2010 03 五爱深港客运美博商业项目五爱深港港客运项目营销策略略思维导导图制定方向利益最大化风险最低化利益均衡化应对策略推售2层，蓄客5、6层推售5、6层，蓄客2层推售2、5层，蓄客6层收支测算营销策略推广策略开发预期方案一\\推售2层层，5--6层大大量蓄客客策略原则则：经营稳稳定为核核心，利利益最大大化为原原则策略分析析：1. 项项目直接接竞品———五联联商厦，现现阶段预预推售55- 77层产品品 利利用竞品品带动项项目5--6层价价格攀升升，产品品溢价化化，谋取取最大利利益2. 项项目3--4层租租售完毕毕，2层层为首层层，又坐坐享3--4层面面市带来的的稳定客客源， 利利用首层层关注率率高，热热度叫卖卖，抢占占市场3. 后后期利用用2-44层成熟熟运营，带带动5--6层产产品溢价价，既稳定市市场，又又为项目目升值提提供有效效保障价格分析析：项目2层层均价6600000元//㎡，竞品项目目首层均均价A：：650000元元/㎡ B：：600000元元/㎡ C：：550000元元/㎡所以2层层销售价价格和市市场相吻吻合，在在竞品调调整5--7层价价格体系系时对项项目无直直接负面面影响。
同同时项目目本身的的首层优势势优于竞竞品，利利于销售售5-6层层面积套套内面积积较大，后后期价格格提升，敏敏感度不不高最终净收收益：110.224亿（刨刨除返租租费用后后）可实现回回款：111.115亿思维导图图：思考点利益最大化利益分析5.6层2011年价格预估市场竞争环境分析后期市场环境分析推售策略2层推售，5、6层蓄客收支测算方案二\\5-6层层推售，积积累2层层客群策略原则则：以市场场竞争策策略为依依据，后后期营销销风险最最低化为为原则策略分析析：1. 与与竞品同同期发售售“相似楼层”产品，分分流竞品品客群2. 低低价入市市，低开开高走抢抢占市场场关注，赢赢得市场场份额3. 后后期利用用3-66层成熟熟运营，带带动2层层价格不不断攀升升，进而而实现更更高溢价价价格分析析： 项目55-6层层均价4400000元//㎡竞品已售售4层均均价：AA：5330000元/㎡㎡ BB：4880000元/㎡㎡ CC：3330000元/㎡㎡销售良良好，预预计将对对5-77层进行行价格调调改本项目55-6层层价格优优势明显显但2层套套内面积积较小，后后期价格格提升时时，会存存在客户户对价格格敏感度度较高的的风险。
最终净收收益：99.766亿（刨刨除返租租费用后后）可实现回回款：111.889亿思维导图图：思考点风险最低化利益分析2层2011年价格预估市场竞争环境分析后期市场环境分析推售策略5、6层推售， 2层蓄客收支测算方案三\\2、5层层同时推推售，66层蓄客客策略原则则：竞争与与利益均均衡化原原则策略分析析：1. 与与竞品比比较，既既有“相似楼楼层”产品推售售，也有有“首层”稀缺产产品推售售，利于于抢占市市场2. 低低价入市市与稀缺缺产品推推出的策策略相辅辅相成，既强调竞争优势，又成功分流了竞品客群3. 后后期利用用2-55层成熟熟运营带动动6层产产品价格格不断攀升升，进而而形成产产品更高高溢价，价格分析析：1. 项项目2层层均价6600000元//㎡，竞品项目目首层均均价A：：650000元元/㎡ B：：600000元元/㎡ C：：550000元元/㎡销售价格格和市场场相吻合合，却是是市场稀稀缺产品品，利于于快速趋趋化 22. 项项目5--6均价价400000元元/㎡竞品已售售4层均均价：AA：5330000元/㎡㎡ BB：4880000元/㎡㎡ CC：3330000元/㎡㎡销售良良好，预预计将对对5-77层进行行价格调调改。
利用价格格优势，抢抢占市场场 33. 项项目6层层在2--5层成成熟后，可可实现更更高的溢溢价最终净收收益：99.922亿（刨刨除返租租费用后后）可实现回回款：112.002亿思维导图图：思考点利益均衡化利益分析6层2011年价格预估市场竞争环境分析后期市场环境分析推售策略2、5层推售， 6层蓄客收支测算6。