长春市永永乐小区商商服物业业策划案案一、序言言：本物物业的基基本策划划思路1-1、商商服物业业与住宅宅物业的的最大区区别前者是“生产资资料”，后者者是“生活资资料”长春市场场内各商商服物业业由“形象包包装”再到高高频度的的“广告宣宣传”为主线线的推广广模式已已经显得得乏力1、商服服物业的的价值点点不仅仅仅在传统统的“人气”和一般般物质条条件显然，长长春市中中心商业业圈的“人气”和商服服物业的的质素其其本身都都是有基基础的，但但各物业业推广的的结果却却不同，可可见，策策划者更更应该系系统地确确立策划划的方向向和内容容，即：：从商场场的经营营定位开开始，寻寻找其销销售推广广中的其其他定位位2、由此此，“永乐小小区商服服物业”的策划划线索应应是好的经营营内容和和模式——经营定定位 支持好好的租金金回报及及物业升升值———营销定定位 展展示和贴贴现物业业租金和和价格———购买买利益点点 顺顺利完成成商服物物业的租租售1-2、经经营定位位的选择择永乐小区区商服物物业必需需要一个个清楚有有效的经经营定位位，这是是整个物物业展开开营销推推广的基基础。
就长长春市场场的商业业经营活活动和受受之影响响的商业业物业行行势来看看，永乐乐小区商商服物业业的出路路在于：：1、选择择好的有有突破性性的定位位，其内内核为“经营什什么？”和“怎么经经营？”这个问题题的回答答，将是是整个商商服物业业经营定定位的基基础 “经营什什么？”和“怎么经经营？”还必须须是长春春市中心心商业圈圈内基本本独有的的、新颖颖的，这这样，才才有可能能回避常常规的（同同时也是是最大的的）风险险—供需张张力风险险2、经营营定位确确定前还还必须考考虑的其其它问题题其定位，要要同时考考虑足够够大限度度的利用用长春市市中心商商业圈的的传统经经营条件件和“人气”条件，扬扬“此长”，以支支持足够够的经营营基础其定位，要要同时兼兼顾较大大范围的的持续发发展空间间，在长长春市及及所辐射射的片区区市场，都应应当有其其足够的的市场需需求基础础3、总结结符合以上上定位的的“标准”，其难难度是较较大的，因因为几乎乎是“完美”的条件件限定，但但同时，如如果确立立了符合合以上“标准”的定位位，又才才是有把把握将永永乐小区区商服物物业 实实现成令令发展商商、策划划代理商商满意的的成功营营销“作品”的必要要条件。
1-3、由由物业的的经营定定位到物物业的营营销定位位1、消费费者市场场调研，寻找物业经营定位的第一步 和住宅宅物业的的区别，商商服物业业的市场场调研必必须注重重两个层层面的目目标调查查对象所所组成的的群体，即即物业内内所经营营商品的的购买者者市场（消消费者）和和由上一一个因素素所导致致的商服服物业本本身的购购买者市市场这这两者的的关系在在于：商商服物业业的购买买者是由由未来物物业所经经营商品品的购买买者所决决定的 （1）、经经营定位位的确立立过程 在在没有任任何宣传传广告引引导下，消消费者市市场在该该片区的的基本购购买行为为和习惯惯性消费费，是一一切所可可能存在在却似是是而非的的项目经经营定位位的分水水岭；而而结合经经济发展展、政府府支持等等因素而而形成的的，对整整个项目目片区的的发展态态势的预预计，是是另一个个完成正正确经营营定位的的评判手手段；以以经营定定位的获获利能力力的高低低来最终终完成项项目经营营定位的的去伪存存真的过过程2）、确确立定位位选择标标准按传统的的商业经经验来确确定定位位标准是是目前最最有效和和最准确确的确定定方式按确立顺顺序，依依次为：： A、由由经营手手段和条条件的支支持程度度入手，进进行反证证。
B、对对照定位位“标准”，用排排除法确确立 C、对对最终结结果再进进行“标准对对照”和经营营支持度度的核实实2、购买买者市场场调研，是是寻找物物业市场场定位的的第一步步 （1）、购购买客群群分析 由物业业的经营营定位来来确定项项目的目目标购买买客群体体，并通通过对购购买群体体的调研研，完成成对购买买客群的的基本描描述，为为未来的的市场营营销定位位及推广广打下基基础 （22）、购购买客群群分析的的手段基本上，我我们是类类比的方方式来分分析购买买客群的的组成及及比例、客客群的基基本特征征描述，集集中地、消消费（或或购买）习习惯等客客群要素素，为未未来物业业营销推推广的各各种定位位提供依依据3、总结结 通通过消费费者市场场的调查查，先确确定本物物业未来来的经营营定位，再再由经营营定位来来界定本本物业购购买客群群的调研研及目标标市场，第第三，由由目标市市场的特特征，来来确定物物业的个个体产品品组成、价价格、销销售推广广等营销销组合因因素 本案案正是以以这样的的思路来来完成所所有的策策划，二、物业业经营定定位的确确定2-1、定定位的选选择与确确立过程程集美组地地产顾问问有限公公司组织织策划、销销售部门门的骨干干力量，在在公司积积累的市市场商业业资讯和和经验的的基础上上，按以以下步骤骤完成定定位：1、进行行片区商商圈内商商服物业业的经营营调查 应该该说，这这是定位位确定的的第一步步，而由由此所发发现长春春市场现现状中没没有或稀稀缺、能能带来满满足市场场需求效效应的经经营内容容。
其实，我我们非常常想知道道在长春春市中心心商业圈圈中，组组成商家家的普遍遍经营手手法及市市场接受受程度、促促销手段段及市民民的接受受能力、经经营规模模效应给给予市场场的信心心、商品品品种、商商铺租金金等，这这要靠一一线市场场调查及及在此基基础上的的专家访访谈法完完成，而而后者的的实施，是是我们有有目的的的聘请部部分有很很好经营营成绩的的商业经经营主参参与完成成2、片区区商圈内内消费者者研究以抽样调调查的方方式，在在特定的的时段，调调查进入入独立商商家购物物或意向向购物的的消费者者，研究究他们购购物的品品种、支支付能力力、来源源、年龄龄、文化化等，同同时，从从总量来来测定，固固定时点点的高、低低人流量量等由由此得出出较为清清晰的消消费者描描述3、片区区经济、政政治发展展趋势预预计及其其可能对对本物业业产生的的影响任何一个个商圈的的发展，其其基础必必定是所所在片区区的政治治、经济济发展状状况，尽尽管，“片区”所指明明的地理理范围可可大可小小这点点已经被被商家所所认同 同样，在在研究本本物业所所处商圈圈的发展展情况及及因发展展而对物物业本身身产生的的影响时时，我们们从以下下三个方方面来进进行研究究：第一一、未来来两年内内长春整整体市场场的经济济发展趋趋势及对对本物业业的影响响；第二二，未来来两年内内长春市市中心商商圈的发发展趋势势及对本本物业的的影响；；第三，有有关的政政策引导导及对本本物业的的影响。
4、 选择定位位内容立立项通过前期期的工作作，在市市场调研研的基础础上，我我们设想想了一系系列定位位内容，并并分别记记录在案案，尽量量做到“全、深深”；而后后，再用用排除法法来一一一评判，以以确定可可供选择择的部分分经营定定位5、经营营定位的的确定按行业经经营利润润率的现现状，为为所有选选择的经经营定位位排序，确确定经营营利润最最高的前前三个定定位为本本物业的的基础经经营定位位，然后后，全面面评估这这三个定定位的实实际操作作可能，选选择最能能有效操操作的定定位内容容作为物物业最终终的经营营定位 以下，我我们以此此思路展展开2-2、物物业所在在市场的的基础调调查分析析1、长春春市场中中心商圈圈内商服服物业的的经营调调查分析析本商圈经经过多年年的发展展，长春春形成了了（新）长长江路、重重庆路、桂桂林路、四四马路永永春批发发与中东东家电、红红旗街、光光复路、黑黑水路等等几个有有特色的的商业圈圈，这些些商圈支支撑起了了长春的的商业行行业，同同时也是是长春商商业发展展的见证证1）、新新长江路路商业圈圈是指以新新建成的的长江路路商业步步行街为为中心，以以长江路路上的长长春银座座、长春春科技城城和附近近的远东东批发、黑黑水路批批发、黄黄河路批批发为中中心商业业区的大大面积商商业区，同同时也将将传统的的火车站站商圈包包括的：：站前地地下永春春批发、辽辽宁路华华正批发发、国际际商业中中心、太太阳家居居商城等等商业区区归属长长江路商商业区。
这这一区域域是长春春历史较较为悠久久的商业业区，也也是目前前地域跨跨度最大大的商业业区长长江路的的发展曾曾经几经经起伏，目目前处于于重新崛崛起的阶阶段，但但火车站站周边多多年来一一直保持持稳定的的发展态态势，消消费者对对其认可可度较高高商圈中包包括了多多条特色色街：以以步行街街市内街街市为特特色的长长江路商商业街；；以医药药保健品品批发集集散地为为主打的的黄河路路；以IIT产品品和服务务为特色色、号称称东北最最大科技技城的长长春科技技城；以以南北各各类各色色服饰批批发独步步春城地地远东批批发等2）、重重庆路商商业圈是指以长长春百货货大楼为为中心，由由重庆路路、崇智智路为主主要商业业街区的的一个区区域，这这一区域域是目前前春城公公认的“春城第第一金街街”重庆路以以精品服服装、鞋鞋帽、饰饰品、皮皮具的名名牌专卖卖店为主主要经营营业态，重重庆路上上的卓展展购物中中心、东东方购物物广场、百百货大楼楼和国贸贸中心是是全市最最集中的的中、高高档品牌牌服饰主主题经营营区域，崇崇智商城城、地下下商场则则是中低低档品牌牌较为集集中的商商业单位位，深受受春城消消费者青青睐区区域内商商品品牌牌众多、精精品荟萃萃、品种种多样，因因而人们们乐意来来此购物物。
重庆路目目前为准准步行街街，是各各商圈之之中交通通最为便便利，平平均客流流量最大大的商圈圈，但是是其发展展在地域域上已经经没有扩扩展的空空间3）、桂桂林路商商业圈桂林路商商圈是主主要以桂桂林路、同同志街交交汇处为为核心，辐辐射周边边其他地地段的商商业圈桂桂林路目目前主要要由桂林林路市场场、桂林林商场、哈哈比太平平洋为发发展核心心，整条条街上具具有鲜明明个性和和特色的的专卖店店很多，受受到年轻轻消费者者的欢迎迎休闲闲服饰、特特色小商商品、装装饰品等等是这里里的经营营特色，这这里的商商品价格格合理、品品种多样样，基本本以零售售为主，是是一个商商业气氛氛浓郁，客客流量大大、生意意较好的的商圈4）、永永春批发发商圈永春批发发商圈主主要是以以四马路路和大马马路交汇汇地段为为核心区区域的商商圈，从从传统发发展来看看，日用用杂品批批发零售售是永春春路商圈圈的经营营特色，这这里是消消费者选选购该类类商品的的主要区区域近近年来，中中东家电电批发市市场、北北京华联联超市在在该地段段的崛起起，丰富富了该地地段的经经营品类类，同时时该商圈圈内还有有三马路路文化用用品等春春城独有有的特色色经营由于该商商圈临近近亚泰大大街，近近来在亚亚泰大街街上成立立的中环环鞋城与与之互相相呼应，无无形中扩扩大了商商圈的范范围。
3、长春春中心商商圈内消消费者研研究通过前阶阶段的现现场调研研与专业业的市场场调查开开展，采采取现场场观察、预预测、询询问、答答卷等形形式，针针对本项项目购物物人流的的各项特特点，开开展一次次覆盖本本项目及及周边地地区的专专项调研研，本次次消费者者调研分分4个时时间段，涉涉及3000多人人，有限限问卷2281份份，现将将各项数数据整理理如下：：（1）、人人流组成成按实际来来分析，购购物人流流中男女女比例比比较均衡衡，女性性比男性性多100%，年年龄上以以18——35岁岁的年轻轻人为主主2）、收收入水平平 从从收入情情况看，中中等收入入阶层为为项目地地及周边边购物人人流的主主导3）、本本片区主主要消费费商品按本次市市调结果果，主要要消费商商品排名名前五位位的是：：1、日日用百货货.2、服服装鞋帽帽. 33、餐饮饮娱乐..4、文文化、音音像制品品.5、通通信产品品及服务务. （4）、消消费者停停留时间间 本本次调查查共分44个时间间段：110：330—11：：30、112：330—13：：30、115：330—16：：30、220：000—21：：00；；在这四四个时间间段内调调查的人人数分别别为522、600、877、822。
说明明：休闲闲娱乐是是本地区区吸引人人流的主主要原因因 （55）、购购物频率率 以上上数据说说明，项项目地及及周边地地区有一一群固定定的消费费群体6）、消消费额大大小比例例 50——1000元消费费额的购购物人流流份额有有41%%，不容容忽视，这这就显现现了项目目地及周周边地区区的消费费现状，同同时决定定短期内内（2——3年）本本地区的的经营档档次以上比较较硬性的的数据，我我们应或或多或少少的感觉觉到项目目地及周周边地区区那独有有的商业业文化和和经营特特色，研研究以上上数据，对对我们把把握本项项目的经经营方向向起到强强大的支支撑作用用2-3、经营定定位的确确立经过我们们的调查查分析，综综合本物物业的基基础条件件，我们们最终选选择了以以下较适适合物业业的经营营定位，其其分别为为：标准准百货、儿儿童世界界、电子子通讯、特特价商场场、厨品品中心、新新婚用品品大全、食食品总汇汇、女性性用品专专营商场场、休闲闲娱乐、服服装市场场共十大大类 1、各各罗列的的物业经经营定位位的综合合比较序号 选项项分值标准百货儿童世界电子通讯特价商场厨品中心新婚用品大全 食品 总汇 女性 用品休闲娱乐服装市场1交通状况况888888888882人气支持持15121310887101215123预计消费费者购买买强度107 75654769 5序号 选项项分值标准百货儿童世界电子通讯特价商场厨品中心新婚用品大全 食品 总汇 女性 用品休闲娱乐服装市场5消费者购买频次次88738327 5 6 56支付能力力108961056810 987竞争情况况1039 37 51059968持续发展展能力747 3 5565 5 7 39配套情况况5555555555510经营能力力75 7 3 6 4 7 5 47 4 合计计100 60 72 46 65 48 55560 644 7556简析如下下：（1）、从从交通情情况来说说，所有有的经营营定位均均符合物物业成型型商场的的交通要要求，亚亚泰大街街及长春春大街的的整个路路面宽直直，公交交线路众众多，各各种载人人运输工工具均能能容易抵抵达。
（22）、从从人气支支持来看看，本物物业未来来的成型型商场能能部分接接引三马马路及二二道街内内人气，但但从传统统的消费费构成分分析，娱娱乐也所所能接引引的人气气最高，其其次是百百货和食食品类，一一方面，这这片区域域的住家家及人口口较多，而而尚未形形成一家家稍有规规模的百百货超市市，这为为百货业业的立足足提供了了可能；；另一方方面，由由于传统统永春路路、光复复路、黑黑水路等等商圈的的影响，食食品及小小百货的的经营在在整个市市场上较较有影响响力，因因而所得得到的人人流更多多 （33）、消消费者的的购买强强度指一一旦产生生所定位位的经营营内容，因因而引起起的消费费者的需需求及将将需求化化为现实实的可能能性程度度 按我我司现有有的调查查情况，消消费者来来此区域域购买食食品、小小百货、娱娱乐的强强度较大大，而购购买普通通日用品品的强度度次之，其其他经营营内容，除除非有有有效的宣宣传导入入，否则则，基本本上需求求较弱 （44）、行行业平均均利润率率的总结结，是我我司对物物业周边边商业区区调研以以后得到到的数据据，其结结果基本本符合事事实；另另一方面面，利润润率的大大小，将将决定未未来物业业成型商商场的投投资回报报，它是是影响业业主购买买的最重重要的因因素。
（55）、消消费频度度的调查查，其分分值是按按“专家访访谈”的意见见确认 （66）、支支付能力力的判断断，是以以经营商商品的主主力单件件总价值值量评估估，总价价值量少少的经营营内容，其其相应的的支付能能力就高高 （77）、竞竞争状况况，是将将物业未未来的经经营定位位和现在在所调查查的同片片区商圈圈内的商商铺相比比较，同同质程度度高的经经营定位位，其竞竞争力就就弱，反反之亦然然 （88）、持持续发展展能力、为为商业性性购买的的配套能能力及商商家自身身的经营营能力，可可统一为为促销综综合能力力，均按按市场现现有的状状况估计计，例如如，已成成型的经经营，其其促销综综合能力力就高，反反之亦然然2、用排排除法分分析最适适合的经经营定位位从上表可可知，在在罗列的的标准百百货、儿儿童世界界、电子子通讯、特特价商场场、厨品品中心、新新婚用品品大全、食食品总汇汇、女性性用品专专营商场场、休闲闲娱乐、服服装市场场共十大大类经营营定位中中，依高高到低分分值排序序分别为为： 休闲娱娱乐共775分；；儿童世世界共772分；；特价商商场共665分；；女性用用品专营营商场共共64分分；标准准百货共共60分分；食品品总汇共共60分分；服装装市场共共56分分；新婚婚用品大大全共555分；；厨品中中心共448分；；电子通通讯共446分。
从从以上经经营定位位可知，整整体分值值普遍较较低，说说明经营营环境与与基础都都不具备备，同时时，由以以上的排排序，我我们几乎乎只能在在前三位位的定位位中选择择，它们们是：休休闲娱乐乐、儿童世世界、特价商商场按照物业业条件，从从利弊两两方面来来比较如如下：（1）、休休闲娱乐乐 符合消消费者对对这一片片区商圈圈的传统统认识，市市场以前前现在都都有成功功经营的的例子，人人流支持持也足够够等等，但但是，本本物业面面积较大大，总价价格量高高，对购购买者的的投入能能力要求求较大，直直接导致致客户量量少；同时，这这批能购购买起的的客户实实际也是是这个行行业的直直接经营营者，动动员其投投入巨资资购买将将是一件件极其困困难的事事情，据据我司调调查，本本片区内内，几乎乎所有从从事此行行业的人人，都是是租房而而非买房房，这也也是一个个证明，所所以，靠靠这个经经营定位位吸引购购买的可可能性不不大2）、儿儿童世界界 对于这这个片区区的商圈圈来说，最最大的阻阻碍来自自于非传传统儿童童用品购购物心理理所产生生的需求求替代和和引导培培育市场场的工作作应该说，这这是一个个仅次于于娱乐休休闲的较较好定位位，回报报率足够够高，可可承担较较高的房房价和租租金，对对物业个个体商铺铺的安排排也能有有较好的的处理，市市场上也也存在着着足够的的购买容容量，对对购买客客户也较较有吸引引力，因因此，如如果能解解决上述述两个问问题，这这个定位位将是一一个很好好的选择择。
3）、 特价商商场 最大的的问题在在于整个个的市场场竞争和和如何支支持2000000平方米米商场的的经营利利润到除除去经营营成本至至少能达达到8%%，如果果能实现现，则当当然也是是一个好好的定位位3、经营营定位的的确立过过程从以上分分析，分分值较高高的三个个定位除除儿童世世界的定定位外，其其它两个个都具有有明显的的缺点，而而这些缺缺点是不不容易矫矫正的；；分值较较底的77个定位位，基本本上是不不适合物物业本身身的，即即使强行行推出，可可能也会会有一定定的销售售业绩，但但肯定将将会留下下极大的的尾盘而而不好处处理；当当然，我我们认为为，通过过整个市市场的调调查和分分析，我我们已把把适合物物业的所所有定位位都已经经罗列出出来 因因此，物物业的经经营定位位，只能能围绕着着儿童世世界这个个主题去去完善和和强化 与与其说是是策划人人员之大大幸，不不如说是是发展商商之大幸幸，经过过我司全全体策划划人员和和数位特特邀佳宾宾的“头脑风风暴”，我们们终于能能在定位位儿童世世界的基基础上，设设想出可可行而有有效的解解决因此此而带来来的两大大问题，即即非传统统儿童用用品购物物心理所所产生的的需求替替代和引引导培育育市场的的工作。
解解决办法法见下文文）4、本物物业的经经营定位位 通过以以上的分分析，我我们可以以有把握握的确定定该物业业的经营营定位应应该是儿儿童用品品、儿童童休闲娱娱乐这两两个定位位的“交集”，即：：儿童购购物公园园这是是最适合合物业素素质的，同同时，根根据我们们对长春春市场大大商业各各行业的的调查，这这个经营营定位也也是投资资回报率率最高的的，达到到40%%左右的的毛利，这这就为未未来物业业最终使使用者的的经营成成绩奠定定了基础础，因而而会受到到购买业业主的支支持1）、经营定位：儿童娱乐超市 商铺铺命名：：儿童购购物公园园（暂定定名） 定位位阐述：：春城目目前唯一一的、规规模最大大的，集集儿童室室内游乐乐、儿童童商品销销售、儿儿童教育育培训、儿儿童日常常服务为为一体的的，专业业为儿童童服务的的现代化化商城2）、经经营形态态A、儿童童游乐设设施收费费（部分分免费）对对外开放放；B、各门门各类的的儿童商商品开放放销售（可可批发）；；C、专业业儿童服服务机构构为儿童童提供服服务； D、提提供针对对家长和和儿童的的其他服服务 （33）、商商铺的定定位基础础对于儿童童娱乐超超市这一一定位的的提出，敝敝司进行行定位的的思考出出发点主主要基于于以下基本事事实：A、市场场空白：：目前春春城缺乏乏真正适适合儿童童游乐，并并为儿童童所喜欢欢的相关关场所，这这样的场场所一旦旦出现，必必然会受受到孩子子和家长长的欢迎迎；B、唯一一存在：：专业销销售儿童童商品、专专门为孩孩子服务务的商业业物业在在春城还还没有出出现，而而游乐和和各类琳琳琅满目目的儿童童商品，对对孩子和和家长的的吸引力力是巨大大的；C、消费费能量：：儿童身身上蕴含含巨大的的消费市市场，由由于是独独生子女女，城市市家庭舍舍得在孩孩子身上上花钱，低低龄儿童童的日常常消费额额基本接接近成人人；D、 需求程度度：对于于儿童商商品的需需求不受受季节、地地域等因因素的影影响，并并且随着城市人人口的快快速增加加，呈现现不断增增长的态态势；E、 经营支撑撑：关于于儿童的的各种商商品品类类众多，不不断细化化，各种种关于儿儿童的经营性服服务项目目不断推推陈出新新，完全全可以满满足一个个大规模模商服物物业的经经营需要要。
根据以上上事实，永永乐小区区商铺未未来的形形象应该该是：一座乐园园式的儿儿童商品品超市，通通过内部部花样繁繁多、新新鲜有趣趣的游乐乐设施，吸吸引了整整个城市市的适龄龄儿童，在在家长的的陪同下下，前来来玩耍，并并且能够够保持较较高频次次；而超超市内部部琳琅满满目的儿儿童商品品和服务务，就有有了充足足的机会会直接面面对目标标消费者者，从而而促使其其达成购购买；而而儿童商商品的较较高利润润率和大大量人流流，保证证了经营营者的充充足收益益，从而而使帝司司尼乐园园可以迅迅速立足足于春城城5、物业业经营定定位的规规划（1）、个个体产品品划分原原则永乐小区区商铺的的总面积积2万余余平米，完完全具备备大型商商业物业业的经营营规模，但但是由于于不是框框架结构构，无法法直接作作为开放放式、通通透式的的商场进进行销售售，因此此根据现现实情况况，铺位位划分必必须遵循循以下原原则：A、按照照4：66的比例例划分游游乐设施施和经营营面积，即即游乐设设施所占占的面积积至少要要达到880000㎡以上上；B、充分分利用内内部规划划进行铺铺位划分分，改变变直接按按照建筑筑划分并并按照建建筑面积积销售的的形式，划划分米柜柜台、壁壁柜台、面面积柜台台；C、将儿儿童游乐乐设施按按照儿童童的心理理特点，以以一定主主题或者者线索进进行合理理设置，强强化其趣趣味性和和娱乐性性；D、经营营区域的的划分与与游乐设设施和空空间有机机衔接，做做到充分分利用有有限面积积，容纳纳更多经经营业户户。
2）、铺铺位划分分建议初步建议议铺位按按照以下下方式进进行划分分：A、儿童童游乐设设施分布布室内儿童童游乐设设施的分分布可以以把儿童童的不同同年龄阶阶段作为为分布的的依据和和出发点点，以如如下形式式设置：：A-1、一一楼为针针对低龄龄儿童的的设施，年年龄在00|―――4岁间间，从正正门入口口开始，在主通道道两侧交交叉分布布，各项项游乐内内容基本本独立；；A-2、二二楼为针针对成长长期儿童童的游乐乐设施，年年龄在55――8岁岁间，从从二楼主主扶梯位开始始，分别别向两侧侧延伸，一一侧为55－6岁岁区域，另另一侧为为7－88岁区域域；A-3、在在一楼中中心位置置开辟一一定面积积，设立立女孩游游乐专区区，设立立专门为为女孩儿提供游游乐设施施A-4、在在一、二二楼的游游乐设施施分布上上，按照照运动型型、智力力型和综综合型的的类别过渡渐进进；A-5、秋秋千和滑滑梯（或或者其他他项目）作作为常设设性的设设备，每每隔一段段距离就就设置一个单单独功能能区B、经营营区域划划分根据对儿儿童设施施分布的的初步设设想，结结合商铺铺的基本本功能定定位，将将经营品品类与经营区域域划分如如下：B-1、一一楼经营营：儿童童营养品品（婴幼幼儿区）、儿儿童服装装、儿童童鞋帽、儿儿童玩具具。
B-2、二二楼经营营：儿童童小食品品、儿童童医药保保健、儿儿童文体体用品、儿儿童书籍籍、儿童童音像制制品B-3、特特色服务务：二手手婴幼用用品交易易区（位位置灵活活确定）B-4、经经营单位位划分由于儿童童游乐设设施的设设立，在在提高商商铺经营营成本的的同时，更更带来了了滚滚的的人流因此此在经营营单位的的划分上上，既要要照顾到到销售价价格，又又要使经经营者得得到充分分的利益益保障所所以综合合考虑，经经营单位位的划分分采取如如下形式式：B-5、划分米柜台：以中心过道作为中轴，两侧的建筑单元按照可设立的柜台长度，划划分出实实际可售售的米柜柜台B-6、划划分壁柜柜台：以以每一个个建筑单单元内三三面墙体体作为经经营商品品的展示示载体，制制作展架架、货架架或者直直接展示示，划分分墙体面面积进行行销售 （33）、经经营定位位的基本本市场分分析A、 经营商品品能做到到体积小小、利润润大，能能保证业业主赚钱钱，同时时，商场场流行“女人、儿儿童的钱钱好赚”，能说说服业主主承租或或购买；； B、市市场中本本身就存存在大量量的经营营此类商商品业主主，市场场容量较较大； CC、是市市场上的的“稀缺产产品”，市场场需求旺旺盛，未未来经营营看好，经经营业主主的生意意好做，就就为商场场的增值值奠定了了基础；；D、适合合现有市市场状况况，持续续经营的的能力强强。
E、所所经营的的商品的的销售对对象全部部都是“儿童”，符合合儿童“购物”边走边边玩的特点点，就能能尽可能能的延长长购物时时间，创创找更多多的销售售商机6、物业业经营定定位的诉诉求包装装将物业的的经营内内容进行行包装而而后变成成诉求信信息并付付诸传播播，其目目的是为为了建立立物业未未来的成成型商场场的形象象，提前前展现未未来商场场的经营营状况，坚坚定购买买市场对对本物业业的投资资回报信信心1） 商场经营营定位的的包装前文中我我们用儿儿童娱乐乐超市的的概念来来整个经经营定位位进行说说明，但但并不表表示未来的销销售推广广中要传传播该概概念，为为更好的的达成传传播效果果并短时时间内迅迅速建立立物业成成型的商商场形象象，经我我司研究究，可包包装成迪迪斯尼儿儿童乐园园，并以以此代表表商场名名A.浅谈谈物业名名称在房地产产开发中中，因名名称对物物业营销销影响的的例证不不胜报举举，在房房地产整整体运作作过程中中，物业业的命名名有着其其深远的的意义，很很多人认认为物业业有名称称就行，名名称只是是物业的的一个代代号而已已，实际际上从消消费者对对项目的的认知角角度来看看，物业业的名称称对投资资者有着着潜在的的联想效效应，在在项目品品牌形象象推广中中，一个个好的物物业名称称可以发发挥意想想不到的的作用。
B、本本物业定定名分析析 B--1、 区别其其它市场场名，迪迪斯尼儿儿童乐园园主题鲜鲜明，抢抢眼，新新鲜，其其本身具具有强烈烈的诱惑惑力因而而能具备备市场号号召力；； B--2、可可以很快快的形成成知名度度，因其其本身的的主题，新新鲜感能能带动较较旺的人人气，为为市场培培育开个个好头；；B-3、为为以后专专门性的的导购市市场，做做好媒体体的准备备，例如如可考虑虑以后,,每月可可出版一一期《迪迪斯尼》杂杂志；B-4、能能真正包包容物业业经营定定位的一一切内容容；B-5、因因整个商商场的销销售对象象几乎是是家庭与与家长，这这样取名名较符合合销售对对象的性性格，以以取得她她们的认认同；B-6、本本身所供供挖掘的的诉求点点较多2）、商商场经营营区域诉诉求包装装（待定定） （33）、商商场服务务区域诉诉求包装装（待定定）（4）、视视觉形象象设计（待待和广告告公司一一起完成成） （55）、主主题公关关活动包包装（待待定） 三、由由经营定定位所界界定的目目标市场场定位3-1、客客户群购购买目的的分析 1、 现阶段段购买长长春中心心商业圈圈内商业业物业的的客户群群体组成成分析：：买家来源源购买主要要目的购买首要要动力买家身价价结构长春本地地45%出租95%赚钱30%100--2000万70%南方20%出租80%赚钱30%100--2000万80%长春周边边和省内内其他 地 区区35%升值及出出租80%稳定收入入40%200万万以上60%本项目的的客户群群，除通通过特色色营销带带来的其其他层面面客户或或对上述述比例有有所调整整之外，仍仍是以上上述所列列为主。
主主要的目目标客户户群是：：投资者者市场 在在此，可可提出两两个问题题：（1）、买买这个铺铺位的人人会不会会去经营营它？（2）、经经营它的的人会不不会去买买这个铺铺位？根据实地地考察，答答案是：：经营者者同时是是商铺业业主的，仅仅占现该该片区商商圈内总总铺位的的22%%这就就是说，投投资性购购买将是是本物业业成型商商场的主主力购买买客户群群体； 3-2、物物业客群群定位分分析1、类比比商服物物业的客客群分析析（1）、从从现有经经营获利利状况分分析，确确定类比比商业经经营标准准A、现有有经营获获利状况况分析（见见下表）类 别别满分原 因交通状况况8从交通情情况来说说，所有有的经营营性物业业都必须须拥有较较好的交交通状况况，才能能支持一一定的人人气，否否则，就就会极大大的影响响商业的的发展人气支持持15拥有人气气支持，是是商业物物业经营营的保证证预计消费费者购买买强度10经营品种种是否适适合市场场，能否否赚钱的的原始动动力行业平均均利润率率20经营的唯唯一目的的就是获获利，行行业利润润率直接接影响经经营利润润购买频次次8影响商业业利润和和商品周周转能力力的重要要指标支付能力力10需求转向向消费所所必备的的因素，否否则，需需求便不不能转为为购买竞争情况况10竞争厉害害的经营营，利润润肯定不不高持续发展展力7经营能否否维持的的能力配套情况况5对自身经经营的品品种和手手段的支支持和阻阻碍经营能力力7竞争取胜胜、获利利能力加加强的唯唯一手段段合计100B、根据据SWOOT分析析，确定定物业的的得分标标准。
物业得得分标准准类 别别满分得分原 因交通状况况88 从交通通情况来来说，所所有的经经营定位位均符合合物业成成型商场场的交通通要求，整整个路面面宽直，公公交线路路多，各各种载人人运输工工具均能能容易抵抵达人气支持持1514 本物业业未来的的成型商商场能部部分接引引“长春中中心市场场”内人气气，但从从传统的的消费构构成分析析，娱乐乐所能接接引的人人气最高高，其次次是主题题商品类类，而这这几项均均是项目目的经营营定位所所包含，所所以得分分较高预计消费费者购买买强度109经过有效效引导后后，消费费者来此此区域购购买消费费的强度度较大，这这也是经经营内容容之一，若若加上有有效的宣宣传导入入，能更更好的刺刺激消费费者的购购买强度度行业平均均利润率率2010 椐我司司的调研研以后得得到的数数据，本本定位的的平均利利润率可可到500%购买频次次8 8 定位内内容广范范，使消消费频度度提高支付能力力1010商品的总总价较低低，相对对消费者者，支付付能力强强竞争情况况109基本没有有总体竞竞争，有有系列的的个体竞竞争持续发展展力77前景好，见见后文配套情况况55完整而良良好经营能力力76主题式经经营，广广告支持持，经营营能力强强 合计计10086 注意意：以上上打分，为为经验估估计，非非计算结结果。
（22）、对对长春现现存的商商服物业业按标准准打分 人人民大街街、重庆庆路商业业圈（表表一）类 别别满分项目得分分原 因交通状况况88市中心主主干道，交交通极其其方便人气支持持1515长春市民民心中服服饰主要要的购物物区预计消费费者购买买强度1010商品齐全全，长春春大商场场集中在在此地，市市民购物物必到之之处行业平均利润率率2013竞争激烈烈有序，利利润率普普遍较好好购买频次次88人流量支支持购买买频次支付能力力109长春人均均产值高高，人流流量，大大件商品品购买集集中地竞争情况况1010商家林立立，竞争争异常激激烈持续发展展力76较好配套情况况55周边商业业、文化化、娱乐乐设施齐齐全经营能力力77良好合计10091商业价值值非常好好永 春 路 商商 业 圈 （表二二）类 别别满分项目得分分原 因交通状况况88市中心支支路，交交通极其其方便人气支持持1515长春市民民心中日日用杂品品、小家家电主要要购买区区预计消费费者购买买强度108商品齐全全，中低低档品牌牌众多，购购买首选选行业平均利润率率2011竞争激烈烈，利润润率普遍遍一般购买频次次87人流量支支持购买买频次支付能力力109商品价格格普遍不不高，比比较适合合中低收收入家庭庭竞争情况况1010商家林立立，竞争争异常激激烈持续发展展力76较好配套情况况54文化、娱娱乐设施施不齐全全经营能力力77良好合计10085商业价值值好长 江 路 商商 业 圈 （表三三）类 别别满分项目得分分原 因交通状况况88通往市中中心路段段，交通通极其方方便人气支持持1515长春市电电脑一条条街预计消费费者购买买强度108主机、配配件、软软件应有有尽有，适适合多种种层面的的需求行业平均利润率率2010竞争激烈烈，利润润率普遍遍一般购买频次次86需求支持持购买支付能力力107单位大宗宗购买，个个人电脑脑成为生生活必需需品竞争情况况1010商家林立立，竞争争异常激激烈持续发展展力76较好配套情况况54文化、娱娱乐设施施不齐全全经营能力力77良好合计10083商业价值值好 桂桂 林 路 商商 业 圈 （表四四）类 别别满分项目得分分原 因交通状况况85市区内支支路，道道路狭窄窄拥挤，交交通略显显拥挤人气支持持1513长春市公公认特色色休闲服服饰、鞋鞋帽购买买地预计消费费者购买买强度108比较受青青年人、在在校学生生欢迎行业平均利润率率208竞争激烈烈，但商商品特性性可以保保证利润润率购买频次次86普遍需求求支持购购买支付能力力1010所有商品品价格较较为合理理竞争情况况1010商家林立立，竞争争异常激激烈持续发展展力75满足一般般收入阶阶层的需需求配套情况况53文化、娱娱乐设施施齐全，档档次较低低经营能力力74一般合计10072商业价值值一般 黑 水水 路 商 业业 圈 （表表五）类 别别满分项目得分分原 因交通状况况88火车站附附近，交交通方便便人气支持持1515长春市小小商品、服服装、床床上用品品低价批批发商场场，辐射射周边地地区，知知名度较较高预计消费费者购买买强度1010各种小商商品应有有尽有，生生意火爆爆行业平均利润率率209竞争激烈烈，利润润率普遍遍较低，以以量取胜胜购买频次次87大宗需求求支持购购买支付能力力108较强竞争情况况1010商家林立立，竞争争异常激激烈持续发展展力76较好配套情况况53文化、娱娱乐设施施不齐全全经营能力力77良好合计10083商业价值值好 红 旗旗 街 商 业业 圈 （表表六）类 别别满分项目得分分原 因交通状况况88市区商业业集中地地，交通通极其方方便人气支持持1513欧亚、亚亚细亚等等综合商商城，认认知度较较高预计消费费者购买买强度106日常生活活必需品品，按个个人喜好好购买行业平均利润率率2010各种行业业利润率率相差很很大购买频次次86个人喜好好支持购购买支付能力力109商品价格格不高，基基本上能能承受竞争情况况1010集中经营营，利于于销售持续能力力76较好配套情况况55商业、文文化、娱娱乐设施施齐全经营能力力77良好合计10080商业价值值好3、按相相似度确确定的类类比项目目对市场现现有已实实现或基基本实现现价值的的商服物物业的研研究后，把把他们的的质素按按标准打打分，而而后，用用研究其其他商服服物业的的得分除除以本物物业得分分，计算算出相似似度，挑挑选相似似度在995%——1055%之间间的物业业，作为为具有类类比价值值的商服服物业，其其确立经经过分别别为：A、 人民大街街、重庆庆路和物物业类比比所得的的相似度度为：991/886=1106%%B、 永春路和和物业类类比所得得的相似似度为：：85//86==99%%C、 长江路和和物业类类比所得得的相似似度为：：83//86==97%%D、 四马路和和物业类类比所得得的相似似度为：：72//86==84%%E、 红旗街和和物业类类比所得得的相似似度为：：83//86==97%%F、 桂林路和和物业类类比所得得的相似似度为：：80//86==93%%由以上的的相似度度情况表表明：和和本物业业相似度度较高的的商业性性市场为为：四马马路、长长江路、重重庆路；；共三家家物业；；那么，探探讨这三三家已经经能实现现价值的的商服物物业的买买家，通通过类比比性判断断，就基基本能得得到本物物业购买买客群的的粗轮廓廓。
4、类比比物业所所表现出出来的目目标客户户群特征征通过对三三家类比比物业的的调查，它它们表现现出来的的购买客客群如下下：A、 重庆路目目标客户户群基本本描述如如下；A-1、目目标客户户群基本本为商铺铺投资者者；A-2、投投资的目目的是为为了升值值和赚取取租金；；A-3、年年龄主要要为300-500岁；A-4、有有商业头头脑，具具有一定定商铺投投资经验验；A-5、有有1000万元以以上的存存款A-6、有有自己稳稳定的事事业A-7、基基本来源源于长春春本地、长长春周边边地区、南南方人三三地 BB、长江江路目标标客户群群基本描描述如下下；B-1、也也是以投投资性购购买为主主，自营营为辅；；B-2、投投资的目目的是为为了升值值和赚取取租金；；B-3、年年龄主要要为300-500岁；B-4、有有文化基基础，多多数为重重复性商商铺投资资；B-5、有有50万万以上的的储蓄；；B-6、经经常在大大众媒体体接受信信息；B-7、购购买决策策受朋友友影响较较大； CC、四马马路目标标客户群群基本如如下；C-1、初初期时目目标客户户群基本本为经营营者，基基本上是是南方人人；C-2、年年龄主要要为300——400岁；C-3、基基本同上上；3-2、由由类比项项目所分分析出来来的本物物业市场场购买群群体特征征 1、客客户群体体特征 A、年年龄主要要为300——400岁； B、来来源于长长春本地地、长春春周边地地区、南南方人三三地。
C、以以投资性性购买为为主，自自营为辅辅； D、有有自己稳稳定的事事业和较较好的收收入； E、、有有文化基基础，多多数有重重复性的的投资经经验； F、购购买决策策受经营营性的朋朋友影响响较大；； G、有有50万万以上的的储蓄；； H、经经常在大大众媒体体接受信信息，爱爱看娱乐乐新闻和和股市等等； I、崇崇尚物质质生活，是是社会娱娱乐消费费的主力力； J、其其它； 2、结果： 通通过相似似的商服服物业的的调查分分析，我我们得出出他们的的基本购购买客群群，从市市场比较较的基础础上看，这这就是项项目的基基本目标标客群之之一 值值得注意意的是，所所挑选的的相似商商服物业业，其目目标购买买群体也也是惊人人的相似似，且和和本物业业的关联联性强，因因此，准准确来说说，这实实际上是是长春现现有商服服物业的的购买市市场主力力客群，本本物业当当然只能能在这样样的市场场背景下下细分 虽然然投资性性购买不不受经营营定位限限制，同同时，它它还是现现有市场场的主力力，占整整个市场场容量的的75%%左右，但但他们最最终是要要在经营营中尽可可能快的的收回投投资，由由此，如如何向他他们描绘绘出商场场的“赚钱”前景，才才可能吸吸引投资资性购买买行为的的发生，这这将是本本物业销销售成功功的一个个重要因因素。
另一一方面，和和物业经经营定位位紧密相相关的经经营性购购买，更更是对物物业未来来商场的的经营情情况关注注，又因因为这种种经营状状况是一一种未来来性的，注注定了这这种关注注是带有有较大的的预测行行为，因因此，如如何保证证未来的的经营成成功并提提前将之之表现出出来，是是引导购购买客群群作出有有利于物物业销售售预测的的重要保保障 由以以上两方方面的分分析可以以看出，对对本物业业未来成成型商场场的经营营情况，提提前作出出成功的的表现，是是吸引目目标客群群的基础础性工作作 通过过市场调调查所作作出的对对目标客客群的描描述，将将为物业业上市的的销售推推广和营营销因素素组合奠奠定了基基础，同同时也指指明了方方向；例例如，客客群有一一定的文文化，因因此在广广告的诉诉求内容容的设计计中，就就可以迂迂回和复复杂些，否否则就需需要平白白而口语语化；客客群基本本从大众众媒体接接受信息息，同时时又注重重娱乐和和股市，因因此，在在宣传媒媒体的选选择中，就就一定要要选择与与之关联联性强的的媒体；；知道客客群大致致的“集中地地”，也就就是知道道了我们们销售推推广的主主阵地等等；实际际上，目目标客群群的特征征，就是是物业上上市销售售推广各各因素设设定的基基础。
四、物业业市场定定位4-1、物物业的档档次定位位分析项目的档档次定位位，直接接涉及到到项目硬硬件投入入（即装装修、设设计）项项目包装装以及项项目定价价，所以以在进行行本项目目物业档档次定位位分析时时，我们们可尝试试用排除除法进行行档次定定位，以以确保其其客观性性我们假定定物业档档次定位位为高档档：随之之而来的的是装修修的高标标准、高高起点（面面积的损损失）以以及经营营档次的的提高，这这样无疑疑。