目 录一、背景资料与与分析 ………………………………………………………………………1二、财务评价 …………………………………………………………………………………三、不确定性分分析 …………………………………………………………………………四、融资风险分分析与应对措措施 …………………………………………………………五、综合评价和和结论 ………………………………………………………………………六、详细计算过过程 …………………………………………………………………………南鑫商厦融资方方案经济分析析与评价 （由由学生自行命命名，如：凯凯源商厦、南南方商厦等）一、背景资料与与分析（一）项目概况况1、经营规模本投资项目拟建建一大型商厦厦，位于上海海市徐汇区，南临××路，北临临××路，东临临××路，西临临××路，总建筑面面积为200000平方米米商厦拟2年建成，第3年开始经营营位置由学生自自行设置，如徐汇汇区，北临漕漕宝路，西临临桂林路等）2、实施进度设本投资项目建建设期为2年，经营期10年，计算期12年3、固定资产估估算固定资产投资含含：建筑工程费费、投资方向向调节税、设设备费、装潢潢费用等。
建筑工程费中中含：工建费、水水电征用费、设设计费、动迁迁费等工建建费以27550元/平方米（建筑面积）估算水电电征用费以4400元/平方米（建筑面积）估算设计计费估算为2200万元动动迁费估算为为350万元投资方向调节税税以工建费的的10％计算设备费中含：电电扶梯费、变电所、中中央空调、电总机等费费用电扶梯梯估算为5000万元变变电所估算为为300万元中中央空调估算算为1200万元电总机为1100万元商厦市场定位为为社区型百货货商厦装潢潢费用以25500元/平方米(建筑面积)估算4、递延资产和和流动资金估估算递延资产估算为为500万元其其中：开办费为3000万元，不可预见费费为200万元流流动资金为22000万元元5、总投资估算算及资金来源源投资总额估算人人民币1.7亿元其中，建设投资1..5亿元，流动资金投投资0.2亿元，投资进度详见见表1-1注册资本(自有有资本)0.5亿元，银行贷款1.2亿元，贷款利率122％表1-1 分分年投资计划划表(单位：万元) 年份项目12合计1.建设投资30001200015000其中：自有资金金300020005000银行贷款010000（年年中）100002.建设期利息息06006003.基建投资30001260015600 其中：固定定资产30001150014500不可预见费用与与开办费0110011004.流动资金20002000其中：银行贷款款200020005.项目投资总总额176006、贷款及还贷贷方式固定资产还贷，建设期间只只计息不还款款，从经营期开开始还贷，每年先付清清利息，本金与建设设期利息之和和，分6年等额偿还还。
贷款利息息计入当年成成本流动资金还贷，经营期间每每年偿还利息息，计算期末一一次性偿还本本金7、销售收入销售总额第1年年为1.8亿元，以后每年递递增15％，毛利利额按行业加加成毛利率222%计算8、折旧与摊销销方式商场建筑和设备备残值分别为为原值5%，折旧年限分分别为40年和10年装潢潢折旧无残值值， 折旧年限为为5年递延资资产摊销年限限为5年折旧与与摊销均采用用直线法9、职工工资总总额及附加费费用公司人员共计4450名，职工工资总总额及附加费费用以平均220000元元/年•人计算，经营期第第1年为900万，以后每年以以10%递增10、其他费用用其他费用经营期期第1年估算为250万元，以后每年按按10％递增11、税收税收项目暂计增增值税和所得得税两项销销售总额为含含增值税的收收入增值税税税率为177%，所得税税率率为33%二）本投资项项目分析中的的财务处理1、还贷方式基建投资还贷，建设期利息息只计不付，建设期利息息计入开办费费，形成递延资资产原计划 从经营期开开始还贷，每年先付清清利息，本金与建设设期利息之和和，分6年等额偿还还贷款利息息计入当年成成本流动资资金还贷，经营期间每每年偿还利息息，计算期末一一次性偿还本本金。
优先使用当年折折旧费与摊销销费来偿还本本金与建设期期利息，不足足部分用当年年利润垫付2、本投资项目目经营初期亏亏损的处理本商厦投资项目目早期出现亏亏损现象，垫垫付还本无法法支出，于是提出以以下两个方案案解决，并通过计算选择择较优方案方案1：对于经经营期亏损年年度出现的亏亏损，以新的的银行贷款进进行弥补（贷贷款金额为550万的倍数数，假设新的的贷款统一在在经营期第77年末偿还）方案2：推迟对对贷款本金的的偿还，直到经营期期第4年(第7年)才开始还贷贷通过分析，可以以看到方案11的财务分析析结果优于方方案2，但方案2却可以减轻轻本商厦经营初初期巨大负担担，所以两方方案各有长短短这里采取取方案1进行处理三）项目融资资的框架结构设计1、项目发起人人在项目融资实施施过程中，各各参与人以项项目公司为核核心，建立起起复杂的合同同协议关系，以以保证项目融融资的顺利进进行以及项目目建成后的正正常营运即即项目融资参参与者众多，其其相互之间的的关系由一系系列复杂的合合同来维系项目融资各主要要参与人如下下：项目的发发起人、项目目公司、项目目的贷款银行行、项目的信信用保证实体体、项目融资资顾问、有关关政府机关等等。
各主要参与人人自行命名，说说明各自作用用）2、项目投资结结构设计通过对项目背景景的调查，进进行项目投资资结构的设计计（采用的投投资结构，如如合伙制结构构、公司型合合资结构、非非公司型合资资结构、信托托基金结构，以以示意图方式式表达出投资资结构设计方方案），并进进行评价（选选择依据、优优缺点等），参与人名称与前保持一致3、项目融资结结构在确定投资结构构后，就要设设计和选择合合适的融资结结构，以实现现投资者对融融资的目标要要求项目融融资通常采用用的融资模式式包括：投资资者直接融资资、通过单一一项目公司融融资、利用“设施使用协协议”型公司融资资、生产贷款款、杆杆租赁赁、BOT模式等等多种方式选选择某一融资资模式并以示示意图方式表表达），最后后进行评价（选选择依据、优优缺点等），参与人名称与前保持一致二、财务评价（一）财务盈利利能力评价1、主要财务报报表（要求完完成以下表格格，计算过程附于第六部部分）表2-1 折折旧与摊销估估算表(单位：万元元) 年份 项目3～17年固定资产 1..商场建筑 折旧原值 残值 折旧/年 2..设备 折旧原值 残值 折旧/年 3..装潢费用 折旧/年 摊销销原值 折旧/年表2-2 投投资总额与资资金筹措表((单位：万元元) 年年份项目建设期末1. 项目投资资总额1.1 基建投投资1.1.1 固固定资产其中：建设工程程费 投资方方向调节费设备费装潢费1.1.2 无无形资产与开开办费1.2 流动资资金合 计2. 资金筹措措2.1 自有资资金2.2 贷款其中：基建贷款款流动资金贷款2.3 建设期期利息合 计3. 注册资本本表2-3 借借贷还本付息息估算表(单位：万元元)12345678年初贷款累计当年贷款当年应付利息当年应还本金年末贷款累计还本来源 1.折旧费 2.摊销费 3.利润垫付付 91011121314151617年初贷款累计当年贷款当年应付利息当年应还本金年末贷款累计还本来源 1.折旧费 2.摊销费 3.利润垫付付表2-4 损损益与利润分分配估算表((单位：万元元) 年份份项目 345678910销售收入增值税总成本 其中：经营成成本 利息 折旧 摊销销售利润弥补亏损，所得得额所得税税后利润弥补以前年度亏亏损垫付还本可分配利润累计可分配利润润 （续表表1） 年份份项目11121314151617合计销售收入增值税总成本 其中：经营成成本 利息 折旧 摊销销售利润弥补亏损，所得得额所得税税后利润弥补以前年度亏亏损垫付还本可分配利润累计可分配利润润注：增值税＝销销售收入×22%÷(1+177%)×17% 销售利利润＝销售收入－增值税－总成本表2-5 全全部投资现金金流量表(单位：万元元) 年年份项目123456现金流入1.销售收入2.回收折旧残残值合 计现金流出1.建设投资2.流动资金3.经营成本4.增值税5.所得税合 计净现金流量累计净现金流量量净现金流量现值值净现金流量现值值累计 （续表1） 年年份项目789101112现金流入1.销售收入2.回收折旧残残值合 计现金流出1.建设投资2.流动资金3.经营成本4.增值税5.所得税合 计净现金流量累计净现金流量量净现金流量现值值净现金流量现值值累计 （续表2） 年年份项目1314151617现金流入1.销售收入2.回收折旧残残值合 计现金流出1.建设投资2.流动资金3.经营成本4.增值税5.所得税合 计净现金流量累计净现金流量量净现金流量现值值净现金流量现值值累计表2-6 自自有资金投资资现金流量表表(单位：万元元) 年年份项目123456现金流入1.销售收入2.回收折旧残残值合 计现金流出1.自有建设投投资2.自有流动资资金3.经营成本4.增值税5.所得税6.还贷款利息息7.还贷款本金金合 计净现金流量累计净现金流量量净现金流量现值值净现金流量现值值累计（续表1） 年年份项目789101112现金流入1.销售收入2.回收折旧残残值合 计现金流出1.自有建设投投资2.自有流动资资金3.经营成本4.增值税5.所得税6.还贷款利息息7.还贷款本金金合 计净现金流量累计净现金流量量净现金流量现值值净现金流量现值值累计（续表2） 年年份项目1314151617现金流入1.销售收入2.回收折旧残残值合 计现金流出1.自有建设投投资2.自有流动资资金3.经营成本4.增值税5.所得税6.还贷款利息息7.还贷款本金金合 计净现金流量累计净现金流量量净现金流量现值值净现金流量现值值累计2、项目全部投投资财务评价价结果按照该项目的融融资方案，按按照财务评价价的方法可以以作出如下评评价：（1）静态投资资回收期＝ 年年 （2）动态投资资回收期＝ 年（3）净现值NNPV（12％）＝ 万元（4）内部收益益率IRR＝ （计算过程附于于第六部分，根据计算结结果得出有关关结论）3、自有资金投投资财务评价价结果（1）静态投资资回收期 == 年 （2）动态投资资回收期 == 年（3）净现值 NPV（112%) == 万元 （4）内部收益益率 IRRR = （计算过程附于于第六部分，根据计算结结果得出有关关结论）（二）项目清偿偿能力分析见表2-3借贷贷还本付息估估算表。
三、不确定性分分析（一）敏感性分分析取内部收益率和和净现值为敏敏感性分析指指标设敏感感性分析因素素为：销售总额＋110％，－110％；投资资总额＋100％，－100％；经营成成本＋10％％，－10％％；贷款利率率＋20％，－－20％表3-1 自自有资金敏感感性分析表(单位：万元元)项目原方案销售总额投资总额经营成本贷款利率变化率－10％10％－10％10％－10％10％－20％20％内部收益率净现值图3-1 自自有资金敏感感性分析图（根据计算算结果完成）表3-2 全全部投资敏感感性分析表(单位：万元元)项目原方案销售总额投资总额经营成本贷款利率变化率－10％10％－10％10％－10％10％－20％20％内部收益率净现值图3-2 全全部投资敏感感性分析图（根据计算算结果完成）（计算过程附于于第六部分，根据计算结结果得出有关关结论）（二）盈亏平衡衡分析估计经营期第一一年与第十年年的商厦盈亏亏平衡点（用用销售收入与与单位面积经经营成本分别别表示）计算过程附于于第六部分，根据计算结结果得出有关关结论）四、融资风险分分析与应对措措施在对该项目的融融资经济效果果分析中，可可以发现本项项目能够达到到我们的预期期经济效果，但但仍有很多不不确定性因素素的存在，有有必要对项目目投资过程中中可能存在的的风险因素进进行科学的分分析，使投资资决策者能更更好地把握风风险的本质和和变化规律，从从而采取相应应的措施或对对策来减少风风险损失。
一）主要风险险因素1、自然风险自然风险是指由由于自然因素素的不确定性性对房地产商商品的生产过过程和经营过过程造成的影影响，以及对对房地产商品品产生直接破破坏，从而对对房地产开发发商和经营者者造成经济上上的损失自自然风险因素素主要包括：：火灾风险、风风暴风险、洪洪水风险、雪雪灾风险、气气温风险2、政策风险3、利率风险4、市场风险5、技术风险6、财务风险7、完工风险8、经营风险9、信用风险等等等（可进行行选择和补充充，所分析风风险因素不能少少于五个）本部分请同学学自己结合实实际情况进行行分析，说明明各个风险对对本项目有和和影响，说明明理由）（二）应对措施施及早地发现或预预测到这些风风险并能及时时地采取有效效的措施，化化解或缓和、减减轻、控制这这些风险项项目投资的成成功在很大程程度上依赖于于对风险的认认识和管理该该项目可以采采取以下措施施控制风险：：（针对以上的各各个风险提出出相应的应对对措施，可定定性也可定量量）（本部分字数不不少于20000字）五、综合评价和和结论（说明本项目融融资方案的可可行性与有关关建议可包包括总体描述述、方案优缺缺点、结论与与建议等）六、详细计算过过程（必须将以上要要求的详细计计算过程（主主要是项目财财务评价与不不确定性分析析）在本部分分进行补充）。