物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考1. 多选题：物业价格与－般物品价格的共同之处是（ ）A.都是价格，用货币来表示B.都受区位的影响很大C.都是按质论价D.实质都为权益价格E.都有波动，受供求因素的影响正确答案：ACE2. 单选题：物业管理投标中，（ ）是否合理、科学与准确，既反映了投标单位物业管理经验与水平，也直接关系到招标方对投标方的印象，某种程度上是决定中标与否的关键A.物业管理投标一般程序B.投标物业的管理要点C.投标书的编制D.物业管理服务费用测算正确答案：D3. 单选题：物业管理成本类型中，选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失的成本是（）A.估计成本B.沉没成本C.机会成本D.可免成本正确答案：C4. 单选题：【2014年真题】物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式称为（）模式A.物业服务提供商B.物业资源开发商C.物业顿问服务商D.物业设施维护商正确答案：C5. 多选题：物业管理按照物业经营管理者提交报告的期间(报告期)不同，可以把物业管理报告分为（ ）A.周度物业管理报告B.月度物业管理报告C.季度物业管理报告D.半年度物业管理报告E.年度物业管理报告正确答案：BCDE6. 单选题：在房地产投资的个别风险中，很大程度上影响着置业投资绩效的风险是（ ）A.资本价值风险B.比较风险C.持有期风险D.时间风险正确答案：A7. 多选题：同国外比较，我国的物业设施管理还相当滞后，主要表现在（ ）。
A.观念上的落后B.市场的了解程度不深C.服务的对象不明D.国内物业设施管理的技术含量不高E.人才严重匮乏正确答案：ACDE8. 单选题：财务报告分析对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的（ ）A.拓展性B.依耐性C.判断性D.准确性正确答案：B9. 单选题：解决住房问题的有效途径是（ ）A.市场交易B.市场和非市场的结合C.政府政策D.合理的城市规划正确答案：B10. 单选题：风险的类型是根据不同的标准或参照物来划分的，其中纯粹风险与投机风险是风险按照（ ）划分来的A.损失的性质B.风险的对象C.风险发生的原因D.风险影响的程度正确答案：A11. 单选题：物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是()A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理正确答案：B12. 单选题：公共责任保险的保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算，其中，有累计赔偿限额的保险费的计算方法是（ ）A.保险费=场地占有面积×单位面积保险费B.保险费=每次事故赔偿限额×适用费率C.保险费=累计赔偿限额×单位面积保险费D.保险费=累计赔偿限额×适用费率正确答案：D13. 单选题：物业服务企业投标过程中，发生在标书准备阶段的工作是（ ）A.做好招标方考察准备B.现场考察C.讨论确定物业管理费价位D.准时递交标书正确答案：C14. 单选题：传统的火灾保险承保的危险包括（ ）。
A.火灾、闪电及爆炸B.火灾、闪电及空中飞行物坠落C.地震、洪水及闪电D.地震、闪电及爆炸正确答案：A15. 单选题：财务效益状况指标中，（ ）充分体现了投资者投入企业的自有资本获得净收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标A.净资产收益率B.总资产报酬率C.财务内部收益率D.总资产周转率正确答案：A16. 单选题：在房地产投资分析中，考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面是（ ）A.潜在毛租金收人的最大化B.有效毛收人的最大化C.运营费用的最小化D.净运营收益的最大化正确答案：D17. 单选题：收益性物业运用收益法估价的一般步骤不包括（ ）A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B.对可比实例成交价格进行处理C.预测估价对象的未来收益D.求取报酬率或资本化率、收益乘数正确答案：B18. 单选题：房屋租赁中，承租人的权利不包括（ ）A.出租房屋出售时，有优先购买权B.经出租人同意有转租获利的权利C.有对物业管理状况进行监督、建议的权利D.维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的权利正确答案：D19. 单选题：物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理。
其中，以运行管理为主的是（ ）A.物业管理和设施管理B.物业管理和房地产资产管理C.设施管理和房地产组合投资管理D.房地产资产管理和房地产组合投资管理正确答案：A20. 单选题：零售商业物业运作的相关理论中，产生正的外部效应的最佳方法是（ ）A.实现租户组合多样化B.引入主力店C.实现空间安排D.实现零售店组合正确答案：B21. 单选题：成本固定预算通常每年编制（ ）次，使预算期间同会计年度相－致，便于对预算的执行情况和结果进行考核、评价A.1B.2C.3D.4正确答案：A22. 单选题：物业管理计划的表现形式包括（ ）A.年度计划、季度计划和长期计划B.年度计划、中短期计划和长期计划C.年度计划、中期计划和长期计划D.年度计划、短期计划和长期计划正确答案：B23. 单选题：为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业服务企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以（ ）为基本控制单元的组织体系A.成本中心B.费用中心C.责任中心D.控制中心正确答案：C24. 单选题：企业财务报告又称财务会计报告，是以企业的（ ）为依据，以表格为主要形式，反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，是企业经营管理水平的综合反映。
A.项目实践B.日常核算资料C.支出估算D.管理目标正确答案：B25. 单选题：【2014年真题】写字楼租金确定方案中，采用不同等级写字楼对用相应的市场平均租金的定价方法是（ ）A.声望性定价B.整数定价C.比较定价D.习惯性定价正确答案：D26. 单选题：【2013年真题】下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的是（ ）A.重组B.赠予C.公开出售D.债转股正确答案：B27. 多选题：零售商业物业开办费主要包括的内容有（ ）A.办公设备购置费B.小型工具购置费C.设施维护费D.绿化及清洁费E.招聘费正确答案：ABE28. 多选题：物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的有（ ）等A.制定并执行组合投资策略B.设计和协调物业资产的资本结构C.定期进行资产的投资分析和运营状况分析D.负责策略资产的配置和衍生工具的应用E.监控物业绩效及物业的持有、出售分析正确答案：ABD29. 单选题：某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为7万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为2万元，则该旧住宅的折旧总额为（ ）万元。
A.3B.8C.9D.10正确答案：D30. 单选题：零售商业物业经营管理的类型中，可以在物业的生命周期内一直持续的是（ ）A.策略与运行管理B.现场管理C.物业资产管理D.改进管理正确答案：A31. 单选题：组合投资管理工作中，要想实现投资者预期的特定投资目标，必须要做的工作是（ ）A.事先确定投资方针和政策B.加强投资分析C.构建投资组合D.进行投资组合的绩效评估正确答案：A32. 单选题：建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失属于（ ）A.物质折旧B.经济折旧C.建筑折旧D.功能折旧正确答案：B33. 单选题：为了正确地进行经济效果评价，有必要借助（ ）来进行分析A.评价指标B.投资组合C.实物资金运动方式D.现金流量图正确答案：D34. 单选题：房地产置业投资的现金流量中，（ ）是业主最关心的问题A.净运营收益的最大化B.实现预期收益目标C.可以获得的租金收入D.运营费用的最小化正确答案：A35. 单选题：营业税税额的计算方法是：营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为（ ）A.5%B.7%C.10%D.15%正确答案：A36. 单选题：物业经营管理中，用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件是（ ）A.物业经营管理规划B.物业经营管理计划C.物业经营管理决策D.物业经营管理预测正确答案：B37. 单选题：投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用（ ）的方式获得。
A.提取折旧B.还本付息C.增量存量D.代收代缴正确答案：A38. 单选题：会计报表部分的主表，即企业在会计期末编制的主要会计报表其中反映物业服务企业在某一特定时日(如年末、季末、月末)财务状况的财务报表是（ ）A.资产负债表B.利润表C.现金流量表D.成本报表正确答案：A39. 单选题：【2014年真题】物业服务企业最为重要的无形资产是（）A.管理制度B.发展历史C.节能技术D.企业品牌正确答案：D40. 单选题：物业管理中经营计划的核心是（ ）A.预算B.租赁C.买卖D.绩效正确答案：A41. 多选题：写字楼管理策略中，关于合同服务与超值服务的区别，说法正确的是（ ）A.合同服务是强制性的、必须提供的服务B.超值服务是非强制性的、适当提供的服务C.合同服务是原则性的，必须保证，超值服务是灵活性的，机动掌握D.合同服务是业主服务需求期望值外的，是“锦上添花”，是给业主送惊喜E.超值服务是业主服务需求期望值内的，是“雪中送炭”，是给业主送温暖正确答案：ABC42. 多选题：从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，房地产市场细分的标准包括（）A.地域范围B.房地产类型C.交易形式D.增量存量E.支付方式正确答案：ABCD43. 单选题：物业经营管理中，财务控制和财务计划的重要工具是（ ）A.预算B.目标定位C.预测D.确定租金正确答案：A44. 单选题：在下列物业类型中，重点考察未来入住者意见的是（ ）。
A.居住物业B.写字楼项目C.商业零售物业D.工业或仓储物业正确答案：D45. 单选题：关于资金的时问价值，说法不正确的是（ ）A.同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值B.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿D.资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小正确答案：D46. 单选题：【2014年真题】在体育场馆物业经营管理过程中.确保媒体正常直播的关键坏节是（）A.应急预案准备B.正常秩序维护C.确保电力供应D.突发事件处理正确答案：C47. 单选题：物业管理投标过程中，确定管理项目的整体思路包括（ ）A.项目工作重点及应对措施B.项目管理的价位及管理年度收支测算C.项目工作重点及答辩现场表现D.项目管理架构、管理机制和主要负责人员正确答案：A48. 多选题：物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业下列物业中属于收益性物业的是（ ）A.写字楼B.商店C.学校D.餐馆E.停车场正确答案：ABDE49. 单选题：人们在处理风险时，必须对（ ）进行分析，这样才能以最小成本有效地控制风险的发生。
A.风险类型B.风险成本C.风险对象D.风险发生原因正确答案：B50. 多选题：建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致的现象包括（ ）A.收益能力下降B.物业空间服务质量降低C.运行成本上升D.设备设施的运行效率下降E.劳动生产率上升正确答案：ABCD51. 多选题：房屋不得出租的情形包括（ ）A.权属有争议的B.国家授权管理和经营的C.属于违章建筑的D.公民、法人或其他组织享有所有权的E.不符合安全标准的正确答案：ACE52. 多选题：组合投资管理的步骤包括（ ）A.制定投资方针和政策B.投资成本管理C.构建投资组合D.投资组合的调整E.投资组合绩效评估正确答案：ACDE53. 单选题：为了配合改革开放、引进外资、保障三资企业、外国驻华机构所雇佣人员的经济利益而举办的一种责任保险是（ ）A.财产保险B.火灾保险C.雇主责任保险D.公众责任保险正确答案：C54. 单选题：－般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的（ ）以上，或不能得到相应的服务，这种偏向就会消失A.10%B.15%C.20%D.25%正确答案：A55. 单选题：写字楼、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过（ ）活动，为业主或投资者创造利润和回报。
A.物业运行管理B.物业经营管理C.物业服务管理D.物业资产管理正确答案：B56. 多选题：有关账面价值和市场价值的描述，正确的是（ ）A.账面价值又称账面净值、折余价值B.市场价值又称实际价值C.市场价值是随着时间的流逝而上下波动的D.账面价值是随着时间的流逝不断减少的E.账面价值是指把－项资产拿到市场上去交易，最可能实现的价格正确答案：ABCD57. 单选题：【2014年真题】物业经营管理市场分析中，对于商业零售物业需要重点分析的内容是（）A.物装饰、装修的标准和特点B.物业公共服务内容C.吸引客户的竞争优势D.物业所处地区流动人口数量正确答案：D58. 单选题：不论是开发投资，还是置业投资，都面临的风险是（ ）A.资本价值风险B.未来经营费用风险C.持有期风险D.收益现金流风险正确答案：D59. 多选题：【2013年真题】在租约签订前，租赁管理工作的主要内容包括（ ）A.制定租赁方案和策略B.租金调整和租户关系管理C.租户的选择D.租约谈判E.租金确定正确答案：ACDE60. 单选题：在编制营业成本预算时，应以（ ）为基础A.概率预算B.收入预算C.固定预算D.零基预算正确答案：B61. 单选题：【2014年真题】用于财务绩效定量评价的总资产报酬率的计算公式是（ ）。
A.利润总额/成本费用总额*100%B.净利润/平均资本*100%C.（利润总额+利息支出）/平均资产总额*100%D.主营业务收入净额/平均资产总额*100%?正确答案：C62. 多选题：投资者将资金投入房地产投资信托基金(REITs)的优点包括（ ）A.能够得到税收方面的好处B.收益相对稳定C.易于获得金融机构的支持D.REITs投资的流动性较好E.投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金正确答案：BDE63. 单选题：零售商业物业制定租约时，要求租户与购物中心的距离通常为（ ）km内，限制重复设店A.3～6B.4～8C.5～10D.6～12正确答案：B64. 单选题：关于设施管理涉及的主要问题，描述错误的是（ ）A.设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量B.因为工作的本身经常是部分在变化的，设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析C.设施管理从开始计划到进行处理，是－系列分立项目的组合D.设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性正确答案：C65. 单选题：收益性物业的交易日期调整实质上是（ ）A.物业市场状况对物业价格的影响进行调整B.物业权益状况对物业价格的影响进行调整C.物业发展状况对物业价格的影响进行调整D.物业运行状况对物业价格的影响进行调整正确答案：A66. 单选题：物业管理师选定了进行物业宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介，一般来说，对于大规模的写字楼物业可选择（ ）来进行宣传。
A.网络B.报纸上的分类广告C.物业顾问机构的期刊D.电视及广播正确答案：D67. 单选题：财务报告分析形式中，财务分析最基本和最主要的形式是（ ）A.趋势分析B.潜力分析C.现状分析D.全面分析正确答案：C68. 单选题：租户和业主之间可能要协商一个（ ）作为计算百分比租金的基础A.自然平衡点B.盈亏平衡点C.基础租金D.人为平衡点正确答案：D69. 单选题：【2013年真题】下列租售型写字楼的部位，属于收益部分的是（ ）A.洗手间B.停车场C.开水间D.电梯厅正确答案：B70. 单选题：关于设施管理涉及的主要问题，描述错误的是（ ）A.设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量B.因为工作的本身经常是部分在变化的，设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析C.设施管理从开始计划到进行处理，是一系列分立项目的组合D.设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性正确答案：C71. 单选题：物业管理绩效评价的指标体系中，盈余现金保障倍数是从现金流人和流出的动态角度，对企业收益的质量进行评价，对物业服务企业的实际收益能力进行再次修正一般而言，当企业本期净利润大于零时，该指标应当大于（ ）A.0.5B.1C.1.5D.2正确答案：B72. 单选题：百分比租金通常按（ ）计算兑现，不同承租人支付的百分比与其承租房屋的位置、使用性质以及经营种类和宏观经济环境相关，有时悬殊甚大。
A.年度B.半年度C.季度D.月度正确答案：A73. 单选题：索赔原则上由（ ）或其法定代理人提出A.保险人B.投保人C.受益人D.被保险人正确答案：B74. 单选题：在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个（ ）A.基础租金B.附加租金C.市场租金D.实际租金正确答案：A75. 单选题：不得作为无形资产摊销的是（ ）A.著作权B.土地使用权C.商标权D.房屋所有权正确答案：D76. 单选题：对于功能单－、设计独特的餐馆物业，因为几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能，在这种情况下，投资者－般很重视房地产的（ ）特点A.各异性B.适应性C.合理性D.政策性正确答案：B77. 单选题：某物业服务企业所有者权益(净资产)年初为1100000元，年末为900000元，净利润为150000元，则该企业净资产收益率为（ ）A.15.00％B.7.50％C.16.67％D.13.63％正确答案：A78. 多选题：写字楼物业管理的目标包括（ ）A.宏观目标B.常规目标C.微观目标D.规划目标E.投资目标正确答案：ABC79. 多选题：大宗房地产投资组合中，下列关于物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述中，正确的是（ ）A.物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理B.房地产组合投资管理公司是为租户提供及时的服务C.房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险D.为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略E.房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求正确答案：ADE80. 单选题：《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（ ）d内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
A.14B.18C.22D.30正确答案：D81. 单选题：【2014年真题】某投资者购买一商业店铺，购买价格为300万元，支付现金200万元，其余部分由银行提供抵押贷款该项目投资的年经营收入为90万元.运营费用和柢押贷款还本付息额为50万元该项1:1投资的税前现金回报率为（）.A.13%B.20%C.30%D.45%正确答案：B82. 多选题：【2014年真题】一般情况下，酒店公寓前台服务员可以向客户提供的信息有（）信息A.交通B.夭气C.购物D.学校E.住户正确答案：ABCD83. 单选题：从管理层面上来看，（ ）是零售商业物业经营管理的更高层次，对于零售商业物业的成功运营也更为关键，是零售商业物业管理的发展方向A.策略与运行管理B.现场管理C.组合投资管理D.设施管理正确答案：A84. 单选题：物业管理绩效评价的指标体系中，发展能力状况指标中的（ ）是企业发展的标志，也是企业扩大再生产的源泉A.营业增长率B.资本积累率C.资产负债率D.利息保障倍数正确答案：B85. 单选题：【2014年真题】在大学校园管理中，对于古建筑古园林的维护和修缮，物业服务企业应与（）主管部门密切沟通。
A.房地产B.教育行政C.城市规划D.城市建筑园林正确答案：D86. 单选题：【2014年真题】反映企业在某一特定日期财务状况的会计报表是（）A.利润表报表B.现金流受表C.资产负愤表D.财务状况变动表查看试题解析进入焚题库正确答案：87. 多选题：【2013年真题】将企业价值最大化作为企业财务管理总体目标的优点有（ ）A.考虑了客户利益B.考虑了风险因素C.体现了企业对资金保值增值的要求D.有利于制约企业追求短期利益的倾向E.反映企业运用资本获得利润的能力正确答案：BCD88. 单选题：编制物业管理计划时，首先要做的工作是（ ）A.分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态B.把目标物业放在正确的细分市场内，并用这个细分市场的相关标准来评价目标物业C.准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况D.确定影响物业发展的主要因素正确答案：B89. 单选题：《物业管理企业财务管理》和《施工、房地产开发企业财务制度》规定，物业服务企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入（ ）A.营业成本B.管理费用C.递延资产D.经营费用正确答案：C90. 单选题：区域购物中心所包含的内容比较广泛，下列对其内容表述正确的是（ ）A.在服务范围上表现为复合性B.在服务设施上体现为完整性C.在经营管理上表现为灵活性D.在服务功能上面向商圈内所有居民正确答案：B91. 单选题：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为（ ）A.成熟市场法B.矩阵法C.综合评价法D.期末惯例法正确答案：D92. 单选题：关于写字楼租金调整，对于租期较长的租户，为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整做出明确的规定，以便使业主所收取的租金水平基本与（ ）相符。
A.权益状况B.市场状况C.实物状况D.区位状况正确答案：B93. 单选题：由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有（ ）A.同质性B.非同质性C.广泛性D.多样性正确答案：B94. 单选题：物业管理中最常见的租赁形式是（ ）A.定期租赁B.自动延期租赁C.意愿租赁D.私房租赁正确答案：A95. 单选题：【2013年真题】在合适的选择下，资产组合的风险低于各个组成部分的（ ）风险A.任－B.最低C.算术平均D.加权平均正确答案：D96. 单选题：在实际经济活动中，当（ ）时，就出现了名义利率和实际利率的区别A.利率标明的时间单位与寿命周期不一致B.利率标明的时间单位与计息周期不一致C.利率标明的时间单位与经济周期不一致D.利息标明的时间单位与寿命周期不一致正确答案：B97. 单选题：房地产市场运行环境中，（ ）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题A.政治环境B.经济环境C.法律制度环境D.金融环境正确答案：A98. 单选题：【2013年真题】关于专项维修资金的说法，错误的是（ ）A.专项维修资金是指物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造的费用B.专项维修资金不合物业共用部位、共用设施设备的日常维护费C.专项维修资金应计入物业管理服务支出或物业管理服务成本D.经营性物业中，专项维修资金是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的正确答案：C99. 多选题：物业管理绩效评价的类型包括（ ）A.政府评价B.社会评价C.企业集团外部评价D.企业自我诊断评价E.物业资产管理项目评价正确答案：ABDE100. 单选题：物业管理的核心工作是（ ）。
A.配合机构发展战略的实现B.创造－个益于员工健康的高效生产办公环境C.对物业进行日常的维护与维修D.满足房地产组合投资管理者的要求正确答案：C。