房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题押题训练卷含答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算【正确答案】C2.风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧【正确答案】B3.报酬率的表达式为（）A.投资回报／所投入的资本B.投资回收／所投入的资本C.（投资回报+投资回收）／所投入的资本D.（投资回收-投资回报）／所投入的资本【正确答案】A4.假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与()相同A.长期趋势法B.收益法C.成本法D.市场法【正确答案】B5.路线价法的理论依据是()A.替代原理B.预期原理C.生产费用价值论D.收益原理【正确答案】A6.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.熟地通常比生地或毛地变现能力弱【正确答案】B7.评估征收房地产造成的停产停业损失，属于()业务。
A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【正确答案】C8.在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【正确答案】D9.基准地价是城市中均质区域内的土地()A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格【正确答案】C10.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为()A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【正确答案】B11.城市房屋拆迁估价应当采用()A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准【正确答案】C12.某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元A.2720B.2800C.2920D.3000【正确答案】C13.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的()倍A.6B.8C.6～10D.6～8【正确答案】C14.【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()。
A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【正确答案】B15.只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用()估价A.比较法B.区位法C.实物法D.成本法【正确答案】D16.()是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据A.城市总体规划B.城市控制性详细规划C.城市修建性详细规划D.土地利用总体规划【正确答案】B17.如果设立了他项权利，()就变得不完全A.使用权B.地役权C.所有权D.租赁权【正确答案】C18.从买方的角度来看，成本法的理论依据是()，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【正确答案】B19.对于具有历史价值的建筑物的重新购建价格，最适合采用()求取A.指数调整法B.工料测量法C.单位比较法D.分部分项法【正确答案】B20.搜集什么样的实例资料，主要取决于()A.拟采用的估价方法B.估价对象C.估价目的D.估价对象和估价目的【正确答案】A21.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。
A.房地租B.地租C.房租D.租金【正确答案】C22.运用路线价法估价一般分为哪几个顺序步骤进行？()A.划分路线价区段→设定标准深度→调查评估路线价→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段→设定标准深度→选取标准临街宗地→调查评估路线价→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价→划分路线价区段→设定标准深度→选取标准临街宗地→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地→划分路线价区段→设定标准深度→调查评估路线价→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格【正确答案】B23.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是（）A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润【正确答案】D24.相比之下，成本法最适合于对()的估价。
A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产【正确答案】A25.画出时间序列图的目的是()A.消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动B.检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性C.确定用什么方法测算趋势值D.找出该宗（或该类）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势【正确答案】D26.最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【正确答案】A27.【真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【正确答案】D28.在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象【正确答案】B29.（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员A.2003B.2004C.2005D.2006【正确答案】D30.估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。
但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上A.8B.10C.15D.20【正确答案】D31.在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是()A.功能缺乏B.功能过剩C.修复时间较长D.修复时间较短【正确答案】B32.买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格()A.往往偏低B.往往偏高C.往往不发生变化D.往往偏向于双方的协商情况【正确答案】B33.某宗房地产正常情况下年总收益为140万元，年总费用40万元，报酬率为12%，现已使用了5年，该宗房地产的经济寿命为50年，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回则该宗房地产的现实总价为（）万元A.830.45B.828.25C.824.38D.817.55【正确答案】D34.在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指()A.土地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值【正确答案】B35.从本质上讲，价值时点是由（）决定的A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【正确答案】C36.（）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。
A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【正确答案】A37.【真题】某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为()万元A.600B.738C.900D.960【正确答案】C38.报酬率为()与所投入的资本的比率A.净收益B.投资回收C.投资回报D.收益【正确答案】C39.高层建筑地价分摊中，最合理的分摊方法就是()A.依据各部分的房地价值进行分摊B.依据建筑面积进行分摊C.依据各部分的土地价值进行分摊D.依据使用时间进行分摊【正确答案】C40.对交易税费非正常负担的修正属于()的范畴A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正【正确答案】D41.路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？()A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法【正确答案】A42.()是从动工开发到房屋竣工的这段时间A.建造期B.经营期C.开发期D.前期【正确答案】A43.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼这种高层建筑地价分摊方法是()。
A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊【正确答案】B44.房地产权利的种类中，属于自物权的是（）A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【正确答案】A45.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告【正确答案】D46.在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的()作为最终的估价结果A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果【正确答案】D47.在房地产交易中往往需缴纳一些税费，下面属于正常税费的是()①营业税；②土地增值税；③契税；④交易手续费；⑤补交土地使用权出让金A.②③④⑤B.①②③④C.②③④D.①②③④⑤【正确答案】D48.下列哪种价格能反映房地产价格水平的高低？()A.总价B.单价C.平均价D.原始价值【正确答案】B49.城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益()的内容A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面【正确答案】B50.已知某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。
相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为()万元A.109B.117C.124D.130【正确答案】B51.在经济学里，()有使用价值和交换价值之分A.主观存在价值B.客观存在价值C.广义的价值D.狭义的价值【正确答案】C52.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能【正确答案】A53.假设开发法更深层的理论依据，类似于()A.适合原理B.地租原理C.均衡原理D.预期原理【正确答案】B54.【真题】某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%该综合楼的价值为()万元。
A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【正确答案】A55.【真题】相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有()A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性【正确答案】C56.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按()进行评估A.工厂厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【正确答案】D57.()可以使资金使用者不付利息，房地产使用者不付租金A.房地产抵押B.房地产典当C.房地产出租D.没有这种事【正确答案】B58.下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼【正确答案】C59.按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值A.较高B.较低C.居中D.最低【正确答案】C60.建立价格可比基础中，统一付款方式是指()A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清【正确答案】D61.《物权法》规定，()可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
所以也可称其为空间利用权或空间权A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权【正确答案】C62.某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右如果房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元A.195B.210C.213D.217【正确答案】B63.房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）A.房屋建筑面积B.房屋使用面积C.套内建筑面积D.套内墙体面积【正确答案】B64.【真题】采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bχ中的常数a、b的因素应是()A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【正确答案】A65.在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【正确答案】C66.产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为()A.规模的收益不变B.规模的收益递减C.规模的收益递增D.其他【正确答案】B67."吉芬现象"是由()发现的。
A.美国人B.日本人C.瑞典人D.英国人【正确答案】D68.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权【正确答案】A69.直接比较修正一般是采用()的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分A.评选B.评定C.评分D.评价【正确答案】C70.路线价法估价的第二个步骤为()A.设定标准深度B.选取标准临街宗地C.编制深度百分率表D.划分路线价区段【正确答案】A71.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【正确答案】C72.房地产交换代价的价格，在经济学上称为()A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格【正确答案】C73.分支机构应当以（）名义承揽估价业务A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【正确答案】D74.运用市场法估价的步骤顺序是()A.搜集交易实例→选取可比实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格B.搜集交易实例→选取可比实例→进行交易情况调整→建立比较基准→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格C.搜集交易实例→建立比较基准→选取可比实例→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格D.选取可比实例→搜集交易实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格【正确答案】A75.下列哪一个属于房屋权属证书？()A.《房屋所有权证》B.《房屋租赁证》C.《房地产他项权证》D.《房屋使用证》【正确答案】A76.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。
A.180B.196C.200D.300【正确答案】B77.房地产的()，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度A.需求弹性B.需求收入弹性C.供给价格弹性D.需求价格弹性【正确答案】D78.新开发土地价格=()+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润A.取得待开发土地的成本B.新土地开发成本C.土地使用权成本D.土地转让成本【正确答案】A79.某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化这种物品指的是（）A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯【正确答案】C80.某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年A.35B.45C.48D.50【正确答案】A81.成本法中一般不计息的项目是（）A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【正确答案】D82.直线趋势法公式中的a、b是由（）决定的A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料【正确答案】A83.一般来说，商业用房()的价格或租金最高。
A.一层B.二层C.三层D.地下一层【正确答案】A84.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%则该旧办公楼的价值为（）万元A.1553B.1679C.1850D.2034【正确答案】D85.销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束【正确答案】C86.某非住宅建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿建筑物的经济寿命为60年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年A.40B.45C.50D.60【正确答案】D87.下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费【正确答案】C88.【真题】关于估价对象状况描述的说法，正确的是()。
A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度【正确答案】D89.成本法这个概念中的"成本"，并不是人们通常所认为的成本，而是()A.材料B.市场调查C.原材料D.价格【正确答案】D90.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）A.挂牌底价B.竞买人可承受的最高价C.正常市场价格D.最可能的成交价【正确答案】B91.新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法【正确答案】D92.越接近()的发展速度对估价越重要A.客观情况B.市场供求C.估价时点D.现在【正确答案】C93.【真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房【正确答案】A94.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况【正确答案】C95.一般情况下，()高于市场价值。
A.在用价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值【正确答案】D96.成本法中的"成本"不是通常意义上的成本，而是（）A.价格B.利润C.生产费用D.劳动价值【正确答案】A97.开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设【正确答案】D98.一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）A.30B.29C.29.28D.28.29【正确答案】C99.三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、（）等的业务A.在建工程抵押B.公司上市C.司法鉴定D.企业清算【正确答案】A100.中国目前的房租有()A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金【正确答案】A二.多选题(共70题)1.估价上真实、客观、合理的价格是指()A.交易双方均接受的价格B.政府规定或希望的价格C.对交易双方来说经济上合理的价格D.正常交易情况下形成的价格E.按照估价公式精确计算出的价格【正确答案】CD2.选取可比实例的基本要求包括()。
A.可比实例应是位于估价对象附近的类似房地产B.可比实例的成交日期应与估价时点接近C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合D.可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格E.可比实例的成交双方的户籍必须在同一城市【正确答案】BCD3.房地产价格与一般物价相同之处在于()A.都是价格，用货币表示B.受供求关系影响C.按质论价D.市场性质相同E.变现速度快【正确答案】ABC4.下列（）等是影响房地产价格的制度政策因素A.税收政策B.人口素质C.经济发展状况D.相关特殊政策E.相关规划和计划【正确答案】ADE5.【真题】假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的()A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模【正确答案】BCE6.成本租金的构成中有（）因素A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.投资利息【正确答案】ABCE7.最高最佳使用是指()，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.估价上合理E.委托人能够接受【正确答案】ABC8.市场状况调整的方法有()A.价格指数B.价格变动率C.时间序列分析D.直接比较调整【正确答案】ABC9.投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定。
A.现状用途B.新旧程度C.规划限制条件D.所在地区未来经济状况E.投资者管理水平【正确答案】ABD10.下列哪些情况需要进行房地产评估()A.产权注销B.企业破产清算C.房地产典当D.确定定期公布的基准地价【正确答案】BCD11.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征物业税D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例【正确答案】BD12.【真题】评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于()A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【正确答案】ADE13.以下选项中，（）属于对房地产价格有影响的区域因素A.规划调整B.环境状况C.建筑结构D.配套设施状况E.用途【正确答案】ABD14.在划分路线价区段时，应将()的土地划为同一个路线价区段A.价格相同B.可及性相当C.地块相连D.路线相同E.面积相同【正确答案】BC15.建筑物由哪些内容组成()A.建筑材料B.建筑构配件C.建筑设备D.埋设在地下的管线、设施E.家具、电器【正确答案】ABC16.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。
A.组合完成的功能B.立体空间C.该实体的质量D.相应的配套基础设施E.有形的实体【正确答案】ACE17.房地产区位是与其特定位置相联系的（）的总和A.自然因素B.人文因素C.人口因素D.社会因素E.其他因素【正确答案】AB18.净收益的测算途径可分为（）A.基于租赁收入测算净收益B.基于营业收入测算净收益C.基于销售收入测算净收益D.基于期末转售收益E.基于商业经营收入测算净收益【正确答案】AB19.标价是商品房出售者在其"价目表"上标注的不同()的商品房的出售价格A.楼层B.朝向C.户型D.面积E.结构【正确答案】ABC20.下列关于供役地和需役地的说法正确的有（）A.允许他人通行的为供役地B.需役地是指具有地役权的土地C.设立地役权通常会使需役地的价值下降D.供役地与需役地的价值都上升E.设立地役权通常会使供役地的价值下降【正确答案】ABE21.【真题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有()A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【正确答案】AD22.下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（）A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格E.评估价值接近市场价格或理论价格【正确答案】ABCD23.影响房地产价格的心理因素主要有()。
A.购买或出售心态B.个人欣赏趣味C.时尚风气D.房地产投机E.精神紧张【正确答案】ABC24.下列属于建筑物设备的是()A.暖气B.空调C.门D.窗E.电视机【正确答案】AB25.下列属于简易结构的是()A.简易楼B.平房C.木板房D.小型别墅E.电梯楼【正确答案】ABC26.属于权益状况比较修正的主要内容的是()A.土地使用权年限B.城市规划限制条件C.公共设施利与弊限制D.文化生活限制条件E.交通管制【正确答案】AB27.导致建筑物功能折旧的原因可能是（）等A.功能缺乏B.功能落后C.功能过剩D.市场供给的过量或需求不足E.城市规划改变【正确答案】ABC28.路线价法与一般的市场法的主要不同之处有()A.要做"交易情况修正"B.不做"市场状况调整"C.先对多个"可比实例价格"进行综合，然后再进行"房地产状况调整"；而不是先对"可比实例价格"进行有关修正、调整，然后再进行综合D.利用相同的"可比实例价格"-路线价，同时评估出许多"估价对象"-临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个"估价对象"的价格E.需要确定路线的价格【正确答案】BCD29.【真题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同、相似的房地产。
A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【正确答案】ABC30.明确估价的基本事项包括()A.明确估价对象B.明确估价目的C.明确估价时点D.明确估价方法E.明确估价委托人【正确答案】ABC31.在房地产交易中往往需要缴纳一些税费根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由卖方缴纳的税费包括（）等A.出让金B.营业税C.土地增值税D.契税E.所得税【正确答案】BCE32.在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据A.法律B.行政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意【正确答案】ABC33.市场法适用的对象，是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅等，在下列选项中也属于市场法的对象的是()A.高档公寓B.城市规划用地C.写字楼D.特殊厂房E.学校【正确答案】ABC34.房地产估价机构资质等级可分为（）A.暂定期内的三级资质B.三级资质C.二级资质D.一级资质E.临时三级资质【正确答案】ABCD35.市场法又称()B.比较法C.积算法D.还原法E.替代法【正确答案】AB36.【真题】关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有()A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章【正确答案】BCE37.居住用途房地产的位置优劣，主要是看其()。
A.繁华程度B.安宁程度C.交通是否便捷D.离市中心的远近E.近山区【正确答案】BCD38.临街深度价格修正率表的制作形式有（）A.单一深度价格修正率B.多种深度价格修正率C.单独深度价格修正率D.累计深度价格修正率E.平均深度价格修正率【正确答案】CDE39.长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有()A.用于市场法中对未来净收益等的比较B.用于比较法中对可比实例价格进行市场状况修正C.用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力D.用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏【正确答案】BCD40.下列（）情况适合用长期趋势法进行预测A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.比较法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【正确答案】BCDE41.在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是()A.求得的路线价已是正常价格B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格E.路线价法不适用于非工地价格评估【正确答案】AC42.下面哪几种价格指的是一个概念()。
A.保留价B.起拍价C.拍卖底价D.应价E.协议价【正确答案】AC43.应用路线价法需要进行（）等修正A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度【正确答案】ABE44.下列这些建筑物的估价中，成本法特别适用于()A.房地产交易中心B.商业门市C.图书馆D.化工厂E.写字楼【正确答案】ACD45.账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为（）A.历史成本B.账面净值C.折余价值D.实际价值E.原始购置成本【正确答案】BC46.交易情况修正的方法，主要有()A.指数法B.差额法C.分数法D.百分率法E.比较法【正确答案】BD47.【真题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有()A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发出让【正确答案】ACD48.假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法E.路线价法【正确答案】ABD49.成本法中的"开发利润"是指()A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润【正确答案】CD50.下列土地状况中，属于土地权益状况的是（）。
A.土地开发程度B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质E.土地使用期限【正确答案】BDE51.目前，我国房屋权属证书有（）A.房地产权证B.房屋所有权证C.房屋占有权证D.房屋他项权证E.房屋使用权证【正确答案】ABD52.建筑物外观形象包括()等，对房地产价格有很大影响A.建筑式样B.风格C.结构D.构造【正确答案】AB53.宗地价格原则上可采取()A.直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估B.有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估C.直接用基准地价法来评估D.用"宗地价格=市场价格一生产成本"进行计算E.直接用总地价除以总面积来求出【正确答案】AB54.在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有()A.印花税B.营业税C.交易手续费D.办证费【正确答案】AC55.下列属于危险房的特点的是()A.承重构件已属危险构件B.装修严重变形、破损C.随时有可能倒塌D.不能确保住用安全E.有爆炸物品【正确答案】ACD56.下列关于农地征收费用的表述中，正确的是（）A.地上附着物的补偿标准由省、自治区、直辖市规定B.青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定C.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定D.耕地占用税的适用税额标准由省、自治区、直辖市规定E.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定【正确答案】ABE57.下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有（）。
A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.公司与其员工之间的房地产交易E.相邻房地产的合并交易【正确答案】AC58.对房地产本身进行投资改良的内容有（）A.装饰装修改造B.更新或添加设施设备C.改进物业管理D.经济发展E.交通条件改善【正确答案】ABC59.在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格A.比较法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【正确答案】ABD60.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功A.高于B.等于C.低于D.不高于E.不等于【正确答案】AB61.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出的税费构成其中，地价款主要是采用（）求取A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.基准地价修正法【正确答案】ACE62.【真题】对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有()A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【正确答案】BD63.【真题】收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。
A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费【正确答案】BD64.房地产的交易类型主要有()A.抵押B.买卖C.租赁D.征用E.清算【正确答案】BC65."两税一费"是指()A.营业税B.城市维护建设税C.教育费附加D.销售税E.房产税【正确答案】ABC66.建筑物的损耗可分为()A.可修复的损耗B.不可修复的损耗C.可估算损耗D.不可估算损耗E.不可计算损耗【正确答案】AB67.土地权属证书有（）A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.国有土地所有证【正确答案】ABCD68.重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润A.国家财税制度B.市场状态C.供求状况D.市场价格体系【正确答案】AD69.砖木结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（兰．非生产用房为()年答案顺序对应）A.30B.20C.40D.50E.60【正确答案】ABC70.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）。
A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营【正确答案】BCDE三.判断题(共30题)1.对于房地产估价来说，土地是指地球的表面一定范围内的空间)【正确答案】错2.【真题】利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点，对近期的数据应给予较小权重正确答案】错3.如果逐期上涨额时起时伏、很不均匀，也就是说时间序列变动幅度不大，那么计算出的趋势值偏离实际值也随之增大，这意味着运用这种方法评估出的房地产价格趋于真实)【正确答案】错4.在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中，存在较多的交易实例，市场法才是有效的评估方法)【正确答案】错5.路线价是附设在街道上的所有宗地的平均价格)【正确答案】错6.城市基准地价与路线价是一种评估方法)【正确答案】错7.基准地价修正法是指在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法)【正确答案】对8.高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上正确答案】错9.通常情况下，随着外来人口、流动人口的增加，对房地产需求必然增加，从而使房地产价格上升。
)【正确答案】对10.在我国，土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有进行单向流动正确答案】对11.在影响房地产价格的各种因素中，"城市化"属于行政因素正确答案】错12.【真题】理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的正确答案】错13.【真题】价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况正确答案】错14.通常说的土地价格指的是土地使用权价格，而非土地所有权价格)【正确答案】对15.烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝都属于建筑物的范畴)【正确答案】对16.在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，便于价格指数有个相比的对象)【正确答案】对17.房地产估价原则即房地产价格形成原理)【正确答案】错18.当房地产价格为平稳发展时，可不进行市场状况调整)【正确答案】对19.指数曲线趋势法与指数修匀法同属于数学曲线拟合法)【正确答案】错20.目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种正确答案】对21.消费者"持币观望"将会增加房地产市场供给)【正确答案】错22.在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。
)【正确答案】错23.当人口数量增加时，房地产价格就会上涨；当人口数量减少时，房地产价格。