房地产建筑业营改增政策宣讲及操作实务 3月18日，克强总现布2021年5月1日起施行全面营改增具体政策：?财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知?财税202136号 附件：1.营业税改征增值税试点实施方法 2.营业税改征增值税试点有关事项的规定 3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定 4.跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定配套文件 1、?纳税人跨县市提供建筑效劳增值税征收管理方法?2、?不动产进项税额分期抵扣管理方法?3、?房地产开发企业销售自行开发的房地产工程增值税征收管理方法?4、?纳税人提供不动产经营租赁效劳增值税征收管理方法?5、?纳税人转让不动产增值税征收管理方法?全面营改增政策总体介绍 A、全行业覆盖营改增，一是已经实行增值税的行业，包括制造业和之前纳入营改增试点的交通运输、邮政、电信行业、现代效劳业等；二是纳入营改增试点的四大行业，包括建筑业、房地产业、金融业、生活效劳业看点：抵扣链条打通，可抵扣工程增加，制造业和前期试点行业受益多多 B、房地产、建筑安装业分别由原来3%和5%的营业税税率，改为11%的增值税税率，但整个行业税负不会增加 C、金融业和生活效劳业由原来5%的营业税税率改为6%的增值税税率，行业税负将明显下降 D、营改增对国家财政收入影响：全国税收收入123405亿元增长7.2%；国内增值税31225亿元，营业税19314亿元，分行业看，金融业营业税4561亿元，增长19.5%；房地产营业税6104亿元，增长8.5%；建筑业营业税5136亿元，增长7.2%，租赁和商务效劳业1106亿元，住宿餐饮业506亿元。
第一局部 面对“营改增房地产建筑企业需要做些什么准备工作？1、“营改增对建筑业税负的影响成本项目成本项目占比占比税率税率每百元成本可抵扣每百元成本可抵扣进税额进税额应纳增值税应纳增值税原材料55%17%7.99按10%利润计算:销项税额=100/(1-10%)/1.11*11%=11元进项税额=8.61应纳税增值税:11-8.61=2.39税负=2.39/111=2.15%其中水泥45%17%钢材 40%17%其他 10%6%-17%人工30%0-机械使用费5%17%0.72其他10%-合计100%8.61 要获得多少进项税额才能与原营业税税率持平?假设该建筑安装企业取得含税收入X，取得进项税额Y 此时，令应交增值税等于营改增前按营业税计算的税款(X/1.11*11%-Y)=X*3%解此方程式得:Y=6.91%X 100，Y=6.91 建筑企业甲供材业务税负大大降低！案例：某建筑企业与A企业签订一项包工包料工程工程，合同总金额5000万元，其中材料局部3000万元，由甲方自行购在营业税时代，应该计算缴纳的营业税为5000*3%=150万元在增值税时代，应当计算缴纳的增值税为2000/1.03*3%=58.25万元 税负降低!2、房地产业增值税税负分析 演泽“营改增对房地产建筑业经营全过程的影响 假设企业为获得222万元的建筑效劳收入,获得了14万元的进项项目项目提供方提供方购买方购买方可抵可抵扣扣税税金金收入收入（含（含税）税）税金税金不含税收不含税收入入成本成本可抵扣可抵扣税税金金税改前税改前0 0222222营业税营业税6.666.66210.9210.9210.9210.911.111.1税改后税改后1414222222增值税增值税200200*11%-11%-14=814=82002002002002222影响影响6.56.50 0+1.34+1.34-10.9-10.9-10.9-10.910.910.910+5.34-10=1217-17=50.34总体税负降低3、营改增前建筑企业应当到主管税务机关办理哪些事宜 1企业的户管已经由地税迁往国税，企业应当配合主管税务机关做好“税费种认定，告知企业涉及不同税率的业务，以便于准确做好相应的税种登记！2符合一般纳税人认定标准或需要登记为一般纳税人的企业应当做好一般纳税人登记工作，携带税务登记证副本 3购置税控专用设备，并做好发行工作 特别提示：税控专用设备可以抵扣企业应缴增值税 4申请领购增值税普通发票与专用发票 5需要网上申报的企业可以到江西省数字中心办理数字证书 6做好税库银联网手续 其中5-6项可以51以后办理。
第二局部 房地产建筑业营改增的政策解析及操作实务一、建筑业、销售不动产征税范围的界定 建筑效劳，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动包括工程效劳、安装效劳、修缮效劳、装饰效劳和其他建筑效劳1.工程效劳工程效劳，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业2.安装效劳安装效劳，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业固定 、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装效劳缴纳增值税3.修缮效劳修缮效劳，是指对建筑物、构筑物进展修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业4.装饰效劳装饰效劳，是指对建筑物、构筑物进展修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。
5.其他建筑效劳其他建筑效劳，是指上列工程作业之外的各种工程作业效劳，如钻井打井、撤除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚不包括航道疏浚(港口码头效劳)、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、外表附着物包括岩层、土层、沙层等剥离和清理等工程作业建筑业哪些业务可以免税或适用零税率：1、工程工程在境外的建筑效劳2、工程工程在境外的工程监理效劳3、工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探效劳销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进展其他活动的建造物构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税二、纳税人的分类 1、纳税人的定义：在中华人民共和国境内以下称境内销售效劳、无形资产或者不动产以下称应税行为的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本方法缴纳增值税，不缴纳营业税以原营业税制度相比最大的差异：不以工程为纳税人，而是以独立核算单位为纳税人 案例：中国一建在江西省设立二级分公司，在南昌设立三级分公司，南昌分公司有10个工程分布在江西省各县市，如此增值税的纳税人分别有 中国一建 江西省分公司 南昌分公司 10工程做为南昌分公司的业务一并在南昌分公司计算申报增值税。
2、分为一般纳税人和小规模纳税人 应税行为的年应征增值税销售额以下称应税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人500万元为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税关注：与建筑企业发生业务的其他个人的身份界定！符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告?国家税务总局公告2021年第18号 本次营改增，符合条件的会直接进展批量登记一般纳税人资格；问题：我家符合简易征税的条件，现税局要求我们进展一般纳税人认定，要去办理吗？答：简易征税的企业一定是一般纳税人！超过一般纳税人标准未申请登记为一般纳税人的处理方法：第三十三条 有如下情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：一一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的二应当办理一般纳税人资格登记而未办理的3、承包经营、承租经营、挂靠经营企业的纳税人 第二条 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人以下统称承包人以发包人、出租人、被挂靠人以下统称发包人名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。
否如此，以承包人为纳税人 关键问题：如何控制挂靠人、工程经营的票据风险？三、实务识别税率、征收率及简易税率及新老工程选择1、细数现行增值税税率征收率交通运输业交通运输业有形动产租赁业有形动产租赁业生活效劳业生活效劳业局部局部跨境劳务跨境劳务11%17%6%6%零税率零税率国际运输；国际运输；向境外提供的研发、设计劳务向境外提供的研发、设计劳务存在诸多的过渡性存在诸多的过渡性“免税工程免税工程例如：研发、例如：研发、技术转让、合同能源管理等技术转让、合同能源管理等老合同继续营业税老合同继续营业税老设备可选择简易征收老设备可选择简易征收融资租赁差额征收且超融资租赁差额征收且超3%3%税负即征即退税负即征即退未考虑期初存货，税负上升；未考虑期初存货，税负上升；公共交通可选择简易征收公共交通可选择简易征收；“营改增税率一览表营改增税率一览表出口劳务大多免税出口劳务大多免税邮政业邮政业电信业电信业邮政普遍效劳与邮政特殊效劳均免税11%11%，6%根底电信效劳11%；增值电信效劳6%；其他营改增效劳其他营改增效劳6%建筑业建筑业房地产业房地产业金融保险业金融保险业11%11%11%6%6%2、重新认识兼营和混合销售业务及税率确实定规如此 兼营 试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产，从高适用税率。
2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产，从高适用征收率3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产，从高适用税率与财税2021106号的混业经营概念根本一样！1兼营行业的界定与原方法的差异 财税2021106号关于兼营的规定 第三十六条 纳税人兼营营业税应税工程的，应当分别核算应税效劳的销售额和营业税应税工程的营业额；未分别核算的，由主管税务机关核定应税效劳的销售额注意两者规定的不一致新方法规定更刚性提出了合同签订，财务核算的要求！区分分开核算的具体操作 案例1：A企业分别的不动产租赁业务、建筑安装效劳、商品销售效劳，会计核算时能将收入分别将不同业态的收入记入二级科目，但进项税额放在一个科目中核算，没有按业态设置明细帐，如何算税？案例2：某企业即有房地产开发业务、又有建筑业，即有老工程又有新工程，会计核算时能免将开发业务和建筑业务分别核算，但新老工程无法分开核算，如何算税？2混合销售的界定 混合销售 一项销售行为如果既涉及货物又涉及效劳，为混合销售从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售效劳缴纳增值税。
上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售效劳的单位和个体工商户在内与原规定存在不一致的关键点?增值税暂行条例实施细如此?第五条 一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为除本细如此第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税第二十八条 以从事货物生产或者提供给税劳务为主，是指纳税人的年货物生产或者提供给税劳务的销售额占年应税销售额的比重在50%以上第六条 纳税人的如下混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：一销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为；二财政部、国家税务总局规定的其他情形2021年23号公告规定了具体操作方法新方法到有为止没有明确该规定是否继续有效！混合销售政策的规定与23号是否有效，对建筑企业的影响表现：自产货物同时提供建筑安装效劳属于销售货物的混合销售，按17%计征增值税，显然会增加企业的税收负担。
案例：A公司，一般纳税人，生产铝合金门窗，兼有安装资质，从甲企业接手某地产企业的铝合金门窗分包工程，其中，铝合金材料销售价500万元，安装工程局部300万元在原营业税制下，企业按500*17%=85计算销售项，按300*3%=9万元计算缴纳营业税，合计纳税94万元51营改增后，该企业应当如何纳税呢？按原23号规定有效情况下的混合销售计算：销售货物：500/1.17*17%=72.65万元 建筑效劳：300/1.11*11%=29.73万元 合计102.38万元 按混合销售计算：800/1.17*17%=116.24万元 直接影响纳税人的税负！兼营与混合销售的区分：建筑企业的包工包料业务：混合销售11%厨柜工程：混合销售17%铝合金门窗安装：混合销售17%建筑企业销售原材料同时提供建筑效劳：兼营 电力设备安装公司提供电表安装同时电表销售：兼营 地产公司销售精装修房：11%兼营 施工企业承包外墙涂料保温施工，但是该材料又是从外单位购进的，同时又生产栏杆负责安装，那请问哈我公司是什么销售，该交什么税？3、房地产建筑业的过渡政策1新工程和老工程的税率选择?有关规定?七建筑效劳1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑效劳，可以选择适用简易计税方法计税。
以清包工方式提供建筑效劳，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑效劳2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑效劳，可以选择适用简易计税方法计税甲供工程，是指全部或局部设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程3.一般纳税人为建筑工程老工程提供的建筑效劳，可以选择适用简易计税方法计税建筑工程老工程，是指：1?建筑工程施工许可证?注明的合同开工日期在2021年4月30日前的建筑工程工程；2未取得?建筑工程施工许可证?的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2021年4月30日前的建筑工程工程解决问题：建筑安装业老工程可以采取简易方法计税，是按具体工程确认3%，还是整个公司所有工程必须统一确认一个标准？房地产企业的过渡政策：八7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老工程，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税房地产老工程，是指 一?建筑工程施工许可证?注明的合同开工日期在2021年4月30日前的房地产工程；二?建筑工程施工许可证?未注明合同开工日期或者未取得?建筑工程施工许可证?但建筑工程承包合同注明的开工日期在2021年4月30日前的建筑工程工程。
不动产租赁：九一般纳税人出租其2021年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额取得的不动产，包括以直接购置、承受捐赠、承受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产转租也适用本方法！2如何区分新工程和老工程 遵行的原如此是什么？新工程，新政策11%，老工程，老政策简易税率3%如何划分分四种情况：A、营改增之前，签订的建筑施工合同，但是，没有办理工程施工许可证，导致了工程未开工，营改增之后，才办理了工程施工许可证，工程正式开工的工程，叫做新工程第一个标准是以工程施工许可证为标准的B、营改增之后才签订的建筑施工合同的工程叫做新工程，所以第二个标准是以合同为主C、营改增之前未完工的施工工程，营改增之后继续施工的工程，叫做老工程D、先上车后买票的行为，营改增之前没有办理任何的合同，包括工程施工等法律手续，但是工程已经正式开工了，营改增后再补办有关的合同、工程施工规划等一些手续的工程，这还是叫做老工程总规定：许可证标准为第一顺序；合同标准为第二顺序3新老工程选择时应当注意六大问题 营改增之前采购的建筑施工材料已经用于工程施工工程，但是，拖欠材料款，营改增后，才支付供给商的材料款，而获得了供给商开据的增值税专用发票，不可以抵扣增值税的进项税。
营改增之前，施工企业购置的办公用品，机械设备等固定资产以及其他存量资产，但是一次未获得对方开据的发票，等到营改增以后，才获得以上资产供给商开据的增值税专用发票，同样不可以抵扣增值税的进项税营改增之前已经完工的施工工程，但是未进展工程结算，营改增后才进展了工程结算，收到了业主支付的工程款，建筑企业可以选择简易计税3%交增值税，开增值税发票营改增前，已经完工的施工工程，而且，进展了工程结算，但是业主一直拖欠工程款，营改增后业主才支付工程款，施工企业继续按3%交建安税，开建安发票 注：来不及开建安票的，在2021年12月31前可以开增值税普通发票营改增之前已经完工以及营改增之前未完工的施工工程，营改增之后继续施工的工程，有两种方法处理，第一，继续按照老政策执行，可以选择简易计税,按3%在劳务发生地缴纳,回机构所在地申报第二，选择一般计税方法，按11%计算销项，按差额的2%在当地预缴税款，回机构所在地申报营改增之后，新老工程交替出现，共同经营，共同生产的情况下，必须要分开采购，分开核算，分开决算，也就是说，营改增后老工程产生的增值税的进项税，不可以在新工程进展抵扣实务案例分析 某建筑公司截止2021年4底有如下工程：1、2021年3月开工的工程，已经完工，并已经结算，但由于业方资金短缺，一直未付款；2、2021年5月开工的工程，包工包料，已完工40%，工程进度款已支付30%；3、2021年4月5日签订一工程，施工许可证注明的开工日期为2021年4月15日，如此办完开工议式；4、2021年4月16日签一工程，尚未办理施工话可证，包工包料。
5、2021年4月20日签订一工程，合同约定甲方提供局部原材料，尚未理施工许可证6、正在商谈一工程，从中国一建分包某高速公路路段的施工工程，不需要单位办理施工许可证，预计5月份能拿下合同，同时获知中国一建已就该工程办理了施工许可证注明开工日期为2021年2月 问题：以上工程哪些可以选择简易征税？哪些应中选择一般计税？同一企业是否可以即有简易征税又有一般计税工程同时存在？选择简易征税的工程是否可以对外开具增值税专用发票？4选择简易征税方法我可以直接用吗？?全国纳税效劳标准?税务认定标准之“增值税一般纳税人选择简易征税方法计算增值税【报送资料】1?增值税一般纳税人简易征收备案表?2 份2一般纳税人选择简易方法征收备案事项说明3选择简易征收的产品、效劳符合条件的证明材料，或者企业符合条件的证明 材料四、销项税额的计算 1、正常销售情况下计税销售额的准确归集 1销售额确实定 第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外第二十三条 一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照如下公式计算销售额：销售额含税销售额1+税率 第三十五条 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照如下公式计算销售额：销售额含税销售额1征收率2价外费用的认定与案例解析 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下工程：一代为收取并符合本方法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。
二以委托方名义开具发票代委托方收取的款项原?条例?：第十二条 条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购置方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储藏费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费但如下工程不包括在内：一受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税；销售效劳不涉及消费税 二同时符合以下条件的代垫运输费用：1.承运部门的运输费用发票开具给购置方的；2.纳税人将该项发票转交给购置方的三同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：新方法将纳入不征增值税的范畴1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政四销售货物的同时代办保险等而向购置方收取的保险费，以及向购置方收取的代购置方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费建筑业特有的价外费用举例：案例1：A工程公司与20*6年签订施工合同，约定工程款8000万元，与工程结算时付清，逾期将按10%利息2021年5月工程结算，甲方直至20*7年10月支付，同时支付逾期利息400万元，计税销售额？垫资款的存贷款利息、违约金、赔偿金等同理！各种提前竣工奖、全优工程奖、材料差价款等各种名目的款项 特别关注：?营业税暂行条例实施细如此?第十六条 除本细如此第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务不含装饰劳务的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
已不再是价外费用原押金先征后退3销售折让和销售折扣的增值税处理 第三十二条 纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购置方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减 第三十六条 纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购置方的销售额，应当从当期销售额中扣减扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减第四十二条 纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本方法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额第四十三条 纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额同财税200316号4跨营改增期间发生效劳退回操作流程 特别关注：过渡期发生销售退回的涉税处理 财税202136号附件2 一、十三试点前发生的业务 2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
销售部门应当做好衔接工作，争取在4月份申报期内抵减2、原营业税总分包差额征税在增值税领域的应用及政策延续分析 1建筑业总分包差额征税的改变?营业税改征增值税试点有关事项的规定?一、九 5.一般纳税人跨县市提供建筑效劳，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额纳税人应按照上述计税方法在建筑效劳发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报6、试点纳税人中的小规模纳税人以下称小规模纳税人跨县市提供建筑效劳，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额纳税人应按照上述计税方法在建筑效劳发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报试点前发生的差额业务的过度规定 十三试点前发生的业务1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用缺乏以抵减允许扣除工程金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的局部，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税因此，各部门要严密配合，尽快将试点前发生的差额抵减票据整合到位，在5月15日取得并在营业税申报中将此抵减。
差额抵减票据已经取得营业税完税凭证，是否可以作为增值税业务的抵减凭证？第六条 纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否如此不得扣除上述凭证是指：一从分包方取得的2021年4月30日前开具的建筑业营业税发票上述建筑业营业税发票在2021年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证二从分包方取得的2021年5月1日后开具的，备注栏注明建筑效劳发生地所在县市、区、工程名称的增值税发票三国家税务总局规定的其他凭证2新增房地产企业差额计税 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产工程选择简易计税方法的房地产老工程除外，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额土地出让金如何配比差额抵扣？特别注意：地产企业的老工程选择适用简易税率，如此该工程不得差额抵扣进项税 2物业公司差额征税变相延续 依据：三十七条规定，必须符合以委托方名义开具发票代委托方收取的款项特征，可以抵减3劳务公司差额征税规定阻断，需要另谋出路 3、视同销售情况下计税销售额的准确确认 第十四条 如下情形视同销售效劳、无形资产或者不动产：一单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供效劳，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
二单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外三财政部和国家税务总局规定的其他情形 根据国家指令无偿提供的铁路运输效劳、航空运输效劳，属于?试点实施方法?第十四条规定的用于公益事业的效劳短信公益特服号另行发文明确 不得随意解释 问题：1、不动产无偿给下属单位使用？2、房地产存货无租给他人使用？3、出租不动产免租期？如何确定视同销售额 主管税务机关有权按照如下顺序确定销售额：一按照纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价格确定二按照其他纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价格确定三按照组成计税价格确定组成计税价格的公式为：组成计税价格=本钱1+本钱利润率 本钱利润率由国家税务总局确定 特别关注：自建建筑对外销售不再视同销售 附件2、一、八2.一般纳税人销售其2021年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报4.一般纳税人销售其2021年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报业务宣传费视同销售的实务操作 借：销售费用-促销费 贷：银行存款 附件：某礼品的普通发票一张 风险在哪？?增值税暂行条例实施细如此?第四条：第四条 单位或者个体工商户的如下行为，视同销售货物：八将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人五进项税额确实定1、进项税额的抵扣及专票类型 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额1专用发票的类型 第二十五条 如下进项税额准予从销项税额中抵扣：四张票 一从销售方取得的增值税专用发票含税控机动车销售统一发票，下同上注明的增值税额二从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额三购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额计算公式为：进项税额=买价扣除率 买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税购进农产品，按照?农产品增值税进项税额核定扣除试点实施方法?抵扣进项税额的除外。
四从境外单位或者个人购进效劳、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣2甲供材的抵扣技巧 甲供材，业主购置主材，建筑业只有小局部原材料，大局部人工 包工包料：全部原材料可以抵扣17%甲供材与大包合同的选择 局部甲供材下按政策规定也可以选择简易征税或一般计税，如何选择？思考：营改增后、建筑企业招投标合同工程造价的报价技巧？3沙石料和商品混泥土的抵扣政策 财政部 国家税务总局关于局部货物适用增值税低税率和简易方法征收增值税政策的通知财税20219号 国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知国税函202190号 财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知财税202157号4取得不动产抵扣的特殊规定 购入不动产的特殊规定：适用一般计税方法的试点纳税人，2021年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2021年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购置、承受捐赠、承受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产工程融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定 案例解析权威解释见?不动产抵扣管理方法?5其他可以抵扣的工程 会议费用和咨询费用 公司发生的住宿费、差旅车票火车、高铁、飞机等、通讯费、交通费、餐饮费、清洁卫生费、绿化费、举办的卡拉OK活动发生的娱乐费等 用职工为办事如报关，报检，报税配备的轿车所用的汽油专用发票，其进项可以抵扣吗？5月1日前购置的库存材料等，在营改增后使用，该局部材料进项税能否抵扣？如何抵？六进项税额转出的规定 1七类不得抵扣的事项：一用于简易计税方法计税工程、免征增值税工程、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产和不动产其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述工程的固定资产、无形资产不包括其他权益性无形资产、不动产纳税人的交际应酬消费属于个人消费问题：用于简易征税工程获得专票能抵扣吗？2混用的固定资产、不动产、无形资产可以抵扣 文件中明确只有专用三大事项：即简易征、免税工程、职工福利 关于其他权益性无形资产的特殊之处：其他权益性无形资产，包括根底设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。
二非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输效劳三非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物不包括固定资产、加工修理修配劳务和交通运输效劳四非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计效劳和建筑效劳五非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计效劳和建筑效劳本条第四项、第五项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产六购进的旅客运输效劳、贷款效劳、餐饮效劳、居民日常效劳和娱乐效劳七财政部和国家税务总局规定的其他情形 3如何定性非正常损失？非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丧失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、撤除的情形4混用的非固定资产进项能全额抵扣吗？如何分割？适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税工程、免征增值税工程而无法划分不得抵扣的进项税额，按照如下公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额当期简易计税方法计税工程销售额+免征增值税工程销售额当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进展清算。
例：A企业2021年5月发生电费支出100万元，取得增值税专用发票注明税款17万元，该企业即有应税的效劳工程收入8000万元，同时又有免税工程收入2000万元，其不得抵扣的电费进项税额：2000/2000+8000*17=3.4万元 案例：地产企业、建筑企业兼有新老工程时，如何分摊进项税额案例分析 进项税额转出计算的两种情形:1、已抵扣进项税额的购进货物不含固定资产、劳务、效劳，发生本方法第二十七条规定情形简易计税方法计税工程、免征增值税工程除外的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际本钱计算应扣减的进项税额；已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本方法第二十七条规定情形的，按照如下公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值适用税率 固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额进项税额转回的特殊规定：按照?试点实施方法?第二十七条第一项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税工程，可在用途改变的次月按照如下公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/1+适用税率适用税率 上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。
七应纳税额的计算1、小规模纳税人简易征税的计算 应纳税额=全部价款及价外费用-分包款/1+3%*3%借：应交税费-应交增值税 贷：银行存款 借：银行存款 贷：主营业务收入 应交税费-应交增值税2、建筑业一般纳税人预征税款和计算应纳增值税的操作实务 应纳税额=当期销项税额当期进项税额-上期留抵 建筑安装业的增值税困惑：异地承建合同如何纳税？问题：异地工程使用总机构的设备等，导致进项税额在总机构集结，而建筑效劳收入按属地原如此在异地，如何计算增值税？在劳务发生地预征：2%或3%?有关规定?一、七4.一般纳税人跨县市提供建筑效劳，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑效劳发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报5.一般纳税人跨县市提供建筑效劳，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额纳税人应按照上述计税方法在建筑效劳发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报6.试点纳税人中的小规模纳税人以下称小规模纳税人跨县市提供建筑效劳，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在建筑效劳发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报具体如何执行？2021年17号公告3、房地产企业预征税款及应纳税额的计算 房地产企业在营改增中的困惑：进销项错配问题 36号文件的解决之道：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产工程，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税新老工程 简易征税工程：预缴税额=预收款/1+5%*3%新工程：预缴税额=预收款/1+11%*3%具体如何操作？4、原已有一般纳税人业务的建筑企业留有留抵有余额的税额计算方法 我公司原本为增值税一般纳税人，但有房屋租赁业务交营业税，且每年超过500万元，请问以前的增值税留底可以在现在抵扣吗？?有关规定?二、二增值税期末留抵税额原增值税一般纳税人兼有销售效劳、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售效劳、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣如何处理？财政部 中国人民银行 国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关预算管理问题的通知财预2021367号：案例：A公司，从事货物销售、建筑业等业务，5月1日起营改征企业，属于一般纳税人一般计税，2021年4月底留抵税款100万元，5月份取得货物销售收入200万元不含税，建筑效劳业收入200万元不含税，当月取得进项税额5.1万元。
200*17%+200*11%-5.1-100=-491 计算错误正确的计算方法见如下图：项目项目栏次栏次计算计算4 4月底留抵税额月底留抵税额1 1100100货物销项税额货物销项税额2 23434应税服务销售项税额应税服务销售项税额3 32222进项税额进项税额4 45.15.1抵减前应纳税额抵减前应纳税额5=2+3-45=2+3-450.950.9货物的销项税额比例货物的销项税额比例6=2/6=2/（2+32+3）0.60710.6071货物的应纳税额货物的应纳税额7=57=5*6 630.9030.90留抵税额本期抵减数留抵税额本期抵减数8 8（71,71,为为1;71,1;71,为为7 7）30.9030.90服务应纳税额服务应纳税额92020抵减后应纳税额抵减后应纳税额10=5-810=5-82020八纳税义务发生时间 四十五条：增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：一纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天收讫销售款项，是指纳税人销售效劳、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为效劳、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
二纳税人提供建筑效劳、租赁效劳采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天三、“营改增税务风险提醒一如何开具增值税专用发票 二专票开具的对象不得开具专用发票的情况 汇总开具的发票的要求 发票管理涉及法律责任认定 合同条款的约定有哪些三增值税专用发票的认证抵扣流程导读及风险分析 1、专票的认证及抵扣期限规定带给企业内部票据管理的思考?国家税务总局 关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知?国税函2021617号?国家税务总局关于纳税信用A级纳税人取消增值税发票认证有关问题的公告?国家税务总局公告2021年第7号23号公告放开至AB两级?关于逾期增值税扣税凭证抵扣问题的公告?2021年50号?关于未按期申报抵扣增值税扣税凭证有关问题的公告?2021年78号四增值税专用票的三流一致的税务风险及虚开发票的风险躲避 1、增值税专用发票三流一致的政策规定及案例解析 案例：某公司 2021年6月有以下一张凭证：借：原材料 1000万 应缴税金-应缴增值税进项税额170万 贷：银行存款 1170万 原始凭证：1A公司开具的增值税专用发票2支票付款，收款单位：B公司?国家税务总局关于加强增值税征收管理假设干问题的通知?国税发【1995】192号演讲完毕，谢谢观看！。