秦川地产北郊项目调研报告前 言目 录：一．北郊项目住宅产品分析1.1．重点项目分析1.2．分析总结及建议二．北郊项目商业产品分析2.1．重点项目分析2.2．分析总结及预估三．北郊项目商业业态分析前言2010年西安的房地产市场会不会出现去年下半年房价疯长的态势？一方面国家出台相关政策抑制房价上涨，当地政府加大经济适用房的建设力度和廉租房的建设规模，在一定意义上控制了房价的增长速度；但是随着西安国际化大都市步伐的加快，刚需人群呈逐年递增趋势正好顺应了市场经济学中经济具有自身供需调节的杠杆作用西安这座城市目前还处于工业化的中期阶段、城镇化的高速阶段，对于商品房的未来市场将依然会持续的稳步增长一．北郊项目住宅产品分析1.1．重点项目分析紫薇·风尚开发商：紫薇地产项目位置：未央路与凤城五路十字的东北角代理商：深圳天同建筑类型：小高层、高层规划设计：美国开朴规划面积：260亩 一期：127亩前总建面积：40万平米 一期：24万平米面积范围：40㎡—270㎡规划户数：1655板式面积：100㎡—130㎡可售总额：324主力面积：113㎡—135㎡售出户数：1213热销面积：113㎡—135㎡销售率：80%左右主力户型：三室容积率：一期：3.24均价：7600绿化率：60%单价区间：7300—7900车位：720个 1：0.43产品规划：住宅；一、二期共12栋，小高层、高层；二期7栋，一栋点式结构，其余为纯版；建筑楼层：10、18、32层；户型朝向：两室85㎡，纯南；三室113、115、118、135，南北通透；紫薇·希望城开发商：紫薇地产、中房集团下属华能房地产开发公司项目位置：常青二路与凤城五路之间物业公司：紫薇物业建筑类型：小高层、高层规划面积：184亩开盘日期：一期2007.12总建面积：30万平米—2012初建筑楼层：12—28规划户数：3331面积范围：39㎡—189㎡可售总额：1164主力面积：109㎡—126㎡售出户数：2167热销面积：78㎡—109㎡以上销售率：65%左右层差价：30—60容积率：3.0均价：6500绿化率：40%9号楼特价：5500元/㎡，16号楼：6500元/㎡，12号楼王：7500元/㎡车位：1200银行：中国建设银行产品规划：板点结合小高层、高层；户型朝向：一室31—48.62㎡，北向；两室78㎡，南向；三室109㎡—125㎡，南北通透；四室148㎡—198㎡，南北通透；白桦林间开发商：西安经发地产有限公司项目位置：明光路与凤城九路交汇处西南角物业公司：经发物业建筑类型：高层、别墅规划面积：434亩开盘日期：总建面积：65万平米面积范围：90㎡—370㎡规划户数：4000建筑楼层：33可售总额：977主力面积：复式售出户数：1138热销面积：90㎡—300㎡销售率：58%左右均价：高层6800容积率：3单价区间：6100—8300绿化率：40%银行：北京银行车位：地下3200产品规划：高层：共33栋，商业、双栋别墅待定；开盘，一期六栋；1＃—4＃楼高层住宅，户型：从两室到四室，包括部分顶层复式；6＃楼均为370㎡复式；金源·御景华府开发商：陕西金源房地产项目位置：凤城九路与文景路十字（城运公园旁）策划代理商：前沿胜券建筑类型：高层规划设计：江苏南通 广厦开盘日期：景观设计：香港居之艺竣工日期：2011.6.31前物业公司：金维物业交房日期：20规划面积：150亩 规划户数：2508 一期1655总建面积：36万平米 可售总额：853建筑楼层：26—30售出户数：一期售罄、面积范围：105㎡—140㎡销售率：100%主力面积：130㎡—140㎡容积率：一期：3.4热销面积：130㎡—140㎡绿化率：48%均价：一期5600 二期未定车位：1500产品规划：共18栋楼，一栋纯版，其余均为板点结合；二期开盘以两栋楼、两栋楼开；两梯三户；户型朝向：两室105㎡，纯南；三室140㎡，朝向南北通透；1.2．分析总结及建议价格分析：据调研数据表明，北郊均价在6000以上，点式均价：6000以上，纯版均价：7500以上；在市委、市政府、市人大、市政协迁入，与地铁2号线即将开通的大背景下，预计明年第3季度北郊房价每平米将上涨300元以上。
面积户型分析：据调研数据表明，140㎡以上大户型占25%左右，110㎡—140㎡三室占40%左右，80㎡—110㎡两室占30%左右， 80㎡以下小户型占5%左右；户型面积建议：一期：80㎡以下小户型占20%，90㎡左右两室占50%，120㎡左右户型占30%，由于周边环境局限，不建议做花园洋房二期：100㎡左右户型占30%， 130㎡左右复式三室占30%，140-160㎡左右四室二厅以上户型占40%二．北郊项目商业产品分析2.1．重点项目分析海璟时代开发商：西安海荣房地产集团有限公司项目位置：西安经济技术开发区凤城四路物业公司：西安北斗物业物业类型：住宅、商铺规划面积：80亩总建面积：35万平米商业销售方式：可整体整层出售，分割销售未定商业面积：8万平米商业入住：人人乐签约商业体量：1—4层海荣名城Ⅱ期开发商：西安海荣房地产集团有限公司项目位置：城北区凤城9路城市运动公园北门正对面物业公司：西安北斗物业物业类型：住宅、商铺规划面积：150亩开盘日期：总建面积：24万平米商业销售方式：可整体整层出售，分割销售商业体量：7万平米商业入住：人人乐签约、竹园村火锅业态状况：以餐饮、休闲、娱乐为核心雅合·四季城开发商：项目位置：凤城三路与凤城四路之间物业公司：西安北斗物业物业类型：住宅、商铺规划面积：226亩开盘日期：未开盘总建面积：65万平米商业销售方式：可整体整层出售，分割销售未定商业体量：6.5万平米左右商业位置：基本临街，两层+地下商业（如开元商城）价格概况：一楼：25000元/㎡；二楼：15000元/㎡；地下：6000元/㎡；商业销售状况：正在排号，即将正式发售；小面积抢手，只有一部分大面积排号量远远大于供给量，销售火爆；紫薇·希望城开发商：紫薇地产、中房集团下属华能房地产开发公司项目位置：常青二路与凤城五路之间物业公司：紫薇物业物业类型：住宅、商铺规划面积：184亩开盘日期：一期2007.12总建面积：30万平米商业销售方式：最小120㎡，可分割销售价格概况：一楼：17000元/㎡；二楼：12000元/㎡商业销售状况：接受登记，八月份开始销售Max未来城开发商：合鑫置业项目位置：凤城五路和未央路十字东北角物业公司：英国衡信柏迪物业类型：商铺、写字楼、公寓规划面积：11.5亩开盘日期：一期2007.12总建面积：5.6万平米商业销售方式：整体整层出售商业体量：1—4层 建面1.3万㎡商业销售状况：2.2．分析总结及预估体量分析：北郊项目大多都带有商业，体量占到总建面的10%左右，大多是临街；板块缺少超大体量的纯商业，并且开发商对商业持保留态度，详细信息并未公开； 仅个人观点：开发商在等待市委、市政府迁入，地铁2号线开通，更大化提升商业板块价值。
商业将成为该区域开发商手中的王牌价格分析：北郊商业自凤城三路以北，凤城九路以南之间区域，负一层价格：6000以上，一层价格：25000以上，二层价格：15000以上；预估：2010.10月市委、市政府迁入，明年年底地铁2号线的开通，北郊将成为西安市新的政治，经济，行政中心原有的单调商业格局将被彻底打破，随着全球性跨国公司的入驻，该板块商业地位具有不可复制性，未来价值不可估量三．北郊商业业态分析文化交流中心凤城六七路正是市委市政府中心随着西安市经济重心的北移，北郊已成为新的政治，经济，所在，目前周边除了银行齐全外，其它业态资源相对匮乏，具体分析如下：1） 首创引入高端购物中心及跨国公司将会极大拉升板块消费水平2） 市委市政府周边必将会入驻许多办事处及企事业，办公人群相对集中3） 地铁二号线的开通拉近南北距离，促使南北经济交流更快发展由此可见：由于本项目极佳的地理位置，建议合理利用周边资源，形成特色商业1） 周边不具备消费潜力，不建议做地下商城2） 特色餐饮3） 洗浴中心，会所，咖啡茶语休闲长廊4） 我形我秀风情商业一条街5） 教育培训中心6） 健身养生中心。