兰州地规第一篇 物业理法律法规十七、甘肃物业理暂行甘肃人民(第26)2006-3-29 甘肃物业理暂行已经2006年3月22日人民第79次常务会议讨通过现予公布自2006年5月1日起施行 长陆浩二○○六年三月二十 甘肃物业理暂行 第一条 根据物业理和有关法律、法规规定结合我实际制定本 第二条 本行政区域内的物业理活动适用本 新建住宅区和配套设施比拟齐全的原有住宅区应当实行物业理 配套设施不全的原有住宅区由所在城人民有关部门和公有住房筹措资金组织整治创造条件逐步实行物业理 配套设施比拟齐全的大厦、工业区等其他物业推行物业理 第三条 建立行政主部门负责全物业理活动的统一监视理级以上房地产行政主部门负责本行政区域内物业理活动的监视理 其他有关行政主部门在各自的职责范围内做好相关的监视理工作 第四条 级以上人民应当扶持物业理行业开展物业理企业按照有关规定享受优惠政策 第五条 物业理企业应当具有的法人资格在领取营业执照后30日内向物业企业资质理部门申请资质证书并按资质等级从事物业理活动 第六条 物业理从业人员应当按照有关规定获得职业书 第七条 划分物业理区域应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建立等因素遵循方便生活和工作、有利于社区建立和理、降低理本钱、进步效劳程度的原那么。
第八条 有以下情形之一的物业所在地、区、房地产行政主部门可以将其确定为1个物业理区域并由1个物业理企业施行物业理： 一〕属于封闭式小区的； 二〕处于同一街区或者位置相邻的； 三〕配套设施设备可以共享的； 四〕商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有共用设施设备并可以封闭理的； 五〕其他可以整治成一个物业理区域的 根据前款第二〕、三〕、五〕项确定的物业理区域建筑物规模一般不小于3万平方米 物业理区域划分后级房地产行政主部门应当在物业理区域内 第九条 物业所在地级房地产行政主部门应当建立物业理区域资料应当载明以下事项： 一〕物业理区域的范围、占地面积和建筑面积； 二〕共用设施设备情况； 三〕建立、产权； 四〕业主总户数、居住人口、产权构成比例； 五〕物业理企业名称、理时间物业理企业变更的业主会应当及时向物业所在地级房地产行政主部门备案 第十条 物业理区域内的全体业主组成业主大会业主大会按照有关规定开展活动 业主人数在50人以上含本数〕100人以下的由全体业主组成业主大会业主人数少于50人且经全体业主一致同意不成立业主大会的由业主共同履行业主大会和业主会职责。
业主人数在100人以上含本数〕的可按幢、单元、楼层等为推举业主代表参加业主大会业主代表一般不得少于30人 第十一条 1个物业理区域内已交付业主使用的房屋建筑面积到达50以上或者到达30以上缺乏50但房屋单元并实际交付使用已满两年的应当召开首次业主大会 符合前款规定的建立应当书面级房地产行政主部门并提供业主清册、物业建筑面积、物业并交付使用时间等资料；建立未及时书面的业主可以向级房地产行政主部门提出成立业主大会的书面要求 第十二条 首次业主大会筹备组应当在物业所在地的级房地产行政主部门和街道办事处乡镇人民〕的指导下由业主代表、建立包括公有住房〕组成 级房地产行政主部门在首次业主大会筹备组成立15日内应当以书面形式在物业理区域内 第十三条 住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权按套计算每套1票非住宅物业业主的投票权按物业建筑面积100平方米为1个投票权数；缺乏100平方米但有单独房屋产权证的以100平方米计；100平方米以上的以100平方米为1个四舍五入计算单个业主所持的投票权数不能超过全部投票权数的30.业主代表参加业主大会的投票权数为其代表的业主所拥有的投票权数之和 第十四条 业主大会召开时间按规定公布后业主因故不能参加的可书面委托代理人参加；业主代表因故不能参加的其所代表的业主可以重新选举1名业主代表参加；未书面委托别人和另外推选业主代表参加的视为弃权但必须服从业主大会的。
第十五条 业主会的组成一般为5人以上的单数详细人数由业主大会确定业主会根据业主大会赋予的职责作出的对业主和使用人具有约束力 业主会不得从事经营活动其成员不得在为本物业理区域提供理效劳的物业企业中任职 第十六条 业主会应当在选举产生之日起30日内将业主大会会议、业主大会议事规那么、业主公约及业主会等向物业所在地的级房地产行政主部门备案 业主会任由业主大会 第十七条 首次业主大会工作经费由建立或原产权承当 业主大会和业主会工作经费由全体业主承当；经费的筹集、理、使用详细由业主大会议事规那么规定 业主大会和业主会工作经费使用情况每年以书面形式在物业理区域内承受业主监视和质询 第十八条 住宅物业理区域内业主、业主大会选聘物业理企业前建立应当按照有关规定通过方式选聘具有相应资质的物业理企业进展前物业理未按照规定进展物业理的不得开展房屋销预〕售活动 人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米包括同一建立工程内非住宅的房屋建筑面积〕经物业所在地级房地产行政主部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业理企业 第十九条 建立工程开工后建立应当按规定组织工程综合验收分建立的工程其配套设施满足使用功能要求的经分验收合格后方可交付使用。
未经历收或验收不合格的建立不得交付使用产权理部门不得产权登记手续 建立应当自验收合格之日起15日内将建立工程综合验收报、房地产行政主部门备案 第二十条 建立或前物业理企业应当在业主大会选聘物业理企业后在业主会的监视下资料、设施设备、物业共用部位及其他应事项的物业理移交验收手续 第二十一条 商品房销预〕售前建立应当参照建立部制作的示范文本制定前物业效劳合同、业主临时公约作为房屋买卖合同的附件房屋买卖合同应包括前物业效劳合同约定的内容 第二十二条 规划、设计新建住宅小区时应当按照不低于开发建立住宅总建筑面积的2—3‰确定物业理用房但最低不能低于40平方米物业理用房应为地面以上具备使用功能 第二十三条 建立不得单独转让物业共用部的所有权和使用权 任何和个人不得侵占物业理区域内的共用部 利用物业共用部位、共用设施设备进展经营性活动的应当在征得相关业主、业主大会、物业理企业的同意后按照规定有关手续所得收益应当主要用于补充专项维修资金也可以按照业主大会的使用 第二十四条 物业理区域内的机动车停车场库〕应当有偿提供给本物业理区域内的业主、使用人使用停车位不得转让给物业理区域外的、个人；停车位有空余的经业主会同意后可以临时出租给物业理区域外的、个人。
所得收益应按前条规定使用 第二十五条 普通商品住宅小区物业理效劳收费实行指导价和级别理物业效劳等级、基准价及浮动幅度由物价、建立行政主部门制定 普通商品住宅小区以外的物业理效劳收费实行调节价 物业理费按月收取经业主同意也可按季收取 第二十六条 建立未售出的及业主购房未入住的空置物业应当缴纳物业理费用缴纳比例应当不低于收费的70但不得因此而增加其他业主的负担 第二十七条 物业效劳费主要用于以下事项： 一〕理效劳人员的工资、社会费和按规定提取的福利费用； 二〕物业共用部、共用设施设备的日常运行、维护费用； 三〕物业理区域清洁卫生费用； 四〕物业理区域绿化养护费用； 五〕物业理区域秩序维护费用； 六〕办公费用； 七〕物业理企业固定资产折旧； 八〕物业效劳合同约定的其他事项 第二十八条 物业理区域内供水、供电、供暖、燃气、等应当收费到户 物业理企业受上述有关委托代收费用的应当签订合同合同中应当订立效劳费条款物业理企业不得向业主或者使用人另收效劳费 未收费到户产生的损耗由供给承当 第二十九条 专有物业部有危害或可能有危害公共平安、公共利益及别人合法权益的所有人应当及时修缮。
业主会或物业理企业后仍未进展修缮的经业主会同意由物业理企业进展修缮费用由所有人承当 共用物业部危害或可能危害公共平安、公共利益及别人合法权益的经业主会同意由物业理企业进展修缮 物业出现必须维修养护的情形业主或者物业理企业未进展维护的级房地产行政主部门应当催促施行 第三十条 房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能确需改变的应当符合规划设计要求和构造平安并征得相邻业主、使用人和业主会的书面同意 业主或者使用人不得有以下行为： 一〕损坏房屋承重构造破坏房屋外貌擅自改变房屋用处； 二〕对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、台、天台、屋面等进展违章凿、拆、搭占等； 三〕存放不符合平安的易燃、易爆、剧、放射性危险物品和超过荷载的物品； 四〕利用房屋从事危害公共利益和损害别人正当权益的活动 第三十一条 物业理企业要求提早解除物业合同应提早两个月告知业主会按规定做好各项移交工作并承当相应责任 业主大会解聘物业理企业业主会应当提早30天物业理企业 第三十二条 业主、使用人或者其他和个人违背本第三十条 规定的由级以上房地产行政主部门责限改正恢复原状按情节轻重可以并处200元以上3万元以下罚款。
造成别人损失的应赔偿损失 第三十三条 物业理企业、业主、使用人违背本的按照物业理和有关法律、法规的规定予以处分 第三十四条 房地产行政主部门及其工作人员未按规定履行职责、严重影响本行政区域物业理的依法追究直接负责的主人员和有关责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的依法追究刑事责任 第三十五条 本中以下用语的含义： 共用部位是指住宅主体承重构造部位包括根底、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等〕、户外墙面、门、楼梯间、走廊通道等 共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内共用的上下水道、落水、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等第三十六条 本自2006年5月1日起施行十八、、建立发布甘肃物业效劳收费理施行的甘价效劳[202X]383、建立发布甘肃物业效劳收费理施行的各、州、房建委〕、建立：为物业理效劳收费行为保障业主和物业理企业的合法权益根据价格法、甘肃价格理开展改革委、建立部的物业效劳收费理和甘肃物业理暂行我们制定了甘肃物业效劳收费理施行现给你们请贯彻执行。
二○○六年十二月二十主题词：物业理 收费 抄送：、发改委价格司、建立部房产司、级有关部门 甘肃 2006年12月22日共印190份甘肃物业效劳收费理施行第一条 为物业效劳收费行为保障物业理企业和业主、物业使用人的合法权益促进我物业理行业的安康开展根据价格法、甘肃价格理开展改革委、建立部的物业效劳收费理和甘肃物业理暂行结合我实际制定本施行 第二条 凡在我行政区域内从事物业效劳并收费的物业理企业,业主和物业使用人以及对物业效劳收费施行理的各级价格主部门和房地产行政主部门,均应遵守本施行 第三条 本施行所称物业效劳收费,是指物业理企业按照物业效劳合同的约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、理维护相关区域内的环境卫生和秩序向业主或物业使用人收取的费用第四条 提倡业主或业主会通过公开、公平、公正的竞争机制选择物业理企业；鼓励物业理企业开展正当的价格竞争制止价格欺诈等不正当价格行为促进物业效劳收费通过竞争形成第五条 物业效劳收费实行分级理价格主部门会同房地产行政主部门负责全物业效劳收费的监视理工作,并详细负责对持有一、二级资质证书的物业理企业物业效劳收费的监视理工作。
州)价格主部门会同房地产行政主部门负责本(州)各区()持有三级资质证书的物业理企业物业效劳收费的监视理工作并承受价格主部门和房地产行政主部门的指导和监视级不含级、区〕价格主部门会同房地产行政主部门负责所在地持有三级资质证书的物业理企业物业效劳收费的监视理工作并承受(州) 价格主部门和房地产行政主部门的指导和监视第六条 物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳程度相适应的原那么第七条 物业效劳收费区分不同物业的性质和特点分别实行指导价和调节价普通住宅及同一物业理区域内的非住宅物业效劳收费实行指导价；其他商业、工业、办公写字楼、别墅等物业效劳收费实行调节价价格主部门应给予指导 第八条 实行指导价的物业效劳收费由价格主部门会同房地产行政主部门制定物业效劳等级、基准价和浮动幅度等并定公布成立了业主会的物业小区物业效劳收费实行备案制物业理企业与业主会按照物业效劳等级和基准价结合小区的物业效劳实际情况在价格主部门会同房地产行政主部门规定的幅度内协商确定收费并在物业效劳合同中约定同时自签订物业效劳合同之日起30个工作日内按理权限到价格主部门备案。
确因特殊情况双方协商不一致的可由物业理企业或业主会提请价格主部门协调仲裁未成立业主会的物业小区和物业理企业提供的前物业效劳收费物业理企业应按理权限向价格主部门申请核定指导价申请核定时应提交物业效劳收费的申请、企业法人营业执照、物业理企业资质证书、物业效劳合同、小区物业理的详细施行方案、效劳内容及本钱核算等资料 第九条 实行调节价的物业效劳收费由业主与物业理企业在物业效劳合同中约定 第十条 物业效劳收费按房屋建筑面积计费,按月收取经业主同意也可按季收取第十一条 物业效劳收费实行明码标价在物业理区域内的显著位置按照价格主部门统一规定的格式将收费工程、收费、收费根据、效劳内容等进展各物业理企业的内容应按理权限报经价格主部门审查监制第十二条 业主与物业理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业效劳费用包干制是指由业主向物业理企业支付固定物业效劳费用盈余或者亏损均由物业理企业享有或者承当的物业效劳计费方式酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业理企业其余全部用于物业效劳合同约定的支出结余或者缺乏均由业主享有或者承当的物业效劳计费方式第十三条 建立与物业买受人签订的房屋买卖合同应当按本施行相关规定约定物业理的效劳内容、效劳、收费、计费方式及计费起始时间等内容涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十四条 实行物业效劳费用包干制的物业效劳费用的构成包括物业效劳本钱、法定税费和物业理企业的利润实行物业效劳费用酬金制的预收的物业效劳资金包括物业效劳支出和物业理企业的酬金物业效劳本钱或者物业效劳支出构成一般包括以下部：1、理效劳人员的工资、社会和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业理区域清洁卫生费用；4、物业理区域绿化养护费用；5、物业理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任费用；9、经业主同意的其它费用物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用应当通过专项维修资金予以列支不得计入物业效劳支出或者物业效劳本钱在规定的质量保修范围和保修限内的大修、中修和设备更换应由原开发建立负责不得动用专项维修资金或由业主承当第十五条 实行物业效劳费用酬金制的预收的物业效劳支出属于代性质为所交纳的业主所有物业理企业不得将其用于物业效劳合同约定以外的支出物业理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业效劳资金年度预并每年不少于一次公布物业效劳资金的收支情况业主或者业主大会对公布的物业效劳资金年度和物业效劳资金的收支情况提出质询时物业理企业应当及时答复。
第十六条 物业效劳收费采取酬金制方式的物业理企业或者业主大会可以按照物业效劳合同约定聘请专业机构对物业效劳资金年度预和物业效劳资金的收支情况进展审计第十七条 物业理企业在物业效劳中应当遵守的价格法律法规严格履行物业效劳合同为业主提供质价相符的效劳第十八条 业主应当按照物业效劳合同的约定按时足额交纳物业效劳费用或者物业效劳资金业主违背物业效劳合同约定逾不交纳物业效劳费用或者物业效劳资金业主会应当催促其限交纳；逾仍不交纳的物业理企业可以依法追缴业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业效劳费用或者物业效劳资金的从其约定业主负连带交纳责任物业发消费权转移时业主或者物业使用人应当结清物业效劳费用或者物业效劳资金第十九条 纳入物业理范围的已开工但尚未或者因开发建立原因未按时交给物业买受人的物业物业效劳费用或者物业效劳资金由开发建立全额交纳已交付给物业买受人的物业物业效劳费用自物业交付次月起计收业主或者物业使用人未入住的或入住后不使用连续超过三个月的房屋经物业理企业登记确认后从第四个月开场其物业效劳费用按收费的70交纳第二十条 物业理区域内供水、供电、供气、供热、、有线电视等应当向最终用户收取有关费用。
物业理企业承受上述委托代收费用的双方应当签订委托协议可向委托收取手续费不得向业主收取手续费等额外费用未收费到户产生的损耗由供给承当第二十一条 物业小区二次供电理费、二次供水设施运行费等按价格主部门规定加价核定第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进展经营的应当在征得相关业主、业主大会、物业理企业的同意后按照规定有关手续业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金也可以按照业主大会的使用第二十三条 物业理企业已承受委托施行物业效劳并相应收取效劳费用的其他部门和不得重复收取性质和内容一样的费用第二十四条 对住宅小区施行物业理过程中涉及的装修装饰垃圾清运、效劳和其他特约效劳等收费,按价格主部门规定执行价格主部门未作规定的由委托双方协商确定并在委托协议中约定第二十五条 各级价格主部门会同房地产行政主部门应当加强对物业理企业的收费工程、收费和效劳内容、效劳的监视物业理企业违背价格法律、法规和规定的由价格主部门根据价格法、甘肃价格理和价格行为行政处分规定等予以处分第二十六条 本由会同建立负责解释第二十七条 本施行自2007年1月1日起执行第二十八条 原甘肃、甘肃建立会〈城住宅小区物业理效劳收费施行〕〉的甘价房地[1996]200〕自本施行执行之日起废止。
二十一、兰州城住宅小区物业理 2001年9月28日甘肃第九届 人民常务会第二十四次会议批准〕第一章 总那么 第一条 为城住宅小区物业理保障住宅小区房屋及公共配套设施的正常使用维护业主、使用人和物业理企业的合法权益创立文明、平安、整洁、方便的居住环境根据本实际制定本 第二条 本城区内的住宅小区物业理适用本 第三条 本所称住宅小区是指本城区内以住宅为主并有相应配套共用设施设备的居住区 本所称物业是指已建成投入使用的住宅小区内各类房屋、建筑及附属设施、设备和相关场地 本所称业主是指物业的所有权人 本所称使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其别人 本所称物业理是指物业理企业承受业主或业主自治理组织委托根据物业理委托合同对住宅小区内的房屋、共用设施设备、绿化、治安和环境卫生等进展有偿效劳的行为 第四条 兰州房地产行政主部门负责本城住宅小区物业理工作其主要职责是： (一)贯彻执行有关物业理的法律、法规和规章； (二)检查、指导和监视全物业理工作； (三)审查物业理企业的资质； (四)审查批准物业理中房屋共用部位、共用设施设备维修的使用 规划、建立、工商、、环保、物价等部门以及政、绿化、环境卫生、供水、供电、供气、供热等按其职责分工做好物业理和效劳工作。
第五条 住宅小区物业理实行业主自治理与物业理企业专业效劳相结合的体制积极推行物业理的社会化、专业化、化第二章 业主自治理组织与物业理企业 第六条 住宅小区入住率到达百分之五十以上时开发建立、售房应在物业理行政主部门的指导下及时组织召开业主大会或业主 业主大会由住宅小区内的全体业主或其委托的使用人组成业主较多的可按一定比例推选代表组成业主 第七条 业主大会或业主一般每年召开一次经百分之二十以上业主提议也可以临时召开 业主大会或业主应当邀请住宅小区所在地居委会代表列席 第八条 业主大会或业主的主要职权是： (一)选举产生住宅小区理会(以下简称委会)增补、罢免委会组员； (二)审议批准委会章程和业主公约； (三)关系业主利益或与物业理有关的重大事项； (四)监视委会的工作听取委会的工作改变或撤销委会不适当的； (五)其他需由业主大会或业主的事项 第九条 委会设主任一名副主任一至二名假设干名 委会每届任三年组员可以连选连任 委会选举结果或变更情况应在三内报物业理行政主部门备案 第十条 委会是住宅小区业主自治理物业的组织向业主大会或业主负责并工作 委会的权利： (一)起草、修改委会章程和业主公约； (二)选聘、续聘或解聘物业理企业； (三)审议物业理企业的年度方案和住宅小区理效劳的重大事项； (四)监视、检查物业理企业各项理制度的施行和物业理委托合同的执行协调处理物业理纠纷。
委会的义务： (一)支持和帮助物业理企业施行各项理工作； (二)承受业主和使用人的监视； (三)承受物业理行政主部门、各有关行政理部门及住宅小区所在地人民的监视指导 第十一条 物业理企业是具有法人资格的经济实体 物业理企业的职责： (一)根据物业理委托合同制定理、效劳方案对住宅小区施行理提供效劳； (二)制止违背住宅小区物业理规定和业主公约的行为； (三)按照物价理部门批准的收费收取理费用； (四)法律、法规、规章规定及业主大会或业主授予的其他权利 物业理企业的义务： (一)依法经营履行物业理委托合同； (二)承受物业理行政主部门、委会、业主和使用人的监视； (三)效劳收费应当明码标价亮证收取并定公布收支情况； (四)法律、法规、规章规定的其他义务 第十二条 物业理企业实行资质认证和年检制度 物业理企业资质及资质理按和有关规定执行 第十三条 物业理企业持营业执照和物业理企业资质证书方可承受物业理委托 第十四条 从事物业理的工作人员须获得物业理行政主部门核发的物业理人员上岗证方可上岗 第十五条 物业理企业承受物业理委托必须与委会签订书面物业理委托合同。
物业理委托合同使用建立部的示范文本可根据实际增减有关内容 物业理委托合同自订立之日起三内由物业理物业理行政主部门备案第三章 物业理权的移交与物业维护理 第十六条 开发建立、售房应自委会选举产生之日起三内向委会移交物业理权应当无偿、完好地移交住宅小区内的共用设施设备、相关场地和维修以及住宅小区地下网、单体建筑、附属设施设备的技术资料 第十七条 开发建立、售房在移交物业理权的同时必须按住宅小区房屋总建筑面积千分之一的比例(最低不少于二十平方米)无偿提供物业理用房 未留有物业理用房的由开发建立、售房提供相应的物业理用房资金 第十八条 住宅小区物业理移交前其物业理由开发建立和其委托的物业理企业负责；公有房屋售房比例达不到物业理移交条件的由原产权理 第十九条 住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的维护由委会委托物业理企业统一施行专业理 本条所称房屋的共用部位和共用设施设备是指整幢房屋或整个单元业主共同使用的屋顶、根底、承重构件和墙壁、走道、楼梯、电梯、垃圾道以及供水、供热、供电、供气、排污、消防设施道路、绿地等 第二十条 住宅小区内房屋自用部位和自用设备由业主理也可以由业主委托物业理企业理。
业主对房屋自用部位和自用设备的理和使用不得危害物业或公共平安不得损害别人利益 第二十一条 住宅小区内物业在保修限内的维修按照有关规定执行 住宅小区内供水、排污、供电、供热、供气、、有线电视等设施的维修养护和故障排除由有关部门和物业理企业按其职责范围负责属于有关部门负责的物业理企业应及时联络解决 第二十二条 住宅小区内的业主和使用人、物业理企业均应遵守以下规定： (一)不得擅自改变房屋承重构造和破坏房屋外貌； (二)不得占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或者移装共用设施设备； (三)不得在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物； (四)不得从事污染环境的消费、经营活动和法律、法规和规章规定制止的其他行为第四章 物业理费用的筹集、理与使用 第二十三条 住宅小区物业理经费包括： (一)房屋共用部位、共用设施设备维修； (二)物业理效劳费； (三)特约效劳费； (四)其他合法收入 第二十四条 凡商品住房和公有住房都应当建立房屋共用部位、共用设施设备维修专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修满后的大修、更新、改造 商品住房的维修由开发建立按照物业理行政主部门确定的比例缴纳；公有住房后的维修由售房按多层住宅不低于售房款的百分之二十高层住宅不低于售房款的百分之三十比例提取；购房个人按购房款百分之一的比例缴纳。
开发建立缴纳的维修属全体业主所有；售房提取的维修属售房所有；购房个人缴纳的维修属全体业主所有 第二十五条 房屋共用部位、共用设施设备维修由物业理行政主部门以住宅小区为设立专户理专款专用委会申请使用并承受门的监视 第二十六条 业主转让房屋时其房屋共用部位、共用设施设备维修不予退还随房屋所有权同时过户；房屋建筑由于撤除等原因灭失的其共用部位、共用设施设备维修余额退复原售房和产权人 第二十七条 住宅小区物业理效劳费的收费根据物业理行政主部门核定的住宅小区的规模、档次、理内容、效劳程度以及房屋类别由物业理物价部门审批收费以外的特约效劳费由当事人双方商定 物业理效劳费和特约效劳费由物业理企业理自主使用第五章 法律责任 第二十八条 开发建立、售房违背本的规定不按移交物业理权的由物业理行政主部门责其限移交移交前发生的物业理费用由开发建立、售房全额承当 第二十九条 物业理企业有以下行为之一的由物业理行政主部门给予处分： (一)未获得物业理资质证书擅自承受物业理委托的责其停顿业务活动给予警告没收全部所得并处202X元至10000元的罚款 (二)年检不合格的责其限整改整改后仍不合格或拒不承受年检的按理权限撤消资质证书。
物业理企业因违背合同造成业主损失的应负赔偿责任 第三十条 业主、使用人、物业理企业或者其他、个人违背本第二十二条按以下规定处分： (一)擅自改变房屋承重构造、破坏房屋外貌占用、移装、损坏共用部位、共用设施设备在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物的由物业理行政部门责限改正恢复原状或者赔偿损失可以并处500元以上5000元以下的罚款； (二)从事消费、经营活动污染环境和法律、法规和规章规定制止的其他行为由有关行政理部门按照各自职责和相关法律、法规和规章的规定处分 第三十一条 物业理企业不遵守规定或合同约定擅自扩大收费范围、进步收费的由物价理部门依法予以处分 第三十二条 业主不按缴纳或拒缴物业理费的由物业理企业催促限缴纳；逾仍不缴纳的物业理企业可向仲裁申请仲裁或向人民诉讼 第三十三条 业主或使用人对房屋自用部和自用设备理使用不当危害物业或公共平安、损害别人利益的物业理企业应予制止；造成物业损坏的由责任人负责修复；造成损失的应当赔偿 第三十四条 物业理行政主部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的由其理给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任 第三十五条 当事人对行政处分不服的可以依法申请复议或者提起诉讼。
第六章 附那么 第三十六条 红古区、永登、榆中、皋兰的城镇住宅小区可参照本执行 第三十七条 本施行中的详细应用问题由房地产行政主部门负责解释第三十八条 本自公布之日起施行发布部门：兰州含常委会〕 发布日：2001年09月28日 施行日：2001年09月28日 (地规)二十二、兰州对有关物业理行业的施行窗口：指居住小区理处、业务受理中心、维修应急中心、维修效劳站等〕 1、周一至周日全天业务接待； 2、24小时受理居民房屋报修365天有维修效劳； 3、公创办事制度、公创纪律、公开收费工程和； 4、办公场所整洁、有序 行为：即效劳达标的共同〕 1、态度和蔼讲文明在为住户效劳时要态度和蔼用语耐心热情 2、挂牌上岗守纪律员工在岗时要挂胸卡、胸牌仪表整洁理员、保安人员和电梯驾驶员持证上岗严禁“吃、拿、卡、要〞行为 3、公开制度讲要公创办事制度即各种手续的程序、要求、时限在现场有告示；公创办事纪律公开收费工程、收费即严格按照物价理部门制定和审核或物业理效劳合同约定的收费工程、收费收费并在效劳窗口明码标价、告示不得多收费、乱收费 4、遵章办事不违规。
维修要及时急修工程2小时内到现场24小时内修复；如不能在规定时间完成须对居民做出限时修复的承诺小修工程三天内修复不能因双休日或节假日顺延居民预约、雨天筑漏可不受三天限制〕需安排工程修理的应及时告知报修人楼内有电梯的必须保证一台电梯正常运行 5、做好回访重信誉要经常走访业主、走访被效劳过的对象加强与业主会的沟通不断改良效劳方式进步效劳程度涉及到房屋平安、筑漏修缮的必须进展回访 岗位： 理员：敬业爱岗熟悉业务擅长协调理有序接 待 员：热情主动登记准确处置及时件件落实 维修员：约时不误便民利民工完料清住户签收电 梯 工：坚守岗位操作轿厢整洁报修及时 保安员：举止文明熟悉环境维护秩序防范到位 保洁员：按时保洁日清垃圾定灭害环境整洁二十三、组建业主大会工作中有关问题的 ( 2009-01-23 )各业主大会筹备组、各物业理企业、各开发建立： 为进一步加快业主大会、业主会组织建立业主大会、业主会组织建立行为根据物业理、建立部业主大会规程相关规定现将业主大会、业主会建立过程中有关问题如下： 一、成立业主大会及选举产生业主会 1、一个物业理区域成立一个业主大会筹备成立业主大会时应在物业所在地的街道办事处包括乡镇人民〕、房地产理指导监视下由社区居委会、具有产权的开发建立公有住房〕、业主代表组成业主大会筹备组以下简称筹备组〕。
筹备组成员3-5人组成 2、筹备组成员可以邀请辖区代表参加非住宅物业筹备成立业主大会的筹备组由建立、业主代表组成 3、筹备组成员应在充分听取业主的根底上确定筹备组业主代表并在物业理区域内筹备组自之日起成立 4、筹备组按照有关规定履行职责应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作并选举产生业主会 5、本发布之日起组建、换届改选业主会的其组员一般为5至9人单数 6、首次业主大会业主投票权暂按住宅物业一套一票；非住宅物业100平方米一票缺乏100平方米计一票；住宅物业理区域内人防、停车库等地下空间不计算投票权此后召开业主大会会议业主投票权的计算方式按首次业主大会会议制定的业主大会议事规那么执行 7、业主会候选人确实定应以“业主自荐、推选〞的原那么按照栋、单元和业主在物业理区域内所拥有业权比例分配 8、成立业主大会、选举产生业主会程序： ①筹备人员申请房地产理物业理处、兰州物业理协会网Http：//．Lzpmi．org〕成立×××小区业主大会； ②成立筹备组； ③制订业主大会议事规那么、业主分级讨稿〕； ④推选业主会候选人； ⑤确定业主身份及首次业主大会投票权的计算方式； ⑥确定首次业主大会的时间、地点、内容、方式及邀请参加人员； ⑦上报首次业主大会、业主会会议及其他相关材料业主会备案；召开首次业主大会之前应按物业理、业主大会规程的规定对以上①②③④⑤⑥项内容在物业理区域内15日。
二、首次业主大会会议应执行以下规定并完成相应工作： 1、应中选举产生业主会制定并通过业主大会议事规那么和业主公约 2、业主因故不能参加会议的可以书面委托代理人参加但一个代理人不得承受同一物业理区域内两个或两个以上业主的委托 3、业主会条件业主会应当是物业理区域内具有完全民事行为才能的业主遵守有关法律、法规模范履行业务热心公益事业责任心强公正廉洁具有社会公信力和一定组织才能 4、物业理第六条规定房屋所有权人为业主因此“业主〞应指房屋权属证书上记载的权利人购置预售商品房尚未获得房屋权属证书的商品房买卖合同记载的“购房人〞可以视为“业主〞夫妻、父母〕子等关系中持有房屋权属证书一方具有业主身份可以被选举为业主会未持有房屋权属证书一方不具备成为业主会的资格其中夫妻关系中未持有房屋权属证书的一方假设出具结婚证明房屋属双方共有财产证明并有持有房屋权属证书一方书面受权委托可视为“业主〞身份 三、业主会备案及的刻制 1、业主会备案业主会应当自首次业主大会选举产生之日起30日内到房地产理备案备案时须提交以下材料： ①业主大会议事规那么； ②业主公约； ③业主大会； ④法律法规规定的其它材料。
2、刻制业主会凭房地产理的备案证明到有部门申请刻制 附：1、业主大会议事规那么示范文本〕 2、业主公约示范文本〕 3、首次业主大会是梵文泵〕 4、业主及投票权数 附件1：×××小区业主大会议事规那么示范文本〕根据物业理、业主大会规程及相关规定经本区域全体业主表决通过制定本规那么专为本区域召开业主大会会议目的使用第一条 业主大会会议的召开应当遵循以下根本原那么：1〕遵守法律和有关物业理规定；2〕坚持权利与义务相一致；3〕坚持公开、公正、公平；4〕承受物业理行政主部门、社区居委会的指导监视第二条 业主大会会议分定会议和临时会议定会议每年召开一次于每年 月召开遇有以下情况时本区域召开临时会议：1〕20℅以上业主提议；2〕发生或者紧急需要及时处理的3〕涉及本区域物业理公共利益物业理企业提议第三条 业主大会会议由业主会负责组织召开第四条 采用集体讨方式按照以下程序进展：1〕业主会主任就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进展说明；2〕业主会主任就本次会议需要事项进展必须说明；3〕参加会议业主就需要事项逐一进展投票表决；会议召集人计收有效票；4〕业主大会会议召集人公布投票结果并根据有关规定对投票结果的合法性、有效性做出必须说明确定并宣布事项是否通过或有效；5〕业主大会会议召集人就事项的执行和处理做出说明。
采用书面征求方式按照以下程序进展：1〕业主大会会议召集人就事项向本区域全体业主送达书面征求并书面告知业主反应投放的截止时间和地点；2〕在书面征求规定的截止时间业主大会会议召集人搜集指定投放地点的业主反应；3〕业主大会会议召集人计收有效反应；4〕业主大会会议召集人公布书面征求搜集的结果说明其合法性、有效性明确的事项是否通过或有效；5〕业主大会会议召集人就事项的执行和处理做出说明第五条 采用集体讨方式业主本人应当参加会议业主因故不能参加会议的可以书面委托代理人参加但一个代理人不得承受同一物业理区域内两个或两个以上业主的委托 采用书面征求方式业主本人应当按照征求中要求的内容和形式反应不符合要求内容或形式的不计为有效反应第六条 业主人数较多按幢/单元/楼层为推行业主代表参加业主大会会议 需投票表决的业主的赞同、反对及弃权的详细票数经本人签字后由业主代表在业主大会投票时如实反映第七条 为公正、公平目的采用集体讨或采用书面征求方式召开业主大会会议有效票或有效反应的计收、结果的公布等业主大会会议召集人都应邀请和承受物业理行政主部门、社区居委会、机构代表现场监视第八条 无采用何种方式召开业主大会会议业主投票权按业主所拥有的物业建筑面积计算每一平方米计为一票缺乏一平方米部不予计算。
第九条 采用集体讨方式本区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效；采用书面征求方式反应代表的投票权超过全部投票权的1/2方为有效第十条 采用集体讨方式业主大会经参加会议业主所持投票权1/2以上通过方为有效；采用书面征求方式业主大会经反应代表的投票权1/2以上通过方为有效 以下事项经本区域全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过方为有效：1〕制定和修改业主公约、业主会议事规那么；2〕解聘物业理企业；3〕选聘物业理企业及相关事项；4〕专项维修资金使用、续筹方案；5〕业主大会和业主会开展工作的经费筹集、费用、使用范围和财务理等第十一条 按照本规那么通过的须书面告知物业理行政主部门、社区居委会对全体业主具有约束力全体业主应当遵守和执行第十二条 为组织召开业主大会会议目的业主会开展工作的经费由本区域全体业主承当按 方式筹集业主会应当至少每年一次将经费的使用情况在本区域显著位置承受业主的质询第十三条 其它条款第十四条 此后本规那么的修改须按本规那么组织召开业主大会会议并根据本规那么第十条通过附件2：ⅹⅹ小区业主公约示范文本〕为加强物业的理维护全体业主的合法权益维护物业理区域内公共环境和秩序根据物业理有关法规、规章、性制定本公约。
本公约对物业理区域内全体业主及物业使用人具有约束力第一条 遵守物业理有关法规、政策和本公约规定执行业主大会和业主大会受权业主会做出的、配合物业理企业的各项理工作遵守物业理企业按有关规定及业主大会、业主会委托制定的各项理制度和理细那么同时业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本公约和相关规定合理使用物业第二条 按规划设计用处使用物业合理使用共用部位共用设施设备自觉维护物业整洁、美观遵守对容环境要求的相关规定不擅自变更房屋构造、外貌和用处；占用共用部位和共用设施设备；利用共用部位搭建建筑物、构筑物等第三条 保护公共环境不侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、园林、小品和其他共用设施设备；不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；不在共用部位乱涂乱画和随意张贴；垃圾应按指定时间和地点堆放防止遗撒第四条 自觉维护物业区域内的公共生活秩序不在共用部位或违背规定在房屋内堆放易燃、易爆、放射性物品和其它有害物质；不得发出影响其他业主正常生活的噪声；不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进展法律法规及规定制止的其他行为第五条 业主饲养宠物应遵守有关法律法规的规定在物业理区域内逗留时应即时清理宠物粪便；乘坐电梯的应当避开乘梯的顶峰时间。
第六条 机动车在住宅区内行驶时车速应低于5公里；车辆出入应按要求出示证件第七条 业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进展维修；业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时应及时物业理企业并采取合理措施防止损失扩大第八条 对异产毗连的物业维修各相邻业主应积极支持配合不得人为阻挠维修因阻挠维修造成物业及别人人身伤害和财产损失的阻挠人应承当赔偿责任第九条 如因人为原因造成共用部位共用设施设备损坏造成损坏的责任人应负责修复或赔偿损失第十条 业主需要进展室内装饰装修的应与物业理企业签订装饰装修理效劳协议并遵守有关规定和制度第十一条 按照物业效劳合同的约定向物业理企业交纳物业效劳费并按时交纳水、电、暖等费用对欠缴物业效劳费用的业主业主会可采取相应催缴措施第十二条 业主如委托物业理企业对其自用部位和自用设备进展维修、养护和进展其他特约性效劳应支付相关费用第十三条 房屋共用部位共用设施设备专项维修资金业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金维修资金不敷使用时应按有关规定续筹第十四条 业主在转让或出租其拥有的物业时应当要求新业主和承租人遵守公约并于买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内将房屋转让或出租情况告知物业理企业。
业主转让物业应与物业理企业结清物业效劳费用；出租物业约定由承租人交纳物业效劳费用的从其约定业主负连带交纳责任第十五条 业主应自觉遵守本公约的各项规定违背本公约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负赔偿责任 对业主的违约行为业主大会、业主会、其他业主可催促其改正也可委托物业理企业催促其改正第十六条 业主对物业理效劳工作的和建议可直接向物业理企业提出也可向业主会提出遇有涉及公共利益的争议应通过业主会协调解决或提交业主大会表决第十七条 本公约如有与法律、法规、规章和性相抵触的条款该条款无效但不影响其他条款的有效性第十八条 其他条款第十九条 本业主公约经业主大会审议通过自 年 月 日起生效附件3：ⅹⅹⅹ小区首次业主大会示范文本〕根据物业理有关法律、法规规定本物业理区域业主大会筹备组于 年 月 日成立通过筹备组的辛勤工作依法筹备于 年 月 日召开首次业主大会会议应参加会议业主 人实参加会议业主 人代表投票权数占 ℅超过全体业主所持投票权的1/2会议有效与会业主对有关事项进展了表决赞同票为 ％通过下：1、选举产生业主会 人其中主任为 人副主任委同为 人为 人。
如下：2、通过ⅹⅹⅹ小区业主大会议事规那么3、通过ⅹⅹⅹ小区业主公约 ⅹⅹⅹ小区业主大会筹备组年 月 日附：筹备组全体成员签字： 业主会全体签字： 街道、社区代表签字：房地产行政主部门代表签字：附件4：ⅹⅹⅹ小区业主及投票权数清册示范文本〕赞同票非赞同票〕：序业主签字住宅套数非住宅面积投票权数12345678910合计负责人： 填表人：收票人： 唱票人：监票人： 统计人：第二篇 物业理相关法律法规十、兰州城房屋拆迁理 1996年12月6日甘肃第八届人民常务会第二十四次会议批准 1997年12月10日甘肃第八届人民常务会第三十一次会议批准修改〕第一章 总那么 第一条 为加强城房屋拆迁理保障城建立顺利进展保护拆迁当事人的合法权益根据城房屋拆迁理等法律、法规结合本实际制定本 第二条 凡在本城规划区内国有土地上因城建立需要拆迁房屋及其附属物的适用本 第三条 本所称拆迁人是指获得房屋拆迁答应证的或个人 本所称被拆迁人是指被撤除房屋及其附属物的所有人包括代人、受权的国有房屋及其附属物的理人〕和被撤除房屋及其附属物的使用人。
第四条 城房屋拆迁必须符合城规划和有利于城旧区改建任何或个人需要拆迁房屋必须遵守城规划和本服从城房屋拆迁理任何和个人都有权对城房屋拆迁工作提出和建议对违背本规定的行为进展检举和控告 第五条 拆迁人必须按照本规定对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城建立需要在规定的搬迁限内完成搬迁 第六条 兰州房地产行政理部门主全的房屋拆迁工作区城建立拆迁安置理分级负责房屋拆迁理的日常工作 房屋拆迁主部门的主要职责是： 一〕执行房屋拆迁理的法律、法规和规章起草和制定有关性； 二〕指导区、城房屋拆迁工作理房屋动迁和回迁安置工作； 三〕审核房屋拆迁方案和拆迁安置方案核发房屋拆迁答应证发布房屋拆迁； 四〕组织有关机构对被拆迁房屋进展评估； 五〕负责房屋拆迁施行的资质审查和拆迁工作人员的岗位培训与考核核发城房屋拆迁工作人员上岗证； 六〕组织完成人民交办的统一拆迁任务； 七〕裁决房屋拆迁补偿、安置争议； 八〕对房屋拆迁活动进展监视检查核发房屋拆迁完毕书 第七条 、区城规划、土地、、城建、城、工商行政理等有关部门和拆迁当事人的主部门、所在、街道办事处应配合房屋拆迁主部门做好工作 第八条 、区人民及其主部门对在城房屋拆迁安置工作中有突出奉献的和个人可给予表彰奖励。
第二章 拆迁理 第九条 城房屋实行统一拆迁也可以由拆迁人委托拆迁拆迁人委托拆迁的被委托人应当是获得房屋拆迁书的 房屋拆迁主部门不得承受拆迁委托 第十条 因城建立需要拆迁房屋的和个人须持建立工程、建立用地、建立资金批准及拆迁安置方案向房屋拆迁主部门提出房屋拆迁申请经审核批准并发给房屋拆迁答应证后方可拆迁 施行房屋拆迁不得扩大或缩小批准的拆迁范围 第十一条 拆迁人应当向房屋拆迁主部门缴纳拆迁理费 拆迁人应当向施行拆迁的支付拆迁施行委托费 第十二条 房屋拆迁答应证一经发放房屋拆迁主部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁限等予以房屋拆迁主部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作 第十三条 在房屋拆迁规定的拆迁限内拆迁人应当与被拆迁人按照本的规定就补偿、安置等问题签订书面协议 补偿、安置协议应当规定补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡限、违约责任和当事人认为需要订立的其他条款 补偿、安置协议订立后可以向并向房屋拆迁主部门备案 第十四条 拆迁范围确定后３月内由房屋拆迁主部门书面有关部门暂停房屋买卖、互换、析产、分割、赠与、分户、出租、调配、改变使用性质等手续；部门暂停居民常住户口的迁入和分户手续结婚、出生、转业复退、大中专学生毕业、职工离退休、刑满释放者除外〕；工商行政理部门暂停核发营业执照。
第十五条 法律、法规对拆迁设施、教学、寺庙、文物古迹等另有规定的按照有关的法律、法规执行 第十六条 被撤除房屋的所有人下落不明的由拆迁人登报逾无人申告的视同代房屋由房地产理部门按照本第二十八条处理 第十七条 拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、过渡方式和过渡限经协商达不成协议的由房屋拆迁主部门裁决被拆迁人是房屋拆迁主部门的由人民裁决 当事人对裁决不服的可在接到裁决书之日起１５日内向人民起诉 在诉讼间如拆迁人已给被拆迁。