第一篇文章司法考试钟秀勇民法知识点之买卖合同（1）第一节 买卖合同一、所有权转移问题 现实交付原则：交付 简易交付 批示交付 动产 占有改定 商定所有权转移：（所有权转移先于交付） 买卖合同中的 例外 所有权转移问题 所有权保存：支付所有价金所有权转移 （所有权转移后于交付） 不动产 登记 二、风险承当问题 何谓风险：由于非可归责于当事人的因素导致标的物毁损灭失 有商定交付地点，依商定地点交付 原则：交付主义 无商定交付地点，依运送方式推定 动产 所有权保存：交付主义买卖合同中的 特殊状况 试用买卖：所有权主义风险承当问题 在途买卖：合同生效，风险转归买受人 一方违约在先：违约人承当(如合同法143、146、148条) 不动产 交付主义（商品房买卖合同解释第11条） 注意：1：单证的交付与风险转移的区别（《合同法》第147条） 2：风险承当不影响违约责任的追究（《合同法》第149条） 3：质检期与质量保证期的特别规定（《合同法》第158条）【参照法条】《合同法》第一百四十一条 出卖人应当按照商定的地点交付标的物。
当事人没有商定交付地点或者商定不明确，根据本法第六十一条的规定仍不能拟定的，合用下列规定： （一）标的物需要运送的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人； （二）标的物不需要运送，出卖人和买受人签订合同步懂得标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不懂得标的物在某一地点的，应当在出卖人签订合同步的营业地交付标的物《合同法》第一百四十三条 因买受人的因素致使标的物不能按照商定的期限交付的，买受人应当自违背商定之日起承当标的物毁损、灭失的风险《合同法》第一百四十六条 出卖人按照商定或者根据本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违背商定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违背商定之日起由买受人承当《合同法》第一百四十八条 因标的物质量不符合质量规定，致使不能实现合同目的的，买受人可以回绝接受标的物或者解除合同买受人回绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承当《合同法》第一百五十八条 当事人商定检查期间的，买受人应当在检查期间内将标的物的数量或者质量不符合商定的情形告知出卖人买受人怠于告知的，视为标的物的数量或者质量符合商定。
当事人没有商定检查期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合商定的合理期间内告知出卖人买受人在合理期间内未告知或者自标的物收到之日起两年内未告知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合商定，但对标的物有质量保证期的，合用质量保证期，不合用该两年的规定 出卖人懂得或者应当懂得提供的标的物不符合商定的，买受人不受前两款规定的告知时间的限制三、孳息归属问题：交付主义（特别提示，仅限于买卖合同）注意理解：《物权法》第116条与《合同法》第163条的合用关系，一般规定与特殊规定《物权法》第116条：①天然孳息，由所有权人获得；既有所有权人有用益物权人的，由用益物权人获得另有商定除外②法定孳息，有商定从商定，无商定按照交易习惯四、代办托运问题：货品的所有权、风险与孳息均从交付完毕即“货交承运人”；而违约责任仍然遵守合同相对性原则【例题】甲公司要运送一批货品给收货人乙公司，甲公司法定代表人丙委托某汽车运送公司运送汽车运送公司安排我司司机刘某驾驶运送途中，因刘某的过错发生交通事故，致货品受损乙公司因未能及时收到货品而发生损失乙公司应向谁规定承当损失？（习题演习） A．甲公司 B.丙 C. 刘某 D. 汽车运送公司【例题】甲乙签订货品买卖合同,商定由甲代办托运。
甲遂与丙签订运送合同，合同中载明乙为收货人运送途中，因丙的驾驶员丁的重大过错发生交通事故，致货品受损,无法向乙公司按约交货下列哪种说法是对的的？（习题演习） A．乙有权祈求甲承当违约责任 B.乙应当向丙规定补偿损失 C. 乙尚未获得货品所有权 D.丁应对甲承当责任四、特种买卖合同 （一）分期付款买卖合同《合同法》第一百六十七条 分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到所有价款的五分之一的，出卖人可以规定买受人支付所有价款或者解除合同出卖人解除合同的，可以向买受人规定支付该标的物的使用费例题】曾某购买某汽车销售公司的轿车一辆，总价款20万元，商定分10次付清，每次两万元，每月的第一天支付曾某按期支付六次合计12万元后，因该款汽车大幅降价，曾某遂停止付款下列哪些表述是对的的？（卷三第59，多选）A 汽车销售公司有权规定曾某一次性付清余下的八万元价款B 汽车销售公司有权告知曾某解除合同C 汽车销售公司有权收回汽车，并且收取曾某汽车使用费D 汽车销售公司有权收回汽车，但不退还曾某已经支付的12万元价款 （二）样品买卖合同：对于样品的隐蔽瑕疵，标的物仍然应当符合同种物的一般原则（合同法169条）考点：瑕疵担保： （三）试用买卖合同1、批准的性质：买受人的批准购买是试用买卖的生效要件；买受人对与否购买有完全的决定权 2、批准的形式：（1）明示；（2）默示：试用期满，买受人未作表达，推定为批准； 3、试用期的拟定： 有商定的依商定，无商定的由出卖人拟定；【例题】甲乙签订一份试用买卖合同，便没有商定试用期。
之后，双方对与否购买标的物没有达到合同下列哪些说法是对的的？ （习题演习） A、试用买卖合同没有商定试用期的，应合用法律规定的6个月试用期；B、试用买卖合同没有商定试用期的，如果不能按照合同法的规定加以拟定，应由出卖人拟定；C、试用期间届满，买受人对与否购买标的物未作表达的，视为购买；D、试用期间，买受人没有对质量提出异议的，则应当购买标的物；（四）商品房买卖合同1：销售广告的性质：第3条 （1）原则上为要约邀请； （2）若对房屋和有关设施的阐明和允诺具体拟定，并对合同签订及房屋价格的拟定有重大影响的，视为要约 （3）在（2）状况下，阐明与允诺虽然未载入合同，也构成合同一部分，违背即违约2：预售合同登记的效力，第6条 合同不登记并非无效；登记只是行政管理的手段3：被拆迁人的优先权，第7条 拆迁人与被拆迁人以所有权调换形式签订拆迁补偿合同，拆迁人又将该补偿安顿房另行出卖给第三人的，被拆迁人有优先获得权4：惩罚性补偿金，（商品房第8、9条，规定出卖人承当不超过已付购房款一倍的补偿） （1）合同签订后，擅自抵押给第三人； （2）合同签订后，擅自转卖第三人； （3）故意隐瞒未获得商品房预售许可证明的事实或提供虚假材料的； （4）故意隐瞒房屋已经抵押的事实； （5）故意隐瞒房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安顿房屋的事实。
例题】某房地产开发公司在销售中被查出大量欺诈消费者的事实下列哪些情形中，买受人可以祈求该公司返还已付购房款及利息、补偿损失，并可以祈求该公司承当不超过已付购房款一倍的补偿责任？（卷三第58题，多选）A 该公司故意隐瞒没有获得商品房预售许可证明的事实 B 该公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 C 该公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实 D 该公司故意隐瞒所售房屋存在严重质量问题的事实第二篇文章司法考试钟秀勇民法知识点之买卖合同（2）【新增考点详解】考点一 买卖合同 一、买卖合同的概念和特性 （一）买卖合同的概念 买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而获得所有权的一方为买受人或者买方买卖是商品互换最普遍的形式，也是典型有偿合同根据《合同法》第174、175条的规足，法律对其她有偿合同的事项未作规定期，参照买卖合同的规定；互易等移转标的物所有权的合同，也参照买卖合同的规定 （二）买卖合同的特性 1．买卖合同是有偿合同买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的物的所有权，即出卖人移转标的物的所有权于买方，买方向出卖人支付价款。
这是买卖合同的基本特性，使其与赠与合同相区别 2．买卖合同是双务合同在买卖合同中，买方和卖方都享有一定的权利，承当一定的义务并且，其权利和义务存在相应关系，即买方的权利就是卖方的义务，买方的义务就是卖方的权利 3．买卖合同是诺成合同买卖合同自双方当事人意思表达一致就可以成立，不需要交付标的物 4．买卖合同一般是不要式合同一般状况下，买卖合同的成立并不需要具有一定的形式要件，但法律另有规定者除外 二、买卖合同的成立及效力 （一）买卖合同的成立 1．当事人之间没有书面合同的解决1)一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其她有关证据，对买卖合同与否成立作出认定2)对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方可以此证明存在买卖合同关系，但有相反证据足以推翻的除外 2．当事人签订预约合同的解决当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，商定在将来一定期限内签订买卖合同，一方不履行签订买卖合同的义务，对方有权祈求其承当预约合同违约责任或者规定解除预约合同并主张损害补偿。
（二）买卖合同的效力 1．出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权的，当事人一方不能以此为由主张合同无效 2．出卖人因未获得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权规定出卖人承当违约责任或者规定解除合同并主张损害补偿 三、标的物交付和所有权转移 （一）标的物交付 1．交付的形态标的物的交付可分为现实交付和观念交付现实交付是指标的物交由买受人实际占有；观念交付涉及返还祈求权让与、占有改定和简易交付 2．交付的时间出卖人应当按照商定的期限交付标的物商定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付当事人没有商定标的物的交付期限或者商定不明确的，合用《合同法》第61条、第62条第(4)项的规定标的物在签订合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间 3．交付的地点出卖人应当按照商定的地点交付标的物当事人没有商定交付地点或者商定不明确，根据《合同法》第61条的规定仍不能拟定的，合用下列规则：(1)标的物需要运送的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人；(2)标的物不需要运送，出卖人和买受人签订合同步懂得标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不懂得标的物在某一地点的，应当在出卖人签订合同步的营业地交付标的物。
4．交付标的物的数量出卖人多交标的物的，买受人可以接受或者回绝接受多交的部分买受人接受多交部分的，按照合同的价格支付价款；买受人回绝接受多交部分的，应当及时告知出卖人买受人回绝接受多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物；买受人有权主张出卖人承当代为保管期间的合理费用；买受人有权主张出卖人承当代为保管期间非因买受人故意或者重大过错导致的损失 5．有关单证和资料的交付出卖人应当按照商定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料，涉及保险单、保修单、一般发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检查证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用阐明书、装箱单等 6．电子信息产品的交付标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式商定不明确，且根据《合同法》第61条的规定仍不能拟定的，买受人收到商定的电子信息产品或者权利凭证即为交付 7．交付的证明出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不承认的，出卖人应当提供其她证据证明交付标的物的事实合同商定或者当事人之间习惯以一般发票作为付款凭证，买受人可以一般发票证明已经履行付款义务，但有相反证据足以推翻的除外。
（二）所有权转移 1．标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有商定的除外一般而言，如果是动产买卖，标的物所有权自交付时发生转移；如果是不动产买卖，标的物所有权自登记时发生转移 2．标的物所涉知识产权的归属出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有商定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人政法英杰教育独家提供 3．出卖人就同一一般动产签订多重买卖合同，在买卖合同均有效的状况下，买受人均规定实际履行合同的，应当按照如下情形分别解决：(1)先行受领交付的买受人有权祈求确认所有权已经转移；(2)均未受领交付，先行支付价款的买受人有权祈求出卖人履行交付标的物等合同义务；(3)均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人有权祈求出卖人履行交付标的物等合同义务 4．出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产签订多重买卖合同，在买卖合同均有效的状况下，买受人均规定实际履行合同的，应当按照如下情形分别解决：(1)先行受领交付的买受人有权祈求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务；(2)均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人有权祈求出卖人履行交付标的物等合同义务；(3)均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人有权祈求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务；(4)出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其她买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人有权祈求将标的物所有权登记在自己名下。
四、标的物风险承当和孳息归属 （一）标的物风险承当 1．标的物风险承当，是指买卖合同履行过程中发生的标的物意外毁损灭失的风险由哪一方当事人承当在买卖合同中，对于债务不履行或不协助履行，标的物的风险一般由有过错的一方承当在标的物非因双方当事人的故意或过错而发生意外毁损灭失的状况下，根据合同法规定，风险承当按交付原则拟定具体来说，即标的物毁损灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承当，交付之后由买受人承当，但法律另有规定或当事人另有商定的除外 2．风险承当具体规则：(1)买受人亲自提取标的物的，出卖人将标的物置于商定或法定地点时起，风险由买受人承当2)出卖人出卖交由承运人运送的在途标的物，除当事人另有商定外，自合同成立时起，在途风险由买受人承当出卖人在合同成立时懂得或者应当懂得标的物已经毁损、灭失却未告知买受人的，由出卖人承当风险3)对于需要运送的标的物，没有商定交付地点或商定不明确的，自出卖人将标的物交付给第一承运人起，风险由买受人承当标的物需要运送的”是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运送业者的情形4)买受人受领迟延的，自迟延成立时起由买受人承当标的物风险。
5)出卖人按照商定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响风险的转移6)因标的物质量不符合规定致使不能实现合同目的，买受人回绝接受标的物或者解除合同的，风险由出卖人承当7)风险由买受人承当的，不影响因出卖人违约、买受人规定其承当违约责任的权利 (8)当事人对风险承当没有商定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、告知买受人等可辨认的方式清晰地将标的物特定于买卖合同，买受人不承当风险 （二）孳息归属 《物权法》规定，天然孳息由所有权人获得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人获得当事人另有商定的，从其商定法定孳息，没有商定或者商定不明的，按照交易习惯获得据此，买卖合同标的物孳息的归属应根据标的物所有权移转时间、当事人商定、交易习惯等因素拟定 五、标的物检查 （一）检查的时间 1．商定检查期的，应在检查期内检查商定的检查期间过短，根据标的物的性质和交易习惯，买受人在检查期间内难以完毕全面检查的，该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间，并依法拟定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间商定的检查期间或者质量保证期间短于法律、行政法规规定的检查期间或者质量保证期间的，应当以法律、行政法规规定检查期间或者质量保证期间为准。
2．没有商定检查期的，应当及时检查买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，可认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检查，但有相反证据足以推翻的除外 （二）检查出瑕疵时的解决 1．商定检查期的，买受人应在检查期内履行瑕疵告知义务，主张物的瑕疵担保责任；怠于告知的，视为无瑕疵 2．未商定检查期的，买受人应在发现或应当发现标的物数量或质量不符合商定的合理期间内告知出卖人买受人在合理期间内未告知或自标的物收到之日起2年内未告知出卖人的，视为无瑕疵；但对标的物有质量保证期的，合用质量保证期合理期间”应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用状况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检查措施和难易限度、买受人或者检查人所处的具体环境、自身技能以及其她合理因素，根据诚实信用原则进行判断2年”是最长的合理期间，该期间为不变期间，不合用诉讼时效中断、中断或者延长的规定 （三）出卖人依约向第三人交付标的物的检查 出卖人和买受人之间商定的检查原则与买受人和第三人之间商定的检查原则不一致的，以出卖人和买受人之间商定的检查原则为准。
六、违约责任 （一）瑕疵担保责任 1．权利瑕疵担保责任该责任是出卖人违背权利瑕疵担保义务的违约责任标的物的权利瑕疵，可体现为出卖人未告知该标的物上承当着第三人的权利，或者是出卖人未告知标的物无权处分权利瑕疵须为在买卖合同成立时即已存在，且于合同成立后仍未能除去，同步买受人不懂得权利瑕疵的存在；否则，出卖人不承当权利瑕疵担保责任标的物存在权利瑕疵时，买受人可祈求出卖人除去权利承当，并可根据债务不履行的规定，祈求出卖人负不履行债务或损害补偿的责任 2．物的瑕疵担保责任该责任是出卖人违背物的瑕疵担保义务的违约责任物的瑕疵是指标的物欠缺商定或法定品质依其被发现的难易限度，物的瑕疵可划分为表面瑕疵和隐蔽瑕疵认定物的瑕疵的原则，合同有商定的，依合同商定；如无商定而由出卖人提供标的物的样品或有关标的物的质量阐明的，以该样品或阐明的质量原则为根据不存在上述两种根据时，如当事人事后协商原则，依协商原则；如无协商原则，按照合同的有关条款或交易习惯所拟定的原则如原则仍不能拟定的，按照国标、行业原则履行；没有国标、行业原则的，按照一般原则或者符合合同目的的特定原则履行标的物瑕疵应由出卖人承当保义务时，如有瑕疵，买受人可以祈求减少价款，也可以规定出卖人更换、修理，或者自行修理，费用由出卖人承当。
因标的物的瑕疵使合同目的不能实现时，买受人可以回绝接受标的物或者解除合同合同商定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过错不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人无权主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任买受人在缔约时懂得或者应当懂得标的物质量存在瑕疵的，无权主张出卖人承当瑕疵担保责任，但买受人在缔约时不懂得该瑕疵会导致标的物的基本效用明显减少的除外 （二）质量保证金、违约金、定金 1．买受人依约保存部分价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果，出卖人不得主张支付该部分价款 2．合同对付款期限作出的变更，不影响当事人有关逾期付款违约金的商定，但该违约金的起算点应当随之变更合同商定逾期付款违约金，出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金的，不影响出卖人向买受人主张该违约金合同商定逾期付款违约金，但对账单、还款合同等未波及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款合同等主张欠款时有权祈求买受人依约支付逾期付款违约金，但对账单、还款合同等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中有关本金、利息等商定内容的除外合同没有商定逾期付款违约金或者该违约金的计算措施，出卖人以买受人违约为由主张补偿逾期付款损失的，可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基本，参照逾期罚息利率原则计算。
3．合同因违约而解除后，守约方有权主张继续合用违约金条款；但商定的违约金过度高于导致的损失的，可以参照《合同法》第114条第2款的规定解决 4．合同商定的定金局限性以弥补一方违约导致的损失，对方祈求补偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失补偿的数额总和不应高于因违约导致的损失 （三）违约损害补偿 1．合同当事人一方违约导致对方损失，对方主张补偿可得利益损失的，应当根据当事人的主张，根据《合同法》第113、119条、最高人民法院《有关审理买卖合同纠纷案件合用法律问题的解释》（如下简称《买卖合同解释》）第30.、31条等规定进行认定 2．合同当事人一方违约导致对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方有权主张扣减相应的损失补偿额 3．合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方有权主张从损失补偿额中扣除该部分利益 （四）因违约解除合同 1．因标的物主物有瑕疵而解除合同步，解除合同的效力及于从物；从物有瑕疵的，仅能部分解除合同，解除的效力不及主物标的物为数物时，其中一物有瑕疵的，买受人仅得就有瑕疵的物解除合同；数物之价值不能分离的，则可就数物解除合同。
买卖标的物是分批交付的，买受人只能就不能达到合同目的的该批标的物部分解除合同，但各批标的物有关联的，则可就该批以及后来的各批标的物解除合同 2．出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人有权主张解除合同 七、所有权保存 （一）所有权保存的合用范畴 当事人可以在买卖合同中商定买受人未履行支付价款或者其她义务的，标的物的所有权属于出卖人所有权保存规则仅合用于动产，不合用于不动产 （二）出卖人的取回权 1．取回权的合用情形所有权转移前，买受人有下列情形，对出卖人导致损害的，出卖人可取回标的物：(1)未按商定支付价款的；(2)未按商定完毕特定条件的；(3)将标的物出卖、出质或者作出其她不当处分的 2．取回权的例外下列情形出卖人不得行使取回权：(1)买受人已支付总价款75%以上；(2)第三人善意获得标的物所有权或者其她物权3．行使取回权的后果1)取回的标的物价值明显减少，出卖人有权祈求买受人补偿损失2)买受人在双方商定或出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取回标的物的事由，有权回赎标的物买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人可以另行出卖标的物。
出卖人另行出卖标的物的，出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的，应返还原买受人；如有局限性，出卖人规定原买受人清偿的，人民法院应予支持，但原买受人有证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外第三篇文章司法考试钟秀勇民法知识点之买卖合同（3） 八、特种买卖合同 （一）分期付款买卖 1．分期付款买卖，是指买受人将其应付的总价款，在一定期限内分次向出卖人支付的买卖合同买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付的，才干认定为分期付款 2．分期付款买卖的买受人未支付到期价款的金额达到所有价款的1/5，出卖人可以规定买受人支付所有价款或者解除合同；合同作出相反商定，损害买受人利益的，商定无效 3．出卖人解除合同的，可以向买受人规定支付该标的物的使用费；当事人对标的物的使用费没有商定的，可以参照本地同类标的物的租金标精拟定合同商定出卖人在解除合同步可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损补偿额，买受人有权祈求返还超过部分 （二）样品买卖 样品买卖，又称货样买卖，是指标的物品质依一定样品而定的买卖。
凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以阐明出卖人交付的标的物应当与样品及其阐明的质量相似；凭样品买卖的买受人不懂得样品有隐蔽瑕疵的，虽然交付的标的物与样品相似，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的一般原则合同商定的样品质量与文字阐明不一致且发生纠纷时当事人不能达到合意，样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，应当以样品为准；外观和内在品质发生变化，或者当事人对与否发生变化有争议而又无法查明的，应当以文字阐明为准 （三）试用买卖 1．试用买卖，又称为实验买卖，是指合同成时出卖人将标的物交付给买受人试用，买受人在试用期间内决定与否购买的买卖一般觉得，试用买卖合同属于附停止条件的买卖合同试用买卖的当事人可以商定标的物的试用期间；对试用期间没有商定或者商定不明确，根据《合同法》第61条的规定仍不能拟定的，由出卖人拟定试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以回绝购买试用期间届满，买受人对与否购买标的物未作表达的，视为购买试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，应当认定买受人批准购买，但合同另有商定的除外在试用期内，买受人对标的物实行了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，应当认定买受人批准购买。
2．买卖合同存在下列商定内容之一的，不属于试用买卖：(1)商定标的物通过试用或者检查符合一定规定期，买受人应当购买标的物；(2)商定第三人经实验对标的物承认时，买受人应当购买标的物；(3)商定买受人在一定期间内可以调换标的物；(4)商定买受人在一定期间内可以退还标的物 （四）拍卖 根据国内拍卖法，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式具体地说，买卖公开进行，参与竞拍的人在拍卖现场根据拍卖师的叫价决定与否应价，当某人的应价经拍卖师三次叫价无人竞价时，拍卖师以落槌或以其她公开表达拍定的方式确认买卖成交 九、商品房买卖合同 （一）商品房买卖合同的成立与效力 商品房买卖合同是指房地产开发公司将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同 1．商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范畴内的房屋及有关设施所作的阐明和允诺具体拟定，并对商品房买卖合同的签订以及房屋价格的拟定有重大影响的，应当视为要约 2．出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为签订商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方因素未能签订商品房买卖合同，应当按照法律有关定金的规定解决；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能签订的，出卖人应当将定金返还买受人。
商品房的认购、订购、预订等合同具有商品房买卖合同的重要内容，并且出卖人已经按照商定收受购房款的，该合同应当认定为商品房买卖合同 3．出卖人未获得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售许可证明的，可以认定有效商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案，不因此确认合同无效当事人商定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其商定，但当事人一方已经履行重要义务、对方接受的除外 （二）惩罚性补偿 1．具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的．无法获得房屋的买受人可以祈求解除合同、返还已付购房款及利息、补偿损失，并可以祈求出卖人承当不超过已付购房款1倍的补偿责任：(1)商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(2)商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人 2．出卖人签订商品房买卖合同步，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以祈求返还已付购房款及利息、补偿损失，并可以祈求出卖人承当不超过已付购房款1倍的补偿责任：(1)故意隐瞒没有获得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安顿房屋的事实。
3．房屋实际面积不不小于合同商定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 （三）因违约解除合同 1．出卖人歹意违约出卖人具有最高人民法院《有关审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的解释》（如下简称《商品房买卖合同解释》）第8、9条所规定的情形，歹意违约的，买受人有权解除合同 2．出卖人主线违约 (1)因房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体构造质量经核验确属不合格，买受人有权祈求解除合同和补偿损失2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权祈求解除合同和补偿损失交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修复责任；出卖人回绝修复或者在合理期限内迟延修复的，买受人可以自行或者委托她人修复修复费用及修复期间导致的其她损失由出卖人承当 (3)出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同商定面积不符，合同有商定的，按照商定解决；合同没有商定或者商定不明确的，面积误差比绝对值超过3%，买受人有权祈求解除合同、返还已付购房款及利息买受人批准继续履行合同，房屋实际面积不小于合同商定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照商定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承当，所有权归买受人。
4)出卖人迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，买受人有权祈求解除合同，但当事人另有商定的除外法律没有规定或者当事人没有商定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭 (5)合同商定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的因素，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人有权祈求解除合同和补偿损失 3．买受人主线违约买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，出卖人有权祈求解除合同，但当事人另有商定的除外 4．波及担保贷款的解除1)商品房买卖合同商定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方因素未能签订商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以祈求解除合同和补偿损失因不可归责于当事人双方的事由未能签订商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以祈求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人2)因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人有权祈求解除商品房担保贷款合同。
3)商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。