豪宅是怎样炼成的（产品篇）2008年9月5日目录序言 6一．概念篇篇 71豪宅的定定义 81.1豪宅宅的分类类 92 成为豪豪宅的基基本条件件 92.1 价价格条件件 92.22 面积积条件 102.3 环环境条件件 113 豪宅的的特性 123.1稀缺缺性 123.2舒适适性 133.3珍贵贵性 143.4豪华华性 153.5尊贵贵性 153.6超前前性 164 豪宅的的特征总总结 17二．环境篇篇 181外部环境境配置 191.1地段段环境 19Ø 积聚性 191.2交通通环境 20Ø 交通可达达性 211.3山水水环境 221.44利用或或创造资资源环境境 23Ø 利用已有有资源 23Ø 创造资源源 252内部环境境配置 262.1社区区规划 262.2社区区景观 302.3院落落景观 39Ø 大门及及入口通通道 39Ø 入口喷泉泉 39Ø 休闲室外外场地 39Ø 儿童娱乐乐场地 40Ø 私家游泳泳池 40Ø 合理植物物配置 41三．建筑篇篇 421公寓类豪豪宅 431.1户型型功能配配置 46Ø 充足的室室内外停停车位 ★ 46Ø 豪华公公共大堂堂 ★ 47Ø 私家电梯梯直接入入户 ★ 48Ø 多功能空空中花园园 ☆ 49Ø 大进深面面宽客厅厅 ★ 49Ø 全套房设设计 ☆ 49Ø 中西厨设设计 ☆ 50Ø 佣人房设设置 ★ 50Ø 主卧套房房的豪华华配置 ★ 51Ø 宽大阳台台设计 ☆ 511.2装修修配置标标准 53Ø 分户门 53Ø 客厅与卧卧室 53Ø 空调设备备 54Ø 卫生间洁洁具 55Ø 厨房 555Ø 其他 5562别墅类豪豪宅 572.1户型型功能配配置 58Ø 充足的室室内外停停车位及及主客停停车位分分离 ★ 58Ø 主入口处处风雨廊廊的设计计 ☆ 59Ø 豪华中庭庭共享空空间 ★ 59Ø 中庭大楼楼梯 ★ 59Ø 异型客厅厅设计 ☆ 61Ø 私人会客客兼书房房 ★ 61Ø 豪华中西西厨房 ★ 62Ø 餐厅功能能细分 ★ 62Ø 主客人用用房分区区 ★ 63Ø 主卧套房房的豪华华配置 ★ 64Ø 宽大的露露台设计计 ★ 66Ø 高标准佣佣人房 ★ 67Ø 桑拿室 ☆ 67Ø 放映厅 ☆ 68Ø 娱乐室 ☆ 68Ø 健身房房 ☆ 69Ø 酒吧间 ☆ 69Ø 游泳池 ☆ 70Ø 储藏室 ★ 70Ø 私家电梯梯 ☆ 71Ø 其他 7713建筑材料料 733.11外挂高高档建筑筑石材 733.2高档档节能建建筑保温温材料 733.3建筑筑风格 74四．配套服服务篇 751主题会所所 761.1健身身俱乐部部、美容容主题 761.2娱乐乐主题 791.3儿童童俱乐部部主题 791.4 餐餐饮主题题 801.5商务务主题 801.66 交通通主题 812商业配套套 823 物业管管理服务务 833.1智能能化设施施 843.2物业业服务 86Ø 常规服务务内容简简介 88Ø 贵宾客户户专属服服务内容容简介 88Ø 豪宅特色色物业服服务 89结论 911附录 922序言豪宅市场，处处于住宅宅市场金金字塔的的顶端，是是“高端中中的高端端”；豪宅宅是一个个与房地地产市场场发达程程度和居居住水平平的差异异程度有有关的相相对概念念，对应应着不同同的经济济发展阶阶段和不不同的城城市发展展历史及及文化积积淀。
豪豪宅在不不同的社社会制度度、不同同的历史史发展阶阶段、不不同的城城市文化化背景下下有不同同的定义义和标尺尺虽然近年来来，很多多项目在在宣传推推广上纷纷纷以豪豪宅形象象出现，但但通过与与发达国国家同类类横向比比较后可可以发现现，其在在产品设设计、技技术含量量以及个个性化特特色等方方面离先先进水平平还有相相当大的的差距但但豪宅作作为居住住建筑的的最高端端类型，代代表了一一个国家家或地区区居住建建筑开发发、设计计的最高高水平，同同时也反反映了少少数社会会精英阶阶层的理理想生活活方式，具具有其存存在的重重要性和和必然性性尤其其是随着着经济水水平的发发展和富富豪阶层层的出现现，豪宅宅的产生生更具有有了相当当的可能能性因因此对别别墅类豪豪宅的开开发设计计研究，既既是住宅宅技术发发展的需需要，也也是房地地产市场场的迫切切需求鉴于此，这这份报告告集中对对豪宅产产品进行行了一系系列的分分析，对对其标准准提出了了一套参参考性的的建议，以以便于今今后咨询询以及设设计工作作给予借借鉴参考考一．概念篇篇1豪宅的定定义什么是豪宅宅?从字面面上可以以简单地地理解为为“富人居居住的豪豪华住宅宅”所谓豪宅应应该是指指比高档档住宅在在质量、档档次、规规模、售售价等方方面都更更高的住住宅。
其其豪华程程度主要要表现在在其对资资源的占占有等方方面而而不同类类型的住住宅所占占有的资资源类型型可能完完全不同同，所谓谓豪宅就就仅仅是是一个统统一称谓谓而已上海檀宫 顶级豪宅的代表综上所述，豪宅，是最高层次的高端住宅，是上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式；即在住宅市场发展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度地满足社会顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以认定价值为主要定价标准的高级住宅形式1.1豪宅宅的分类类住宅从大的的类型来来分，有有独立住住宅(即通常常所说的的别墅类类住宅))和集合合式住宅宅(即公寓寓式住宅宅)上海翠湖天地御苑 公寓类豪宅上海绿城玫瑰园 别墅类豪宅 由于要评判判别墅类类住宅的的豪华程程度，应应该考虑虑其室外外环境，比比如自然然山水、每每户占地地面积等等方面的的资源占占有情况况而对对公寓型型豪宅主主要看其其每户的的室内建建筑面积积及装修修标准正是基于这这两类住住宅的评评判标准准完全不不同，所所以对豪豪宅的评评述应该该分两类类：独立立型豪宅宅(别墅豪豪宅)及集合合型豪宅宅(公寓豪豪宅)。
2 成为豪豪宅的基基本条件件2.1 价价格条件件豪宅以认定定价值为为主要定定价标准准，以价价格明显显超出平平均水平平为重要要表征，并并且其价价格敏感感度低于于品质敏敏感度例如顶级别别墅，业业内有一一个不成成文的标标准：首首先是独独栋，一一定是一一家独占占一栋，双双拼、叠叠拼、联联排或其其它任何何形式的的混居建建筑，都都不算；；其次，单单价在220000美金左左右、总总价在5500万万元附近近的，为为高级别别墅，单单价在每每平方米米30000美金金、总价价起码是是10000万元元级的，才才算顶级级别墅，也也就是说说购买者者起码要要有数千千万乃至至上亿元元的个人人资产城市物业类型价格豪宅代表上海别墅1000万万级3000万万级5000万万级8000万万级天马高尔夫夫别墅、佘佘山3号号世茂佘山庄庄园紫园、九间间堂檀宫公寓1000万万级3000万万级5000万万级财富海景花花园翠湖天地御御苑汤臣一品以上仅以上上海为例例，说明明价格为为豪宅的的衡量标标准之一一考虑到中国国的实际际情况，如如购买力力、人口口分布等等影响因因素，各各城市豪豪宅在其其价格标标准上存存在一定定差异如如上海、北北京等大大型城市市，能达达到10000万万的才算算是刚达达到豪宅宅的价格格门槛，而而换到成成都、重重庆等中中等城市市，一些些别墅完完全能够够满足当当地的环环境条件件，产品品也确实实达到豪豪宅标准准，但其其价格仅仅3000万。
由于此报告告篇章的的重点着着重于物物业的产产品，因因此，这这些地处处中等城城市、能能够满足足当地豪豪宅标准准的楼盘盘，也在在此报告告的讨论论范围2.2 面面积条件件豪宅的面积积包括占占地面积积和建筑筑面积达达到一定定的指标标作为人多地地少的国国家，即即使是顶顶级别墅墅，占地地面积还还是应该该有所节节制，一一般以两两三亩为为宜，五五亩左右右也还能能正常，不不顾国情情动辄几几十亩占占地面积积是一种种缺乏社社会责任任的行为为例如顶级别别墅的建建筑面积积应该在在5000平方米米以上，容容积率应应不高于于0．35城市物业类型物业名称单套建筑面面积上海别墅紫园檀宫世茂佘山庄庄园345-331833㎡1200--20000㎡250-115433㎡公寓财富海景花花园翠湖天地御御苑汤臣一品247-6660㎡㎡90-6770㎡434-112399㎡由上海豪宅宅的代表表楼盘可可以看出出，一般般在该城城市能够够上豪宅宅标准的的，别墅墅的单套套建筑面面积均达达到10000平平方米，这这一面积积并不包包括室外外大面积积的私家家花园或或附送的的露台等等面积若是公寓类类豪宅，一一般单套套建筑面面积需在在5000平方米米以上。
2.3 环环境条件件对别墅类豪豪宅来讲讲，最为为稀缺的的就是自自然山水水环境，真真正具备备自然山山水环境境的项目目很少做做到区域域优良、交交通便利利和有其其它因借借资源相相对来说说还是比比较容易易的所所以很多多别墅项项目在不不具备自自然山水水环境的的情况下下人工营营造，挖挖人工湖湖泊或者者建造高高尔夫球球场，试试图弥补补自然山山水方面面的不足足四川成都龙湖.长桥郡利用自然的河流，将其纳入别墅区的景观重庆保利高尔夫别墅修建顶级高尔夫球场，创造优良的景观没有山水的的别墅项项目与城城中高档档住宅相相比，仅仅仅是密密度降低低而已密密度降低低无疑对对居住质质量是一一种提高高，但因因为不能能享有真真正的优优质自然然环境，也也只能降降档成为为经济型型别墅若若评选豪豪宅项目目，没有有自然山山水的别别墅类项项目，在在环境资资源优势势方面不不能入选选如果果一个项项目具备备这样的的自然山山水资源源，可以以说在大大环境方方面已经经不战而而胜3 豪宅的的特性3.1稀缺缺性要想让一栋栋房子成成为豪宅宅，选址址是最为为重要的的豪宅宅的建造造地点要要么是在在最为繁繁华的城城市中心心，要么么就是在在风景绝绝佳、超超然脱俗俗的自然然风景胜胜地。
李李嘉诚先先生说过过一句话话：“选房子子，就看看三点第第一是地地段第第二是地地段第第三还是是地段从这句话中，我们不难看出一栋房子的建造地点对其价值的影响有多大地段是房地产价值的首要因素豪宅市场的区域条件一般具有独特性和不可复制性如太平桥地区独一无二的“上海新天地”石库门风格的高档商业配套；陆家嘴滨江板块近陆家嘴CBD和外滩景观优势等陆家嘴新天地古北徐家汇南京西路 3.2舒适适性豪宅最为根根本的用用途毕竟竟还是用用来居住住的，所所以舒适适性是一一栋豪宅宅必须具具备的条条件，这这是检验验豪宅的的重要指指标之一一一栋栋豪宅，除除了要有有巨大的的面积，还还必须拥拥有个性性化、智智能化的的功能来来保证居居住者的的舒适，这这样才能能够让人人得到足足够的享享受同同时，豪豪宅的舒舒适性应应该是从从内到外外全面体体现的，无无论外观观还是内内饰、轮轮廓还是是细节，都都必须给给住户以以自然舒舒适的感感觉北京东山墅 卫生间内景3.3珍贵贵性这里所说的的珍贵性性主要指指的是土土地的稀稀缺价值值、稀有有资源价价值、自自然景观观价值、建建筑设计计价值与与城市的的人文价价值占占有了这这些不可可替代的的社会资资源，豪豪宅才能能够为他他的主人人带来最最大的价价值。
上海檀宫 建筑造型各不相同3.4豪华华性 既然豪宅是是社会精精华资源源的萃取取，显然然其建筑筑与装饰饰的材料料也必须须是精益益求精，稀稀有奢华华的作作为一所所豪宅的的重要组组成部分分，装修修与装饰饰有着与与房子本本身同样样价值以以黄金、钻钻石作为为豪宅的的装饰材材料一点点也不为为过当当然价格格的昂贵贵并不是是豪宅追追求的唯唯一标准准，上等等的用料料与精细细的施工工也是豪豪宅装修修装饰所所必须的的北京棕榈泉国际公寓3.5尊贵贵性 当然，一栋栋豪宅，除除了具备备这些自自身的“硬件”优势外外，其“软件”优势也也发挥着着不可或或缺的作作用豪豪宅为什什么这样样值钱？？因为富富豪们买买来豪宅宅的同时时，也会会享受到到顶级的的物业管管理服务务只有有这样，才才能够使使豪宅的的主人倍倍受尊崇崇，时时时刻刻体体会到住住在豪宅宅所享受受到的尊尊贵 上海王子晶品 餐厅内景北京玫瑰园四期 客厅内景3.6超前前性作为生活在在上流社社会的富富豪名流流，他们们还需要要享受到到豪宅科科技的超超前性与与投资价价值的超超前性应应用在豪豪宅中的的全新技技术能够够让主人人提前享享受到未未来生活活的舒适适与便捷捷；城市市、自然然资源选选择的超超前性能能够为主主人带来来丰厚的的投资回回报，并并且能够够经得住住时间的的考验。
美国豪宅美国豪宅4 豪宅的的特征总总结一是区位优优越不可可替代；；二是环境幽幽雅，或或者具有有不可再再生、得得天独厚厚的自然然资源，或或者具有有历史形形成的人人文资源源；三是建筑精精美不可可复制；；四是风格各各异难以以仿造：：五是人文价价值无法法再生二．环境篇篇1外部环境境配置1.1地段段环境第一是所处处区段是是否环境境优良的的、有升升值潜力力的、或或市场认认可度比比较高的的区位地段环境是是一个大大规划的的概念，着着重指豪豪宅的地地段优势势，或者者说是项项目周边边整体环环境的构构成地段，地地段，还还是地段段”，可见见区位价价值对房房地产项项目而言言的重要要性房地产的区区位价值值表现为为该区位位是否具具有升值值潜力、是是否在市市场上具具有高认认知度等等通常常，项目目所在的的区域位位置是决决定项目目品质与与未来市市场的最最为关键键因素之之一Ø 积聚性积聚性，即即豪宅区区的概念念，这一一概念已已被国内内外普遍遍接受纵纵观世界界各地，单单栋豪宅宅的孤立立存在是是罕有的的城市豪宅区优势豪宅代表楼楼盘上海佘山板块² 佘山自然资资源² 低密度、低低容积率率住宅区区上海紫园、世茂佘山山庄园、佘山3号、佘山山月湖山山庄、紫紫都上海海晶园浦东滨江板板块² 滨江海景² 陆家嘴繁华华地段汤臣一品公公寓、财富海海景花园园、世茂滨滨江花园园新天地板块块² 市中心商业业繁华地地段² 文化积淀翠湖天地、华府天天地、盛大大金磐、济南路路8号深圳南山区² 靠近大南山山、俯瞰瞰深圳湾湾海域² 开放最早的的区域，高高度国际际化兰溪谷、百百仕达红树树西岸花园园以上海新天天地板块块为例：：济南路8号锦麟天地雅苑新天地太平湖华府天地公寓翠湖天地雅苑翠湖天地御苑翠湖天地嘉苑上海新天地周边住宅（cric影像图）上海新天地地板块属属于市区区豪宅的的代表区区域。
该该板块是是以上海海新天地地休闲步步行街为为中心的的辐射区区域，位位于上海海市中心心的淮海海中路沿沿线，在在地段上上占有明明显优势势新天天地的商商业区以以高档时时尚休闲闲为特色色，加之之新天地地石库门门建筑、中中共一大大会址等等文化遗遗产，及及新天地地太平湖湖的景观观资源，使使该区域域的环境境满足了了豪宅的的必备条条件交交通上，该该板块西西临南北北高架路路，北有有延安高高架路，并并有地铁铁2号线经经过，交交通便利利以上上诸点构构成了该该板块成成为豪宅宅区的先先天条件件，即积积聚性从新天地的的criic影像像图可以以看到，环环绕新天天地太平平湖周边边，集聚聚了翠湖湖天地雅雅苑、御御苑、嘉嘉苑，及及华府天天地、锦锦麟天地地、济南南路8号等豪豪宅定位位的楼盘盘，它们们普遍满满足了豪豪宅的大大规划要要求1.2交通通环境在以汽车为为主要交交通工具具的时代代，无论论距离城城市有多多远，只只要有高高速连接接，交通通方便，交交通环境境的支撑撑就是到到位的特特别是对对于别墅墅类项目目，业主主都是以以私家车车为主要要交通方方式，所所以交通通便利是是很重要要的一个个条件如如果交通通条件不不够便利利，无论论其与市市中心有有多近，它它的价值值也要受受到影响响。
Ø 交通可达性性交通可达性性：无论论是否豪豪宅，交交通可达达性都是是衡量住住宅位置置的一个个重要指指标市区豪宅本本身就处处在城市市中心位位置，相相对具有有交通便便利的优优势一般的别墅墅项目讲讲求远离离城市的的喧闹，对对于豪宅宅产品更更不例外外但是是，并非非离开城城市越远远，其区区位价值值就越高高，如果果脱离了了城市生生活、居居住的半半径，这这样的“世外桃桃源”或许只只存在于于东晋年年代现现代豪宅宅追求的的是“离尘不不离城”的一番番净土上海紫园豪宅交通条条件表与市中心距距离与机场距离离与交通要道道关系市区豪宅近距离，满满足条件件车程在一小小时内需靠近高架架、隧道道、环线线、轨道道交通等等市郊豪宅车程少于330分钟钟，满足足条件车程在半小小时内需临近环线线、高速速公路等等Ø 评判豪宅位位置交通通可达性性的标准准一般有有3个，即即与市中中心距离离、与机机场距离离和与交交通要道道关系在在如今以以汽车为为主的交交通时代代，豪宅宅业主一一般都以以私家车车为主要要交通工工具，交交通可达达性并不不仅以豪豪宅与市市中心的的直线距距离来反反映市市郊豪宅宅虽然距距离城市市中心距距离较远远，但只只要有快快速道路路相连，就就不影响响其交通通便利度度，其交交通环境境的支撑撑就是满满足要求求的。
1.3山水水环境因为买别墅墅的人并并不是因因为缺房房子住才才买别墅墅，买别别墅的主主要目的的就是为为了提高高自己的的生活质质量与品品位，特特别是追追求更好好的室外外居住环环境，所所以对自自然山水水、自然然的植被被绿化看看的非常常重对对一个城城市周边边的别墅墅项目而而言，有有没有自自然山水水环境，其其质量和和价格将将会有天天壤之别别国外外豪宅所所依仗的的重要资资源便是是自然环环境环境优势尤尤以自然然景观为为主，如如临山或或临水的的环境豪宅的购买买者并非非缺房子子住，其其购买豪豪宅的主主要目的的是提高高生活质质量，特特别是追追求更好好的周边边环境，如如果是天天然山水水、绿化化资源则则更佳市区豪宅因因区位限限制，周周边罕有有山景资资源，则则更加追追求自然然水景，如如临江、临临河等上海财富海景花园 俯瞰黄浦江有的市区豪豪宅周边边没有自自然山水水等景观观资源，则则通过人人工水景景、绿化化资源弥弥补，如如项目毗毗邻某大大型公园园绿地，以以获得人人造景观观上海汤臣一品大厦 除位于陆家嘴板块，具有高区位价值外，项目毗邻黄浦江，白天可见陆家嘴中心绿地景观，夜晚又可欣赏浦江夜景，环境优势亦非常明显1.4利用用或创造造资源环环境Ø 利用已有资资源还有就是周周边有没没有其他他可以因因借的资资源。
国国外许多多豪宅都都是因其其地处跑跑马、赛赛车名地地，拥有有文化资资源而享享有高昂昂身价另有一些市市区豪宅宅，紧邻邻商业繁繁华地段段，或者者邻近文文化、风风景名胜胜地段等等，也取取得环境境优势比比如北京京靠近颐颐和园、香香山等著著名景点点的楼盘盘，就具具有此类类优势上海翠湖天地嘉苑位于繁华的新天地商业板块，区域内有中共一大纪念会址等文化旅游景点但楼盘位置闹中取静，可俯瞰新天地太平湖，一湖之隔即是新天地酒吧风情街相比市区豪豪宅，市市郊豪宅宅更需要要以自然然环境资资源为依依托由由于市郊郊住宅相相比市区区住宅，建筑密度会降低不少，其低密度确实提高了居住质量但对于市郊豪宅，如果没有自然山水环境，其在环境资源方面就很难具有优势，因此不具有豪宅的素质上海紫园 位于上海佘山国家级旅游公园内，北望西佘山深圳香蜜湖1号 位于20万㎡香蜜湖畔，占尽自然景观资源的同时，又与欢乐谷游乐场相邻， 增加游乐场所这一环境依托也有一些项项目，打打着诸如如邻近生生活便利利设施、靠靠近名校校资源等等的宣传传，力图图跻身豪豪宅榜单单这虽虽能使项项目升值值不少，但但充其量量也就是是高档住住宅可可见环境境优势对对豪宅项项目的重重要性之之大，并并非任何何好的环环境都能能使边上上的高档档住宅成成为豪宅宅。
Ø 创造资源豪宅发展到到如今，又又产生以以娱乐休休闲度假假场所为为依托的的豪宅，其其中高尔尔夫别墅墅最为典典型高尔夫别墅墅围绕高高尔夫球球场建造造，依靠靠球场大大面积的的绿化率率、层次次丰富的的球场景景观、变变化起伏伏的球场场地形、以以及不乏乏自然山山水资源源的烘托托，共同同构筑了了住宅极极佳的景景观视野野，也因因此获得得自身巨巨大的环环境价值值其实实对于别别墅类豪豪宅，真真正具备备自然山山水资源源的项目目少之又又少，因因此最稀稀缺的资资源非自自然山水水环境莫莫属在在项目不不具备自自然环境境资源的的情况，建建高尔夫夫球场不不失为弥弥补这一一欠缺的的好的选选择开发商抓住住高尔夫夫住宅景景观视觉觉的观赏赏性、自自然资源源的稀缺缺性及建建筑的低低密度、低低容积率率，在营营销广告告中不遗遗余力地地宣传“景观住住宅，户户户观球球，球场场是你的的前庭后后院”等说辞辞，增加加豪宅的的分量深圳观澜湖高尔夫大宅 坐落于216洞世界最大的观澜湖高尔夫球场中央，通过每一户阳台窗户都能看见最少180°的高尔夫球场景观上海汤臣高尔夫别墅远眺球场景观2内部环境境配置2.1社区区规划要有好的社社区环境境，规划划是第一一步。
无论市区豪豪宅还是是市郊豪豪宅，纷纷纷高价价聘请名名家名师师精心打打造社区区环境，在在有限的的社区面面积内加加大小区区规划的的力度，从从而增加加产品的的附加值值，提升升自身的的定位豪宅社区的的规划，一一般需要要满足如如下要求求：要求市区豪宅市郊豪宅规划容积率低绿化率高建筑密度低总户数适中车位配比高私密性高安全性高必须满足尽量满足较难满足n 容积率容积率是对对土地的的硬性指指标，在在土地取取得时候候已经限限制虽然容积率率对居住住舒适度度影响很很大，低低容积率率的小区区具有更更高的居居住舒适适性，但但开发商商为了利利润考虑虑，在市市区都会会尽量建建造高容容积率的的社区，以以追求利利润最大大化，即即使是市市区豪宅宅，也难难逃高容容积率这这一围城城市区区豪宅容容积率普普遍都高高于4，更有有甚者达达到7或8以上，从从而使低低容积率率只能成成为遥不不可及的的美好愿愿景由于高容积积率的制制约，市市区豪宅宅多为高高层、甚甚至超高高层建筑筑目前前世界上上纯住宅宅建筑中中最高的的超高层层豪宅“高崖———higghcllifff”位于香香港，共共73层，从从建筑相相邻的路路面算起起楼高达达2522米豪宅宅的超高高层化在在美国、澳澳洲、甚甚至香港港等地，已已经突破破了市中中心这一一区域概概念，延延伸到了了旅游圣圣地，比比如澳大大利亚黄黄金海岸岸市的1大厦厦（Q11 Toowerr，共788层）、美美国纽约约曼哈顿顿区的特特朗普世世界大厦厦（Trrumpp Woorldd Toowerr，共722层）等等。
豪宅宅的超高高层化其其实也更更容易与与城市的的繁华景景致相一一致，并并收获丰丰富的城城市景观观视野 澳大利亚Q1大厦 上海汤臣一品 上海济南路8号1栋78层的超高层住宅 4栋40-44层的超高层住宅 2栋31层的高层住宅上海财富海景花园 广州誉峰 深圳香蜜湖1号5栋36-37层的高层住宅 8栋41-45层的超高层住宅 1栋17层的小高层和4栋22-26层的高层等市郊豪宅不不同于市市区豪宅宅由于于其远离离市区，追追求的是是低容积积率的生生活环境境，因此此市郊豪豪宅一般般都为独独栋别墅墅，容积积率控制制在0..3左右右，不乏乏容积率率在0..1甚至至更低的的豪宅项项目上海、北京京这类城城市的豪豪宅小区区内，建建筑形态态分隔较较清晰，如如果在别别墅豪宅宅社区内内出现多多层住宅宅，就会会降低社社区档次次，因此此不会出出现别墅墅、公寓寓组合而而成的豪豪宅小区区但深深圳、广广州等城城市的豪豪宅小区区多由几几种不同同建筑形形态的住住宅组成成，分期期开发，且且各期间间有明显显的区域域分隔，因因此在容容积率问问题上需需将建筑筑形态不不同的区区域分开开看待。
n 绿化率无论市区豪豪宅还是是市郊豪豪宅，都都追求社社区内的的高绿化化率但但市区豪豪宅同样样由于用用地受限限，只能能在有限限的范围围内尽量量满足高高绿化率率的要求求市郊郊豪宅则则在绿化化率上占占据优势势，有足足够的土土地供其其开发绿绿化面积积因此此市郊豪豪宅必须须达到高高绿化率率的要求求，给人人以进入入小区，仿仿佛进入入公园或或是大片片园林之之感n 建筑密度建筑密度不不是住宅宅规划中中的硬性性指标，但但同样影影响着人人的居住住舒适感感，尽量量低的建建筑密度度能减少少人的压压抑感市市区豪宅宅社区应应尽量规规划为低低建筑密密度，而而市郊豪豪宅产品品的独栋栋别墅化化使得低低建筑密密度的社社区成为为必然n 总户数小区的规划划总户数数取决于于小区规规模豪豪宅小区区由于受受众范围围小，不不可能建建成大盘盘项目，且且过多的的社区户户数会使使社区人人口繁杂杂，不利利于管理理，因此此豪宅小小区的规规划总户户数都会会比较低低上海檀宫可可谓是最最为典型型的控制制总户数数的豪宅宅项目，仅仅18栋独独栋别墅墅，完全全控制了了总户数数，使业业主有尊尊贵感深深圳香蜜蜜湖1号的总总户数属属于适中中，该豪豪宅项目目由御园园1299套临湖湖别墅和和华府3318套套高层湖湖景公寓寓组成，总总共4447户的的规划户户数与檀檀宫188户差距距甚大，但但由于小小区的整整体规划划不同，香香蜜湖11号的户户数并没没有显得得过多。
上海檀宫 深圳香香蜜湖11号因此与小区区自身的的整体规规划相符符的总户户数才是是豪宅小小区所应应追求的的n 车位配比豪宅业主的的出行工工具以私私家车为为主，对对豪宅小小区来说说，其车车位配比比就显得得至关重重要城市豪宅的的车位比比一般尽尽量达到到1：1，而城城郊别墅墅豪宅多多有室内内外多车车位，其其车位配配比应在在1：2以上n 私密性豪宅业主对对私密性性的要求求极高市市区豪宅宅和市郊郊豪宅都都应满足足高私密密性的要要求由于豪宅项项目本身身一定具具有极佳佳的景观观资源优优势，而而这需要要主要房房间具备备开阔的的景观视视野来满满足，那那么在满满足其景景观视野野的同时时，如何何充分保保证居住住的私密密性，就就是社区区规划的的关键之之一一般对于豪豪宅小区区，应地地处道路路尽头、或或人车流流量相对对较少的的位置小小区四周周应有围围栏及充充足绿化化种植，使使小区与与外部道道路隔离离，形成成私密的的居住区区高层层豪宅由由于比周周边地势势高，容容易满足足私密性性需求别别墅豪宅宅地势低低，需要要具有足足够大的的庭院尺尺度，并并需要在在别墅四四周种植植茂盛植植物、或或通过其其他构筑筑物等对对视线加加以屏蔽蔽，营造造出深宅宅大院的的气氛。
n 安全性安全性主要要由小区区高档的的智能化化设施及及物业管管理服务务来满足足市区区豪宅与与市郊豪豪宅都必必须具有有高度的的安全性性豪宅社区应应交由好好的物业业管理公公司运营营比较市区豪豪宅与市市郊豪宅宅的社区区规划要要求可见见，对于于市郊豪豪宅的规规划要求求更高2.2社区区景观n 大门入口设设计公寓豪宅的的大门布布置显高高档、气气势，设设置独立立出入车车道 北京星河湾湾 大门门深圳兰溪谷 大门及社区内主道路n 水景美丽的水景景可以增增加项目目的景观观优势随随着近年年人工水水景的盛盛行，小小区内建建造水景景有了更更多方式式豪宅业主更更加相信信风水，对对社区的的景观布布置要求求高水水是生态态环境中中最活跃跃、最有有灵性的的因素，也也是财富富的象征征，上风风上水在在中国更更是风水水宝地因因此在豪豪宅社区区内，水水景运用用不可或或缺，且且位于财财位之处处水景应尽量量是活水水天然然水景为为最佳水水景，人人造喷泉泉、涌泉泉、水帘帘、叠水水、瀑布布等，亦亦为次佳佳的活水水布置而而人造河河道或室室外泳池池等人造造水景，可可以增加加社区的的美观感感社区区可以根根据其规规模，将将不同水水景加以以组织u 天然湖泊、河河道社区内水景景以天然然水景为为最佳，如如将天然然河道引引入社区区内，倚倚绕湖泊泊规划布布置社区区等。
上海财富海景花园 社区实景图某别墅豪宅区天然湖景图 别墅对河道道水系的的水景运运用更为为丰富，一一些别墅墅区的庭庭前院后后均有水水系贯穿穿这种种环绕、穿穿插于别别墅庭院院的私家家水系，完完全区别别于传统统别墅公公共水系系、公共共园林板板块泾渭渭分明的的特点，实实现了水水景的私私家化，也也是目前前豪宅社社区水景景的一种种发展趋趋势豪豪宅社区区完全可可以通过过水景布布置提高高社区的的文化涵涵养 上海佘山33号 临水别别墅 某别别墅豪宅宅实景图图u 人造喷泉、水水帘、水水池、泳泳池人造水景应应体现小小区现代代感或设设计感，提提升小区区档次其中：小型喷泉多多配合雕雕塑，设设置在豪豪宅小区区主出入入口或道道路口处处，设施施在白天天应全天天运转，属属运行成成本较高高的人造造水景一一些小型型喷泉也也可以结结合水池池布置 上海西郊庄庄园 某豪豪宅区喷喷泉实景景 上海翠翠湖天地地御苑 北京星星河湾 深圳中信红红树湾11期 深圳中中信红树树湾2期期大型喷泉可可结合大大型水池池布置，一一般位于于小区中中央景观观、休闲闲广场等等处。
深圳中信红红树湾22期水池可配合合小区建建筑及整整体景观观基调，通通过高差差形成类类瀑布或或叠水水水景一一些水池池中还可可饲养鱼鱼种，增增添阳气气 广州星河湾湾 豪宅社区水水景实景景图 深圳兰兰溪谷 瀑布式式社区水水景豪宅小区一一般都配配备高档档会所，内内有室内内泳池设设施对于高尚型型会所，其其设施配配置中，游游泳池的的配置比比例高达达84%%，多为为室内泳泳池，属属此类会会所的标标配若若是别墅墅社区，更更有私家家泳池因因此此处处游泳池池主要用用途为补补充小区区景观，仅仅讨论露露天泳池池露天游泳池池一般作作为景观观配套，而而非以健健身为主主要目的的此类类露天泳泳池大多多非标准准泳道大大小，而而是采用用美观的的弧形造造型，并并在周围围加以绿绿化、休休闲配套套等设施施，以供供休憩需需要，从从而提高高小区档档次，凸凸显豪宅宅品质 北京星河湾湾 露天天泳池 广州誉誉峰 露露天泳池池深圳兰溪谷 中央大型泳池景观若是会所的的室外泳泳池配置置，则会会更显高高档深圳香蜜湖1号 五星级会所室外泳池以下举两例例充分利利用水景景营造社社区景观观的豪宅宅小区：：² 北京玫瑰园园以水景为社社区规划划一大主主题，社社区内水水域景观观尤其壮壮丽。
主道路口的大型喷泉，与小区“鱼”景雕塑巧妙融合景观墙上亦将雕塑与喷泉结合，气势宏大小区与3万㎡的劳伦逊湖面、1.6万㎡的维多利亚中央花园水景为邻配以叠石、亭台、长廊桥等小品小区亦有大型叠水和人造瀑布等活水景观布置，与玫瑰花遥相呼应² 上海九间堂堂别墅将天然河道道引入活活水，做做成九曲曲十八弯弯的水景景，与社社区的中中式园林林规划及及别墅的的中式建建筑风格格相辅相相成，达达到户户户临水的的效果l 绿化别墅社区内内的公共共绿化环环境某国外高尔尔夫豪宅宅别墅社社区实景景图 四川成都 龙湖.长桥郡所以别墅社社区并不不是由一一栋栋别别墅划分分的纯私私家用地地的集合合，更应应该是一一个整体体的社区区的概念念应有有足够的的公共活活动与公公共景观观用地，而而这些公公共的景景观与绿绿化和用用地面积积，标志志着社区区整体环环境质量量的档次次四川成都 龙湖.长桥郡 凡住过别墅墅的人都都知道在在别墅社社区内散散步观赏赏也是一一大乐趣趣人们们散步、健健身、溜溜狗，都都需要有有一定的的足够开开阔、足足够长度度的休闲闲散步路路线也也需要在在景观较较好的位位置提供供足够面面积的，公公共休息息活动空空间。
2.3院落落景观Ø 大门及入口口通道 别致的入口口大门及及通道处处理，往往往突出出“深宅大大院”的特质质 四川成都龙龙湖.长桥郡郡Ø 入口喷泉入口喷泉是是豪宅私私家庭院院的惯用用手法，常常常承载载了主人人风水上上的一些些期望喷喷泉的设设置一定定意义上上也改变变了庭院院的小环环境，是是私家庭庭院景观观的首选选上海檀宫Ø 休闲室外场场地休闲场地常常常结合合一些自自然景观观设置，利利用庭院院内的植植物围合合成空间间休闲闲场地可可以为主主人提供供纳凉休休息，会会客交谈谈的场所所四川成都 龙湖.长桥郡 Ø 儿童娱乐场场地儿童娱乐场场地一般般有沙坑坑，秋千千，滑梯梯，翘翘翘板等，场场地材料料由软质质场地构构成四川成都 龙湖.长桥郡 Ø 私家游泳池池豪宅具备的的基本条条件之一一，可以以提升豪豪宅档次次 上海世茂佘佘山庄园园 上海绿城城玫瑰园园Ø 合理植物配配置合理的植物物配置会会考虑到到遮阴挡挡风和四四季花草草呈现的的颜色以以及对私私家院落落的私密密性的有有效保护护。
另外外，良好好的植物物配置对对于季节节变化而而产生的的气候影影响也有有一定的的改善作作用上海绿城玫瑰园 上海绿城玫瑰园 三．建筑篇篇1公寓类豪豪宅公寓类豪宅宅一般位位于市中中心且为为容积率率在4以上的的住宅产产品，属属高层或或超高层层建筑，基基本都具具备良好好的地段段优势，因因此评判判公寓型型豪宅主主要看其其每户的的室内建建筑面积积，户型型各部分分功能以以及装修修标准上海翠湖天地御苑 上海王子晶品 深圳御景东方花园公寓类豪宅在其地段优势相当的情形下，户型功能的是否完备是衡量其价值的一个重要的评判标准上海翠湖天地御苑 上海王子晶品 公寓类豪宅超豪华的装修品质的比较是其价值的另一个重要判断依据公寓豪宅须须有舒适适度的突突破(人造环环境是关关键)：地段好、面面积足够够大、装装修豪华华是公寓寓豪宅必必备的条条件由由于公寓寓豪宅没没有足够够的自然然环境资资源可利利用，因因此对其其室内外外空间及及景观环环境的精精心营造造，创造造出更加加怡人的的居住环环境就显显得异常常重要。
人人造环境境的成功功与否，是是关乎公公寓豪宅宅居住舒舒适度优优劣的关关键因素素，对人人造环境境的营造造，具体体表现在在三个层层面上，即即设计层层面、技技术层面面和心理理层面上海翠湖天地御苑设计层面包包括建筑筑外观，户户型的外外观、别别墅化的的户型室室内空间间、园林林景观、垂垂直交通通等方面面公寓寓豪宅在在这些方方面均应应比普通通公寓住住宅有较较大的突突破和创创新如如显赫的的外观、别别墅化户户型布局局，个性性化的室室内空间间设计，环环境面的的最大化化，私家家电梯直直接入户户，主次次入口分分离，入入户室中中花园等等由于于公寓豪豪宅没有有地面庭庭院，如如何创造造出人与与自然亲亲密接触触的空间间环境，也也是提升升其品质质的重要要环节可可以借鉴鉴别墅类类产品的的特色，在在不影响响主要采采光通风风的情况况下，巧巧妙设计计出具有有不同功功能及景景观要求求的前后后空中花花园，及及为住户户争取了了户外活活动的机机会，同同时也成成为绝佳佳的城市市观景平平台技术层面包包括在结结构体系系、构造造体系和和机电设设备体系系方面的的创新由由于公寓寓豪宅的的户型集集中和单单位面积积售价高高的特点点，环保保、节能能、自然然健康的的高新技技术的采采用与别别墅类产产品和普普通公寓寓住宅产产品相比比更具有有可操作作性，这这也是可可以充分分体现公公寓豪宅宅含金量量和切实实提高其其居住舒舒适性的的重要手手段。
其其中很多多方面均均可借鉴鉴高档公公建的技技术处理理方式，甚甚至有所所突破如如纲结构构体系的的采用，以以创造出出可以灵灵活划分分的室内内空间，同同时提高高得房率率此外外在外墙墙保温、遮遮阳防晒晒、采暖暖制冷、隔隔音防噪噪、垃圾圾处理等等方面均均可采用用一些先先进成熟熟的技术术，对提提高居住住舒适度度来说，效效果直接接且可以以量化上海翠湖天地御苑 心理层面包包括采取取一些特特殊手段段使公寓寓豪宅让让人觉得得物有所所值甚至至物超所所值，豪豪华看得得见满满足住户户的心理理需求和和豪宅认认同感在在入户方方式、形形态组合合等方面面追求独独门独户户的感觉觉既有有空中别别墅的内内在品质质，又有有不让公公建的豪豪华气派派外观上海翠湖天地御苑 总之，公寓寓豪宅只只有通过过对人造造环境的的精心营营造，切切实提高高其居住住舒适度度，才能能在与别别墅类产产品和普普通高档档住宅楼楼之间取取得差异异化的竞竞争优势势，成为为与别墅墅豪宅分分庭抗礼礼的独特特住宅产产品1.1户型型功能配配置Ø 充足的室内内外停车车位 ★对于购买豪豪宅类产产品的人人士而言言，应考考虑户均均拥有22-3部部私家车车。
豪宅宅为了适适合其特特定客户户的需求求，需要要配备充充足的停停车位地面停车场场影响社社区美观观与整洁洁度，一一般用于于临时停停车上海翠湖天地御苑 地面停车场上海翠湖天地御苑规划户数：651户车位比：1：0.5地下停车库库应具有有充足车车位，且且设有从从地下车车库通往往上部建建筑的内内部电梯梯兰溪谷二期规划户数：537户车位比：1：1.3深圳招商半山海景兰溪谷 地下停车场 香蜜湖1号规划户数：447户车位比：1：2² 充足的地下车位² 地下停车场入户的豪华大堂布置深圳香蜜湖1号 地下停车场Ø 豪华公共大大堂 ★大堂是整个个公寓的的窗口，出出入的必必经之所所，豪华华材料的的运用常常常能够够提高豪豪宅公寓寓的品质质，另外外一些人人性化会会客等候候的空间间也能给给人留下下深刻的的印象上海翠湖天天地御苑苑 大堂 北京星河湾湾 大堂堂Ø 私家电梯直直接入户户 ★多数豪宅公公寓采用用主佣电电梯分离离的设计计，既避避免主佣佣人流交交叉又显显示出尊尊贵豪华华上海王子晶品 平面模型 从模型上可以看出，主人入户与工人分不同入口进入，采用主佣电梯分离设计深圳香蜜湖1号Ø 电梯采用双开贯通门设计，开门直接入户，变公用电梯厅为私家入户花园，增加各户使用面积的同时，保证其独立空间及私密性。
Ø 电梯同时运用智能IC卡控制系统Ø 多功能空中中花园 ☆带游泳池、赠送露台是很多开发商销售豪宅的常用手法 深圳香蜜湖1号 露台泳池 深圳香蜜湖1号 露台室内景观Ø 大进深面宽宽客厅 ★宽大的客厅厅为家具具的摆设设提供了了多种可可能，方方便主人人营造多多样的功功能空间间上海王子晶品 客厅实景Ø 全套房设计计 ☆每间卧房都都带有独独立卫生生间设计计，方便便使用上海王子晶品 客房实景Ø 中西厨设计计 ☆中西厨房设设置给主主人提供供了更为为灵活的的厨房操操作空间间上海王子晶品 厨房一般厨房与与餐厅连连接，中中间通过过移门隔隔开广州星河湾 厨房Ø 佣人房设置置 ★佣人房的设设计独立立而隐蔽蔽，且带带有独立立卫生间间，方便便与厨房房，洗衣衣间和室室外的联联系某公寓豪宅宅项目佣佣人房配配置实景景图Ø 主卧套房的的豪华配配置 ★主卧引入多多功能空空间，比比如书房房空间，小小型起居居空间，以以及小型型的休闲闲空间另另外在卫卫生间的的设置上上功能空空间也丰丰富多样样，步入入式衣帽帽间，以以及双台台盆，按按摩浴缸缸，独立立淋浴等等成为豪豪宅卫生生间设置置的标准准配置。
深圳皇家··海洋公公馆 套房主主卫Ø 宽大阳台设设计 ☆宽大的阳台台为主人人提供了了休闲，娱娱乐，甚甚至室外外就餐的的空间，呼呼吸新鲜鲜空气以以及享受受阳光的的场所深圳红树湾湾 阳台大面积阳台设计，部分房间三面均为玻璃墙体，270度弧形景观窗，使住宅拥有极佳的钱塘江江景视野杭州滨江·金色海岸 ★☆符号说明Ø 必须的豪华标准配置符号为 ★Ø 可选择的豪华配置符号为 ☆1.2装修修配置标标准（装修标准准超过335000元/m2）Ø 分户门一般都会采采用特制制平板实实心防火火防盗门门Ø 客厅与卧室室 客客厅与卧卧室的地地面与墙墙面装修修选材：： 重庆庆恒大华华府 广州恒恒大御景景玄关——地地面一般般地面都都采用优优质大理理石、高高档进口口玻化砖砖、名贵贵实木或或实木贴贴面地板板，墙面面都是采采用高价价乳胶漆漆，有些些高档楼楼盘会采采用墙纸纸 上海王子子晶品公公寓 重庆恒恒大华府府 上上海翠湖湖天地嘉嘉苑客饭厅———地面一一般会采采用柚木木等高档档木材作作为地板板，墙面面则采用用污染较较少的高高级乳胶胶漆等，窗窗户会采采用中空空玻璃，以以达到节节能和隔隔音的效效果。
上海海王子晶晶品公寓寓 上海海翠湖天天地嘉苑苑卧室——地地面一般般会采用用柚木等等高档木木材作为为地板，墙墙面采用用高级乳乳胶漆或或高级墙墙纸等，窗窗户也会会采用中中空玻璃璃Ø 空调设备 上海财富海海景花园园配置中央空空调，也也可配置置地暖、新新风系统统及中央央除尘系系统等选材及品牌牌：面积积超过3300平平方米，一一般采用用中央空空调，品品牌则以以进口大大金中央央空调或或同级别别其他品品牌为主主如面积小于于3000平方米米，有些些公寓会会采用分分体空调调但是是在品牌牌方面也也有较高高追求，基基本以大大金、三三菱重工工为主Ø 卫生间洁具具公共浴室一一般会将将淋浴及及盆浴分分开，以以给客户户更多选选择，且且可以保保证客户户在使用用中的卫卫生问题题而主主卧室的的洗手间间则更注注重私密密性及豪豪华性，配置台盆、座便器、淋浴房、浴缸，也可配置净身器，以充分体现主人的尊贵与地位 上海海王子晶晶品公寓寓主卫采用双双台盆设设计，浴浴缸尺寸寸至少在在1.77米以上或或为转角角浴缸，也也可采用用观景浴浴缸设计计；卫生间陶瓷瓷产品的的品牌集集中于维维宝、杜杜拉维特特、凯乐乐玛、劳劳芬为主主的进口口产品，其其中浴缸缸可能采采用卡德德维等专专业权威威品牌；；卫生间龙头头产品的的品牌集集中于当当代、汉汉斯格雅雅、高仪仪为主的的进口产产品，或或采用陶陶瓷产品品的配套套产品。
上海海盛大金金磐 上海翠翠湖天地地嘉苑饰面材质采采用高档档大理石石，大理理石方面面一般会会使用国国外进口口的“西班牙牙米黄”为主材材，以体体现整体体品味Ø 厨房厨房电器配配置除基基本的炉炉灶、脱脱排外至至少还设设有洗碗碗机（消消毒柜）、嵌嵌入式烤烤箱及微微波炉、冰冰箱； 广州恒大御御景 上海海财富海海景花园园厨房电器配配置中，炉炉灶选用用两眼以以上灶具具，冰箱箱选择双双开门或或隐藏嵌嵌入式；；厨房电器的的品牌集集中于GGAGGGENAAU、Mieele、Smeeg、Kuppperrbussch为为主的进进口产品品；厨房水槽的的品牌集集中于BBl。