20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/玉屏望郡营销执行报告中原地产代理（深圳）福建分公司2011-3-420122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/首先看一下我们想要完成的目标：8个月100%的销售率，年底基本消化完毕！18000元/平米 用较少的费用取得较大的利润20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/目标不仅仅是一串数字或是一个口号，关键是要找到隐藏在背后的核心问题，并努力去解决它，以达成我们最终想要的结果！20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/项目背景20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/9月10月11月12月1月2月3月限购令（福州）：从10月11起至12月31日，行政区域内户籍居民同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同），只能在本市五城区新购买1套商品住房；对于能够提供在本市行政区域内1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市五城区购买1套商品住房 p 近期调控重点是抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加 强市场监管.p 最新的“国八条”对于投资、投机、改善性需求的都有较为明显的影响，且打击面较大。近期市场政策分析10.119.29限贷令：暂停第三套房贷；对不能提供当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；首付款比例调整到30%以上；调整契税和个人所得税优惠政策 10.20自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。11.10央行再次上调存款准备金率0.5个百分点 11.19央行再次上调存款准备金率12.10央行宣布年内第六次上调存款准备金率0.5个百分点 12.25在六次上调存款准备金率后，央行宣布了年内二次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率1.20中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 国务院出台“国八条”，核心归纳：一是限购到度；二是二套首付六成，利率1.1倍；三是加快保障性住房建设；四是地方负责人严格问责。福州的“限购令”延续1.262.8中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/p到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题;p保障性住房建设将提速，住建部表示2011年开工建设1000万套保障性住房，今后几年将继续大规模建设。p将投资性需求纳入政府调控的范畴，政策力度加大;p细则中明确提到：加大差别性信贷政策执行力度，以抑制投资投机。p主要是针对开发商的捂盘、囤地等行为;p土地招拍挂制度作出一定调整；p商品房预售制度严格执行，或提高预售的标准。p适当增加中低价位、中小套普通商品房住房和公共租赁房用地的供应;p90/70政策或重新严格执行;p公共租赁房是2011年政策推进的重点,部分城市已经开始展开行动。四大措施近期房地产市场总基调：加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。Factor 1：增加普通商品住房的有效供给Factor 2：支持自住与改善，抑制投资投机Factor 4：继续大规模推进保障性安居工程建设Factor 3：加强市场监管20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/“国八条”出台后一个月，一线城市成交量明显下滑，二线城市住宅成交情况也比较清淡，受政策影响较为明显，福州成交量和成交面积也下滑。“国八条”出台后，福州楼市成交面积和成交量均出现萎缩，价格影响不大。受政策的影响明显，随着调控的持续，以及“限购令”的执行，市场观望氛围渐浓20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/海西的推进带来城市化进程加速与城乡二元矛盾消除的努力，将提供源源不断的住房需求动力。.供应：政企合力，土地市场热度不减，房地产开发投资和市场供给将持续稳步增长，土地储备充沛，开发进入高峰期。需求：趋势预判：预计未来几年，福州房地产市场将保持平稳发展，但供求两旺的既定局面，房价将高位并呈稳步态势，但涨幅趋缓，需谨慎看好。供求两旺的既定局面将成为房地产成交价与量上涨的推动因素。价格：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 近期市场受紧密出台的限制政策的影响，未来整体形势并不明朗向好，市场成交将有所回落，但出现大幅下挫的可能性较小。p一方面部分购房者对于房价将要回调的心理预期加重，因此选择暂时观望，“国八条”出台清退了部分投资者，在一定程度上使得成交量的上涨失去动力，但是对房价没有直接影响。p另一方面，目前市场中存在大量的刚性需求是不争的事实，需要释放，因此，目前成交量虽然上涨乏力，但是市场的成交数据在未来一段时间内是理性的。首次购房受限较少，为本项目一大机会。中原对未来整体趋势预测：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 数据来源：数据来源：中原研究部p福州未来几年的商品房住宅总体供应量超391.8万平米，供应相对充足，这是确保福州房地产市场良性发展的重要砝码之一。p从区域来看，鼓楼区未来将推出的竞争性项目主要为正祥水榭芳庭、中庚香山春天两个项目。2011年未来市场竞争依然强劲20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/区域楼盘一览区域主要类比项目东源北院、福晟钱隆御景已进入尾盘。未来正祥水榭芳庭、中庚香山春天将成为主要竞争对手。中庚香山春天本案正祥水榭芳庭20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 项目名称0未来推出产品 建筑面积（平方米）推售节点 价格（元/）发展商万科金域榕郡高层，205-230平米楼王产品，未来推出102-164平方二、三房产品3700002010年12月18000万科集团中庚香山春天高层，未来推出73-140平米产品958222011年3月底待定中庚集团正祥水榭芳庭高层，未来推出小面积二、三房及大户型四、五房产品-2011年下半年待定正祥集团福晟钱隆御景在售6#、9#楼，户型面积有123-160平米。46666尾盘、在售15500福晟集团东源北院 目前在售为200-300平大户型，包括平层和复式结构，只剩1楼房源。40000尾盘、在售15000东源地产竞争产品：均价基本在15000左右，产品线在大面积段重叠明显，竞争压力大。小面积段产品相对稀缺，销售压力较小。小结：区域预推量以大户为主，未来市场中小型产品较为稀缺。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/开发商福建东源房地产项目地址鼓楼区江厝路398号占地面积/建筑面积占地约38.9亩，总建面4万平，共278户基础经济指标容积率：1.67，绿化率：30%建筑规划整个项目共13栋，全部为带电梯多层（其中有多栋复式楼），一梯一户、一梯两户。户型产品组合60-300平米，主力户型为90平米和200平米。项目配套武警医院、蓝天超市、建行、丽景假日大酒店、榕桦医院、屏西小学、铜盘小学、划片学校屏东中学屏北分校项目特色生态地产,低密居所,花园洋房。价格走势2008年12月份第一次开盘均价7000元/平，2009年7月到9000元/平，当前均价在15000元/平。客户构成主要为鼓楼区及周边附件区域客户，置业目的主要为改善住房，其次为首次置业。客户认可因素位于五凤山南坡，毗邻华林路中央行政区，被视为宜居风水宝地，周边生活配套齐全。销售概况目前在售为200-300平大户型，包括平层和复式结构，只剩1楼房源。区域类比楼盘：东源北院风水+大户+配套项目效果图项目实景图20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/开发商福建福晟集团项目地址晋安区福飞北路东侧占地面积/建筑面积占地约63.3亩，总建面11万平，共1000户基础经济指标容积率：2.2，建筑密度：17.4%，绿化率30%建筑规划9幢17-26层百米点式高层围合式分布 户型产品组合37-160平米，主力户型两室一厅、三室两厅。项目配套会所、3000的集中式商业，周边3所幼儿园、1所小学和1所中学，武警总队医院，森林公园等。项目特色便利的交通和良好的教育、景观配套，高绿化率。价格走势2007年11月份第一次开盘均价8000元/平，当前均价在13500元/平。客户构成鼓楼、五四路的区域客户和八县平潭、福清及连江的跨区客户。客户认可因素交通便利，教育、生活配套齐全，中小户型设计。销售概况福晟钱隆御景在售6、9#楼，面积有123-160平，一次性96折，按揭99折。区域类比楼盘：福晟钱隆御景园林景观+生活配套+三山两公园项目效果图项目效果图20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/结论：该区域项目客户主要为五四路白领、鼓楼区及周边附近公务员、企事业单位员工。区域楼盘客户解析项目名称主力户型（平方米）项目主要卖点 客户构成置业需求万科金域榕郡两室两厅三室两厅五室两厅万科品牌+物管+精装修+琴亭湖景鼓楼、晋安等市区,以连江为代表的八县客户及部分温州投资客改善型客户+刚性需求+投资东源北院 三室两厅四室两厅背靠五凤山+户型规划主要为鼓楼去及周边附件客户，企事业单位及公务员等主要为改善型，其次为刚性需求福晟钱隆御景两室一厅三室两厅园林景观+生活配套+三山两公园鼓楼、五四路白领、公务员及个体私营业主，八县平潭、福清及连江的跨区客户主要为刚性需求客户正祥水榭芳庭-中庚香山春天-20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/项目客户该如何定位？本项目主力户型为两房、三房产品，主要针对客户群体是首次置业的刚性需求客户。参考区域类比项目可知，本项目主要客户群集中在鼓楼及周边区域，以企事业单位员工为主。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/执着果敢，活力向上注重生活品质，追求生活理想自信、自主、自足、自然事业在上升期有想法，有激情富于感染力物质满足后追寻精神层次客户特征20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 他们奋斗在城市的各个角落，富有活动朝气，有着积极向上的生活态度，追求物质的同时也追求精神层次。忙碌的工作以外，追求的是对生活的放松，对家人的呵护。区域认同感强，喜欢市中心，不将生活与工作拉开太大的距离，做到两者兼顾。核心目标客户特征描述20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/回归感召地域20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/审视项目，准确定位20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/靠近北环中路，交通便利。北望五凤山，周边永辉超市、武警总院、美树馆、建设银行、美伦华美达大酒店、省游泳中心、省直幼儿园等生活配套一应俱全。项目区位环境解构20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/社区主入口道路狭窄，周边多高楼形成视线阻挡，周边个别社区存在脏乱差现象，影响居住环境。项目居住环境解构20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/主力二房、三房户型，未来将成为区域市场稀缺产品，规避限购政策影响，满足刚性需求客户的置业愿望。同时在市场大户型放量增多，竞争剧烈的同时，本项目的户型配比在市场中更具差异化竞争优势。1#户型套内面积阳台面积公摊面积户型总面积A三房二厅一卫77.96.28.892.9B二房二厅一卫64.362.856.974.11B1二房二厅一卫60.252.46.5269.17C三房二厅二卫117.996.3612.51136.86D二房二厅二卫77.265.267.6690.18F六房三厅四卫222.4812.7225.02260.22H五房三厅三卫146.812.417.6176.82#户型套内面积阳台面积公摊面积户型总面积A三房二厅一卫77.96.28.892.9B二房二厅一卫64.362.856.974.11C三房二厅二卫117.996.3612.51136.86D三房二厅一卫80.76.2995.9E二房二厅一卫67.152.856.976.9F六房三厅四卫222.4812.7225.02260.22G五房三厅三卫152.812.417.6182.8项目户型产品解构20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/项目swot分析 s：优势 地段：位于鼓楼区城市中央，北望五凤山，被视为藏风聚气之风水宝地。交通：距离东街口10分钟车程。配套：周边医院、超市、酒店等生活配套齐全。w：劣势 社区环境：周边高楼阻挡，较为压抑。项目规模：项目规模较小，难以形成大规模、长时间的宣传。o：机会 政策：限购有利于抑制部分改善型及投资客购房，给刚性需求市场腾出更多空间。市场：区域市场，近期及未来即将推出的多为大户型产品，存在产品差异化。t：威胁今年下半年，正祥水榭芳庭及中庚香山春天即将陆续开始进入市场，加大区域竞争，或将分流部分客户。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/深入剖析之后 如何扬长避短？规避弱点 价值重新梳理20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/规避劣势点 价值诉求点 抓住优势点：地段、配套、生活方式规避劣势点：社区规模、周边社区环境避诉20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/诉求一：地段离尘不离城立足鼓楼传统生活区，距离市中心仅10分钟车程，北望五凤山，藏风聚气。出享繁华、入得静谧，实属离尘不离城的宜居之所。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/诉求二：配套成熟生活区域永辉超市、武警总院、建设银行、美伦华美达大酒店、省游泳中心、省直幼儿园、美树馆等生活配套一应俱全。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/诉求三：生活悠游惬意生活不是缺少美，而是缺少发现的眼睛。在此，您可以放慢生活的脚步，用“心”聆听，我们给您的生活就是这种悠游惬意的态度。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/诉求四：产品城中稀缺首置产品在豪宅大户充斥的城市中心，稀缺二房、三房首置产品，满足区域刚性客户需求。限购政策背景下，首置产品将有更多市场空间。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/离尘不离城，稀缺城中心生活由此开启。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/一个让身体和心灵停泊的居家20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/不让时间花在等待，享受已然成熟的便利。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/轻轻的漫步，静静的暇思。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/案名重塑玉屏心境案名主旨：突出对于生活的主张，热爱生活的态度，区隔市面上项目就项目讲项目的特点，弱化产品本身弱点，以情召人。“心境”通“心净”，突出项目为城市中的一方净土，离尘不离城的优势区域。“心”通“新”。本项目也为首置在二环内开辟了新的稀缺之地。“心”亦有市中心的寓意。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/我们的形象定位-玉屏心境开启城中稀缺“心”生活20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/高价高速如何做到？明晰项目定位后，20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2栋多层栋多层没有精装修没有高科技没有大社区没有昭示面项目如何制胜？回顾项目问题20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/让我们看一个案例20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/规模规模产品产品命运命运一个周边大鹗云集、危机四伏的项目，一个周边大鹗云集、危机四伏的项目，创创“逆市飘红逆市飘红”、“旺市价王旺市价王”奇迹！奇迹！一个建面不足一个建面不足四万四万的小规模项目，支撑起的小规模项目，支撑起十万十万的单价！的单价！一个一个多层多层产品，售价超过了产品，售价超过了别墅别墅！20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/片区最高价客户拣便宜心态 客户大户型要求 片区最小户推广最差钱项目 走货最快速20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/三湘：三湘：建面建面30万，万，高科技、别墅带精高科技、别墅带精装修，高层装修，高层+别墅别墅宝能：宝能：建面建面40万，万，深圳湾巨头，唯一深圳湾巨头，唯一城市综合体城市综合体鸿威：鸿威：建面建面10万，万，一线海景豪宅，超大赠一线海景豪宅，超大赠送面积，别墅送面积，别墅+高层高层新天：新天：建面建面9万，万，深圳湾大尺度豪宅，深圳湾大尺度豪宅，大同积豪宅大同积豪宅曦湾：曦湾：建面建面3.83.8万，万，面积比周边豪宅们的高层还要小的面积比周边豪宅们的高层还要小的多层多层20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/制造紧凑节点，步步逼进客户巧设悬念，制造项目影响力情感营销，同市面诉求差异化成就了曦湾的销售神话！20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/玉屏心境，借势发力创造属于自己的销售奇迹！20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/战略 制造紧迫让客户心急似般紧凑的营销 制造紧迫感20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/首次亮相4.155.15临时营销中心开放6.530天20天6.1914天6.261#开 盘7天1、节奏紧凑，让客户乱了阵脚：节奏紧凑，一周、两周就为一个周期，VIP卡短期内三次升级，快速出击，缩短客户考虑时间，让客户来不急细想，跟着项目的节奏跑。2、低成本为现场积聚人气：首次亮相即无门槛办卡，短时间内积聚大量客户，就算是水客，但却可为项目现场带来大量人气；鼓点战略 制造紧迫把握节奏，步步紧逼，让客户全面沦陷20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/提前暗卖，不断加推，让客户无喘息之机1、提前暗卖：VIP卡连续三次升级后，两周之内，通知部分意向客户过来提前选房。2、加推：开盘后，根据销售量及客户量，适时加推，以及暖场答谢活动，让客户保持高度热情。鼓点战略 制造紧迫1#开盘去化70%6.5样板房开放VIP卡再升级,认筹6.19提前暗杠6.262#认筹8.12#开盘去化70%10.1基本售馨12.301#销售90%1#基本售馨1#2#售馨20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/推售策略先推1#再推2#两栋楼的户型区间并无较大差异，在首波造势及蓄客量凶猛的情况下，先行推售1#号楼；在完成1#快速出货的情况下，适情况进行2#的认筹加推，借项目的持续热度，顺利完成2#楼的销售。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/价格策略：开展三次价格梳理、贯彻“三不、三高”原则销售进场时，价格第一轮摸底认筹交定时，价格二次摸底提前暗杠前三天，价格三次摸底三次价格梳理三不原则三高原则拔高参照对象价格不报均价区间不设算价日不选单位不算价炒高升值空间炒高现场气氛从一进场，即保持高姿态，通过不报均价、不选单位等策略，持续向客户灌输项目稀缺、有钱不一定买得到的概念。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/战略战略制造黏性制造黏性价值挖掘价值挖掘 情感为王情感为王20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/玉屏心境 只与最爱的人共享情感战略 制造黏性玉屏心境别 人心房子别人都在说：送高科技、送精装修、户型方正实用、性价比高。将房子上升到生活态度，在如此成熟环境，稀缺地段，创造与家人的一方悠闲乐土，只与最重要的人共同拥有。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/玉屏心境 献给阁下最爱的人 在报纸、网络广告以情感为主入市，引发项目悬念及对项目的关注度配合网上售楼部及微博进行项目宣导，提升项目形象，以及提倡的生活态度转移关注度，弱化产品弱点情感战略 制造黏性玉屏心境城中心稀缺多层20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/节点：蓄客期主题：炒作项目内涵，辅助项目入市；目的：征集“心”生活心语，有奖转发及抽奖，通过新浪微博以及微博福州圈活动寻找，达到广泛传播项目的目的。营销部署：通过微博高速的传播速度，快速对项目地位进行认同。达到投入小，推广效果广的效果。网络、微博“心”生活心语有奖征集20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/战略战略快速突破快速突破充分蓄势，让客户的好奇心与期待拔升至临界点最终集中释放！充分蓄势，让客户的好奇心与期待拔升至临界点最终集中释放！20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/低成本营销：制造话题，引媒体入瓮 不断地以话题形式登上网络短信，低成本增加曝光率，以润物无声的方式给客户洗脑，让客户对项目充满好奇。造势营销 快速突破我们需要的仅仅是房子？福州中心还有首置选择？购房者的自白“我想留在中心”玉屏心境，以生活引领居家离尘不离城的一方净土系列社会话题，让客户打开眼界，了解项目的源起与价值，让产品价值成为值得追求的生活观。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/新浪微博互动亲爱的玉屏心境朋友们：如果你们有任何话想说，就给我们写信或者给我们的微博留言吧，我们时刻期待着你们的反馈。O(_)O玉屏心境 回复ary1：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 考虑到项目现场较为偏僻，客户较难发现，在项目附近交通较为便利的美树馆区域设置售楼部。在美树馆附近区域设置售楼部20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/酒店大堂楼书 背景架展架现场设计物料准备：楼书 （有关项目基本情况的介绍）IPAD (方便介绍及提升项目档次）宣传手册 （生活手册及项目相关宣传）海报 （项目大背景海报，昭示性强）展架 （现场摆放，以便取悦）人员安排 人数 （售楼部现场3-4人）工作 （为来访客户提供项目咨询和客户登记）售楼部现场设计及人员安排20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/全城荐房引发关注发放社区贵宾卡周边社区居民自己或带朋友购房可享受礼品赠送和购房优惠。此举措从认筹一直延续到项目结束，形成项目强大的人脉营销，用最低的成本为项目带来最多的客户奖励机制，发动泛营销20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/短信营销，反复洗脑客户类型要点住宅业主鼓楼中高端社区业主全球通用户VIP用户汽车拥有者10万以上车主银行客户金卡大客户其他公务员、事业单位低成本实效渠道：电话预订客资源合作，短信推广同短信公司合作，针对性对目标客群发送短信。以项目短信楼书，以及项目温馨提示、及在售优惠信息发送为主20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/全城拓客全城拓客在渠道周全的情况下，采取中原特色拓客营销，变坐销在渠道周全的情况下，采取中原特色拓客营销，变坐销为行销，为项目带来更多客户，达成快速销售。为行销，为项目带来更多客户，达成快速销售。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/媒体选择根据媒体研究，我们确定我们的核心推广媒体为核心媒体报广重要节点爆破网络炒作短信实效营销辅助媒体项目围墙华林路道旗20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/改变被动接待客户的局面，主动走出去，陌生拜访拓展客户l拓展方式：客户专业预约客户上门电脑演示，定向推介项目、挖掘直接购买客户群体的同时着重培养源点客户高端拜访圈层客户定向推介20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/客源类型板块细分行为工具拓客方式区域客源市内道旗户外广告外场拓客项目周边重要道路沿线设道旗，起昭示作用。外场销售员区域扫街，派发项目宣传单，路演。电话CALL客。市外户外广告牌定向短信宣传册做户外广告，吸引客户客户短信集中宣传高端酒店，宾馆设置展架，提供项目基本资料行业客源企事业单位，市场私营业政府公务员外场拓客圈层拓客圈层拓客，团结同一阶层客户外场摆点，派单，深入宣传 团购洽谈成交客户目标奖励政策竞争项目中庚香山春天，正祥水榭芳庭、群升白马郡、正荣润城、万科金域榕郡等 外场拓客泛营销借势营销实行泛营销政策，奖金支持借势营销，外场拓客，拦截竞争对手客户资源全城戒备，狙击营销20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/整合优势资源尝试小众营销准确地把握住市场的动向，灵活展开销售。在销售上采用小众营销模式，主动出击，采用灵活多样的销售手段对客户群进行重点推进，并且针对此客户群特性举办了一系列有效的活动以辅助销售。主要渠道:高端商场、写字楼、企事业单位引爆点活动中原客户资源时间控制：蓄客阶段、热销阶段、尾盘阶段为主20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/全员渠道营销渠道营销|店面销售+无店面销售 特色电子楼书的使用 区域联合销售|网路销售，同业客介，外访直客式销售开盘时机与条件 及早楼盘形象VI广告 紧跟竞争个案后手开盘开盘前期蓄客建议|制造供求矛盾，提升价格蓄客营销模式 团购造势计划 龙头客串连计划 销售外援客介优惠计划 金卡贵宾预约模式 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/项目客户资料衣锦华庭尚林苑3000组市中心来访来电客户资料500组高端客户资料万科金域榕郡5000组意向来访来电客户资料近2000组成交客户资料福州万客会会员资料基星阁800组意向客户资源及小户型项目操盘经验鼓楼、五四北片区社区电话资源在做其他项目拓客累积的鼓楼、五四北片区中高端社区业主资源，反复CALL客上门恒力城2000组客户资源及600组诚意客户资源中原拥有鼓楼区、晋安区客户详细的分析，中原拥有市中心高端楼盘操盘经验，积累了鼓楼区客户资源，积累了项目需求客源，中原拥有恒力城、阳光乌山荣域、万科金域榕郡、衣锦华庭尚林苑等项目客户资源。中原资源拓客20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/持续热情持续热情在重要节点及促销节点上，多开展较有意义的活动，吸在重要节点及促销节点上，多开展较有意义的活动，吸引客户。引客户。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/全国首届星座潮装修设计展全国征集12星座为主题的装修设计方案，根据不同星座人的心理环境、色彩、风格的创作方式开展比赛，以此来凸显项目对客户需求的尊重20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/装修创意交流会主题：新派创意交流会目的：结合目标客群的新奇想法，了解其对家居生活的创意，同时也可为后期产品装修进一步优化作参考。形式：设计交流、作品展出地点：项目现场营销部署：嫁接知名装修公司资源，中原客户资源20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/“五彩斑斓 有机食品”水果节内容：为活跃现场气氛，可在每周举办不同的主题水果节，每期选择一种水果，以此为主题对现场进行细节装饰，使来到案场的客户获得耳目一新的感觉。并增送成交客户一篮水果。目的：以有机食品，延续倡导的城市“心”生活。展示热爱生活的态度，成本低，但见效快，具有独特的识别性。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/健康“心”生活答谢活动内容：延展城市人居的理念，借用健康医疗中心人员与设备，针对准客户的超值健康状况检查评选项目健康形象大使，并进行置业奖励。目的：推出本活动不仅仅是一次集中式的“公益”活动，更是通过建立“1对多”的客户体系，传播项目形象和产品内涵。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/把握客户把握客户中原健全的现场营销体制，为项目锁定客户，提高现场中原健全的现场营销体制，为项目锁定客户，提高现场成交，达成快速销售。成交，达成快速销售。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/项目操作配置中原庞大的销售精英团队，各品牌项目熟手sales大力助阵，为项目组建精英团队，强力队伍，超强杀客。万科模式1总监1销售经理N高级置业顾问策划团队20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/高效培训机制专业培训，每个销售人员都是“销售经理”！优秀的销售员内容培训能力提升12竞品分析房地产专业知识心理学及逼定技巧社交礼仪CALL客技巧团队管理及配合世界品牌巡礼策划与销售有机融合 时间管理的能力；学习提高的能力；情绪控制力；市场穿透的能力；促成交易的能力；与客户沟通的能力；产品推介的能力；自我驱动力 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/高效激励机制动力+压力机制保证强大执行力！压力机制：坚决执行末位淘汰制度，以2个月为期，销售业绩最后一名自动淘汰.并通过及时补充新人保持团队的活力。（鲶鱼效应）动力机制：重奖之下必有勇夫，完善激励机制，鼓舞营销团队战斗力。奖励机制设置刺激sales销冠奖、头炮奖、销售指引奖、销售精英奖等等刺激销售经理优秀管理奖&20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/本项目价格预测 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/价格预测-同类物业加权分析介与本项目具备市中心核心价值以及地段稀缺的价值。因此我们选择以下项目分析本项目的均价。参照楼盘群升白马郡、正荣润城、万科金域榕郡、正祥水榭芳庭、中庚帝国大苑、福晟钱隆御景20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/价格预测-参照楼盘加权分析计算公式：综合修正系数=本项目权分/各项目权分 平均值=各项目均价*综合修正系数 加权平均值=平均值*加权系数 项目静态均价=各项目加权平均值之和注：结合本项目自身最大的优势在项目本身的区位、片区成熟度以及二环内楼盘在未来市场供应上的稀缺性。因此在权重比例上区域位置和片区成熟度和升值潜力占了比较多的比重。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/市中心楼市中心楼盘盘江景楼盘对比楼盘价格表通过竞品楼盘对比，得出本项目均价为16476元/平米20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/未来溢价空间预判（图表市中心指以鼓楼、台江、晋安为主的区域）2007年-2010年房地产市场属于暴涨阶段，环比增长达到49%。2008年-2010年，国家整体经济开始复苏，市中心楼价稳定增长15%。平稳上升市场预估 A：若市场预期不出现通货膨胀，整体宏观经济向好，楼市没有过大波动，按照楼市每年价格平稳增浮15%，本项目今年内入市，与此期间对比楼盘价格时间差较小，受限购及各种政策影响，整体市场增幅不大，预计增幅5%，未来销售均价为17300元/平米受控下搓市场预估 C：若受通货膨胀或是国家宏观调控的影响，客户出现观望情绪。最保守的估计则按6%来计算，则本项目未来的销售均价会是15487元/平方米。经中原前面政策及市场预期，项目入市处于市场平稳上升的可能性大，增幅5%较为乐观20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/缜密的营销计划最佳的销售执行团队中原可溢价在5%以上即实现目标均价18165元/平米20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/推广费用核算营销推广费用初步为150万元本项目费用预算考虑因素：n楼盘体量n楼盘档次n销售周期n预期价格n品牌期望分类费用（万元）比例网络推广85.4%现场包装3624%报版5033.3%活动5033.3%短信64%合计150100%初步预算支出表（注：楼盘的推广费用不含销售代理费用、广告服务费。)20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/让我们再次回顾下目标：150万的营销推广费用！18000元/平方以上均价！8个月100%的销售率！选择中原 选择成功！20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/THANKS!