2015年河北省房地产估价师《相关知识》：保险形成的条件模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是 A：开发商 B：承包商 C：相关的政府部门 D：监理单位 E：借款合同 2、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8％，该写字楼因采光受影响造成的损失为万元 A：35.00 B：56.29 C：86.29 D：180.00 E：工业用地的监测点评估价格3、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序以下程序排列正确的是__ ①规划设计与方案报批；②投资机会找寻；③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议 A．②⑤④③①⑥③⑦ B．②⑤③④①⑧⑥⑦ C．②④⑤③①⑧⑥⑦ D．②③⑤④①⑧⑥⑦ 4、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，建筑物残值率为5％，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。
A：81.00％ B：84.00％ C：84.17％ D：84.80％ E：工业用地的监测点评估价格5、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为__ A．439元 B．1230元 C．743元 D．928元 6、当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是 A：净现值法 B：差额部收益率法 C：费用现值法 D：内部收益率法 E：借款合同 7、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是 A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 E：工业用地的监测点评估价格 8、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__ A．简单平均法 B．移动平均法 C．加权移动平均法 D．指数平滑法 9、__是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
A．房地产膨胀 B．房地产泡沫 C．房地产滞销 D．房地产过度开发 10、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=（）×直接成本利润率 A．后续开发成本+管理费用 B．后续开发成本+管理费用+销售费用 C．待开发房地产价值+后续开发成本 D．待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费11、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%该房地产的实际价格为（）万元 A．87 B．124 C．130 D．134 12、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时，应采用的做法 A：防潮 B：防潮与排水相结合 C：卷材防水 D：钢筋混凝土防水 E：执行层的组织协调 13、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异 A：房地产租金以外的收入 B：运营费用率 C：空置率 D：可出租面积的比率 E：工业用地的监测点评估价格14、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是__。
A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大 C．甲、乙两个物业投资风险相同 D．无法判断 15、假如w房地产开发公司分析测算其开发的住宅楼工程造价，已知该住宅楼土建工程直接费为800元／，间接费率为12％，房屋设备安装工程直接费为300元／，其中人工费为80元／，间接费率为60％，则该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费为元 A：144 B：276 C：324 D：1244 E：执行层的组织协调 16、指标属短期偿债能力指标 A：流动比率 B：速动比率 C：利息备付率 D：资产负债率 E：借款合同 17、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（） A．土地稀缺 B．城市化进程快 C．投机需求膨胀 D．过度放贷 18、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为__ A．5.77% B．6.00% C．10.00% D．14.40% 19、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的 A．建筑面积 B．总出租面积 C．可出租面积 D．营业面积 20、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于__ A．国内外市场环境调查 B．技术发展调查 C．市场需求容量调查 D．竞争情况调查 21、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。
A：对估价对象范围的描述就是说明其四至 B：对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观 C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层 D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度 E：工业用地的监测点评估价格 22、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是 A：房地产投机 B：物价变动 C：财政收支状况 D：居民收入水平 E：工业用地的监测点评估价格23、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担该房地产的净收益为（）万元 A．245 B．275 C．315 D．345 24、某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8%，利息率为7%，则该房地产现值为（）万元 A．351.30 B．280.19 C．270.78 D．277.5525、下列__种情况会导致房地产的价格偏高 A．政府协议出让土地 B．购买相邻房地产 C．卖方不了解行情 D．设立抵押的房地产二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有 A：仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号 B：在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称 C：预售商品房广告不得涉及装修装饰内容 D：在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离 E：房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容 2、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日估价报告应用有效期为1年2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年 A．15 B．16 C．17 D．203、合伙主要的法律特征包括 A：具有单一性 B：具有团体性 C：具有商品性 D：合伙人对合伙承担有限连带责任 E：合伙人对合伙承担无限连带责任 4、资产负债表是由企业的组成 A：经济资源 B：资产 C：负债 D：所有者权益 E：利润5、资产具有的特点包括 A：资产能够给企业带来经济利益 B：资产都是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有，但也是企业所控制的 C：资产都是企业在过去发生的交易、事项中获得的 D：资产是由于过去的交易，事项引起的、企业当前所承担的义务 E：资产将要由企业在未来某个时日加以清偿 6、住房公积金的特点包括。
A：义务性 B：强制性 C：互助性 D：保障性 E：短期性 7、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法 A．质量控制 B．进度控制 C．合同管理 D．成本控制 8、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__ A．管理费 B．销售费用 C．其他费用 D．前期费用 9、投资决策分析主要由__组成 A．市场分析 B．项目财务评价 C．项目风险估算 D．市场经济前景 E．政府决策分析 10、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项 A．估价师声明 B．估价的假设和限制条件 C．估价方法 D．估价对象11、是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提 A：市场定位 B：市场调查 C：市场细分 D：市场选择 E：借款合同 12、工程项目管理的基本职能是计划、__ A．组织 B．决策 C．控制 D．协调 E．反馈 13、因取得收入而可能发生变化的会计要素有__ A．负债 B．收入 C．费用 D．资产 E．所有者权益14、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有 A：规避估价风险 B：保护估价师和估价机构 C：使评估价值更接近实际成交价格 D：告知和提醒估价报告使用人注意有关事项 E：使委托人能得到其预期的估价结果 15、根据投资的对象，房地产投资可以分为__。
A．房地产开发投资和购买投资 B．土地投资和房屋投资 C．建筑材料投资和土地投资 D．生产投资和经营投资 16、发生工程索赔的原因包括等 A：当事人违约 B：不可抗力事件 C：合同规范 D：合同变更 E：工程师指令 17、已知某地区某类商品住宅2000～2005年的价格依次为：1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，则用平均发展速度法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2 A．10281.32 B．13622.77 C．9563.78 D．10542.35 18、__是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态 A．房地产产品结构 B．房地产供求结构 C．房地产投资结构 D．房地产总量结构 19、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（）分析 A．现金流量 B．清偿能力 C．资产与负债情况 D．资金盈余或短缺情况 20、评价会计信息质量的标准主要有等 A：重要性 B：客观性 C：相关性 D：可比性 E：明晰性 21、根据权利的作用，可将民事权利分为。
A：专属权 B：支配权 C：请求权 D：形成权 E：抗辩权 22、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（） A．独立、客观、公正原则属于普适性原则 B．合法原则属于一般性原则 C．最高最佳使用原则属于技术性原则 D．谨慎原则属于一般性原则23、下列关于房地产业与建筑业的区别和联系，表述正确的是 A：房地产业与建筑业既有联系又有区别 B：在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系 C：建筑业是物质生产部门，房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质 D：房地产业属于第二产业；建筑业属于第三产业 E：建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业 24、某个国家自2000年至2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断__ A．该国家的居民收入分配趋于平均化 B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D．该国家的居民收入呈现出上升的趋势25、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是 A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为 B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为 C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为 D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为 E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为。