台北市不動產教育發展協會 崇右技術學院不動產估價價師學分分班學 員 手手 冊19目 次一、 不動產估價價師未來來前景--------------------------------22二、 不動產估價價師證照照制度簡簡介---------------------------2三、不動產產估價師師考試簡簡介---------------------------------33(一) 應試資格-------------------------------------------3(二) 考試日期、歷歷年錄取取率---------------------------3(三) 命題大綱-------------------------------------------4四、 專業科目考考試簡介介-------------------------------------6(一) 各科目考試試範圍及及準備方方向---------------------66(二) 重要參考書書籍-------------------------------------66五、 本班特色------------------------------------------------77六、 附錄-----------------------------------------------------8一、不動產產估價師師未來前前景依據目前市市場上的的業務導導向，不不動產估估價師雖雖然是從從事以不不動產為為主體的的估價服服務，但但實際上上服務的的項目其其實相當當廣泛，可可概括如如下：1. 金融機構不不動產授授信業務務之估價價作業 2. 法院訴訟或或拍賣對對不動產產價值之之估價3. 國內外機構構或個人人直接委委託之不不動產估估價服務務 4. 企業或個人人有關海海外資產產價值評估估 5. 不動產投資資可行性性評估 6. 不動產證券券化之資資產價格格評估 7. 都市更新權權利價值值之估價價 8. 有關公共設設施用地地徵收及及拆遷補補償之價價值評估估9. 捷運場站聯聯合開發發價值分分配之估估價 10. 其他有關不不動產特特殊目的的或用途途之估價服務務從目前不動動產市場場景氣逐逐漸復甦甦及不動動產諮詢詢服務趨趨於多樣樣化的角角度觀之之，不動動產估價價師的專專業能力力會被更更受到重重視與信信賴，如如果能再再結合其其他相關關專業人人士(如如會計師師、律師師等)的的策略合合作，則則未來不不動產估估價師的的前途不不單單只只有傳統統估價服服務而已已，也會會有更多多樣化的的選擇，前前景看俏俏。
二、不動產產估價師師證照制制度簡介介在過去，土土地買賣賣或鑑價價多半由由不動產產仲介業業或是鑑鑑價公司司代辦，但但是自從從89年年10月月4日通通過不動動產估價價師法後後，所有有不動產產估價業業務都要要由不動動產估價價師辦理理，使得得「不動動產估價價師」的的行業開開始受到到關注 依據據法令規規定，不不動產估估價師除除必須通通過考試試取得專專業證照照外，另另還須有有兩年的的估價實實務經驗驗並領有有不動產產開業證證書後，始始能正式式執業，不不動產鑑鑑價將比比照會計計師，正正式邁向向證照與與簽證制制，對不不動產鑑鑑價市場場，將有有積極的的正面影影響 此此外，不不動產估估價的業業務來源源，在傳傳統上主主要以銀銀行擔保保品鑑價價、法院院拍賣估估價、公公司資產產評價等等但由由於估價價師證照照制度的的建立，估估價報告告書的可可靠性也也將因為為簽證制制度而更更趨於完完備社社會大眾眾也將更更依賴於於專業性性的估價價報告書書，而未未來也將將會有更更多種類類的估價價業務如如土地徵徵收補償償估價、都都市更新新權利變變換、不不動產證證券化資資產評估估等，需需要透過過不動產產估價師師的專業業技能來來提供健健全的估估價服務務。
總總之，要要成為一一位專業業的不動動產估價價師，首首要工作作便是通通過不動動產估價價師證照照考試，也也期待諸諸位學員員能加緊緊用功，在在今年的的考試中中，大獲獲全勝；；而在未未來的職職場中，更更上一層層樓 以下下本手冊冊將介紹紹不動產產估價師師考試中中有關各各專業科科目考試試範圍、命命題大綱綱、準備備方向及及歷年試試題等資資訊，提提供給各各學員在在準備考考試前，作作一個更更深入的的了解三、 不動動產估價價師考試試簡介(一) 應應試資格格及考試試日期今年度的不不動產估估價師高高等考試試，依據據考選部部的規劃劃，將在在8月224~226日辦辦理，有有關應考考資格，請請參考下下表所列列報報名日期期:5//18--5/228.))應考資格 1. 公立立或立案案之私立立專科以以上學校校或經教教育部承承認之國國外專科科以上學學校不動動產估價價、地政政、土地地資源、土土地管理理、不動動產經營營、土地地管理與與開發、建建築、資資產(管管理)科科學科、系系、組、所所畢業，領領有畢業業證書者者 2. 公立立或立案案之私立立專科以以上學校校或經教教育部承承認之國國外專科科以上學學校相當當科、系系、組、所所畢業，領領有畢業業證書，並並曾修習習不動產產估價((理論))或土地地估價((理論))、建築築（改良良）物估估價、農農作（改改良）物物估價、特特殊土地地估價、不不動產估估價實務務、施工工（與）估估價或施施工計畫畫與估價價或工程程估價或或土木工工程估價價或營建建工程估估價、不不動產（經經營）管管理或土土地（經經營）管管理或建建築（經經營）管管理、不不動產開開發或土土地開發發（與利利用）或或土地利利用、土土地使用用計畫（與與管制）或或土地（分分區）使使用管制制、都市市計劃（概概論）或或區域及及都市計計畫（概概論）、土土地重劃劃或市地地重劃或或農地重重劃、不不動產投投資（與與管理）、不不動產經經濟分析析或土地地經濟（理理論）與與分析、不不動產市市場或不不動產市市場分析析或不動動產市場場研究或或不動產產市場調調查與分分析、不不動產金金融或土土地金融融、（不不動產）財財務分析析、（不不動產）財財務管理理、經濟濟學或總總體經濟濟學或個個體經濟濟學、不不動產經經濟學或或土地經經濟學、農農業經濟濟學、土土地徵收收、都市市更新、會會計學、統統計學、保保險學、規規畫法規規或都市市（及區區域）計計畫法規規或不動動產開發發與管理理法、不不動產估估價法規規或估價價技術規規則、不不動產法法規或土土地法規規、租稅稅法或稅稅務法規規或不動動產稅（法法）或土土地稅（法法）、建建築法（規規）或營營建法（規規）、不不動產交交易法規規、不動動產經紀紀法規、民民法或民民法概要要或民法法總則或或民法債債編總論論或民法法債編各各論或民民法物權權或民法法親屬或或民法繼繼承、土土地登記記（實務務）、建建築（學學）概論論或結構構學、建建築構造造（與施施工）或或建築設設計或建建築技術術或基礎礎工程或或鋼筋混混凝土（設設計及施施工）、土土地測量量或地籍籍測量或或大地測測量或工工程測量量或平面面測量或或測量學學、地籍籍管理等等學科至至少六科科，每學學科至多多採計三三學分，合合計十八八學分以以上，有有證明文文件者。
自自中華民民國九十十三年七七月起，其其中須包包括不動動產估價價或土地地估價考試日期高考於 997年 008 月月 222 至 08 月 224 日舉舉辦第七七次不動動產估價價師高考考考試，每每年或隔隔年舉辦辦一次及格標準· 以應試科目目總成績績滿六十十分及格格· 前項應試科科目總成成績之計計算，以以普通科科目成績績加專業業科目成成績合併併計算之之其中中普通科科目成績績以國文文成績乘乘以百分分之十計計算之；；專業科科目成績績以各科科目成績績總和除除以科目目數再乘乘以所占占剩餘百百分比計計算之· 本考試應試試科目有有一科目目成績為為零分或或專業科科目平均均成績未未滿五十十分者，均均不予及及格缺缺考之科科目，以以零分計計算二) 歷歷年錄取取率不動產估價價師考試試自899年100月立法法後，從從90年年至今已已舉辦過過6次的的高等考考試及33次的特特等考試試，目前前為止共共有3777位通通過不動動產產估估價師考考試，另另外各年年錄取人人及錄取取率統計計如下::不動產估價價師各年年考考試試統計一一覽表 項目年度報名人數到考人數錄取人數錄取率91(特))27419683 442.335%93(特))1721242520.166%94(特))18713718 113.114%901,791195818 11.888%911,089951162 122.133%9298846821 44.499%931,05225466712.277%9490648113 2.770%9512106417010.922%961,0900565173.01總計394另外在執業業部分，根根據中華華民國不不動產估估價師公公會全國國聯合會會統計資資料，以以登入會會員來計計算，目目前共有有2000餘位不不動產估估價師已已經加入入公會，並並正在執執業中。
從從台灣不不動產市市場逐漸漸看漲之之情勢下下，不動動產估價價此等專專業技能能，未來來仍有許許多可發發揮的空空間三) 專專業科目目命題大大綱 不動動產估價價師考試試中，專專業科目目共有六六科，主主要命題題範圍以以下表所所列的大大綱為主主，然從從歷年考考考試題題目觀之之，少數數專業科科目(如如土地利利用法規規)仍有有超出命命題大綱綱之題型型，因為為諸位考考生在以以該命題題焦點之之範圍來來準備之之外，亦亦要注意意當年不不動產熱熱門議題題及相關關修訂法法規等方方面專門職業及及技術人人員高等等考試不不動產估估價師考考試各應應試專業業科目命命題大綱綱說明1.表列各各應試科科目命題題大綱為為本考試試之命題題範圍，惟惟實際試試題並不不完全以以此為限限，仍可可命擬相相關之綜綜合性試試題 2.若應考考人發現現當次考考試公布布之測驗驗式試題題標準答答案與最最新公告告版本之之參考書書目內容容如有不不符之處處，應依依「國家家考試試試題疑義義處理辦辦法」之之規定，提提出試題題疑義，由由本部召召開試題題疑義會會議或專專案會議議研商，並並以獲得得學術專專業之定定論或共共識，或或會議多多數決議議為其正正確答案案 專業科目數數共計六科目目 業務範圍及及核心能能力 辦理土地、建建築改良良物、農農作改良良物及其其權利之之估價業業務。
編號 科目名稱命題大綱一 民法物權與與不動產產法規（包包括不動動產估價價師法、土土地法、平平均地權權條例、土土地稅法法及其附屬法法規）一、民法物物權 （一）民法法物權編編及民法法物權編編施行法法 二、不動產產法規 （一）不動動產估價價師法及及不動產產估價師師法施行行細則 （二）土地地法及土土地法施施行法（第第一編至至第三編編） （三）平均均地權條條例及平平均地權權條例施施行細則則 （四）土地地稅法及及土地稅稅法施行行細則 （五）不動動產估價價技術規規則及地地價調查查估計規規則 二 土地利用法法規（包包括區域域計畫法法、都市市計畫法法、都市市更新條條例、土地徵收收條例及及其附屬法規）一、區域計計畫法及及都市計計畫法 （一）區域域計畫法法及區域域計畫法法施行細細則 （二）都市市計畫法法 （三）非都都市土地地使用管管制規則則 二、都市更更新條例例、土地地徵收條條例及其其他法規規 （一）都市市更新條條例及都都市更新新條例施施行細則則 （二）都市市計畫容容積移轉轉實施辦辦法 （三）土地地徵收條條例及土土地徵收收條例施施行細則則 （四）區段段徵收實實施辦法法 三 不動產投資資一、基本理理論 （一）不動動產特性性與市場場分析 （二）不動動產投資資分析程程序 （三）不動動產投資資財務可可行性分分析 （四）現金金流量折折現分析析 （五）風險險分析 （六）不動動產投資資與融資資、稅務務、通貨貨膨脹 二、不動產產投資應應用 （一）不動動產投資資組合 （二）住宅宅及商用用不動產產投資分分析 （三）不動動產證券券化 四 土地經濟學學一、基本理理論 （一）土地地經濟分分析基本本概念 （二）地租租論（土土地的經經濟報酬酬） （三）地用用論（區區位理論論與土地地使用規規劃管制制） （四）土地地資源開開發與保保育 （五）地權權論(土地的的財產權權) （六）地稅稅論(土地稅稅與土地地使用)) 二、人口與與經濟 （一）市場場經濟的的效率與與土地資資源配置置 （二）人口口理論與與土地供供需分析析 五 不動產估價價理論（包包括高層層建築物物估價） 一、估價原原理及基基本概念念 （一）形成成不動產產價格之之因素及及原則 （二）不動動產估價價程序 （三）估價價方法 （四）路線線價估價價 （五）大量量估價 二、各種估估價 （一）房地地估價 （二）土地地改良物物估價 （三）不動動產租金金與權利利價值之之評估 （四）宗地地估價 六 不動產估價價實務 一、各種估估價方法法之應用用 二、價格之之決定 三、撰寫估估價報告告書 四、專業科科目考試試簡介(一) 各各科考試試範圍及及準備方方向 1.民民法物權權與不動動產法規規─ 有關關本科準準備方向向，除命命題大綱綱所規定定的諸項項法規外外，從歷歷年各科試題觀之之，重點點著重在在(1))共有關關係(22)優先先購買權權(3))時效取取得(44)房屋屋租金 (5))土增稅稅捐的議題上上，考生生在準備備該科時時，除了了要熟讀讀發重要要法條規規定外，因因為是高高等等級級的考試試，所以另外還還要參考考相關大大法官解解釋、判判例及司司法上的的實務見見解等，才才容易拿拿高分。
2.土地利利用法規規─土地利利用法規規考試出出題分配配比較平平均，從從歷年考考題觀之之，原則則上準備備方向不不外乎就是((1)..土地徵徵收補償償(2)).都市市更新((3)..都市土土地及非非都市土土地管制制及回饋饋(4)).工業業區開發發及管制制(5)).容積積移轉及及獎勵((6)..各法條條中有關關估價議議題，另另外工商商綜合區區設置管管理方針針及農業業發展條條例等相相關法規規易有可可能作為為命題重重點之一一 3.土土地經濟濟學─土地經經濟學這這科要拿拿高分，首首先要把把經濟學學的基本本概念學學好，如如供需關關係、彈彈性、效用及及成本概概念等，因因為歷年年試題中中每年一一定有應應用圖形形來作經經濟分析析的考題題因此此考時除了要先先了解經經濟學的的基本意意涵，並並熟悉作作圖，考考試時看看到題目目才不會會一頭霧霧水本本科準備方向重點點主要著著重在新新古典經經濟學派派中的供供需關係係、地租租理論((生產報報酬)、區區位理論論(土地使用配置置)、地地價及新新制度經經濟派中中有關財財產權、交交易成本本及外部部性等議議題上，相相關重要要書籍可參考考本手冊冊所整理理之資料料 4.不不動產投投資─本科準準備方向向著重在在透過不不動產市市場理論論分析及及透過分分析數據據來作決決策評估估，因此此只要充充分了解解不動產產市場分分析方法法及各種種基本投投資評估估工具((如前門門、後門門法、NNPV IRRR DCCF等))及六大大數學公公式後，就就能正確確的去計計算各種種不動產產投資開開發及不不動產抵抵押融資資等問題題， 5.土土地不動動產估價價理論──本科考考試重點點主要以以不動產產估價技技術規則則為主體體，命題題類型主主要可分分為下列列三種：： (1))觀念導導向—包括幾幾種重要要估價方方法的原原理、公公式與估估價步驟驟、還有有重要專專有名詞詞(如地地價分配配率、樓樓層別效效用比、深深度指數數)的意意涵也須須注意。
(2))計算導導向—估價比比較常出出現的計計算題，主主要以成成本法((定額法法、定率率法、償償還基金金法)、土土地殘餘餘法土地地開發分分析法為為主，另另外高層層建築估估價中地地價分配配率、樓樓層別效效用比的的計算亦亦是熱門門考題類類型之一一 6.不不動產估估價實務務─本科考考試重點點主要著著重在((1)房房地估價價(2))土地估估價(33)其他他估價等等三類，以以歷屆試試題觀之之，房地地估價((透天住住宅、廠廠房及辦辦公大樓樓)及土土地估價價(包括括生地、熟熟地)比比較常出出現的類類型，學學員最重重要的是是要熟悉悉四種基基本估價價方法，成成本法、收收益法及及實例比比較法及及土地開開發分析析法的操操作流程程，而且且只要懂懂得如何何篩選及及正確使使用資料料，撰寫寫報告格格式合於於規定，該該科亦是是可以拿拿高分的的科目之之一二) 重重要參考考書籍在不動產估估價師考考試中，由由於歷年年來皆由由國內不不動產相相關系所所各專業業領域之之教授命命題，因因此相關關著作也也是命題題方向之之一，經經歸納整整理如下下：考試科目參考書目民法物權及及不動產法規規略土地利用法法規u 土地法規((陳立夫夫，學林林)u 土地利用法法規新論論(李欽欽漢，文文笙)土地經濟學學u 土經經濟學學(林英英彥，五五南)u 土地資源經經濟學((韓乾，滄滄海)土地估價理理論與實實務u 不動產估價價(林英英彥，五五南)u 不動產估價價實務問問題解答答(林英英彥，五五南)不動產投資資u 房地產投資資與市場場分析理理論與實實務(張張金鶚))u 不動產投資資分析((吳耿東東，文笙笙書局))u 不動產投資資資管理理(林左左裕，智智勝)五、本班特特色由本班所規規劃的不不動產估估價師考考照班，在在師資、教教材、課課後輔導導等方面面，皆有有以下之之特色：： 1..師資：：本課程程特別聘聘請多位位具不動動產相關關專業領領域之師師資，兼兼具理論論及實務務經驗，並並提供學學員相關關實用考考試經驗驗。
2.授課：：先建立立各專業業科目整整體架構構後，再再以深入入淺出方方式導入入課程重重點，最最後並歸歸納整合合各科目目之對應應關係3.輔導：：本班計計畫每週週安排一一天，主主要針對對各科上上課內容容之問題題及思考考方向和和答題技技巧等方方面提供學員員課後輔輔導之服服務，以以強化學學員學習習效果，提提高學員員研讀效效率4.教材：：本班之之教材，皆皆由各授授課老師師親自編編授，各各科內容容章節編編排上皆皆依循序序漸進的的方式來進行，並並歸納整整合各類類書籍重重要觀念念，讓學學生能在在課前及及課後自自行預習習及溫習，以收事事半功倍倍之效六、附錄l 專門職業及及技術人人員高等等考試不不動產估估價師考考試規則則【20066/1//13更更新】中華民國九九十五年年一月十十三日考考試院考考臺組壹壹一字第第０九五五０００００三八八三一號號令修正正發布第十條條文文《法規本文文》第 一 條 本規規則依專專門職業業及技術術人員考考試法第第十四條條規定訂訂定之 本規則未規規定事項項，依有有關考試試法規之之規定辦辦理 第 二 條 專門門職業及及技術人人員高等等考試不不動產估估價師考考試（以以下簡稱稱本考試試），每每年舉 行一次次。
第 三 條 本考考試採筆筆試方式式行之 第 四 條 應考考人有下下列情事事之一者者，不得得應本考考試： 一、專門職職業及技技術人員員考試法法第八條條第一項項各款情情事之一一者 二、不動產產估價師師法第四四條各款款情事之之一者 第 五 條 中華華民國國國民具有有下列資資格之一一者，得得應本考考試： 一、公立或或立案之之私立專專科以上上學校或或經教育育部承認認之國外外專科以以上學校校不動產產估價、地地政、土土地資源源、土地地管理、不不動產經經營、土土地管理理與開發發、建築築、資產產(管理理)科學學科、系系、組、所所畢業，領領有畢業業證書者者 二、公立或或立案之之私立專專科以上上學校或或經教育育部承認認之國外外專科以以上學校校相當科科、系、組組、所畢畢業，領領有畢業業證書，並並曾修習習不動產產估價((理論))或土地地估價((理論))、建築築（改良良）物估估價、農農作（改改良）物物估價、特特殊土地地估價、不不動產估估價實務務、施工工（與）估估價或施施工計畫畫與估價價或工程程估價或或土木工工程估價價或營建建工程估估價、不不動產（經經營）管管理或土土地（經經營）管管理或建建築（經經營）管管理、不不動產開開發或土土地開發發（與利利用）或或土地利利用、土土地使用用計畫（與與管制）或或土地（分分區）使使用管制制、都市市計劃（概概論）或或區域及及都市計計畫（概概論）、土土地重劃劃或市地地重劃或或農地重重劃、不不動產投投資（與與管理）、不不動產經經濟分析析或土地地經濟（理理論）與與分析、不不動產市市場或不不動產市市場分析析或不動動產市場場研究或或不動產產市場調調查與分分析、不不動產金金融或土土地金融融、（不不動產）財財務分析析、（不不動產）財財務管理理、經濟濟學或總總體經濟濟學或個個體經濟濟學、不不動產經經濟學或或土地經經濟學、農農業經濟濟學、土土地徵收收、都市市更新、會會計學、統統計學、保保險學、規規畫法規規或都市市（及區區域）計計畫法規規或不動動產開發發與管理理法、不不動產估估價法規規或估價價技術規規則、不不動產法法規或土土地法規規、租稅稅法或稅稅務法規規或不動動產稅（法法）或土土地稅（法法）、建建築法（規規）或營營建法（規規）、不不動產交交易法規規、不動動產經紀紀法規、民民法或民民法概要要或民法法總則或或民法債債編總論論或民法法債編各各論或民民法物權權或民法法親屬或或民法繼繼承、土土地登記記（實務務）、建建築（學學）概論論或結構構學、建建築構造造（與施施工）或或建築設設計或建建築技術術或基礎礎工程或或鋼筋混混凝土（設設計及施施工）、土土地測量量或地籍籍測量或或大地測測量或工工程測量量或平面面測量或或測量學學、地籍籍管理等等學科至至少六科科，每學學科至多多採計三三學分，合合計十八八學分以以上，有有證明文文件者。
自自中華民民國九十十三年七七月起，其其中須包包括不動動產估價價或土地地估價 第 六 條 本考考試應試試科目分分普通科科目及專專業科目目： 一、普通科科目： （一）國文文（作文文與測驗驗） 二、專業科科目： （二）民法法物權與與不動產產法規（包包括不動動產估價價師法、土土地法、平平均地權權條例、土土地稅法法及其附附屬法規規） （三）土地地利用法法規（包包括區域域計畫法法、都市市計畫法法、都市市更新條條例、土土地徵收條例及及其附屬屬法規） （四）不動動產投資資 （五）土地地經濟學學 （六）不動動產估價價理論（包包括高層層建築物物估價） （七）不動動產估價價實務 前項應試科科目之試試題題型型，除國國文採申申論式與與測驗式式之混合合式試題題外，其其餘應試試科目均均採申論論式試題題第 七 條 應考考人於報報名本考考試時，應應繳下列列費件：： 一、報名履履歷表 二、應考資資格證明明文件 三、國民身身分證影影印本華華僑應繳繳僑務委委員會核核發之華華僑身分分證明書書或僑居居地之中中華民國國使領館館、代表表處、辦辦事處、其其他外交交部授權權機構出出具之僑僑居證明明。
四、最近一一年內一一吋正面面脫帽半半身照片片 五、報名費費 前項報名，以以通訊方方式為之之 第 八 條 繳驗驗外國畢畢業證書書、學位位證書、在在學全部部成績單單、學分分證明或或其他有有關證明明文件，均均須附繳繳正本及及經中華華民國駐駐外使領領館、代代表處、辦辦事處、其其他外交交部授權權機 構構證明之之影印本本、中文文譯本 前項各種證證明文件件之正本本，得改改繳經當當地國合合法公證證人證明明與正本本完全一一致，並並經中華華民國駐駐外使領領館、代代表處、辦辦事處、其其他外交交部授權權機構證證明之影影印本 第 九 條 本考考試及格格方式，以以應試科科目總成成績滿六六十分及及格 前項應試科科目總成成績之計計算，以以普通科科目成績績加專業業科目成成績合併併計算之之其中中普通科科目成績績以國文文成績乘乘以百分分之十計計算之；；專業科科目成績績以各科科目成績績總和除除以科目目數再乘乘以所占占剩餘百百分比計計算之 本考試應試試科目有有一科目目成績為為零分或或專業科科目平均均成績未未滿五十十分者，均均不予及及格缺缺考之科科目，以以零分計計算 第 十 條 （刪刪除） 第 十 一一 條 外國國人具有有第五條條資格，且且無第四四條各款款情事之之一者，得得應本考考試。
第 十 二二 條 本考考試及格格人員，由由考選部部報請考考試院發發給考試試及格證證書，並並函內政政部查照照 第 十 三三 條 本考考試組織織典試委委員會，主主持典試試事宜；；其試務務由考選選部辦理理 第 十 四四 條 本考考試辦理理竣事，考考選部應應將辦理理典試及及試務情情形，連連同關係係文件，報報請考試試院核備備 第 十 五五 條 本規規則自發發布日施施行 l 歷屆試題(一) 民法物權與與不動產產法規u 90年高考考1.土地法法第三十十四條之之一第一一項與民民法第八八一九條條第二項項對共有有土地處處分、變變動及設設定負擔擔之行使使要件為為何？又又，請從從法理觀觀點評析析前揭土土地法第第三十四四條之一一第一項項之「處處分」有有否包括括共有土土地之「「分割」」2.「區段段徵收」」為政府府執行土土地開發發之重要要工具，試試依平均均地權條條例之規規定說明明開發後後土地之之處理模模式，並並加以評評析3.何謂稅稅捐債務務之免除除？試就就現行土土地增值值稅之免免除附有有解除條條件之規規定，分分別評述述之4.共有人人共有物物分割請請求權，有有無消滅滅時效之之適用？？又共有有人協議議分割後後經過二二十年迄迄未辦理理分割登登記， 共有人人得否請請求裁判判分割共共有物？？ 試申述述之。
u 91年高考考1.不動產產估價師師專業倫倫理之必必要性與與業務責責任為何何？試列列舉不動動產估價價師法之之相關規規定並說說明之2.甲、乙乙、丙三三人共有有土地一一筆，設設定典權權與A，嗣後後甲、乙乙兩人（應應有部分分總計達達3/55）將該該土地出出售於BB；丙和和A 皆聲聲明願提提出同樣樣價格購購買或留留買試試問丙和和A 所主主張之法法律依據據為何？？又兩人人同時主主張時，應應如何處處理？試試申述之之3.已規定定地價之之土地分分割或合合併時，其其分割後後或合併併後之地地價依法法應如何何處理？？並試以以估價原原理評論論之4.甲於民民國888 年8 月8 日購購入A 地，於於民國889 年年10 月1 日接接受其妻妻贈與BB 地，嗣嗣後甲於於民國990 年年12 月1 日出出售B 地，並並申請重重購退稅稅試問問土地增增值稅之之重購退退稅要件件為何？？甲之申申請是否否符合該該要件？？試申論論之u 91年特考考1.試依民民法及土土地法之之相關規規定，說說明各種種他項權權利之定定義為何何？2.試依平平均地權權條例之之規定，說說明得辦辦理區段段徵收與與市地重重劃地區區之異同同？3.試依實實質課稅稅原則說說明土地地稅法有有關地價價稅納稅稅義務人人與土地地所有權權人之關關係。
4.甲、乙乙、丙三三人繼承承土地乙乙筆，甲甲在該地地蓋有房房屋乙棟棟，乙、丙丙長期在在外，並並不知情情，嗣後後甲主張張取得時時效，試試問甲以以時效取取得所有有權或時時效取得得地上權權而請求求登記，是是否有理？請說明明之u 92年高考考1.地方政政府依法法查估土土地現值值時，對對於都市市計畫公公共設施施保留地地，若保保留地處處於繁榮榮街道路路線價區區段者，其其他價如如何計算算？又該該保留地地為帶狀狀且處於於非路線線價區段段者，其其地價如如何計算算？試依依法說明明之2.某甲參參與市地地重劃後後配回之之土地贈贈與其妻妻乙，嗣嗣後妻乙乙再將該該土地出出售於丙丙試問問： (一)乙應應繳納之之土地增增值稅，如如何核算算？(二)乙得得否主張張重劃後後土地移移轉增值值稅之減減徵規定定？(三)乙於於受贈前前已先購購入自用用住宅用用地乙筆筆，則可可否主張張重購退退稅？3.某甲占占用某乙乙土地，搭搭建違章章建築一一棟試試問： (一)時效效取得地地上權之之要件為為何？(二)甲申申請為地地上權登登記，登登託機關關應否准准許？4.某甲承承租乙之之基地建建有房屋屋一棟，於於租期屆屆滿時，基基地上，建建物尚未未毀朽，甲甲主張乙乙應按建建物之時時價為補補償。
試試問： (一)甲之之主張，其其法律基基礎為何何？(二)甲之之主張，是是否得以以成立？？u 93年高考考1.茲假設設A 地號號土地為為甲、乙乙共有，B 地號土地為丙單獨所有；甲自民國七十年一月起，即擅自在A、B 地號土地上建築違章房屋一棟使用之；又該房屋與都市計畫道路之間，有一狹長供公眾通行並已成立公用地役關係之C 地號土地；日前，甲認為取得時效已完成；爰向管轄地政事務所申請A、B 地號土地之地上權登記及C地號土地之地役權登記試問：(一)甲可可否就AA 地號號土地請請求登記記為地上上權人？？以及就就C 地號號土地請請求登記記為地役役權人？？(二)若丙丙知悉甲甲已向地地政事務務所申請請地上權權登記，乃乃隨即向向法院起起訴，主主張甲為為無權占占有，請請求其拆拆屋還地地；此際際甲占用用B 地號號土地，究究竟有無無正當權權源？2.茲假設設A、B 地號號土地分分別為都都市計畫畫公共設設施保留留地之道道路用地地及綠地地試問問：該二二筆土地地可否移移轉予外外國人取取得？試試依現行行土地法法規之規規定，詳詳細解析析之3.目前農農業用地地所有權權移轉時時，是否否課徵土土地增值值稅？試試依現行行土地法法規之規規定，分分別就各各種情形形說明並並評論之之。
4.土地法法第二百百十九條條第一項項規定：：「私有有土地經經徵收後後，有左左列情形形之一者者，原土土地所有有權人得得於徵收收補償發發給完竣竣屆滿一一年之次次日起五五年內，向向該管直直轄市或或縣（市市）地政政機關聲聲請照徵徵收價額額收回其其土地：：一、徵徵收補償償發給完完竣屆滿滿一年，未未依徵收收計畫開開始使用用者二二、未依依核准徵徵收原定定興辦事事業使用用者」」試問：：此一條條文所稱稱「未依依徵收計計畫開始始使用」」及「未未依核准准徵收原原定興辦辦事業使使用」之之意涵為為何？試試就實務務或學說說之見解解闡釋之之，並請請就己見見評論之之u 93年特考考1.市地重重劃有那那幾種？？辦理這這些重劃劃時，各各有何區區域、人人數、面面積上之之條件規規定？2.對於土土地移轉轉、設定定負擔或或租賃於於外國人人之限制制，土地地法有何何規定？？3.何謂「「物權法法定原則則」？物物權採取取法定原原則的立立法理由由為何？？試說明明之4.土地為為信託財財產者，在在那些情情況下之之所有權權移轉，不不課徵土土地增值值稅？信信託土地地課徵土土地增值值稅時，其其納稅義義務人為為何？u 94年高考考1.依平均均地權條條例第222 條條規定，都都市土地地「依法法限制建建築」或或「依法法不能建建築」，仍仍作農業業用地使使用者，徵徵收田賦賦。
試問問：何謂謂「田賦賦」？又又該法條條所謂「「依法限限制建築築」及「「依法不不能建築築」之意意涵各為為何？請請分別說說明之並並請就現現行不動動產法規規之規定定中，各各舉兩種種屬「依依法限制制建築」」及「依依法不能能建築」」之例2.依平均均地權條條例之規規定，公公告土地地現值係係作為主主管機關關審核土土地移轉轉現值及及補償徵徵收土地地地價之之依據試試問：此此項公告告土地現現值如何何查估計計算？請請就現行行地價法法規之規規定，說說明並評評論之3.土地法法第977 條第第1 項規規定：「「城市地地方房屋屋之租金金，以不不超過土土地及其其建築物物申報總總價年息息百分之之十為限限」又又同法第第1000 條規規定：「「出租人人非因左左列情形形之一，不不得收回回房屋：：一、出出租人收收回自住住或重新新建築時時」試試問：此此二法條條中所稱稱「房屋屋」，其其意涵是是否相同同？請附附具理由由申論之之4.共有土土地之共共有人，依依土地法法第344條之1第1項規定定，出賣賣共有土土地之全全部時，不不同意出出賣之他共有人人可否就就該共有有土地主主張優先先購買權權？試申申論之u 94年特考考 1.土土地增值值稅得申申請不課課徵與土土地增值值稅免徵徵，就租租稅債務務觀點而而言，其其差異何何在？並並請列舉舉出得申申請不課課徵之時時機。
2.何謂公公告地價價？何謂謂公告土土地現值值？試就就兩者之之差異比比較分析析之3.共有物物協議分分割可否否依多數數決方式式行之？？又其法法律效果果與裁判判分割有有何不同同？試說說明之4.不動產產估價師師於執業業時，依依不動產產估價師師法之規規定應負負之義務務有何？？試列舉舉說明之之u 95年高考考 1.甲甲、乙、丙丙共有一一筆土地地，應有有部分均均等試試問： ((1)甲甲、乙二二人未徵徵求丙之之同意，將將共有之之土地出出租於丁丁，其效效力如何何？請就就我國實實 務上之之見解評評析之 ((2)甲甲、乙、丙丙三人協協議以單單獨所有有方式分分割共有有地時，各各共有人人之單獨獨所有權權何時 生效？？如為裁裁判分割割，其取取得單獨獨所有權權之時點點與協議議分割是是否相同同？請附附理由 說明明之 2.何何謂地籍籍圖重測測？地籍籍圖重測測時界址址如何認認定？土土地所有有權人對對於重測測結果認認為有 錯誤誤時，如如何救濟濟？ 3.試試述公告告地價與與公告土土地現值值之差異異在舉舉辦規定定地價或或重新規規定地價價之當年年，公 告地地價與公公告土地地現值，我我國現制制是採兩兩價合一一或是兩兩價分離離？並請請分析其其利弊。
4.土土地所有有權移轉轉或設定定典權時時，其申申報移轉轉現值之之審核標標準如何何？請依依土地稅稅法之 規規定說明明之u 96年高考考1.甲有土土地一筆筆，A 為該土土地之三三七五租租約承租租人甲甲於民國國90 年1 月10 日因經經商關係係積欠BB 鉅額額債務，為為解決問問題，甲甲於911 年6 月10 日向C 借款並並將該土土地設定定抵押權權於C今因因政府辦辦理公共共工程，徵徵收甲該該筆土地地，發給給補償費費試問問：債權權人B可否主主張就該該補償費費，對AA 或C 有優優先受清清償之權權？其理理由何在在？請分分別申述述之25 分）2.甲向乙乙租用基基地建築築房屋，並並依法登登記為地地上權今今因地震震關係，基基地部分分崩塌無無法使用用試問問：甲可可否向乙乙主張減減少租金金？又甲甲因積欠欠租金達達兩年以以上，乙乙可否撤撤銷甲之之地上權權，並收收回基地地？請分分別申述述之25 分）3.平均地地權條例例施行細細則第223 條條及第224 條條規定，已已規定地地價之土土地分割割或合併併時，其其分割後後各宗土土地之當當期公告告土地現現值之總總和，應應與該土土地分割割前之地地價數額額相等；；其合併併後土地地之當期期公告土土地現值值，應與與該土地地合併前前各宗土土地地價價總和相相等。
試試依不動動產估價價技術規規則中有有關合併併或分割割之宗地地估價相相關規定定，評述述其合理理性25 分）4.土地移移轉時課課徵之土土地增值值稅，在在那些情情形下得得申請不不課徵？？試依相相關規定定說明之之225 分分）(二) 土地利用法法規u 90年高考考1.為使土土地合理理使用， 都市計計畫地區區內各使使用分區區訂定容容積管制制考慮的的因素為為何？2.請問台台灣省都都市計畫畫區內乙乙種工業業區允許許土地使使用的大大項目為為何？審審議的機機制又為為何？3.試比較較討論不不動產估估價在都都市更新新處理土土地的各各種實施施方式中中之意義義與功能能4.試以地地盡其利利的觀點點，討論論目前臺臺灣地區區實施的的「土地地使用分分區管制制」（含含都市土土地及非非都市土土地）與與「開發發許可制制」兩種種土地使使用管制制的制度度（或手手段）的的利弊，並並引申此此兩種制制度（或或手段）對對土地價價值有何何不同的的影響u 91年高考考1.依照土土地徵收收條例之之規定，被被徵收之之土地，應應如何補補償其地地價？建建築改良良物又如如何補償償？發發給遷移費費之規定定又如何何？2.請依照照區域計計畫法之之規定，說說明如何何實施非非都市土土地使用用管制？？3.採行權權利變換換進行都都市更新新時，其其實施範範圍內有有設定地地上權、永永佃權或或耕地三三七五租租約之土土地，於於權利變變換過程程中如何何處理這這些權利利？其價價值又如如何計算算？4.某甲獲獲准投資資辦理都都市計畫畫事業，其其所需用用之公共共設施用用地中有有部分是是公有土土地，亦亦有些是是屬於私私有者，請請依都市市計畫法法之規定定，分別別說明某某甲如何何取得這這些土地地使用？？u 91年特考考 1.依依都市更更新條例例之規定定，都市市更新事事業之實實施主體體為何？？試就更更新地區區之劃定定與否分別加以說說明並比比較之。
2.何謂土土地徵收收之請求求權？試試就其性性質與現現行土地地徵收條條例中得得主張土土地徵收收之相關關規定說明之之3.都市計計畫工業業區土地地使用管管制的基基本理念念應為何何？現行行的規定定又為何何？請說說明之4.區域計計畫公告告實施後後，都市市土地與與非都市市土地在在程序上上如何配配合區域域發展政政策進行行調整？u 92年高考考1.何謂開開發影響響費？我我國土地地開發影影響費適適用對象象為何？？土地開開發影響響費課徵徵應有的的理念為為何？2.都市更更新是一一種土地地合併開開發的行行為，會會因為少少數堅持持者而導導致開發發沒有效效率，請請問我國國都市更更新條例例在這個個問題上上有那些些機制設設計？這這些規定定是否恰恰當，請請申述之之3.請問我我國都市市土地內內土地權權利關係係人自行行擬定或或變更細細部計畫畫的相關關規定為為何？這這些規定定的意義義為何？？請申述述之4.政府實實施區段段徵收開開發，從從土地儲儲備觀點點來說有有那些好好處？目目前該政政策的實實施面臨臨了那些些問題，這這些問題題與我國國目前的的地價政政策是否否有關係係？請申申述之u 93年高考考1.請問影影響工業業區地價價的因素素有那些些，試申申述之。
理理論基礎礎為何？？2.請敘述述我國都都市計畫畫區內住住宅用地地之土地地使用管管制設計計有那些些特性？？這些特特性與生生活環境境品質的的關係為為何？3.我國容容積移轉轉制度設設計主要要的機制制有那些些？這些些制度設設計和地地價又有有什麼關關聯？4.請敘述述非都市市土地各各種建築築用地容容積率管管制的情情形？這這些管制制對基地地本身及及基地周周遭可能能會有那那些影響響？u 93年特考考1.設某甲甲的土地地因水利利機關整整治水道道而被徵徵收，但但某甲對對於補償償費之估估定有異異議，他他該採取取何種救救濟管道道，方能能維護自自己的權權益？試試闡述之之2.依農業業發展條條例規定定，每宗宗耕地分分割後每每人所有有面積未未達○．二五五公頃者者，不得得分割惟惟亦有例例外的情情形，不不受此一一限制究究竟耕地地分割限限制的立立法意旨旨為何？？又這些些例外規規定是否否會對土土地利用用產生負負面影響響？ 試扼要要說明其其由3.都市更更新事業業計畫範範圍內之之建築基基地，得得視都市市更新事事業需要要，依循循那些原原則給予予適度之之容積獎獎勵？試試說明之之4.都市計計畫辦理理變更時時，何以以需要回回饋？又又按都市市計畫法法之規定定，土地地權利關關係人需需提供那那些回饋饋？試列列舉說明明之。
u 94高考1.政府實實施土地地徵收時時，應對對被徵收收的土地地及土地地改良物給予予適當的的補償，請請問其補補償費應應如何計計算？如如果土地地所有權權人對補補償金額不滿意，請請問當事事人應如如何處置置？政府府部門應應如何回回應？土土地估價價師如何何能夠發發生功能能？2.為了獎獎勵都市市更新事事業，請請問政府府可以依依據那些些原則對對更新事事業範圍圍內之基基地給予予適當的的建築容容積獎勵勵？容積積獎勵的的上限為為何？容容積獎勵勵對更新新地區的的地價會會有何影影響？3.非都市市土地開開發如需需辦理土地使使用分區區變更，通常常需要付付出回饋饋請以以工商綜綜合區的的開發申申請為例例，說明需要要回饋的的內容為為何？在在土地捐捐贈與繳繳交代金金兩種方方式可以以任選下下，請問問開發單單位在何何種情況況之下採採取土地地捐贈的的方式較較為有利利？4.都市計計劃經發發布實施施後，請請問依規規定在什什麼情況況得申請請個案變變更？土土地個案案變更的的前後通通常會發發生地價價差異，請請問影響響變更前前後地價價差異程程度的因因素有那那些？u 94特考1.甲向乙乙承租農農牧用地地一筆，並並雇用挖挖土機司司機丙於於其上從從事開採採砂石，但但因甲違違反區域域計畫法法第155 條第第1 項土土地使用用分區之之管制規規定，未未經核准准擅自濫濫採土石石，被該該管縣政政府依區區域計畫畫法第221 條條第1 項之規規定處以以新臺幣幣三十萬萬元之罰罰鍰，請請問： (11) 甲甲於系爭爭農牧用用地上，依依法應如如何從事事土石之之採取？？ (22) 受受雇司機機丙是否否亦為區區域計畫畫法第221 條條第1 項行政政罰之規規範對象象？2.甲所有有位於AA 縣特特定農業業區內之之一筆「「窯業用用地」，因因其燒窯窯工廠已已停工多多年，乃乃於近日日擬向AA縣主管管機關申申請變更更編定為為「丁種種建築用用地」，請請問： (11) 何何謂「非非都市土土地」與與「丁種種建築用用地」？？ (22) 我我國現行行非都市市土地使使用管制制之結構構內容為為何？ (33) AA縣主管管機關應應如何處處置甲之之申請案案？3.甲所有有位於AA 市境境內一筆筆土地，於於民國887 年年1 月1 日依都都市計畫畫法被指指定作為為「停車車場」公公共設施施保留地地，並於於次年66 月1 日公告告徵收在在案，請請問： (11)系爭爭土地於於實施徵徵收時之之地價補補償基準準為何？？ (22)前揭揭地價補補償基準準之法律律性質為為何？ (33)土地地徵收條條例所指指「交易易價格」」之意涵涵為何？？u 95高考 1.甲甲之土地地依「都都市更新新條例」」規定擬擬參加都都市更新新，經AA 實施施者告以以將採「「權利變變 換換」方式式為之，請請問： ((1)何何謂「權權利變換換」？ ((2)應應如何運運用土地地估價技技術於「「權利變變換」此此方式上上？ ((3)試試論述旨旨揭「權權利變換換」相關關配套法法制之內內容。
2.甲甲所有農農牧用地地一筆，非非屬農地地重劃區區，現被被劃入區區段徵收收實施範範圍內，經經A 機關關 告告以可採採領回「「抵價地地」之方方式代替替地價補補償費之之發放，請請依「土土地徵收收條例施施行 細細則」之之規定，析析論該「「抵價地地」之面面積應如如何計算算，並從從估價理理論之觀觀點予以以評 論論 3.甲甲所有位位於山坡坡地保育育區內之之農牧用用地一筆筆，廢耕耕多年，近近日為配配合政府府相關計計畫， 爰爰擬訂該該土地之之開發計計畫，並並擬申請請變更為為「遊憩憩用地」」，經AA 機關關告以依依現行法法 令令規定，甲甲須無償償提供若若干金額額（以下下稱回饋饋金）以以作為回回饋義務務後，始始得變更更，請問問： ((1)甲甲應依據據現行那那些法令令繳交回回饋金？？ ((2)試試析論繳繳交回饋饋金之理理論依據據 ((3)應應如何合合理估算算回饋金金之額度度？ ((4)回回饋金之之法律性性質為何何？u 96高考1.我國都都市計畫畫法各項項規定中中，主要要有那些些規定有有益於減減少環境境污染暨暨減緩地地球暖化化？試參參酌各項項規定對對地價的的影響，分分項析述述之。
25 分）2.請敘述述目前區區域開發發建設在在組織與與經費上上的推動動機制及及其成效效如何？？推動上上可能有有那些不不確定性性？在預預估地價價變動時時，應如如何加以以考量？？（255 分）3.土地及及合法建建物所有有權人，如如何自行行劃定都都市更新新單元，以以申請實實施都市市更新事事業？其其要件及及主要步步驟各如如何？實實務上，不不動產估估價師如如何運用用專業技技術協助助完成此此項作業業？（225 分分）4.區段徵徵收過程程中，抵抵價地如如何公平平發還給給土地所所有權人人？亦即即土地變變更利得得及區段段徵收產產生之效效益，透透過那些些作業方方式得以以達成「「地利共共享」之之目的？？（255 分）(三) 不動產投投資u 90年高考考1.不動產產市場分分析（MMarkket Anaalyssis ）、可可市場性性分析（Marketability Analysis ，又稱市場性分析） 、與投資分析（Investment Analysis ）之意義各為何？三者有何關係？試分述之2.何謂“內在報報酬率”（Intternnal Ratte oof RRetuurn,, IRRR）？？何謂“修正後後之內在在報酬率率”（Moddifiied Intternnal Ratte oof RRetuurn,, MIIRR）？？下列AA投資案案之IRRR為何何〔以試試誤法（ Trial and Error）由8％之報酬率起算〕？又當再投資報酬率為3％時，其MIRR為何？ 如果投資人之要求報酬率為8.8 ％，試分別以IRR與MIRR為準則，判斷A投資案是否可以投資。
A投資案之之現金流流量表年度現金流量（元元）0－10,0000,,00001＋600,,00002＋600,,00003＋600,,00004＋15,0000,,00003.請說明明市場區區隔與。