第第5章章 不动产投资中不动产投资中的法律与税收问题的法律与税收问题 5.1 不动产投资中的法律问题不动产投资中的法律问题 5.2 不动产投资税收不动产投资税收 9/29/202215.1 不动产投资中的法律问题不动产投资中的法律问题 v5.1.1 不动产法律概述不动产法律概述v1.不动产法律的概念不动产法律的概念v不动产法律：不动产法律：指国家调整不动产关系的法律规范的指国家调整不动产关系的法律规范的总称总称;v是国家管理不动产市场，保护不动产权利人的合法是国家管理不动产市场，保护不动产权利人的合法权益，促进不动产业发展的重要工具权益，促进不动产业发展的重要工具;v是调整不动产开发、经营、交易、管理以及与不动是调整不动产开发、经营、交易、管理以及与不动产相关的社会关系的法律规范的总称，包括产相关的社会关系的法律规范的总称，包括中华中华人民共和国城市房地产管理法人民共和国城市房地产管理法和与其相配套的行和与其相配套的行政法规、部门规章，以及相关法规中的有关规定政法规、部门规章，以及相关法规中的有关规定9/29/20222v2.不动产法律的调整对象不动产法律的调整对象v不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的特不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的特定领域的不动产社会经济关系。
定领域的不动产社会经济关系v（1）房地产开发关系）房地产开发关系v房地产开发关系是指因房地产开发而产生的房地产房地产开发关系是指因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系之间所发生的经济关系v（2）房地产交易关系）房地产交易关系v房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、租赁、抵押、交换过程中发生之间在房地产转让、租赁、抵押、交换过程中发生的经济关系的经济关系9/29/20223v（3）房地产管理关系）房地产管理关系v房地产管理关系房地产管理关系：指人民政府及其房地产管理部门：指人民政府及其房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系它又包括发生的社会关系它又包括城市土地管理关系城市土地管理关系和和城城市房屋管理关系市房屋管理关系v城市土地管理关系城市土地管理关系：指用地单位或个人和已经取得：指用地单位或个人和已经取得土地使用权的单位或个人与土地管理和城市规划部土地使用权的单位或个人与土地管理和城市规划部门发生的管理与被管理的关系；门发生的管理与被管理的关系；v城市房屋管理关系城市房屋管理关系：指国家有关城市住房及其他规：指国家有关城市住房及其他规划、开发、建设和改造的管理和被管理的关系。
划、开发、建设和改造的管理和被管理的关系9/29/20224v5.1.2 房地产房地产开发用地开发用地法律制度法律制度v土地开发用地：土地开发用地：指依法取得了土地使用权，进行投指依法取得了土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地，包括基础资开发建设基础设施和房屋的国有土地，包括基础设施建设用地、房屋建设用地和土地房屋一体化建设施建设用地、房屋建设用地和土地房屋一体化建设用地v1.土地所有权和土地使用权的概念土地所有权和土地使用权的概念v土地所有权土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，：指土地所有者在法律规定的范围内，行使对土地占有、使用、收益和处分的权利行使对土地占有、使用、收益和处分的权利9/29/20225国家土地所有权v国家土地所有权国家土地所有权：指国家对国有土地占有、使用、：指国家对国有土地占有、使用、收益和处分的权利收益和处分的权利v在一般情况下，由于在一般情况下，由于国家本身不使用土地国家本身不使用土地，因此，因此，除了未利用的土地以外，占有和使用国有土地的权除了未利用的土地以外，占有和使用国有土地的权利一般由具体的单位和个人取得利一般由具体的单位和个人取得。
v国有土地的收益权：国有土地的收益权：一部分由土地使用者享有，一一部分由土地使用者享有，一部分由国家通过收取部分由国家通过收取土地使用税土地使用税(费费)和和土地使用权土地使用权有偿出让的形式来实现有偿出让的形式来实现v国有土地的国有土地的处分权处分权主要由国家来行使主要由国家来行使9/29/20226农民集体土地所有权v农民集体土地所有权农民集体土地所有权：指农民集体依法对其所有的：指农民集体依法对其所有的土地占有、使用、收益和处分的权利集体土地所土地占有、使用、收益和处分的权利集体土地所有权的主体是农村集体经济组织中的农民集体有权的主体是农村集体经济组织中的农民集体v集体土地所有者集体土地所有者有权依法使用自己拥有的土地，集有权依法使用自己拥有的土地，集占有、使用、收益和处分占有、使用、收益和处分的权能于一身的权能于一身v集体所有的土地在国家征用或其他农民集体依法使集体所有的土地在国家征用或其他农民集体依法使用时，集体土地的所有者有用时，集体土地的所有者有要求依法得到补偿的权要求依法得到补偿的权利利从某种意义上来说，这就是土地所有权中处分从某种意义上来说，这就是土地所有权中处分权权能的实现。
权权能的实现9/29/20227v土地使用权土地使用权是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范围是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利v土地使用权作为一种独立的权利类型，主要具有以下特征：土地使用权作为一种独立的权利类型，主要具有以下特征：v（1）派生性指土地使用权是由土地所有权中分离出来的指土地使用权是由土地所有权中分离出来的一种权利一种权利分离分离”：指土地所有人在不丧失土地所有权：指土地所有人在不丧失土地所有权的情况下，将部分权能暂时或长久地让渡给他人享有；的情况下，将部分权能暂时或长久地让渡给他人享有；v（2）物权性指土地使用权是基于土地所有权而产生的，指土地使用权是基于土地所有权而产生的，但并不从属于土地所有权，具有很强的独立性土地使用人但并不从属于土地所有权，具有很强的独立性土地使用人对土地享有独立的支配权和排他性的占有、使用、收益权；对土地享有独立的支配权和排他性的占有、使用、收益权；v（3）明确的期限性明确的期限性指土地使用权最终要回归到所有权中指土地使用权最终要回归到所有权中使土地所有权恢复圆满状态。
使土地所有权恢复圆满状态9/29/20228国有土地使用权v国有土地使用权：国有土地使用权：指国有土地的使用人依法利用土指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利地并取得收益的权利v国有土地使用权的取得方式有国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、划拨、出让、出租、入股入股等v有偿取得的国有土地使用权可以依法有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、转让、出租、抵押和继承抵押和继承v划拨土地使用权在划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交补办出让手续、补缴或抵交土地土地使用权出让金使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押之后，才可以转让、出租、抵押9/29/20229v各类用途土地使用权出让的最高年限为各类用途土地使用权出让的最高年限为:v居住用地居住用地7070年年;v工业用地工业用地5O5O年年;v教育、科技、文化、卫教育、科技、文化、卫 生、体育用地生、体育用地5050年年;v商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4O4O年年;v综合或者综合或者 其他用地其他用地5050年9/29/202210v2.土地使用权出让土地使用权出让v（1）土地使用权出让的概念）土地使用权出让的概念v国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
使用权出让金的行为v（2）土地使用权的出让方式）土地使用权的出让方式v根据根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权的出让可以采用协议、招标和的规定，土地使用权的出让可以采用协议、招标和拍卖三种方式拍卖三种方式9/29/202211v（3）土地使用权出让合同）土地使用权出让合同v土地使用权出让合同包括以下主要内容：土地使用权出让合同包括以下主要内容：v出让合同双方当事人的名称、地址；出让合同出让合同双方当事人的名称、地址；出让合同的标的（包括出让合同标的要求的土地位置、面积、的标的（包括出让合同标的要求的土地位置、面积、界线等土地自然状况等）；界线等土地自然状况等）；v土地用途；土地出让金的数额、支付方式和支土地用途；土地出让金的数额、支付方式和支付期限；土地使用权出让年限；建设规划设计付期限；土地使用权出让年限；建设规划设计条件即使用条件；条件即使用条件；v出让合同双方当事人的权利和义务；出让合同出让合同双方当事人的权利和义务；出让合同的变更和续期；违约责任；土地使用权的终止的变更和续期；违约责任；土地使用权的终止9/29/202212v3.土地使用权划拨土地使用权划拨v（1）土地使用权划拨的概念）土地使用权划拨的概念v国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。
无偿地转移给建设用地者v（2）土地使用权划拨的范围）土地使用权划拨的范围v城市房地产管理法城市房地产管理法规定：规定：v国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；和公益事业用地；v国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地法律、行政法规规定的其他用地9/29/202213v5.1.3 房地产开发法律制度房地产开发法律制度v1.房地产开发的概念房地产开发的概念v指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为施、房屋建设的行为v所谓基础设施建设是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等所谓基础设施建设是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等设施建设和土地的平整设施建设和土地的平整v 2.房地产开发的原则房地产开发的原则v指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则v（1）依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。
从事房地产开发的原则9/29/202214v（2）必须严格执行必须严格执行城市规划城市规划的原则v（3）符合国家产业政策、国民经济与社会发展计符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则划的原则v（4）坚持）坚持经济、社会和环境效益经济、社会和环境效益相统一的原则相统一的原则v（5）应当坚持全面规划、合理布局、应当坚持全面规划、合理布局、综合开发综合开发、配套建设的原则配套建设的原则v综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益9/29/202215v3.房地产开发企业设立和资质认定房地产开发企业设立和资质认定v（1）房地产开发企业设立的条件）房地产开发企业设立的条件v有自己的有自己的名称和组织机构名称和组织机构；v有固定的有固定的经营场所经营场所；v有符合国务院规定的有符合国务院规定的注册资本注册资本；v有足够的专业技术人员；有足够的专业技术人员；v法律、法规规定的其他条件。
法律、法规规定的其他条件9/29/202216v设立房地产开发企业，应当向设立房地产开发企业，应当向工商行政管理工商行政管理部门部门申请设立登记申请设立登记v设立设立有限责任、股份有限，从事房地产开发有限责任、股份有限，从事房地产开发经营的经营的，还应当执行法律有关规定还应当执行法律有关规定v房地产开发企业在领取营业执照后的房地产开发企业在领取营业执照后的一个月一个月内内，应当到登记机关所在地的县级以上地方，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案人民政府规定的部门备案9/29/202217v（2）房地产开发企业的资质认定）房地产开发企业的资质认定 v一级资质：一级资质：v注册资本不低于注册资本不低于5000万元；万元；从事房地产开发经营从事房地产开发经营5年以上；年以上；v近近3年房屋建筑面积累计竣工年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；成与此相当的房地产开发投资额；v连续连续5年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工上一年房屋建筑施工面积面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；额；v有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；人；工程技工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；v具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质住宅质量保证书量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书制度；制度；未发生过重大工程未发生过重大工程质量事故。
质量事故9/29/202218v二级资质：二级资质：v注册资本不低于注册资本不低于20002000万元；从事房地产开发经营万元；从事房地产开发经营3 3年以上；年以上；v近近3 3年房屋建筑面积累计竣工年房屋建筑面积累计竣工1515万平方米以上，或者累计完万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；成与此相当的房地产开发投资额；v连续连续3 3年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100%100%；上一年房屋建筑施工上一年房屋建筑施工面积面积1010万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；额；v有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于理人员不少于2020人，其中具有中级以上职称的管理人员不少人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于于1010人，持有资格证书的专职会计人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于3 3人；人；工程技工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；v具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质住宅质量保证书量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书制度；制度；未发生过重大工程未发生过重大工程质量事故。
质量事故9/29/202219v三级资质：三级资质：v注册资本不低于注册资本不低于800800万元；从事房地产开发经营万元；从事房地产开发经营2 2年以上；年以上；v房屋建筑面积累计竣工房屋建筑面积累计竣工5 5万平方米以上，或者累计完成与此万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额相当的房地产开发投资额；v连续连续2 2年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100%100%；有职称的建筑、结构、；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于1010人，其人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于中具有中级以上职称的管理人员不少于5 5人，持有资格证书人，持有资格证书的专职会计人员不少于的专职会计人员不少于2 2人；人；v工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；v具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质住宅质量保证书量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书制度；制度；未发生过重大工程未发生过重大工程质量事故。
质量事故9/29/202220v四级资质四级资质：v注册资本不低于注册资本不低于100100万元；万元；从事房地产开发经营从事房地产开发经营1 1年年以上；以上；v已竣工的建筑工程质量合格率达已竣工的建筑工程质量合格率达100%100%；v有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于的专业管理人员不少于5 5人，持有资格证书的专职人，持有资格证书的专职会计人员不少于会计人员不少于2 2人；人；工程技术负责人具有相应专工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；上职称，配有专业统计人员；v商品住宅销售中实行了商品住宅销售中实行了住宅质量保证书住宅质量保证书和和住住宅使用说明书宅使用说明书制度；制度；未发生过重大工程质量事故未发生过重大工程质量事故9/29/202221v4.4.房地产开发建设法律责任房地产开发建设法律责任 v（1 1）房地产开发建设单位的法律责任）房地产开发建设单位的法律责任v未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处违法所得没收违法所得，可以并处违法所得5 5 倍以下的罚款。
倍以下的罚款v未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处正，处5 5万元以上万元以上1010万元以下的罚款万元以下的罚款；逾期不改正的，由工；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照商行政管理部门吊销营业执照9/29/202222v擅自转让房地产开发项目的擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得收违法所得，可以并处违法所得5 5倍以下的罚款倍以下的罚款v违反商品房预售应当符合条件的规定预售商品房违反商品房预售应当符合条件的规定预售商品房的，的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款款1%1%以下的罚款以下的罚款9/29/202223商品房预售应当符合条件商品房预售应当符合条件v商品房预售商品房预售,是指开发商将尚未建成、取得房产证的商品房预先出售给承是指开发商将尚未建成、取得房产证的商品房预先出售给承购人购人,由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格,发展商办发展商办理大产证后取得小产证的房屋买卖形式。
理大产证后取得小产证的房屋买卖形式v1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；v2）持有建设工程规划许可证；）持有建设工程规划许可证；v3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；竣工交付日期；v4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明商品房预售许可证明9/29/202224商品房现房销售条件 v（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；执照和房地产开发企业资质证书；v（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；v（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；v（四）已通过竣工验收；（四）已通过竣工验收；v（五）拆迁安置已经落实；（五）拆迁安置已经落实；v（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；条件或者已确定施工进度和交付日期；v（七）物业管理方案已经落实。
七）物业管理方案已经落实9/29/202225v未经验收的房屋交付使用的未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续逾期不补办验收手续的的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处和单位进行验收，并处10万元以上万元以上30万元以下的罚款万元以下的罚款v将将验收不合格的房屋交付使用的验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价价2%以下的罚款；以下的罚款；情节严重的，情节严重的，由工商行政管理部门吊销由工商行政管理部门吊销营业执照；营业执照；给购买人造成损失的给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任究刑事责任9/29/202226v(2)有关部门和人员的法律责任有关部门和人员的法律责任 v擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
人员行政处分v没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分行政处分9/29/202227v房地产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职房地产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分不构成犯罪的，给予行政处分v房地产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务房地产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋利益，构成犯罪的，依照贪污罪贿赂罪的为他人谋利益，构成犯罪的，依照贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分9/29/202228v5.1.4 房地产交易法律制度房地产交易法律制度v房地产交易法律制度房地产交易法律制度：国家为了加强房地产市场管：国家为了加强房地产市场管理，规范各种交易行为，维护正常的经济秩序和社理，规范各种交易行为，维护正常的经济秩序和社会秩序，保证房地产业的健康发展而制定的各种法会秩序，保证房地产业的健康发展而制定的各种法律规范的统称。
律规范的统称v1.房地产交易的概念房地产交易的概念v房地产交易：房地产交易：指以房屋等建筑物、构筑物及其占用指以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换活动它包括转让、出租和抵押等它包括转让、出租和抵押等9/29/202229v2.2.房地产交易的原则房地产交易的原则 v（1 1）房地一体原则）房地一体原则 v我国我国城市房地产管理法城市房地产管理法第三十一条明确规定，第三十一条明确规定，“房地产房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押用权同时转让、抵押v（2 2）依法登记原则）依法登记原则 v（3 3）房地产交易价格分别管制原则）房地产交易价格分别管制原则 v目前，除经济适用房实行政府定价外，其他各类房屋的买卖、目前，除经济适用房实行政府定价外，其他各类房屋的买卖、租赁价格，房屋的抵押、典当价格，均实行市场调节价租赁价格，房屋的抵押、典当价格，均实行市场调节价9/29/202230v3.房地产转让房地产转让v房地产转让的概念房地产转让的概念v房地产转让：房地产转让：指房地产权利人通过买卖赠与或者其指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
房地产他合法方式将其房地产转移给他人的行为房地产转让是房地产交易的主要形式转让是房地产交易的主要形式v房地产转让主要包括下列方式：房地产转让主要包括下列方式：v 买卖；交换；赠与；以房地产抵债；买卖；交换；赠与；以房地产抵债；以房地产作为出资或者作为合作条件以房地产作为出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人与他人成立企业法人,房地产权属房地产权属随之转移的；随之转移的；因企业兼并或者合并因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的；房地产权属随之转移的；法律、法规、规章许可的其他方式法律、法规、规章许可的其他方式商品房预售和销售、存量房屋买商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖卖是房地产转让方式中的买卖9/29/202231v4.房地产抵押房地产抵押v（1）房地产抵押的概念）房地产抵押的概念v房地产抵押，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为方式向抵押权人提供债务履行担保的行为v（2）房地产抵押权的设定范围）房地产抵押权的设定范围 v抵押人所有的房屋和其他地上定着物抵押人所有的房屋和其他地上定着物。
v抵押人依法享有处分权的国有土地使用权这里的国有土抵押人依法享有处分权的国有土地使用权这里的国有土地使用权主要是指以出让方式取得的国有土地使用权地使用权主要是指以出让方式取得的国有土地使用权v抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权荒滩等荒地的土地使用权v乡（镇）村企业的厂房等建筑物及所占集体土地的使用权乡（镇）村企业的厂房等建筑物及所占集体土地的使用权9/29/202232v（3）房地产抵押担保的债权范围）房地产抵押担保的债权范围 v原债权原债权v即抵押房地产所担保的主债权的总额，它是抵押担保的主要即抵押房地产所担保的主债权的总额，它是抵押担保的主要内容v利息利息v指原债权产生的孳息，自然属于抵押权所担保之债权的范围指原债权产生的孳息，自然属于抵押权所担保之债权的范围v违约金违约金v抵押权所担保的主合同中，约定了违约金的，违约金也属于抵押权所担保的主合同中，约定了违约金的，违约金也属于担保的范围担保的范围v损害赔偿金损害赔偿金v指债务人在履行主合同中，给债权人造成损害而应给予的赔指债务人在履行主合同中，给债权人造成损害而应给予的赔偿。
偿v实现抵押权的费用实现抵押权的费用指抵押权人为实现抵押权而支付的费指抵押权人为实现抵押权而支付的费用，一般包括申请费、拍卖费、评估费、保全费等用，一般包括申请费、拍卖费、评估费、保全费等9/29/202233v（4）房地产抵押权的实现）房地产抵押权的实现v房地产抵押权的实现：房地产抵押权的实现：指当债务人不能履行到期债指当债务人不能履行到期债务时，房地产抵押权人依法处分抵押的房地产，并务时，房地产抵押权人依法处分抵押的房地产，并就处分抵押房地产的所得优先受偿的过程就处分抵押房地产的所得优先受偿的过程v一般财产抵押，抵押权实现的方式有折价、变卖和拍卖三种一般财产抵押，抵押权实现的方式有折价、变卖和拍卖三种方式根据我国房地产法的有关规定，房地产抵押权实现的方式根据我国房地产法的有关规定，房地产抵押权实现的方式主要是拍卖方式主要是拍卖9/29/202234v5.房屋租赁房屋租赁v（1）房屋租赁的概念）房屋租赁的概念v房屋租赁房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将其房屋出：指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
为9/29/202235v（2）房屋租赁的限制条件）房屋租赁的限制条件v根据我国有关房屋租赁管理的规定，有下列情形之根据我国有关房屋租赁管理的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：一的房屋不得出租：v依法未取得房屋所有权证的；权属有争议的；依法未取得房屋所有权证的；权属有争议的；共有房屋未取得共有人同意的；不符合安全标共有房屋未取得共有人同意的；不符合安全标准的；属于违章建筑的；已抵押、未经抵押权准的；属于违章建筑的；已抵押、未经抵押权人同意的；人同意的；v不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的；有关法律、法规者其他形式限制房地产权利的；有关法律、法规禁止出租的其他情形禁止出租的其他情形9/29/202236v（3）房屋租赁合同）房屋租赁合同v房屋租赁属于要式法律行为，出租人和承租人应当房屋租赁属于要式法律行为，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，决定租赁期限、租赁用途、租签订书面租赁合同，决定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
义务，并向房产管理部门登记备案9/29/202237v5.1.5 不动产权属管理法律制度不动产权属管理法律制度 v1.土地使用权登记土地使用权登记 v以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书v2.房屋所有权登记房屋所有权登记 v在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书门核实并颁发房屋所有权证书9/29/202238v3.不动产变更登记不动产变更登记 v（1 1）地产使用用途改变；（地产使用用途改变；（2 2）权利人姓名或名称发生变权利人姓名或名称发生变化的；（化的；（3 3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；房地产座落名称或房地产名称发生变化的；v4.房地产抵押登记房地产抵押登记 v房地产抵押登记房地产抵押登记是房地产权属登记的一种，其登记是房地产权属登记的一种，其登记的程序应当按照的程序应当按照城市房屋权属登记管理办法城市房屋权属登记管理办法的的规定进行，即收件、审核和核准登记。
规定进行，即收件、审核和核准登记9/29/2022399/29/2022405.2 不动产投资税收不动产投资税收 v5.2.1 不动产投资税收概述不动产投资税收概述v1.不动产税的概念不动产税的概念v不动产税：不动产税：指直接或间接以不动产为对象而征收的指直接或间接以不动产为对象而征收的税v实际上就是土地税收和房产税收的总称实际上就是土地税收和房产税收的总称v我国的我国的土地税收土地税收主要包括主要包括土地使用税、土地增值税等土地使用税、土地增值税等房产房产税收税收包括包括房产税、契税、印花税和销售不动产营业税房产税、契税、印花税和销售不动产营业税等v土地税收和房产税收有不同的征税对象、不同的征税目的，土地税收和房产税收有不同的征税对象、不同的征税目的，并适用不同的税率并适用不同的税率9/29/202241v2.不动产税的计税依据不动产税的计税依据v目前我国不动产税的计税依据主要有以下几种：目前我国不动产税的计税依据主要有以下几种：v（1）以土地的面积为计税依据）以土地的面积为计税依据 v以土地的面积为计税依据，即以土地的单位面积为征税标准确定征税数以土地的面积为计税依据，即以土地的单位面积为征税标准确定征税数额。
额v（2）以不动产的价值为计税依据）以不动产的价值为计税依据 v以不动产的价值为计税依据，即以土地或房屋的价值为计税标准，确定以不动产的价值为计税依据，即以土地或房屋的价值为计税标准，确定征税数额征税数额v（3）以不动产收益为计税依据）以不动产收益为计税依据v即以不动产的经营收益为计税标准确定征收数额它主要适即以不动产的经营收益为计税标准确定征收数额它主要适用于所得性质的不动产税用于所得性质的不动产税9/29/202242v5.2.2 土地税收土地税收v在我国现阶段，土地税收主要包括耕地占用税、土地使用税、在我国现阶段，土地税收主要包括耕地占用税、土地使用税、土地增值税等几个税种土地增值税等几个税种v1.耕地占用税耕地占用税v耕地占用税是依据耕地占用税法征收的一种税耕地占用税耕地占用税是依据耕地占用税法征收的一种税耕地占用税法是指国家制定的调整耕地占用税征收与缴纳权利义务关系法是指国家制定的调整耕地占用税征收与缴纳权利义务关系的法律规范的法律规范v（1）纳税义务人及征税范围）纳税义务人及征税范围v耕地占用税的纳税义务人，是占用耕地建房或者从事其他非耕地占用税的纳税义务人，是占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。
纳税人必须在经土地管理部门批准农业建设的单位和个人纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税日内缴纳耕地占用税9/29/202243v（2）计税依据和税率）计税依据和税率 v耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收v耕地占用税采用分类幅度定额税率，耕地占用税采用分类幅度定额税率，耕地占用税暂行条例耕地占用税暂行条例对耕地占对耕地占用税的税额规定为：用税的税额规定为：v（1）以县为单位（以下同），人均耕地在）以县为单位（以下同），人均耕地在1亩以下（含亩以下（含1亩）的地区，亩）的地区，每平方米为每平方米为2元至元至10元；（元；（2）人均耕地在）人均耕地在1亩至亩至2亩（含亩（含2亩）的地区，亩）的地区，每平方米为每平方米为1.6元至元至8元；（元；（3）人均耕地在）人均耕地在2亩至亩至3亩（含亩（含3亩）的地区，亩）的地区，每平方米为每平方米为1.3元至元至6.5元；（元；（4）人均耕地在）人均耕地在3亩以上的地区，每平方米亩以上的地区，每平方米为为1元至元至5元。
元v（3）税收优惠）税收优惠v根据根据中华人民共和国耕地占用税暂行条例中华人民共和国耕地占用税暂行条例的规定，下列的规定，下列经批准征用的耕地，免征耕地占用税：经批准征用的耕地，免征耕地占用税：v部队军事设施用地；铁路线路、飞机场跑道和停机坪用部队军事设施用地；铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；炸药库用地；学校、幼儿园、敬老院、医院用地地；炸药库用地；学校、幼儿园、敬老院、医院用地9/29/202244v2.城镇土地使用税城镇土地使用税v城镇土地使用税是依据城镇土地使用税法征收的一种税城镇土地使用税是依据城镇土地使用税法征收的一种税v城镇土地使用税法是指国家制定的调整城镇土地使城镇土地使用税法是指国家制定的调整城镇土地使用税征收与缴纳权利义务关系的法律规范用税征收与缴纳权利义务关系的法律规范v（1）纳税义务人和征税范围）纳税义务人和征税范围v城镇土地使用税的纳税义务人，城镇土地使用税的纳税义务人，是指在城市、县城、是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人9/29/202245v（2）计税依据和税率）计税依据和税率v城镇土地使用税城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计以纳税人实际占用的土地面积为计税依据税依据。
即税务机关根据纳税人实际占用的土地面即税务机关根据纳税人实际占用的土地面积，按照规定的税额计算应纳税额，向纳税人征收积，按照规定的税额计算应纳税额，向纳税人征收土地使用税土地使用税v城镇土地使用税采用定额税率，即城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差采用有幅度的差别税额别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额v具体标准如下：大城市具体标准如下：大城市1.5元至元至30元；中等城市元；中等城市1.2元至元至24元；小城市元；小城市0.9元至元至18元；县城、建制镇、工矿区元；县城、建制镇、工矿区0.6元至元至12元9/29/202246v（3）税收优惠）税收优惠v土地免缴土地使用税：土地免缴土地使用税：v国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园、名门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；胜古迹自用的土地；v市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至年至10年；由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地年；由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
和其他用地9/29/202247v3.土地增值税土地增值税v土地增值税是依据土地增值税法征收的一种税土地增值税是依据土地增值税法征收的一种税土土地增值税法是指国家制定的调整土地增值税征收与地增值税法是指国家制定的调整土地增值税征收与缴纳权利义务关系的法律规范缴纳权利义务关系的法律规范v（1）纳税义务人和征税范围）纳税义务人和征税范围 v土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体个人单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织及其他组织v只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人9/29/202248v（2）计税依据和税率）计税依据和税率v土地增值税的计税依据是土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得纳税人转让房地产所取得的增值额的增值额v根据根据中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例及其及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益益。
v从收入形式来看，包括从收入形式来看，包括货币收入、实物收入和其他货币收入、实物收入和其他收入v计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是产所取得的收入征税，而是要对收入要对收入扣减除国家规扣减除国家规定的各项扣除项目后的余额（即增值额）定的各项扣除项目后的余额（即增值额）计算征税计算征税9/29/202249土地增值税实行四级超率累进税率：土地增值税实行四级超率累进税率：v增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为的部分，税率为30%，速速算扣除系数为算扣除系数为0%0%；v增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为的部分，税率为40%，速算扣除系数为速算扣除系数为5%；v增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为的部分，税率为50%，速算扣除系数为速算扣除系数为15%15%v增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为的部分，税率为60%，速速算扣除系数为算扣除系数为35%35%。
9/29/202250土地增值税税额土地增值税税额（每一级距的土地增值额（每一级距的土地增值额适用税率）适用税率）应纳税额应纳税额=增值额增值额税率税率-扣除项目金额扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数1.2.9/29/202251v（3）税收优惠及惩罚）税收优惠及惩罚 v税收优惠范围：税收优惠范围：v纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额额20%的，免征土地增值税；因国家建设需要依法征用、的，免征土地增值税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；收回的房地产，免征土地增值税；v个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满税务机关申报核准，凡居住满5年或年或5年以上的，免予征收土年以上的，免予征收土地增值税；居住未满地增值税；居住未满3年未满年未满5年的，减半征收土地增值税年的，减半征收土地增值税居住未满居住未满3年的，按规定计征土地增值税年的，按规定计征土地增值税9/29/202252【案例案例5-1】雅阁地产将其开发的某购物中心以雅阁地产将其开发的某购物中心以56800万元的价万元的价格整体转让，其扣除项目金额（假设考虑了所有扣除项目）为格整体转让，其扣除项目金额（假设考虑了所有扣除项目）为23900万元。
显然，雅阁地产在这一项目中获得了超过万元显然，雅阁地产在这一项目中获得了超过100%的的土地增值土地增值v其应纳土地增值税税额的计算可按以下步骤进行：其应纳土地增值税税额的计算可按以下步骤进行：v（1）计算增值额）计算增值额v56800-2390032900（万元）（万元）v（2）计算增值额与扣除项目金额比率）计算增值额与扣除项目金额比率v3290023900137.66%v（3）分档计算土地增值税税额）分档计算土地增值税税额v增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用的部分，适用30%的税率，税额为的税率，税额为v2390050%30%3585（万元）（万元）9/29/202253v增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50%但未超过但未超过100%的的部分，适用部分，适用40%的税率，税额为的税率，税额为v23900（100%-50%）40%4780（万元）（万元）v增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100%但未超过但未超过200%的的部分，适用部分，适用50%的税率，税额为的税率，税额为v（32900-23900）50%4500（万元）（万元）v（4）土地增值税总额）土地增值税总额v35854780450012865（万元）（万元）另，因增值率为另，因增值率为137.66%200%，所以速算扣除适用，所以速算扣除适用15%，即：，即：3290050%-2390015%=12865万元万元9/29/202254v某企业（兼营房地产开发）买进土地及地上建筑物，某企业（兼营房地产开发）买进土地及地上建筑物，价值价值500500万元。
万元v三年后，该企业将土地使用权连同地上建筑物一并三年后，该企业将土地使用权连同地上建筑物一并转让给转让给A A企业，取得转让收入企业，取得转让收入900900万元v假设转让过程中企业上交假设转让过程中企业上交5%5%的营业税，的营业税，7%7%的城建税，的城建税，3%3%的教育费附加转让时该建筑物已提折旧的教育费附加转让时该建筑物已提折旧4040万元v计算该企业应纳土地增值税额计算该企业应纳土地增值税额土地增值税案例土地增值税案例9/29/202255v（1 1）计算允许扣除项目金额：）计算允许扣除项目金额：v营业税：营业税：9009005%=455%=45万元，万元，v城建税和教育费附加：城建税和教育费附加：4545（7%+3%7%+3%）=4.5=4.5万元，万元，v计计500+45+4.5=549.5500+45+4.5=549.5万元，万元，v（2 2）增值额：）增值额：900-549.5=350.5900-549.5=350.5万元，万元，v（3 3）计算增值率：）计算增值率：350.5/549.5=63.79%,350.5/549.5=63.79%,v适用适用40%40%的税率和的税率和5%5%的速算扣除系数。
的速算扣除系数v（4 4）应纳土地增值税额：）应纳土地增值税额：350.5350.540%-40%-549.5549.55%=112.725%=112.72万元土地增值税案例土地增值税案例9/29/202256v5.2.3 房产税收房产税收v房产税收主要包括房产税收主要包括房产税、固定资产投资方向调节房产税、固定资产投资方向调节税、契税、印花税、销售不动产营业税税、契税、印花税、销售不动产营业税等几个税种等几个税种v1.房产税房产税v房产税是依据房产税是依据房产税法房产税法征收的一种税征收的一种税房产税法是房产税法是指国家制定的调整房产税征收与缴纳权利义务关系指国家制定的调整房产税征收与缴纳权利义务关系的法律规范的法律规范v（1）纳税义务人及征税范围）纳税义务人及征税范围 v负有缴纳房产税义务的单位与个人房产税由产权所有人缴负有缴纳房产税义务的单位与个人房产税由产权所有人缴纳产权属于全民所有的，由纳产权属于全民所有的，由经营管理经营管理单位缴纳单位缴纳v房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收区征收9/29/202257v（2 2）计税依据与税。