沿本案蜿蜒流淌，汇川大道连接遵义市和北部各县城，出则繁华、入则宁静，品味极致生活，尊享湖景雅宅u 配套设施：除了临街靠河外，享受得天独厚的自然资源外，本案还配备有高级会所，大型运动中心，北大学园幼儿园、小学、影院等，以此方便业主，此外，我们的物业更是获得“一级资质”的金碧物业为您提供24小时贴心的服务。
本案没有较为齐全的配套设施就是为了更好的保障您私密安全的生活氛围，致力于打造一个具有圈层效果的私家府邸u 价格措施：汇川国际温泉城住宅均价3800元/，本案是精装修住宅项目，除去精装修换算出的毛坯价格比之更低应对措施：恒大城项目是恒大地产集团的全国性项目，品牌附加值高；恒大城项目只走精装修路线，拎包即可入住，省去客户的装修麻烦，更为客户节约了宝贵的时间所以购买恒大绝对是正确的置业选择项目名称项目名称天然居天然居龙城国际龙城国际汇川国际温泉旅游城汇川国际温泉旅游城占地面积1120135000667000建筑面积94282160000120万建筑类别高层多层、高层、小高层高层、公寓、别墅总户数706880一期812户装修状况毛坯毛坯毛坯主力户型75-12876-13879-354参考均价4000待定高层3400、公寓4380、别墅5700绿化率27%32.20%35%容积率33.221.8交房时间2014.6.30待定高层2014年12月31日物业地址汇川大道中段检察院旁汇川区汇川大道区政府旁汇川区汇川大道金沙江路汇川大道目前在建项目的主力户型均以80-130的刚需户型为主；未来市场竞争较大，在同质产品情况下，如无项目自身卖点及优势，将会很难确保去化速度及利润率。
Part.3 目标客户解析n从项目近半年成交客户来源结构上看，项目客群主体来自于主城两区及遵义县；辐射市区其他区域及少量外地客户n成交客户居住区域主要集中在三点范围内三点：汇川区、红花岗区、绥阳县其他省市9汇川区106106遵义县5 5红花岗区3737绥阳县1212桐梓县1010仁怀市6 6汇川区,106红花岗,37遵义县,5绥阳县,12桐梓县,10外省市,9仁怀市,6其他县份,16从来访从来访客户需求分析得知，项目现有产品可满足客客户需求分析得知，项目现有产品可满足客户的大三房物业需求，但无法满足客户关注度较高户的大三房物业需求，但无法满足客户关注度较高的小三房物业区间的小三房物业区间数据源：数据源：取自项目来访客户信息库小三房需求：小三房需求：客户需求集中在总价40-60万的101-120产品，项目小三房产品无法满足客户需求大三房需求：大三房需求：客户需求集中在总价65-70万，面积以120-150的产品，项目大三房产品很好的满足了该类客户需求本案以本案以101-137101-137平三房为去化主力，大平层产品对比平三房为去化主力，大平层产品对比同类产品无价格优势，去化阻力大，大量潜在客户同类产品无价格优势，去化阻力大，大量潜在客户流失流失数据源：数据源：取自项目成交客户信息库主力户型：主力户型：从成交量及去化率来看，本项目成交的主要物业为90-150三房物业。
滞销户型：滞销户型：项目150以上大户型产品去化慢，户型设计较大、实用性较低、总价较高；市场同面积段产品大多为可变户型，且总价在70-80万之间，对比本项目在价格上有较大优势遵义恒大城数据遵义恒大城数据面积区间面积区间 总货值（套）总货值（套）已售已售未售未售价格区间价格区间去化率去化率80以下2220240万以下90.9%80-90两房2111496240-60万70.6%90-1207006198160-80万88.4%120-1507887295980-90万92.5%150以上2161417590万以上65.3%客户背景分析客户背景分析客户需求分析客户需求分析客户关注分析客户关注分析 该类客户有一定的经济基础，工作较忙，置业目的为改善性或是新婚置业，客户年龄结构主要为25-35岁，以改善环境为主由于该类客户大部分已对生活品质有较高要求，对高密度住宅存在排斥，尤其是交房后客户逐渐醒悟；他们将在对社区环境、居住品质和居住面积上有较高追求，同时对品牌有一定的追捧该类客户最为关注的是品牌商、园林景观、生活配套、交通配套，同时，对交通便捷程度较高要求赵先生赵先生客户背景：某高校老师家庭背景：近30岁，在某高校任职，正考虑结婚生活习惯：学校工作较为琐碎，上班繁忙，现住学校安排的宿舍内。
主要观点：交通较便捷的地方，方便上下班，离主城区近，小三房关于地块这个区位还可以吧，离广珠商圈近，但项目周边配套不完善关于户型90平方左右，小三房关于总价50万以内区位与配套周边商业、教育配套较齐全，积极购买因素恒大品牌、园林环境、品质社区、影响购买因素感觉项目所在位置过远某高校老师：需求环境好的90平左右的住宅，生活配套齐全，上班方便，相信品牌但对本案所处位置不了解王先生王先生客户背景：铁路系统职工家庭背景：50多岁，一家三口，是铁路系统双职工，快退休，独子，已立业生活习惯：两人工作有规律，现居住老城区主要观点：希望以后退休以及儿子成家后，三代人居住，换治安较好、环境较好的小区关于地块仅到过区政府办理公务，感觉太偏关于户型面积130平，朝向要好，房间功能房齐全关于总价60万左右（精装）区位与配套配套齐全，超市、菜市场、老年人健身设备要有，要有公园较多，小区环要要好积极购买因素恒大品牌、社区环境影响购买因素对区位未来发展不太看好铁路系统职工：需求130平左右的房子，需小区环境好、治安好、周边生态环境好的区位，三代人居住为主，区域存在陌生感客户背景分析客户背景分析客户需求分析客户需求分析客户关注分析客户关注分析 该类客户经济实力雄厚，价格承受力强，希望自己或其儿女定居省会，改善居住品质，享受城市成熟配套。
该类客户主要以在省城市定居为目的，一部分是为自己，一部分则是为儿女，购房关注要素为教育配套这部分客户主要关注楼盘的区位和楼盘的整体档次，如是为儿女购房的，会考虑教育配套问题万先生万先生客户背景：某物流公司老板家庭背景：中年夫妻二人同住，儿女已工作并成家生活习惯：喜欢旅游，周末家庭聚会主要观点：区位便于工作，现周边较荒凉、杂乱，以后规划可以考虑一下关于地块知道该区位，目前较为偏，周边环境不怎么样关于户型150以上大户型，客厅要大关于总价100万以内区位与配套基本配套要具备，购物中心可有可无，社区不要嘈杂积极购买因素恒大品牌、教育环境、社区环境影响购买因素距离老城区较远私企老板：150平以上的住宅，客厅要大，安静安全的社区，觉得片区发展较慢任女士任女士客户背景：某品牌酒经销商家庭背景：离异，带一个小孩和母亲，三人，经济收入不错生活习惯：工作较忙，喜欢朋友聚会、唱K等娱乐主要观点：新区大盘升值潜力大，教育、商业配套较好，万科社区环境好，小孩读书教育考虑因素较大关于地块对世纪城周边的地块升值潜力高关于户型180平方四房，带私家花园关于总价150万左右区位与配套有车，出入较方便，世纪城周边生活配套还是较齐全积极购买因素恒大品牌、精装、教育资源影响购买因素教育质量是否高某品牌酒经销商：需求150平方左右四房,关注小孩教育配套主城客户主城客户首置客户基本上被中建幸福城、蔷薇国际瓜分，如在二期初期和新浦新区项目拼争抢刚需客户较为被动，建议避开而先吸纳改善性需求的客户，该部分客户对生活品质有要求，追捧品牌；地州客户分析地州客户分析从保利未来城市地州客户群体来看，地州大多数客户工作/生意皆集中在主城，关注教育配套；但是该项目在地州设置的销售中心和团队，依托低价倾销的模式，地州客户被稀释掉的可能性较大；其他区县其他区县遵义市其他区县除绥阳与本项目较接近之外，其他地州的客户属于偶得客户，仁怀、桐梓、湄潭区域的客户选房倾向于选择自己熟悉的区域，而对于正安、道真和习水的客户来说，总体基数较小，总体特征表现为对于新浦新区的认同、关注教育配套和价格主城区客户，追捧品牌，对生活品质有较高要求，地州客户容易受到大盘稀释，关注教育配套，其他区县的区域置业特征较为明显，不容易引导项目项目价值价值土地属性土地属性客户客户类型类型客户描述客户描述价值排序价值排序需求产品类型需求产品类型舒适舒适居所居所（第（第一居一居所）所）1.交通便捷，可以快速到达城区，离成熟商圈区域较近;2.未来配套会逐步完善；3.同时相对市中心居住密度低，居住氛围好首置首置1、籍贯：两城区客户、贵阳各个区县客户以及部分地州客户2、年龄：25-353、职业：单位职员、公务员、教师、小个体户；4、家庭年收入：10-18万为主；5、家庭组合：青年之家、青年持家6、置业目的：自住1、区域位置2、开发商品牌3、小区生活配套4、户型结构功能5、区域升值潜力高层：舒适两房高层：紧凑三房小高层：紧凑三房首改首改1、籍贯：两城区客户为主，部分地州客户2、年龄：35-553、职业：企业高管、私企老板、事业单位、公务员、教师；4、家庭年收入：20-30万为主；5、家庭组合：中年之家、小太阳及后小太阳、老人一代二代6、置业目的：自住1、社区园林景观2、区域位置3、户型舒适度4、开发商品牌5、邻居素质小高层：舒适三房高层：舒适三房高层：四房高层：豪华五房洋房：标准层再再改改1、籍贯：两城区客户为主，部分地州客户2、年龄：40-553、职业：垄断行业高管、私企老板、资源采掘企业老板；4、家庭年收入：40万以上；5、家庭组合：后小太阳、老人之家、富贵之家6、置业目的：自住1、社区园林景观2、社区整体档次3、社区安防4、户型舒适度5、社区圈层洋房：底层和顶层联排/合院1 1、良好的园林、健身、良好的园林、健身配套（如游泳池）；配套（如游泳池）；2 2、良好的交通通达性；、良好的交通通达性；3 3、舒适性是此类客户、舒适性是此类客户关注的重点；关注的重点；4 4、必备的生活配、必备的生活配套套1 1、尊贵的物业服务；、尊贵的物业服务；2 2、客户身份、品质认、客户身份、品质认同感的展示；同感的展示；3 3、品质化细节；、。