买房流程全接触，教您一步步买房（一）挑选房源第一步：挑选房源（考虑价格，交通状况，面积，朝向，楼层，位置） 在计划经济时代，房子的地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注的内容，住宅也往往是以低廉的造价，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是这些冰冷的人造建筑物将人与自然割裂开，而与我们血脉相通的自然却只有在零星的被围墙圈起来的公园中可以找到价格： 如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资， 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素比如，湘潭河东房产均价3900左右，河西3700左右……也可以多看看网上发布的消息（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）交通状况：：衣食住行、人人生四事事，交通通是买方方考虑的的重要因因素，四四通八达达、进出出方便，有有停车位位物业才才算物尽尽其用目目前大部部分小区区交通相相对方便便 社区环境：：人口越来越越密集的的大城市市，社区区环境已已经成为为购房者者投资前前越来越越重视的的因素，小小区内的的绿化程程度、人人文环境境、安全全性、配配套设施施都可能能对您入入住后的的生活产产生重大大影响户型结构：：户型的选择择主要考考虑家庭庭人员的的构成及及主人房房屋功能能的要求求，如楼楼层高低低的选择择、房屋屋的朝向向、视野野、采光光、私密密性等。
面积：在我国大部部分城市市，根据据建设部部《商品品房销售售面积计计算及公公用建筑筑面积分分摊规则则》的规规定，房房屋销售售仍按建建筑面积积计算价价格，那那么单元元住宅的的销售面面积怎样样测算??商品房房按“套”或“单元”出售，商商品房的的销售面面积即为为购房者者所购买买的套内内或单元元内建筑筑面积((以下简简称套内内建筑面面积)与与应分摊摊的公用用建筑面面积之和和商品房销售售面积==套内建建筑面积积+分摊摊的公用用建筑面面积套内建筑面面积=套套内使用用面积＋＋套内墙墙体面积积＋阳台台建筑面面积套内使用面面积的概概念是每每套住宅宅户门内内除墙体体厚度外外全部净净面积的的总和其其中包括括卧室、起起居室、过过厅、过过道、厨厨房、卫卫生间、储储藏室、壁壁柜(不不包括吊吊柜)、户户内楼梯梯(按投投影面积积)利利用坡屋屋顶内空空间作房房间时，其其一半的的面积净净高不低低于２．．１米，其其余部分分最小净净高不低低于１．．５米，符符合以上上要求的的可计入入使用面面积；否否则不算算使用面面积每每户阳台台(无论论凹、凸凸阳台))面积在在6平方方米以下下的，不不计算使使用面积积；超过过6平方方米的，超超过部分分按阳台台净面积积的１／／２折算算计入使使用面积积。
套内墙体面面积：商商品房各各套(单单元)内内使用空空间周围围的维护护或承重重墙体，有有共用墙墙及非共共用墙两两种品品房各套套(单元元)之间间的分隔隔墙、套套(单元元)与公公用建筑筑空间投投影面积积的分隔隔墙以及及外墙((包括山山墙)均均为共用用墙，共共用墙墙墙体水平平投影面面积的一一半计入入套内墙墙体面积积非共共用墙墙墙体水平平投影面面积全部部计入套套内墙体体面积阳台建筑面面积：按按国家现现行《建建筑面积积计算规规则》进进行计算算单元分摊的的公用建建筑面积积由两部部分组成成：①电梯井井、楼梯梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备室、公公共门厅厅和过道道等其功功能上为为整楼建建筑服务务的公共共用房和和管理用用房之建建筑面积积；②各单元元与楼宇宇公共建建筑空间间之间的的分隔墙墙以及外外墙(包包括山墙墙)墙体体水平投投影面积积的500公用用建筑面面积不包包括任何何作为独独立使用用空间租租、售的的地下室室、车棚棚等，作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积公用建筑面面积按以以下方法法计算：：整栋建筑物物的面积积扣除整整栋建筑筑物各套套(单元元)套内内建筑面面积之和和，并扣扣除已作作为独立立使用空空间销售售或出租租的地下下室、车车棚及人人防工程程等建筑筑面积，即即为整栋栋建筑物物的公用用建筑面面积。
将整栋栋的的公公用建筑筑面积除除以整栋栋的各套套套内建建筑面积积之和，得得到建筑筑物的公公用建筑筑面积分分摊系数数用建建筑面积积分摊系系数＝公公用建筑筑面积套套内建筑筑面积之之和公用建筑面面积分摊摊计算：：各套((单元))的套内内建筑面面积乘以以公用建建筑面积积分摊系系数，得得到购房房者应合合理分摊摊的公用用建筑面面积分分摊的公公用建筑筑面积＝＝公用建建筑面积积分摊系系数×套内建建筑面积积一般高高层住宅宅公建分分摊系数数为０．．４左右右朝向：在中国，挑挑选住宅宅商品房房的客厅厅，以朝朝南为最最佳北北方地区区历来形形成的坐坐北朝南南的住宅宅为最佳佳的生活活习惯，造造成消费费者“有钱就就买东南南房”的需求求心理因因此，东东南朝向向的房屋屋较其它它朝向的的房屋要要好销售售因客客厅朝南南，在冬冬天无凛凛冽寒风风呼啸，在在夏天又又是凉风风习习其其它朝向向的优劣劣顺序大大致为东东南、东东、西南南、北、西西其次次，消费费者应挑挑卧室的的朝向一一套房内内，卧室室一般有有二三间间，其朝朝向也不不会完全全一致而而且在大大多数情情况下是是有好有有差消费者应以以主卧室室朝向好好或多数数卧室朝朝向好为为评判断断标准。
卧卧室也以以南向为为佳，但但最好不不要靠外外墙因因在夏天天，南向向卧室凉凉风，但但射入的的阳光也也较北向向房间多多，若是是西向外外墙，那那么室内内温度一一定较高高卧室室朝向为为东南、东东、东北北也可，最最好不选选朝西的的卧室朝朝北的卧卧室不要要太多，有有一间尚尚可，因因北向卧卧室冬天天寒风呼呼啸，但但是，夏夏天北向向的房间间却是十十分凉快快厨房房、卫生生间的朝朝向相对对要次要要一些卫卫生间只只要能直直接采光光、通风风就行因因其使用用是间断断的和短短时间的的，但最最好还是是避免选选择西向向的卫生生间在南方炎热热地区，除除了要看看单个房房间通风风是否良良好外，还还要看房房间与房房间之间间的组织织，是否否利于风风的直线线流动，在在夏季是是否能形形成“穿堂风风”具体体的方法法是看各各个房的的门、窗窗是否在在一个方方向上，如如果建筑筑与建筑筑之间间间距过小小，底层层就会由由于上面面建筑的的遮挡，而而终年不不见阳光光最好好的情况况是在北北面的底底层房间间冬天也也能接受受阳光照照射厨厨房由于于本身会会产生许许多油烟烟，因此此，其室室内空气气最须与与外界经经常保持持交换由由于厨房房的油烟烟产生量量大，形形成时间间短，靠靠自然通通风实难难将其在在短时间间内排出出，所以以一般会会用同抽抽烟机或或排气扇扇向外排排气。
一一般来说说，要防防止由于于朝向不不好、外外面风压压太大，引引起油烟烟的“倒灌”或风将将油烟引引入其他他房间因因此，厨厨房以不不选北向向为宜一般来说，一一天之内内阳光能能射入时时间２～～３小时时，对于于消除房房间内湿湿气，杀杀灭细菌菌，调节节室内温温度，加加速空气气流动均均有好处处对于于客厅、卧卧室的朝朝向，要要以能接接受光线线直接射射入为宜宜，以南南向或偏偏南方向向为佳对对于厨房房，应避避免西向向为宜，因因厨房内内本来已已有热源源，再接接受阳光光直射，其其温度会会更高卫卫生间也也以能接接受一定定的阳光光照射为为宜因因卫生间间相对来来说阴暗暗潮湿，有有阳光的的射入能能避免病病菌滋生生一套套居室内内，最好好能有两两个阳台台，其中中一个阳阳台一定定要向阳阳，使晾晾晒和休休息有充充足的阳阳光现在多数的的商品房房住宅为为一梯二二户型对对于条式式一梯二二户，一一套只有有二个方方向来通通风、采采光而而这种建建筑的朝朝向多为为南北向向，因此此，有一一半左右右的房间间均是朝朝北的消消费者在在挑选时时，就要要看设计计者是否否将较次次要的房房间放在在北向对对于点式式一梯二二户，一一套房至至少有三三个面临临空，因因此其房房间的朝朝向应该该都较满满意。
对对于一梯梯三户，一一梯四户户，由于于套数多多，要为为各户都都留有一一个相对对较好的的主朝向向，故一一户的朝朝向很难难完善，有有时候，会会出现有有较大缺缺陷的朝朝向楼层：低层建筑一一般为一一至二层层多层层建筑一一般为三三至七层层高屋屋建筑一一般为八八至三十十层超超高层建建筑一般般为三十十层以上上因此此，这就就为建筑筑层数的的挑选提提供了可可能和广广阔的天天地大多数消费费者在挑挑选底楼楼时，一一般不会会去过问问其有关关防潮设设计的具具体细节节，但是是，在天天连续下下雨的情情况下不不去观察察房屋的的潮湿程程度，就就太不应应该了底底层还有有一个特特点是下下水管道道容易堵堵塞因因此，消消费者在在挑选底底层时一一定要看看各排水水管道、系系统是否否经过特特殊处理理底层层的排水水系统是是否单独独和独立立如果果底层的的厕所管管道、下下水管道道不接受受来自上上面各层层的排水水，自成成系统，那那么就不不会出现现由于上上面各户户的不正正常使用用而使一一楼发生生堵塞的的局面如如果底层层的管道道与上面面各层是是相连，那那么消费费者要看看其管道道是否在在一楼变变粗、变变大底底层最容容易接受受地面环环境的影影响，如如果地面面植物繁繁茂、景景色优美美，底层层的住户户当然是是“近水楼楼台先得得月”。
自然然界有好好的一面面，也有有不利的的一面，如如果底层层四周下下水道管管处理不不当、化化粪池处处理不当当，往往往会造成成臭气熏熏天、蚊蚊虫苍蝇蝇滋生对对这些底底层自然然是首当当其冲、深深受其害害，故消消费者在在看完底底层的室室内时，千千万不要要忘记要要看看室室外看看阴、阳阳沟是否否通畅，看看化粪池池口是否否离自己己住宅较较远地地面的排排水系统统是否完完善，有有没有积积水的可可能？有有没有一一些死角角地带等等消费费者在选选择底层层时，对对这些问问题一定定要—一察之之，不然然等搬进进去再后后悔，已已是悔之之晚矣一些家庭之之所以选选底层，就就是考虑虑到家中中有老人人，可避避免上下下楼之苦苦但是是，买房房不在冬冬天，一一到冬天天才知此此房终日日不见太太阳老老人住的的房屋没没有阳光光，不是是让人苦苦不堪言言吗？提提前请有有关技术术人员进进行咨询询还是有有必要的的 位置::如果您想购购买的是是房子，那那么，首首先要考考虑的是是位置是是否优越越，因为为处于好好位置的的房子才才能满足足您的各各类需求求它通通常具有有下列特特征:1．城市上上风上水水在城城市中心心区的上上风上水水方向，城城市主要要工业区区的上风风上水方方向，如如北京的的上风上上水方向向为西北北方向。
2．交通便便捷从从住所到到工作地地点或常常去的其其他地点点或市中中心区，不不超过可可接受的的时间并并且有保保障，一一家两三三口人都都有些要要求时，应应尽可能能多的照照顾到，并并考虑将将来可能能的变化化情况，如如工作调调动、升升学、转转学等3．城市化化水平高高应在在那些各各种市政政设施齐齐全地段段挑选房房子，这这些地段段一般位位于城市市主干道道、次干干道附近近，不应应超过１１公里，否否则有些些设施难难以接通通，对外外交通也也会有麻麻烦郊郊区和偏偏僻地带带，要么么基本设设施不全全，要么么花大量量投资搞搞市政设设施，导导致房价价增加4．生活便便利步步行１００分钟左左右即可可到达各各类商业业服务业业网点，满满足日常常生活物物品的采采购及其其他服务务需求，医医疗卫生生、托幼幼文体体设施也也可就近近找到..5．环境宜宜人，自自然、人人文景观观优雅绿绿地、公公园步行行可达，空空气清新新、水面面清澈，有有早晚休休闲运动动、周末末游玩娱娱乐之所所，社会会风气、治治安状况况良好买房流程全全接触，教教您一步步步买房房（二）实实地考察察第二步：实实地考察察（考虑虑开发商商的资格格审核，看看楼应该该注意哪哪些细节节，区分分“复式、跃跃层式、错错层式”住宅） 楼间距也是是一个可可以泄露露发展商商"秘密密"的指指标。
楼楼间距太太窄不仅仅影响各各楼体之之间的光光照，也也影响人人们的视视野和心心情无无法想象象楼挨着着楼的社社区能谈谈得上什什么绿化化和环境境真正正好的社社区是张张弛有度度的，既既有大面面积的集集中绿地地，也有有各组团团自己的的小型绿绿地，有有的新项项目甚至至推出了了宅旁空空间和楼楼内共享享空间的的绿化，每每一个新新概念的的推出和和落实都都是社区区环境的的更新 开发发商的资资格审核核 《住住宅质量量保证书书》 《住住宅质量量保证书书》应当当包括以以下内容容： (1))．工程程质量监监督部门门核验的的质量等等级 (2))．地基基基础和和主体结结构在合合理使用用寿命年年限内承承担保修修 (3))．正常常使用情情况下各各部位、部部件保修修内容与与保修期期： 屋屋面防水水3年;; 墙墙面、厨厨房和卫卫生间地地面、地地下室、管管道渗漏漏1年；； 墙墙面、顶顶棚抹灰灰层脱落落1年；； 地地面空鼓鼓开裂、大大面积起起砂1年年； 门门窗翘裂裂、五金金件损坏坏1年；； 管管道堵塞塞2个月月； 供供热、供供冷系统统和设备备1个采采暖期和和供冷期期； 卫卫生洁具具1年；； 灯灯具、电电器开关关6个月月； 其其他部位位、部件件的保修修期限，由由房地产产开发企企业与用用户自行行约定。
44)．用用户报修修的单位位，答复复和处理理的时限限 建设工程开开工证：：是建设设单位进进行工程程施工的的法律凭凭证，也也是房屋屋权属登登记的主主要依据据之一没没有开工工证的建建设项目目均属违违章建筑筑，不受受法律保保护北北京市建建委于119966年成立立了北京京市建筑筑工程交交易管理理中心，负负责开工工审批等等项工作作 建建设用地地规划许许可证和和建设工工程规划划许可证证 建建设用地地规划许许可证和和建设工工程规划划许可证证：是建建设单位位用地和和建设工工程的法法律凭证证，没有有这"两两证"的的用地单单位属非非法用地地，其工工程建筑筑也是违违章建筑筑，不能能领取房房地产权权属证件件《住宅使用用说明书书》 《住宅宅使用说说明书》应应当对住住宅的结结构、性性能和各各部位（部部件）的的类型、性性能、标标准等作作出说明明，并提提出使用用注意事事项，一一般应当当包含以以下内容容： （1）．．开发单单位、设设计单位位、施工工单位，委委托监理理的应注注明监理理单位；； （2）．．结构类类型； （3）．．装修、装装饰注意意事项；； （4）．．上水、下下水、电电、燃气气、热力力、通讯讯、消防防等设施施配置的的说明；； （5）．．有关设设备、设设施安装装预留位位置的说说明和安安装注意意事项；； （6）．．门、窗窗类型，使使用注意意事项；； （7）．．配电负负荷； （8）．．承重墙墙、保温温墙、防防水层、阳阳台等部部位注意意事项的的说明；； （9）．．其他需需说明的的问题。
住宅中配配置的设设备、设设施，生生产厂家家另有使使用说明明书的，应应附于《住住宅使用用说明书书》中 看楼应注注意哪些些细节？？看楼要综合合考虑楼楼盘各方方面的情情况，一一般有以以下几点点:第一，发展展商的实实力：有有实力的的发展商商在开发发楼盘时时，处处处为客户户着想，往往往精益益求精，推推出精品品楼盘 第二，楼楼盘的合合法性：：对楼盘盘的用地地、规划划等进行行审查，看看楼盘是是否符合合国家规规定，重重点是要要看楼盘盘有没有有“七证”，是否否属商品品房; 第三，楼楼盘的自自身素质质：1、是否渗渗水不不但要看看选购单单位的屋屋顶是否否漏水，还还要看楼楼下单位位的屋顶顶是否漏漏水 2、噪音音、照明明噪音音和照明明在白天天很难看看出情况况如果，需需要晚上上去看，去去实地考考察 3、楼内内垂直交交通对对高层电电梯而言言看其配配备的电电梯质量量如何，安安全通道道是否畅畅通 4、结构构一套套房建成成之后，建建筑格局局很难改改变，要要想得到到最佳的的使用效效果，一一开始就就得选择择合理的的格局 5、其他他细节看看窗沿、墙墙角、天天花等做做工是否否仔细，水水、电等等配件是是否安装装到位等等 第四，用用户的口口碑。
向向住户附附近的居居民、物物业管理理人员咨咨询，看看楼盘的的物业管管理，治治安善如如何，楼楼宇有无无法法律律纠纷等等 区分“复复式、跃跃层式、错错层式”住宅 复式住宅宅在概念念上是一一层，并并不具备备完整的的两层空空间，但但层高较较普通住住宅(通通常层高高2.88米)高高，可在在局部掏掏出夹层层，安排排卧室或或书房等等，用楼楼梯联系系上下，其其目的是是在有限限的空间间里增加加使用面面积，提提高住宅宅的空间间利用率率 跃层式住住宅，与与复式住住宅是完完全不同同的两个个概念从从外观来来说，跃跃层式住住宅是一一套住宅宅占两个个楼层，有有内部楼楼梯联系系上下层层，一般般在首层层安排起起居室、厨厨房、餐餐厅、卫卫生间，二二层安排排卧室、书书房、卫卫生间等等简单单地讲，如如果上下下两层安安全分隔隔，应称称为跃层层式住宅宅；如上上下两层层在同一一空间内内，即从从下层室室内可以以看见上上层的墙墙面、栏栏杆或走走廊等部部分，则则为复式式住宅错层式住宅宅，是指指一套房房子不处处于同一一平面，即即房内的的厅、卧卧、卫、厨厨、阳台台处于几几个高度度不同的的平面 错层式、复复式与平平面式房房屋的区区别错层式和复复式房屋屋有一个个共同的的特征区区别于平平面式的的房屋。
平平面式表表示一户户人家的的厅、卧卧、卫、厨厨等所有有房间都都处于同同一层面面，而错错层和复复式内的的各个房房间则处处于不同同层面 错层和复复式房屋屋的区别别尽管两种房房屋均处处于不同同层面，但但复式层层高往往往超过一一人高度度，相当当于两层层楼；而而错层式式高度低低于一人人，人站站立在第第一层面面平视可可看到第第二层面面因此此错层有有“压缩了了的复式式”之称另另外，复复式的一一、二层层楼面往往往垂直直投影，上上下面积积大小一一致；而而错层式式两个((或三个个)楼面面并非垂垂直相叠叠，而是是互相以以不等高高形式错错开买房流程之之——认购购书签订订（三）签定流程 你你在选好好房源，谈谈妥价格格后，便便是该去去签订认认购书了了，这个个时候还还得交付付一定额额度的定定金， 发展商商此时会会把有关关的资料料和相关关文件交交给你，并并讲清项项目进展展情况 认认购书主主要内容容包括：： 11． 认认购物业业； 22． 房房价，包包括户型型、面积积、单位位价格（币币种）、总总价等；； 33． 付付款方式式，包括括一次付付款、分分期付款款、按揭揭付款；； 44． 认认购条件件，包括括认购书书应注意意事项、定定金、鉴鉴定正式式条约的的时间、付付款地点点、帐户户、签约约地点等等。
在签定定完认购购书后，销销售方还还应给购购房人发发放《签签约须知知》，以以便使购购房者明明白下一一个细节节，购房房人只有有明白其其中内容容，才能能顺利签签定购房房契约，其其内容包包括：签签约地点点、购房房者应带带证件、购购房者委委托他人人签约时时有关委委托书的的证明、有有关贷款款凭证的的说明、缴缴纳有关关税费的的说明 经济适适用房相相关知识识： 目目前，建建设部正正加紧制制定经济济适用房房管理办办法，并并将认真真考虑公公众反应应强烈的的经济适适用房供供应对象象过于宽宽泛的问问题据据有关人人士透露露，经济济适用房房管理办办法将对对供应对对象和供供应面积积做出明明确规定定具体体内容可可能是各各地要根根据其经经济发展展水平、居居民住房房情况和和财政可可承受能能力，因因地制宜宜地确定定中低收收入标准准，明确确供应对对象的范范围，不不能再实实行敞开开供应界界定范围围的标准准将从严严从小，以以保障而而不是改改善中低低收入家家庭住房房为主供供应面积积将要求求控制在在１２００平方米米以内，豪豪华型、复复式住宅宅将被严严格禁止止 业内人人士分析析认为，建建设部有有可能在在管理办办法中提提出，在在商品房房与经济济适用房房价差较较小城市市，可以以在一个个时期内内采取普普惠制度度，但为为抑制住住房投机机，应从从严审批批购房对对象；在在商品房房与经济济适用房房差价较较大的城城市，应应采取“从紧”原则，执执行“双控标标准”，保证证最需要要住房的的群众优优先购买买。
对危危改安置置居民、“城中村”改造优先安排，对教科文卫等行业，可以倾斜，分期分批供应在审批供应对象时，要采取公示等多种方式，提高透明度而对象的界定标准应该根据经济适用房供应总量与需求量确定控制标准双控”标准可逐步提高，原则是保证最需要住房的群众优先享用，雪中送炭由于各地收入标准差别大，国家只规定原则，标准由各城市自定 经济适适用房的的保障性性也将在在建设面面积上得得以体现现考虑虑到今后后的经济济发展和和居民住住房需求求水平的的提高，经经济适用用房的基基本户型型面积可可以适当当提高，但但以满足足基本需需求为宗宗旨，上上限原则则上不大大于１２２０平方方米认购书样本本 甲甲方：物物业名称称：×××小区 地地址： 邮政编编码： 乙乙方：姓姓名/公公司名称称：________________ 代代理人：：_________________ 身身份证号号码/注注册登记记号：_______________________ 地地址/法法定地址址：_____________________ 电：______________ 邮邮政编码码：_______________ 根根据湘潭潭市房地地产法规规的有关关规定，甲甲、乙双双方就购购买×××小区商商品房事事宜，经经过平等等协商，签签订本认认购书。
11、×××小区位位于_________区区_________路__________号，经经××房产产管理局局批准，现现正式对对外预售售[预售售许可证证：( )郑郑房管预预售字第第 号]] 22、乙方方自愿订订购×××小区___________栋___________号___________室 总建筑筑面积：：__________平平方米 单价：：人民币币__________元元/平方方米，总总价：人人民币___________元大大写_____佰佰_____拾______万_____仟仟_____佰______拾_____元元 3、乙乙方于签签订此认认购书时时，向甲甲方支付付定金人人民币________元元 44、乙方方于签订订认购书书之日起起______天天内，签签订出售售合同，同同时支付付首期款款（含定定金），乙乙方逾期期七天尚尚未签订订出售合合同，甲甲方不再再保留其其订购房房号（室室） 55、甲、乙乙双方同同意乙方方按下述述方式支支付房款款： (11)一次次性付款款□ (22)分期期付款□□ (33)按揭揭付款□□ 66、本认认购书一一式二份份，甲、乙乙双方各各执一份份，自双双方签章章之日起起生效。
甲甲方： 乙方：： 代代表： 代表：： 日日期： 日期：：怎样认识“定金” 笔笔者近来来在办理理有关商商品房买买卖的业业务中，遇遇到一个个较为普普遍的问问题，即即购房者者与开发发商正式式签订买买卖合同同之前所所预缴的的定金，在在购房者者与开发发商最终终没能达达成买卖卖协议或或购房者者因种种种原因放放弃所认认购的房房屋时，能能否要求求开发商商返还的的问题具具体情形形大致分分为两种种：一是是开发商商在物业业正式开开盘前，以以内部认认购的方方式开始始发售，认认购期间间的价格格要比正正式开盘盘后便宜宜一些，有有的还以以打折或或抽奖等等方式促促销购购房者在在价格优优惠的诱诱惑下签签了《认认购协议议》并缴缴纳了定定金；二二是正式式开盘后后，购房房者在正正式签合合同前与与开发商商签订了了《认购购书》并并缴了定定金，在在正式签签合同时时，因某某些条款款与开发发商不能能达成一一致意见见或开发发商拒绝绝签订购购房者提提出的补补充条款款，购房房者提出出退房，而而开发商商拒绝返返还定金金 对于第第一种情情况，没没有正式式开盘多多因为某某种手续续未办理理妥当，或或因国有有土地使使用证在在制作过过程中，或或因销售售许可证证未正式式下发，那那么这一一时期购购房者所所缴的定定金应当当返还，因因为所销销物业不不具备商商品房正正式上市市的法定定条件，《认认购协议议》不受受法律保保护。
对对于第二二种情况况，笔者者认为要要对定金金的性质质予以界界定，如如果构成成经济合合同法意意义上的的定金就就不能返返还，如如果不构构成就应应予返还还定金金是保证证合同履履行的担担保方式式之一，是是指合同同当事人人一方为为保证合合同的履履行，在在合同成成立后未未履行前前给付对对方一定定数额的的款项我我国《民民法通则则》第八八十九条条第（三三）项规规定“当事人人一方在在法律规规定的范范围内可可以向对对方给付付定金债债务人履履行债务务后，定定金应当当抵作价价款或者者收回给给付定金金的一方方不履行行债务的的，无权权要求返返还定金金；接受受定金的的一方不不履行债债务的，应应当双倍倍返还定定金定金的的性质和和作用一一是证明明合同的的成立，二二是保证证合同的的履行笔笔者认为为购房者者在签订订《认购购书》时时所交的的“定金”不是法法律意义义的定金金，因为为合同尚尚未正式式签订，合合同没有有成立何何来定金金？所以以开发商商在购房房者认购购时约定定“定金”不予返返还是没没有法律律根据的的 认购是是开发商商促销和和保障销销售的一一种方式式，做得得好确实实有利于于房屋的的快速销销出但但房屋销销售好的的根本原原因还在在于其质质量、位位置、价价格和交交通等等等条件。
一一些质量量好价格格又可接接受的楼楼盘就没没有所谓谓“定金”不予返返还的约约定，比比如今日日家园相相反认购购时交定定金不予予返还的的约定，大大有强买买强卖之之嫌，倒倒不利于于房屋的的销售为为了减少少这方面面的纠纷纷，今后后开发商商应免去去这样的的约定，购购房者在在买房时时也要慎慎重考虑虑，别轻轻易交所所谓的“定金” 签订《认认购书》前前应当心心订金风风险 购购房者往往往先通通过广告告或销售售人员的的介绍感感觉某处处楼盘比比较好，有有购买的的意向，这这时，售售房人员员会要求求您先交交纳2000～5500元元的“小订”并承承诺，交交款后，可可以为您您保留33～5天天的房号号，在这这几天内内，如果果您决定定购买此此房，就就要交纳纳1万元元或2万万元不等等的定金金，即“大订”，并签签订《认认购书》，然然后在规规定的期期限内双双方签订订房屋预预售或销销售合同同实践践中，购购房者如如果在交交纳“小订”后不愿愿购买此此房，开开发商一一般会很很痛快地地将钱款款退还给给购房者者 由由于购房房者不明明白此种种“小订”和“大订”的区别别，往往往认为交交纳“大订”后，在在签订正正式合同同前如果果不愿购购房或不不能就购购房协议议与开发发商达成成一致，“大订”依然可以退还。
但当要求退款时，却被告知该定金不予退还特别是有些开发商的广告宣传与实际状况存在较大差距，使购房者不愿再购买时，争议比较多 由由于没有有明确的的法律规规定，当当前法律律界也存存在着不不同的意意见 有有的观点点认为，《认认购书》是是购房者者保证按按时与开开发商签签订正式式的房屋屋买卖合合同，如如果不能能按时签签订此合合同，则则应该承承担违约约责任，所所以“大订”应该属属“定金”性质如如果购房房者交了了定金之之后改变变主意决决定不买买，卖房房者有权权以购房房者违约约为由不不退定金金；如果果卖房者者将房屋屋卖给他他人，应应当向购购房者双双倍返还还定金 有有的观点点则认为为，《认认购书》是是在购房房者与开开发商就就房屋买买卖的意意向初步步达成协协议后，准准备进一一步协商商前签订订的临时时认购协协议，通通常的做做法是在在约定面面积、房房屋单价价及总价价款后，约约定一个个期限，买买方需在在此期限限内与卖卖方签署署正式合合同买买方支付付订金即即取得在在此期限限内的优优先购买买权，在在约定的的时间内内，卖方方不得将将该房屋屋售予他他人，所所以“大订”应该是是“订金” 所谓“定金”，既是是一种重重要的担担保方式式，又是是一种违违约责任任的形式式。
是指指债权债债务关系系中，为为了担保保债的履履行，一一方当事事人在债债务未履履行之前前先行交交付给另另一方当当事人一一定数额额的货币币如果果一方当当事人不不能履行行规定的的义务，可可以定金金形式承承担违约约责任《民民法通则则》、《合合同法》和和《担保保法》等等均有专专门规定定从法法律规定定的定金金罚则来来看，定定金为解解约定金金，即交交付定金金的一方方当事人人不履行行约定债债务的，无无权要求求返还定定金；收收受定金金的一方方不履行行约定的的债务的的，应当当双倍返返还定金金同时时，定金金也具有有证约定定金的性性质，即即具有证证明合同同成立和和存在的的作用此此外，因因为定金金于债务务履行后后可以抵抵作价款款，所以以定金也也就具有有预先给给付的性性质，这这是定金金与订金金的相同同之处 而而“订金”一词在在法律上上没有明明文的规规定，它它在生活活中往往往“定金”相混同同，有时时因为笔笔误或认认识上的的不清，往往往将“定金”写成或或说成是是“订金”. “订金”与“定金”的债务务性质完完全不同同，“订金”属于预预付款性性质，它它不起担担保作用用卖方方违约，买买方无权权要求其其双倍返返还，只只能得到到原额。
如如买方决决定不购购买，卖卖方应将将认购金金退还；；但如果果买方超超过规定定期限以以后才决决定不购购买，认认购金就就作为对对卖方保保留房号号期间损损失的赔赔偿，不不退给买买方，因因此，“订金”有时也也被称为为认购金金、诚意意金 由由于“订金”与“定金“的法律律后果不不同，买买卖双方方应当对对尚未签签订正式式合同的的后果、签签订正式式合同的的最后期期限、房房间预留留的期限限以及开开发商违违约时是是否双倍倍返还等等问题加加以明确确或沟通通，以避避免纠纷纷 同同时，如如果购房房者在规规定的时时限内去去与卖房房者签订订合同，但但因购房房合同或或补充协协议的具具体条款款使双方方发生争争议而不不能达成成一致意意见，致致使购房房者不能能认购房房屋的，此此责任不不应由购购房者独独自承担担，发展展商应当当退还“订金”否则则，购房房者交纳纳了此笔笔费用后后，一旦旦与开发发商不能能就正式式合同达达成一致致意见，就就要受到到严重损损失，这这对购房房者是不不公平的的 因此，购购房者在在买房前前一定要要注意《认认购书》的的约定内内容，分分辨清楚楚是“定金”还是“订金”，留意意“定金”风险。
买房流程全全接触，签签定合同同 （四四） 签签订购房房合同时时一定要要慎重对对待，因因为您的的权利和和义务都都体现在在内了另另外，一一旦将来来与销售售方发生生纠纷，购购房合同同可是解解决的重重要根据据和凭证证所以以，在签签合同之之前，您您需要仔仔细查验验发展商商的资格格和"五五证"((即计委委立项可可行性研研究的批批件、规规划许可可证、土土地使用用证、开开工建设设许可证证、商品品房预售售许可证证)；如如果是现现房, 根据规规定，发发展商已已经不需需要再办办理"销销售许可可证"，而而改为办办理大产产权证的的审批手手续，去去产权登登记部门门进行房房屋所有有权的初初始登记记，办理理《房屋屋产权证证》您您一定要要看清楚楚发展商商的《房房屋产权权证》是是否包括括了您想想买的房房子？一一切检查查完毕后后，您还还需要交交纳一定定数额的的定金 在合同同中，买买房人必必须要把把全部有有疑惑的的问题落落实下来来，通常常，发展展商会将将一些承承诺印在在宣传品品中，或或由售楼楼人员口口头答应应，但是是等到实实际交付付的时候候，很可可能就会会出现问问题，而而引起纠纠纷发发展商会会把先前前的承诺诺否决，说说合同中中没写。
所所以，您您千万不不要疏忽忽大意，任任何值得得注意的的问题都都要落实实在合同同里 您如果果对签订订合同没没有把握握，可以以委托律律师来协协助办理理，律师师可以帮帮助您起起草补充充协议、审审查税费费明细表表、审核核契约须须知、制制定签约约后的付付款进程程表、审审查付款款情况等等等 (注意意： 还还有可能能会出现现的情况况是，购购房者在在交付了了定金之之后，随随着对该该房产项项目了解解的加深深而感觉觉不好，不不想购买买的时候候，发展展商能否否退还定定金？这这就需要要购房人人和发展展商在双双方协议议中明确确何种情情况下，购购买者可可以终止止协议，拿拿回定金金) 签订购购房合同同时，应应特别注注意四点点: 一是房房屋面积积出现误误差时，选选择退房房、要求求赔偿、据据实结算算等是消消费者的的主要权权利，购购房人应应当特别别注意合合同中对对这种权权利的约约定； 二是商商品房买买卖合同同示范文文本内“面积确确认及面面积差异异处理”中空格格处可填填写双方方自行约约定的内内容，而而不是开开发商单单方规定定的对消消费者不不公平、不不合理的的条款，不不可轻易易填写或或草率约约定； 三是不不可轻易易同意开开发商删删除商品品房买卖卖合同示示范文本本内印制制的预先先拟订内内容； 四是如如果必须须填写“自行约约定”内容或或删除商商品房买买卖合同同示范文文本内印印制的预预先拟订订的“面积确确认及面面积差异异处理”有关条条款内容容，建议议向有关关行政管管理部门门或律师师咨询。
预预防开发发商合同同上做手手脚 案情 新年伊伊始，王王小姐盘盘算着和和未婚夫夫置办一一套婚房房，经过过现场多多次勘察察比较，王王小姐看看中了某某明星代代言的一一个新盘盘精美美的楼书书、热情情的服务务、便利利的交通通、增值值的前景景……以上上种种，都都是王小小姐打算算下血本本购买房房屋的重重要因素素开发发商预售售的楼盘盘是精装装修的房房屋，在在王小姐姐交付定定金时，售售楼小姐姐十分肯肯定地称称在正式式签订的的预售合合同中会会明确约约定房屋屋装修方方面的问问题但但到了正正式签约约的时候候，细心心的王小小姐还是是发现，在在房屋的的价格条条款部分分，开发发商提供供的《预预售合同同》中只只是列出出了房屋屋的总价价款让让王小姐姐颇为不不放心的的是，如如果在合合同中不不列明该该价款已已包含装装修款，那那么以后后开发商商会不会会让她再再缴纳装装修款项项王小小姐特意意就此疑疑问向售售楼小姐姐咨询，售售楼小姐姐哈哈一一笑，称称王小姐姐不懂行行，售楼楼小姐称称她销售售的几十十套房屋屋都是这这样签的的合同，房房屋的装装修是开开发商赠赠送给业业主的，所所以在《预预售合同同》的价价款部分分不必多多此一举举，加上上这么一一条。
半半信半疑疑的王小小姐最后后还是按按照售楼楼小姐的的要求签签了《预预售合同同》，并并且按照照《预售售合同》的的约定，支支付了首首付款后后来，王王小姐经经朋友指指点，在在业主论论坛上和和其他业业主交流流，了解解到此开开发商一一期销售售的部分分房屋内内有装修修的质量量问题王王小姐想想想很后后怕，担担心到时时候自己己的房子子也有这这样那样样的问题题谁知知到了正正式交房房的时候候，王小小姐还是是发现自自己房子子的装修修存在质质量问题题，王小小姐一怒怒之下，起起诉到法法院，要要求开发发商退还还全部房房款，解解除双方方签订的的《预售售合同》 判判决 法法院认为为：双方方订立的的《预售售合同》是是双方当当事人真真实意思思的表示示，王小小姐诉称称开发商商在订立立合同时时存有欺欺诈的行行为，因因其未提提供足够够的证据据，法院院不予采采信同同时对于于王小姐姐解除《预预售合同同》，退退还房款款的诉讼讼请求不不予支持持. 评析 本案中中，王小小姐的诉诉讼请求求缺乏必必要的法法律依据据，难以以得到法法院判决决的支持持首先先，广义义的合同同解除有有法定解解除和约约定解除除之分。
法法定解除除是指合合同在履履行过程程中出现现法律规规定的解解除情形形时，当当事人可可以依法法解除合合同约约定解除除是指双双方当事事人通过过协商同同意将合合同解除除的行为为结合合本案，开开发商预预售的房房屋内部部装修存存有质量量问题，并并未使得得整个合合同目的的不能实实现王王小姐在在签订《预预售合同同》时也也未就内内部装修修的质量量问题设设定解除除权的条条款因因此，无无论从法法律角度度，还是是从合同同本身，王王小姐的的主张都都缺乏必必要的依依据其其次，王王小姐以以开发商商存在欺欺诈情形形为由诉诉至法院院，按照照合同法法的规定定，以欺欺诈、胁胁迫的手手段违背背当事人人的真实实意思订订立的合合同，受受损害方方有权请请求法院院变更或或者撤销销因此此，王小小姐若依依据开发发商欺诈诈的事实实，其诉诉讼请求求也应该该是撤销销该《预预售合同同》最最后，虽虽然王小小姐很难难通过举举证达到到撤销该该《预售售合同》的的目的，但但她仍可可以依据据《预售售合同》要要求开发发商对内内部装修修进行修修复，如如果开发发商提供供的内部部装修材材料与《预预售合同同》不符符，也可可要求开开发商予予以更换换 律师提提醒 精装修修的房屋屋，最好好在《预预售合同同》的价价款部分分明确该该价款已已包含装装修费用用。
同时时在《预预售合同同》的附附件中，要要明确列列明装修修的材料料，对可可能出现现的装修修质量问问题也要要尽可能能地明确确责任作作者系上上海市申申房律师师事务所所主任、律律师） 在购房房合同中中，开发发商一般般会承诺诺办好房房产证的的时间，或或是提供供买房人人自己办办理的必必备文件件可往往往承诺诺的时间间到了，开开发商却却没有办办好房产产证，购购房者也也无法自自行办理理房产证证面对对房产证证的遥遥遥无期，购购房者该该怎么办办？开发商不依依照合同同怎么办办？ 案情———入住住三年未未拿到房房产证 起因：：20002年初初，王女女士在CCBD中中央区选选择了一一个公寓寓楼盘，以以按揭贷贷款方式式购买了了其中一一套公寓寓房，并并于20003年年6月顺顺利收房房 由于是是投资型型购房，王王女士自自己并不不去住，而而是将房房屋租了了出去，打打算在房房价上涨涨后再出出售据据王女士士了解到到，同楼楼的绝大大多数业业主都属属于投资资型购房房 入住不不久，开开发商收收取了房房屋公共共维修基基金和契契税，并并承诺将将很快办办理房产产证了，可可眼看购购房合同同中规定定的办理理房产证证时间已已到，却却仍不见见房产证证踪影。
而而此时王王女士购购买的这这套房产产价格已已上涨，王王女士打打算将房房子出售售以获取取投资收收益于于是王女女士找到到开发商商询问，被被告知正正在办理理但两两个月后后，开发发商仍未未下发房房产证 王女士士开始怀怀疑项目目有什么么问题于于是拿着着购房合合同到市市建委查查询该项项目备案案资料，但但工作人人员称，只只能在出出现纠纷纷起诉后后委托律律师来查查 对抗：：停付月月供后开开发商承承担连带带担保责责任 王女士士觉得起起诉开发发商太麻麻烦，于于是没有有提起诉诉讼但但由于迟迟迟拿不不到房产产证，王王女士一一气之下下开始拒拒绝偿还还银行贷贷款 银行打打催催讨贷款款时，被被王女士士拒绝由由于开发发商负有有连带担担保责任任，起初初几个月月的贷款款便由开开发商代代为偿还还但之之后银行行方面表表示，如如果王女女士再不不按时还还款，银银行将起起诉，而而且会把把王女士士列入银银行“黑名单单” 虽然王王女士此此后陆续续还了银银行几个个月贷款款，但由由于开发发商始终终不能确确定办好好房产证证的时间间，想到到自己投投资可能能面临的的巨大风风险，王王女士最最终还是是决定不不再支付付银行贷贷款。
在在王女士士累计99个月未未支付银银行贷款款的情况况下，银银行按担担保合同同规定一一次性扣扣划了开开发商为为该房屋屋担保的的全部未未付款项项 开开发商于于是委托托律师找找到王女女士，要要求归还还其为王王女士代代偿的按按揭购房房款但但王女士士以开发发商严重重违约为为由拒绝绝偿还开开发商回回应说如如果不还还款，将将收回王王女士的的房屋并并进行拍拍卖，用用拍卖款款归还开开发商代代付的款款项 决定定：为避避免投资资风险要要求退房房 由由于王女女士坚持持拿到房房产证后后再付月月供，开开发商于于是对其其下了最最后通牒牒，称若若再不还还款就到到法院起起诉王王女士向向律师咨咨询后得得知，这这种情况况下如果果打官司司，开发发商将承承担没有有按时办办理房产产证的违违约责任任但按按合同规规定计算算，这笔笔罚款远远远抵不不上开发发商代偿偿的银行行按揭款款可如如果一次次性归还还开发商商代偿的的款项，就就意味着着仍将继继续承担担房产证证办理不不下来的的风险这这时的王王女士感感到自己己处境极极为不利利，于是是想到了了退房听说王女士士要退房房，开发发商态度度缓和了了许多，因因为怕王王女士退退房可能能会引起起连锁反反应，导导致其他他业主大大量要求求退房。
目目前事情情仍在协协调律师指南延期办理房房产证业业主可要要求索赔赔房产证迟迟迟办不下下来的情情况目前前并不鲜鲜见如如果开发发商的大大产权证证办不下下来，也也就无法法办理产产权分割割，购房房业主的的小产权权证自然然是遥遥遥无期了了如果在规定定时间内内因为开开发商的的原因不不能办理理房产证证，开发发商应承承担违约约责任王女士可通通过法律律途径索索要赔偿偿根据目前情情况分析析，由于于开发商商的原因因，导致致王女士士在合同同规定时时间内无无法拿到到房产证证，王女女士可根根据合同同相关规规定，追追究开发发商违约约责任如如每迟延延一天承承担购房房总价款款万分之之一的违违约金在在协商不不成的情情况下，王王女士可可以先行行起诉，就就已超过过的期限限要求支支付违约约金此此后开发发商仍然然不能办办理房产产证的，可可以再次次起诉追追究后一一段时间间的违约约责任以“拒还月月供”抵制开开发商违违约不理理智发生房产证证迟迟办办理不下下来的情情况，购购房者不不能以此此抗拒银银行还款款购房房合同与与银行借借款合同同是两个个既关联联又相互互独立的的合同，开开发商对对借款合合同的担担保合同同是依附附于借款款合同的的按法律程序序，当王王女士签签订购房房合同并并支付首首付款后后，银行行以贷款款的方式式为王女女士支付付了其余余款项，这这时王女女士已全全部履行行了对开开发商的的付款义义务，转转而形成成与银行行的债权权债务关关系。
如如果王女女士不履履行对银银行的还还款义务务，银行行有权按按担保合合同规定定要求开开发商承承担担保保责任而而开发商商代为还还款后，可可转而向向王女士士追偿购购房合同同履行中中有什么么问题，应应由双方方依据合合同或法法律规定定解决，购购房人不不能因开开发商的的违约而而不履行行银行贷贷款合同同义务，拒拒付银行行贷款是是不理智智的 退房时时须注意意解除权权行使期期限王女士采用用退房的的形式也也未尝不不可根根据法律律要求，商商品房买买卖合同同规定或或法规规规定的办办理房屋屋所有权权登记期期限届满满后超过过一年的的，由于于出卖人人原因导导致购房房者无法法办理房房屋所有有权登记记，购房房者可请请求解除除合同和和赔偿损损失王女士购买买的楼盘盘现在已已超过合合同约定定期限一一年没有有办理好好房产证证，所以以她已享享有解除除合同退退房的权权利但需要提醒醒的是，请请求解除除合同应应当注意意行使合合同解除除权要在在一定时时间内进进行当当发生法法定解除除权事由由时，合合同一方方享有合合同解除除权法法律没有有规定或或当事人人没有约约定时限限的，经经对方催催告后，解解除权行行使的合合理期限限为三个个月，对对方没有有催告的的，可以以在一年年内行使使解除权权；逾期期不行使使的，解解除权将将失去。
退房流流程一览览表 第1步步向开发商发发出解除除合同通通知书开开发商同同意的，双双方协商商处理交交还房屋屋、退款款、赔偿偿损失等等事宜开开发商不不同意的的，依法法向所管管辖的人人民法院院起诉，要要求解除除合同，并并由开发发商赔偿偿相关损损失，由由法院判判决 第2步步在购房合同同解除后后，可向向贷款银银行请求求解除商商品房担担保贷款款合同根根据最高高人民法法院的司司法解释释，这种种请求法法院应给给予支持持 第3步步将开发商归归还的购购房款优优先归还还享有抵抵押权的的银行开开发商在在归还购购房款时时可以将将代为偿偿还的银银行款项项予以扣扣除 买房流程程全接触触，付款款方式（五五）申请个人住住房贷款款应具备备的条件件：有合法的身身份；有稳定的经经济收入入，信用用良好，有有偿还贷贷款本息息的能力力；有合法有效效的购买买、建造造、大修修住房的的合同、协协议以及及贷款行行要求提提供的其其他证明明文件；；在所购（建建、大修修）住房房全部价价款200%以上上的自筹筹资金，并并保证用用于支付付所购（建建、大修修）住房房的首付付款有贷款行认认可的资资产作为为抵押或或质押，或或（和）有有足够代代偿能力力的法人人、其他他组织或或个人作作为保证证人；银行同意的的贷款行行规定的的其他条条件。
一次性付款款是过去最为为常见的的付款方方式，目目前一般般多用于于那些低低价位小小单元的的楼盘销销售利：一次性性付款一一般都能能从销售售商处得得到房价价款的55%左右右的优惠惠，如是是现房则则能很快快获得房房屋的产产权，如如果是期期房则这这种付款款方式价价格最低低弊：一次性性付款需需要筹集集大笔资资金，且且损失此此项资金金的利息息，对经经济能力力有限的的购房者者压力较较大如如果是期期房的一一次性付付款，开开发商有有可能不不按期交交房，造造成利息息甚至全全部房款款损失，购购房风险险大 分期付付款 又又分为免免息分期期付款和和低息分分期付款款，是目目前比较较吸引人人的付款款方式 利利：缓解解一次性性付款的的经济压压力，也也可用房房款督促促开发商商履行合合同中的的承诺 弊弊：分期期付款随随着付款款期限的的延长，利利率会越越高，房房款额比比一次性性付款的的房款额额高按揭付款 即购房房抵押贷贷款，是是购房者者以所购购房屋之之产权作作抵押，由由银行先先行支付付房款给给开发商商，以后后购房者者按月向向银行分分期支付。