房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879【芭蕾雨-五彩奥莱】项目市场定位及规划建议报告 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879第一部分：回顾芭蕾雨第一部分：回顾芭蕾雨五彩奥莱五彩奥莱 佛山、湖州项目区位概况佛山、湖州项目区位概况 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879佛山项目区位佛山项目区位本章将针对佛山市三水区芦苞镇-【芭蕾雨-五彩奥莱】项目进行客观分析，并依据市场规律和未来发展远景作出商业规划思路，为项目商业组合定位、开盘、招商奠定决策依据 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879印象印象-区域位置区域位置佛山三水项目：紧邻五市一县面积7434.4平方公里，人口720.62万人万。
清远市面积1.9万平方公里，人口403万面积1257平方公里，人口36.3万面积1.5万平方公里，人口405万面积2206平方公里，人口73万123451小时小时佛山佛山20分钟分钟40分钟分钟地理位置相地理位置相对弱对弱 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879印象印象-区域位置区域位置 芦苞镇位于佛山市三水区中北部，是珠三角都市圈腹地-佛山市三水区；是珠三角通往西翼之要冲，是历史商埠，素有“小广州”之称距广州市中心区35公里芦苞镇四至：东：广州市花都区赤坭镇，南：三水乐平镇，西南：与肇庆四会市相连，北及西北：与三水大塘镇接壤 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879印象印象-区域位置区域位置芦苞镇域总面积105平方公里，人口近5万人三横两纵公路四通八达，内外联通，珠三角外环高速横跨北江两岸，联通广州白云国际机场与肇庆，高尔夫球大道使芦苞中心城区与旅游开发区连成一线，芦湖路东出花都、南海，大南路、塘西工业大道并驾齐驱，纵贯三水南北。
从芦苞城区到广州白云国际机场、广州市区及佛山均不到50公里路程、45分钟时间 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879湖州项目区位湖州项目区位本章将针对湖州市【芭蕾雨-五彩奥莱】项目进行客观分析，并依据市场规律和未来发展远景作出商业规划思路，为项目商业组合定位、开盘、招商奠定决策依据 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879印象印象-区域位置区域位置地理位置优地理位置优势，自然化势，自然化境佳境佳本项目本项目下沙下沙奥莱奥莱湖州湖州上海上海杭州杭州苏州苏州常州常州无锡无锡青浦青浦奥莱奥莱项目所处湖州市太湖旅游度假区地处长三角腹地，南近杭州，东接上海、苏州、北临太湖、陆 空交通网线十分发达，地理位置得天独厚同时具备丰富的旅游资源，更有珍惜的大面积湿地景观，具备规划为世界品牌折扣中心的各项基础要素 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879第二部分：芭蕾雨第二部分：芭蕾雨五彩奥莱五彩奥莱 SWOT分析分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：10535278791234n本案自然环境一流，与设计建筑风格相匹配（绿植、山丘、水系、高尔夫场地）。
n没有竞争对手n目标商圈的品牌消费意识较明显，消费能力较强、有一定的市场空间广州、佛山）n基本具备项目需求的客源基础n位置偏僻，距目标顾客商圈（广州1小时、佛山40分钟）较远n交通路网状况较差，驾车到达本案不畅n商业一期主展示面被村民住宅遮挡，对外展示效果明显受损n短期内周边基础客流密度不足，其他商业业态招商存在较大难度n 招商客户或商业开盘总量不足，将导致n 开业败笔n交通无法妥善解决，将会对目标受众的忠诚度造成威胁n服务项目【环境/招商比例/服务功能等】是成败的关键n景观独特，可借景造景，达到全新概念n塑造和空大受众圈n竞争环境小，可利用特性新引知名客户n 打造芦苞整体概念，将增大项目成果的机会优势优势劣势劣势威胁威胁机会机会 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：10535278791234优势优势劣势劣势威胁威胁机会机会n 外部环境得天独厚；与青浦奥莱、下沙奥莱、赛特奥莱、燕莎奥莱相比，整体环境优势明显如太湖美景、高端别墅区等n 交通线路顺畅；从高速下线后，有一条直通线路直达本案，对外阜驾车族到达非常便利n 与本地区商业现状相比，本案品牌竞争优势明显。
n 本案客流需求的基本保障：充足的旅游人口n 如按现有规划，项目只开一期，则建筑体量规模较小，会导致商业品牌总量、及配套业态不足，与周边临近的奥莱同业态项目相比处于劣势n 重点商圈（上海、杭州）的目标顾客来店距离较远，购物的交通成本较大与青浦奥莱、下沙奥莱相比明显处于劣势n 首创奥莱在当地的市场知名度与周边同竞争对手（青浦、下沙）相比偏弱，暂时无法强势形成对周边地区的顾客吸引力n 湖州经济的发展 速度较快，个人持币受众较为明显，引导性消费理念会比较容易被地区接受n 地产契机是指地产热现象，也会给我们创造机会n 因投资成本相对低，所以在开发业态上存在机会n项目规划配套总量不足及招商配套客户在开业时不能同期都会导致开业败笔n传统社区生活模式的改变 受众人群要有适应期，对于接受过程期间是我们必须扛过去的，不能坚持则存在风险n受国控大政策影响，在任何时期都存在风险，如：持币等待、投资消费模式转移、保险完善等等n配套设施不足，地区配套不足，且单一，所以招商也存在难度 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879第三部分：芭蕾雨第三部分：芭蕾雨五彩奥莱五彩奥莱 规划原则规划原则 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879“芭蕾雨芭蕾雨-五彩五彩奥奥莱莱”是以品牌零售是以品牌零售业态为核心，结合市场不同需业态为核心，结合市场不同需求，通过业态组合创新、业态功能创新、运营模式创新，求，通过业态组合创新、业态功能创新、运营模式创新，营销手段营销手段创新，创新，把项目打造成具有广泛影响力和快速聚客力，满足高端居住把项目打造成具有广泛影响力和快速聚客力，满足高端居住人群的人群的购物消费、商务交往、休闲娱乐等多种功能的购物消费、商务交往、休闲娱乐等多种功能的 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879市场化原则。
依据地区市场受众需求的规划定位市场化原则依据地区市场受众需求的规划定位前瞻性原则规划既满足当前又要兼顾未来发展需求前瞻性原则规划既满足当前又要兼顾未来发展需求效益性原则投资与回报将作为控制规划业态比例的唯一依据效益性原则投资与回报将作为控制规划业态比例的唯一依据遵循特殊区位性原则本项目区域特性明显，规划要结合特性遵循特殊区位性原则本项目区域特性明显，规划要结合特性可操作性原则在创新基础上要具备可操作性可操作性原则在创新基础上要具备可操作性 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879效益性效益性市场化市场化前瞻性前瞻性市场化市场化特殊区位性特殊区位性 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879第四部分：佛山项目规划第四部分：佛山项目规划 及亮点及亮点 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879 v消费者选择餐饮场所时，选择中餐、快餐、特色小吃者居多，在中项目规划中餐饮以配套服务为主，餐饮板块以中餐、快餐和特色小吃为主。
v休闲娱乐的定位选择，健康的、休闲的、有益于身心的娱乐项目是更加具有吸引力，同时应该营造出让人放松的、温馨的气氛，而且不能忽略了儿童的需求可以考虑“家庭式休闲娱乐”的概念v娱乐场所要以环境、服务态度和有特色的娱乐项目取胜v“有特色的娱乐项目”不仅需要在前期策划中富有创意的考虑，还需要在后期经营过程中不断调整v提供某些辅助交通设施，或与其他旅游观光项目联合经营 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879 配套项目的成功即：意味着项目成功了70%；换句话说配套服务功能满足才可使项目成功，打造出一个真正的【城市新中心】概念；反之没有配套，没有服务或是占比面积小、主题不鲜明的话，则是90%的不成功 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879 佛山、湖州项目在经营规模上建议扩大总体面积，一、二期同步设计、施工；同步筹备、开业燕莎燕莎青浦青浦赛特赛特下沙下沙主要依据一；国内较为成功的几个奥特莱斯项目均在规模上有较大优势：燕莎奥莱10万平米赛特奥莱约15万平米青浦奥莱约11万平米下沙奥莱约8万平米佛山一期约佛山一期约5 5万平米万平米湖州一期约湖州一期约6 6万平米万平米 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879 项目店铺数量不足，位置又较偏，所以有待增加品牌集合力主要依据二：零售品牌总量方面均具备较多的数量：燕莎奥莱约600余个品牌（含中岛柜）赛特奥莱约248个青浦奥莱约260个下沙奥莱约270个佛山一期佛山一期161个，二期个，二期147个（按现规划）个（按现规划） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879 建议再建议再增加规模和扩大经营内增加规模和扩大经营内容容本项目本项目下沙下沙奥莱奥莱湖州湖州上海上海杭州杭州苏州苏州常州常州无锡无锡青浦青浦奥莱奥莱主要依据三：时间成本因素：北京燕莎、赛特，上海青浦、杭州下沙奥莱距目标核心商圈的车程均在30分钟可以到达。
佛山项目最大核心商圈广州，到本案约1小时车程，湖州项目距最大核心商圈上海、杭州，到本案均超过1小时，因此，必须通过增加规模和扩大经营内容，提高目标顾客的滞留时间，方能有效消化时间成本问题 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879 建议最大限度扩充项目规模，建议最大限度扩充项目规模，经营内经营内容业态多样化容业态多样化主要依据四：佛山、湖州每年大量的旅游人口，是这些项目非常好的优质资源，要满足不同资源的消费需求，就必须最大限度扩充经营内容，形成一定规模，使之成为旅游客人的消费首选地 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879 泰晤士小镇商业广场项目泰晤士小镇商业广场项目地理位置地理位置:上海市松江新城发发 展展 商商:上海恒和置业有限公司商业面积商业面积:55,000 平方米开业日期开业日期:2004年底本项目应充分利用英国文化、英式建筑群、风情旅游的特点，做到商旅结合；力求项目的高品质，使消费者在该区域内能够找到不同于大都市的休闲氛围；为游客打造一个展示异域文化，又有新奇娱乐场所的商业旅游区；为中、高消费客户提供一个远离市区，但又靠近居住区的休闲聚会场所；未来商家的选择将建立在高品质、高品位、中档消费的基础之上，避免出现不同档次的商家共存的局面，破坏本项目的整体品质。
房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879教堂、旧镇广场教堂、旧镇广场主题娱乐区（主题娱乐区（3500m3500m2 2)纯居住建筑纯居住建筑英式特色区（英式特色区（6300m6300m2 2)婚庆服务区（婚庆服务区（4700m4700m2 2)艺术品区艺术品区 （1900m1900m2 2)水疗塑身区（水疗塑身区（4000m4000m2 2)运动休闲区（运动休闲区（3400m3400m2 2)休闲餐饮区（休闲餐饮区（4000m4000m2 2)主 题 餐 饮 区（主 题 餐 饮 区（9800m9800m2 2)厂家直销区（厂家直销区（6400m6400m2 2)商办区商办区文化会馆文化会馆酒店酒店中小型餐饮、咖啡（中小型餐饮、咖啡（2800m2800m2 2)休闲主题餐饮休闲主题餐饮传统零售区（传统零售区（2100m2100m2 2)纯居住区纯居住区保健美容区（保健美容区（1100m1100m2 2) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879目前建筑面积目前建筑面积约约5 5万万建议建筑面积建议建筑面积约约7 7万万 增加增加2 2万万 业态业态业态细分业态细分类类面积数量功能作用备注国内知名服装服国内知名服装服饰饰服装服装2000080100与OUTLET商品互补，满足受众所需鞋帽鞋帽饰品珠宝饰品珠宝单业态旗舰店单业态旗舰店箱包馆箱包馆18001在满足所需的条件下，尽量是商品主题更鲜明皮具馆皮具馆18001家居馆家居馆18001儿童主题儿童主题馆馆15001餐饮餐饮酒吧酒吧150068寄生在主题公园周边，使主题乐园更饱满，更人性化正餐正餐500034咖啡咖啡60023穿插在商品店中间，提供购物服务特色餐特色餐100034利用水系特点打造异国情调餐，新引受众休闲娱乐休闲娱乐冰场冰场30001属于相对独立的新引业态，可新引和培养忠诚受众电子游艺电子游艺20001功能配套功能配套功能配套超市超市30001功能配套多功能厅多功能厅10001新引媒介关注，可增大项目辐射圈主题公园主题公园水乐园水乐园100001主题引力婚庆宫婚庆宫60001魅力创景休闲会所休闲会所100001功能+休闲合计合计7000070000130五彩五彩-奥莱【除奥莱【除OUTLET】外其他商业配套】外其他商业配套 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879水乐园水乐园水上餐厅水上餐厅-时尚酒吧时尚酒吧休闲休闲街街满足时尚年轻群体交际沟通需求。
6-8个主题特色酒吧-特色餐饮街特色餐饮街满足购物、居住、家庭聚餐、旅游人员的综合用餐需求A 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879B-西式婚礼教堂西式婚礼教堂充分利用周边良好的自然环境，创造远离城市的纯净感受，满足现代年轻伴侣的个性化婚礼模式（含婚礼策划、摄影、场地（景）规划、宾客用餐等配套。
) 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879C 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879D-多功能互动厅；多功能互动厅；满足品牌推广、品牌讲座、着装搭配培训、名牌商品拍卖考虑在广场附近设置独立的、风格独特的单体建筑，面积考虑500平米以上）-精品超市精品超市主营进口高品质商品，满足目标客户的高质量生活购物需求可以考虑设置在购物街地下部分） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，：1053527879THE END。