怎样准备备物业经经理从业业资格考考试中的的案例题题（下）(2009-06-15 19:14:19)标签：物物业 经理 应试 案例题题 分析 房产 分类：内内容探讨讨四、维修修责任的的界定在物业服服务中，处处理维修修责任的的实际问问题很多多，这类类问题在在物业管管理实务务的案例例分析题题中也得得到了反反应，成成为一个个考核点点维修修责任的的界定，其其责任归归属使用用民法中中的过错错责任原原则过过错责任任原则以以过错为为要件，因因当事人人一方的的过错所所造成的的后果就就由过错错者一方方承担责责任，负负担费用用没有有过错就就没有责责任例题五：：某业主卫卫生间的的地板泛泛水，卧卧室及走走廊铺垫垫的复合合地板全全部被污污水浸泡泡，物业业公司赶赶到现场场后疏通通过程中中发现堵堵塞部位位在该房房屋与楼楼下相邻邻的主污污水管处处，堵塞塞物为水水泥快等等装修垃垃圾业业主因为为损失较较大起诉诉要求赔赔偿，你你认为此此案法院院将如何何认定责责任？从从总结经经验角度度看，你你认为今今后管理理中应采采取什么么措施力力争获得得此类案案件的免免责？这个问题题中造成成责任的的一方为为该业主主楼上的的住家，因因此，应应该由该该住户楼楼上的业业主共同同承担维维修赔偿偿责任（能能证明免免责的除除外）。
如果是装装修公司司造成的的，那么么由承担担过失的的业去找找装修公公司责任任物业业公司在在今后的的管理中中要加强强对装修修管理的的宣传、要要签订装装修管理理协议，要要加大力力度纠正正违章装装修，并并能提供供书面证证据例题六：：某新建小小区自220044年春季季业主入入住以来来，不少少楼房的的外墙出出现裂纹纹渗水，有有的还出出现明显显的裂纹纹，业主主们对此此反应强强烈面面对这种种情况，作作为接管管该小区区的天顺顺物业公公司应该该做些什什么工作作？这道道题仍然然是一个个维修责责任划分分的问题题，还是是一个界界定责任任方的问问题房房屋接管管交付使使用后，如如发生隐隐蔽性重重大质量量事故，应应由接管管单位会会同建设设、设计计、施工工等单位位，共同同分析研研究，查查明原因因如属属设计、施施工、材材料的原原因由建建设单位位负责处处理，如如属使用用不当，管管理不善善的原因因，则应应由接管管单位负负责处理理五、关于于物业管管理的实实际操作作物业实务务实务中中，涉及及到大量量实际操操作的问问题，为为了考核核考生的的实际操操作能力力，在物物业管理理实务中中，常常常考核实实际操作作题型例题七：：某高级商商务办公公楼内有有一本地地公司AA 公司司，其业业务并未未因入住住了一个个好的办办公楼而而进一步步发展，相相反较为为昂贵的的房租倒倒成了不不小的负负担。
一一年以后后，欠租租的情形形出现了了，物业业管理部部门发出出在指定定期限内内，如果果A 公公司仍不不付清欠欠款的话话，将不不得不采采取必要要措施终终止部分分服务的的通知，AA 公司司对此未未作出任任何反应应，也没没有能力力作出反反应期期限到了了，物业业管理部部门将其其通讯线线路从接接线大盘盘上摘除除，随后后A 公公司通讯讯中断这这时A 公司负负责人提提出写字字楼的物物业管理理部门侵侵犯了他他们的权权利，遂遂双方引引起纠纷纷，谈谈谈你的看看法这个题目目考核的的是物业业服务在在追费时时的实际际操作方方式物业管理理费的追追缴一般般有二种种方式：：⑴、一般般性追缴缴当上月费费用被拖拖欠时，物物业服务务公司在在第二个个月向业业住发出出追款通通知单，并并经常以以追追缴如如第二个个月仍拖拖欠，物物业服务务公司将将在第三三个月第第二次发发出追款款通知单单时限期期三天内内缴清，若若业住三三天过后后仍不缴缴清费用用，物业业服务公公司将依依据《管管理规约约》停止止对其服服务如如业住仍仍拒付，物物业服务务公司可可以依据据法律程程序解决决⑵、区别别性追缴缴物业业服务公公司对拖拖欠费用用的业住住，要区区别不同同，采取取不同措措施。
对对于欠费费要亲自自登门大大户，进进行解释释和劝导导，争取取其理解解和支持持，对于于一些 “ 钉子子户 ” ，则则要严格格按照法法律执行行，对于于一些确确实有困困难的困困难户，可可以考虑虑适当予予以优惠惠例如八：：巡逻是物物业安全全的又一一保障，必必须加强强保安巡巡逻，消消除各种种不安全全因素，巡巡逻范围围和方式式有哪些些规定？？这也是一一道考核核实际操操作的题题型在物业安安全管理理实际操操作中，保安巡逻逻的范围围：限定定公共区区域；而保安巡巡逻的方方式：可可以分为为定时和和不定时时、穿制制服和着着便衣、白白天和夜夜间等方方式在物业管管理实务务案例分分析题目目中，一一道题目目不可能能考一方方面问题题，它往往往同时时考核几几个知识识点，考考核综合合知识的的运用因此，在在回答物物业管理理实务案案例题时时，我们们要将所所学的知知识和自自己的实实际工作作经验结结合起来来，同时时注意语语言表达达把问题题回答的的尽量圆圆满一些些怎样准备备物业企企业经理理与部门门经理从从业资格格考试中中的物业业(20009--06--15 19::10::27))标签：物物业经理理 案例题题 分析 房产 分类：内内容探讨讨 近几年来来，在四四川省建建设厅组组织的物物业企业业经理和和部门经经理的从从业资格格的考试试中，物物业管理理实务一一科考核核中，物物业案例例分析题题占了很很大的比比例，它它的出题题范围涉涉及到了了物业管管理前期期介入和和接管验验收、用用户入伙伙和装修修管理、物物业的环环境管理理、物业业的安全全管理、物物业综合合经营服服务与管管理以及及物业管管理与社社区服务务。
它反反映出考考核者对对被考者者的一种种分析问问题和解解决问题题的能力力要求的的考核，以以此，无无论是对对担任物物业管理理实务培培训的教教师还是是积极准准备应考考的学员员都是一一个值得得引起高高度重视视的问题题分析析这几年年来考生生的试卷卷，这一一块的成成绩并不不是很理理想，这这不仅反反应了考考生在分分析和解解决物业业实际问问题方面面还存在在着某些些不足，同同时也暴暴露出物物业从业业资格上上岗培训训中物业业管理实实务方面面对案例例分析题题的培训训有待提提高、学学员们在在物业管管理实务务案例分分析题的的准备方方面也有有待加强强那么怎样样提高物物业管理理实务案案例分析析题的教教学和应应试准备备呢？就就这方面面的问题题，本人人谈一些些粗浅看看法，算算是抛砖砖引玉物业实务务的案例例分析题题究竟有有哪些题题型呢？？对这些些题型又又应该如如何考虑虑呢？下下面本人人就这几几年来物物业企业业经理和和部门经经理的实实务考核核的案例例题来做做一个分分析一﹑给一一段短文文，要求求你写出出读后感感例题一：：我国古代代村庄有有一个年年轻米商商叫明华华明华华象村里里其他米米商一样样，待在在店里等等待顾客客的光临临，他的的生意和和不好。
明明华坐不不住了，他他想到必必须要了了解一下下乡亲们们，了解解他们的的需求和和愿望，而而不是单单纯地将将米卖出出去他他想让乡乡亲们买买它的米米时感到到物有所所值，感感到比其其它的米米商更合合算于于是，他他开始对对乡亲们们的饮食食习惯、订订货周期期和供货货时机展展开调查查他逐逐户询问问：每个个家庭中中的人口口数量；；每天大大米消费费量有多多少；家家中米缸缸有多大大容量得得到这些些资料后后，他便便向乡亲亲们承诺诺：免费费送货定定期将乡乡亲们家家中的米米缸添满满通过过建立极极有价值值的资料料和推出出新的服服务，明明华与乡乡亲们建建立起广广泛而深深入的关关系，从从老顾客客逐步扩扩展到新新顾客，他他的生意意越做越越大发发展到雇雇佣别人人为他工工作，记记账、整整理资料料、柜台台销售、送送货等等等明华华自己主主要任务务则是与与乡亲们们不断接接触，搞搞好与大大米批发发商的关关系明明华因此此取得成成功了题目：读读了以上上文字，从从服务战战略与服服务战术术层面理理解你有有何心得得？这就是一一个典型型的给你你一段短短文，要要求你写写读后感感的题型型读后感是是议论文文的一种种，它要要求紧紧紧结合所所读的短短文来谈谈你的观观点（论论点）、以以及你所所谈的观观点的理理由和围围绕你的的观点、你你现在在在的工作作在实际际中你将将怎样去去做这三三方面问问题。
文文章的三三部分用用一个简简单的公公式来表表示就是是：是什什么＋为为什么＋＋做什么么具体来说说，写读读后感一一般分为为以下几几个步骤骤：１、 找出自自己写文文章的观观点（论论点）上述短文文我们读读后会产产生许多多想法如如：信息息的重要要；沟通通的重要要；做事事情要善善于动脑脑筋等等等，但到底那那个观点点比较好好呢？我我们要仔仔细看题题目要求求，题目目的要求求是： “读了以以上文字字，从服服务战略略与服务务战术层层面理解解，你有有何心得得” 故故，我们们的观点点只能围围绕服务务来谈只只能把服服务与经经营联系系起来谈谈，把服服务与信信息结合合其来谈谈，把服服务与沟沟通结合合其来谈谈，而不不能脱离离服务去去谈信息息、去谈谈沟通，去去谈做事事要动脑脑筋的问问题，否否则，就就犯了 “ 走题题 ” 的错错误文文章走题题扣分是是及其严严重的因因此，这这个题目目的观点点（论点点）建议议从下面面去考虑虑：信息是服服务的基基础，沟沟通是服服务的桥桥梁，经经营寓于于服务之之中２、 列出文文章标题题读后感的的标题一一般用双双标题，即即正副标标题来写写正标标题在上上，用的的是你文文章的观观点（论论点），副副标题用用破折号号＋读×××有感感。
如：：上段短短文写读读后感可可把标题题列为：：物业经营营寓于服服务之中中—读《明明华卖米米》一文文有感３、列出出文章提提纲有了文章章观点和和题目后后，下面面是列出出文章的的写作提提纲读读后感是是议论文文的一种种，因此此，它的的结构和和议论文文一样，可可以分为为三大部部分 第一大部部分：紧紧紧结合合短文，提提出自己己的观点点（论点点），这这一部分分不要写写得太长长古人人说文章章的开头头要如 “ 风头头 ” ，小小而锦绣绣 第二部分分：要紧紧紧围绕绕你提出出的观点点进行论论述论论述主要要从两个个方面进进行：一一是讲道道理讲讲道理最最好结合合引用物物业法规规、物业业专家的的语言来来说，不不要单独独一味你你自己怎怎么说讲讲道理一一般要从从三个层层面去说说，俗话话说三点点确定一一个面如如果单从从一个层层面去说说道理，将将显得你你说的道道理单薄薄了一些些二是是要摆事事实摆摆事实一一般也应应列举三三个例子子，不要要多，也也不要少少，例子子从物业业行业中中去找，短短文已经经个出一一个例子子，因此此，还要要举出两两个例子子即可第第二部分分文字要要浓墨，要要诚如古古人说的的 “ 猪肚肚 ”，丰富富多彩。
第三部分分要围绕绕自己的的观点，紧紧密联系系自己的的物业实实际工作作来谈今今后怎样样做的问问题第第三部分分文字不不宜过少少，要结结尾要有有力，如如古人说说的 “ 豹尾尾” 在在第三部部分点出出一下短短文所感感，形成成前后呼呼应４、行文文、修改改与检查查二、给出出题目，要要求你写写出突发发事件处处理程序序做物业要要有风险险防范意意识，对对于在物物业实际际中可能能出现的的风险要要有应急急预案，这这时物业业实际工工作中的的要求因因此，在在物业管管理实务务的考核核中也得得到了体体现例题二：：某高层住住宅楼管管理处正正召集员员工会议议时接到到报告，本本楼内某某电梯突突然故障障，停在在２ 55 层与与２４层层之间，电电梯轿厢厢内 ４４个人，问问你怎么么办？（注注电梯由由专业电电梯企业业负责保保养维修修 ）这道题目目是一个个典型的的考突发发事件处处理程序序的题型型回答答突发事事件处理理程序类类的案例例题，最最好是有有目的的的去准备备一下几几类常见见突出事事件处理理程序电梯困人人的处理理程序一一般是：：１、当有有乘客被被困在电电梯内，如如有闭路路电视或或对讲机机，应观观察电梯梯内的活活动情况况，详细细询问被被困者有有关情况况及通知知管理处处人员到到电梯门门外保持持联系。
２、立即即通知电电梯维修修单位紧紧急维修修站派人人解救被被困者及及维修电电梯，在在打话时必须须询问对对方姓名名并告知知有人被被困３、被困困者内如如有儿童童、老人人、孕妇妇或人多多供氧不不足需特特别留意意，并立立即通知知医护部部门、消消防部门门等４、被困困者救出出后，需需询问被被困者：：⑴、是否否有不适适，是否否需要帮帮助⑵⑵、询问问被困者者的姓名名、地址址联系电及到到本物业业项目原原因⑶⑶、如被被困者不不合作或或自行离离去，则则记录备备案⑷⑷、必须须记录从从开始至至结束的的时间、详详细情况况及维修修人员、 消防员、警警员、救救护人员员等到达达河里去去的时间间，消防防车、警警车及救救护车车车牌号码码等类似这类类问题还还有许多多例如如：停电的处处理程序序１、当接接到停电电通知后后，写出出通知告告知全体体业住２、准备备照明工工具，保保安人员员与物管管员逐层层检查备备用照明明配备情情况，保保证停电电后，照照明系统统正常使使用３、工程程部门负负责后备备电源启启动的具具体操作作工作４、保安安人员加加紧巡逻逻，防止止盗窃、火火灾等事事件的发发生同同时加强强出入物物业管理理区域人人员的登登记工作作易燃气体体泄漏处处理程序序1、当收收到怀疑疑易燃气气体泄露露的信息息时，应应立即通通知主管管部门，并并尽快赶赶到现场场。
2、抵达达现场后后，要谨谨慎行事事，敲门门进入后后，不可可打话、开灯灯、开风风扇及任任何电开开关，必必须立即即打开所所有门窗窗，关闭闭气闸，严严禁在现现场吸烟烟3、有关关人员到到场检查查劝阻围围观，如如有围观观者，应应劝离现现场4 、如如发现有有受伤不不适者，应应小心妥妥善处理理等待待救护人人员及警警务人员员抵达现现场5 、将将详细情情况记录录下来，尽尽快交主主管大风或暴暴雨处理理程序1、检查查应急备备用工具具，确定定期性能能良好检检查急救救箱，确确定各种种药物齐齐备2、将应应急时使使用的电号码码表张贴贴在宣传传公告栏栏上3、提醒醒业住搬搬离放在在窗台及及阳台花花架上的的花盆及及各类杂杂物4、紧闭闭电机房房、垃圾圾房等公公共设施施设备房房门窗，还还必须做做好防水水措施5 、加加固所有有树木，将将盆栽花花卉移至至安全位位置6、留意意播放的的有关大大风或暴暴雨的进进展消息息，及时时将最新新信息业业住7、如大大风或暴暴雨昼夜夜不停，需需要安排排管理人人员值班班，接听听和和处理事事情8 、物物业人员员应做好好自身的的安全三、物业业管理服服务中民民事纠纷纷的处理理在物业管管理服务务中，物物业服务务公司和和业主之之间，业业主和业业主之间间，以及及其它主主体之间间会发生生很多纠纠纷，物物业服务务人员尤尤其是管管理人员员更应具具备这种种分析和和处理纠纠纷的能能力。
因因此，在在物业管管理实务务考核中中这类题题也会出出现物物业的民民事纠纷纷的问题题有两类类：一类类是侵权权纠纷，另另一类则则是违约约纠纷在分析违违约纠纷纷的题目目时，应应该掌握握物业公公司是否否承担法法律责任任的依据据是物业业服务合合同的约约定和法法律规定定，即违违反了合合同约定定和法律律规定的的任何一一方，应应承担相相应违约约责任或或侵权责责任合合同责任任的构成成要件一一般包括括三个：：违反约约定或法法定义务务的行为为、损害害后果、因因果关系系例题三：：某花园AA16004房业业主李某某深夜回回来时在在小区内内被不法法分子袭袭击受伤伤，李某某以物业业管理公公司未尽尽管理责责任、安安防人员员不合格格导致小小区不安安全，业业主人身身受到伤伤害为由由将物业业告上法法庭，要要求物业业公司赔赔偿医疗疗费、交交通费、误误工费、营营养费、护护理费及及精神损损失费共共计人民民币10086005元，某某物业公公司辩称称，物业业管理保保安的服服务范围围是指为为维护物物业管理理区域的的公共秩秩序配合合公安机机关的防防范性活活动，其其在进行行物业管管理时，并并不负有有保证每每个居民民人身安安全责任任的义务务。
而且且该公司司也已按按合同要要求配置置了244小时安安防人员员值班在在案发时时，门岗岗当班的的安防人人员及巡巡逻的安安防人员员未发生生违规操操作和脱脱岗现象象，亦未未发现陌陌生人进进入大厦厦因此此不同意意原告的的诉讼要要求，但但愿意从从道义给给予原告告一次性性的经济济补偿人人民币 30 00 元⑴ 、请请分析本本案焦点点是 什什么？怎怎样理解解 ？⑵ 、本本案中的的李某在在其居住住的小区区内遭到到不法侵侵害，该该物业管管理公司司在履行行安全防防范义务务上是否否存在过过错？其其民事责责任是否否由物业业公司承承担这道题虽虽有侵权权的纠纷纷，又有有违约的的责任，法法律上叫叫责任竞竞合，但但实际中中，更多多的是从从违约责责任上去去考虑，因因此，它它是一个个典型的的违约责责任题违违约责任任赔偿的的问题是是看是否否有违约约责任，如如有则应应承担相相应的赔赔偿责任任⑴、本案案的焦点点是物业业公司是是否违约约即李李某的受受伤是否否是物业业公司违违约造成成的 ⑵、按物业公司陈述已按物业合同履行了相应条款，故物业公司不存在过错其民事责任不由其承担 物业管理理侵权是是指在物物业管理理过程中中，当事事人因为为故意或或者过失失造成了了他方的的损害，或或者没有有过失但但造成了了他方损损害，依依据法律律规定应应当承担担相应责责任的违违法行为为。
侵权权责任的的构成要要件一般般有四个个：违法法行为、损损害事实实、因果果关系和和主观过过错侵侵权纠纷纷分侵犯犯财产权权纠纷（广广告牌产产权、侵侵占公共共部分等等）和侵侵犯人身身权的纠纠纷例题四：：某日清晨晨，某大大厦新来来的保洁洁员阿霞霞在188楼的公公共通道道拖地时时发现118055号业主主家的客客厅亮着着灯，但但大门内内侧的防防火门开开着，外外面通透透式防盗盗门也虚虚掩着，她她便上前前按业主主家的门门铃，但但是按了了好几次次室内也也没有反反应，阿阿霞便怀怀着好奇奇的心理理，侧身身进入室室内到客客厅、阳阳台、厨厨房一一一查看有有没有人人，正在在这时业业主张先先生从电电梯出来来经直走走回家（他他原来早早晨锻炼炼去了，因因粗心而而忘了关关好家门门）一见见大门未未关，张张先生先先是吃了了一惊，进进到家中中，又看看见一陌陌生女子子在自己己家里，更更是又急急又气，大大声质问问阿霞是是干什么么的，不不由分说说要把她她送到派派出所试试分析：：⑴、阿霞霞错在哪哪里 ？？⑵、如果果碰到以以上业主主和家人人都不在在家而门门又开着着的情况况，应该该怎样处处理？⑶、你认认为如何何向张先先生说明明和解释释？怎样样才能平平息事态态？这是是一个民民事纠纷纷中侵权权的问题题。
⑴、阿霞霞错在侵侵权擅自自进入业业主家中中⑵、应立立即通知知物业服服务中心心联系业业主，业业主到场场后请其其查看现现场有无无被盗，有有则报案案；业主主和家人人如联系系不上，则则先锁上上门，到到业主回回家再告告知并请请其查看看是否被被盗⑶⑶、实事事求是向向张先生生解释说说明赔赔礼道歉歉电梯困人人的处理理程序一一般是：：(20009--06--27 17::51::02))标签：电电梯 困人 处理 程序 房产 分类：问问题答疑疑１、当有有乘客被被困在电电梯内，如如有闭路路电视或或对讲机机，应观观察电梯梯内的活活动情况况，详细细询问被被困者有有关情况况及通知知管理处处人员到到电梯门门外保持持联系２、立即即通知电电梯维修修单位紧紧急维修修站派人人解救被被困者及及维修电电梯，在在打话时必须须询问对对方姓名名并告知知有人被被困３、被困困者内如如有儿童童、老人人、孕妇妇或人多多供氧不不足需特特别留意意，并立立即通知知医护部部门、消消防部门门等４、被困困者救出出后，需需询问被被困者：：⑴、是否否有不适适，是否否需要帮帮助⑵⑵、询问问被困者者的姓名名、地址址联系电及到到本物业业项目原原因⑶⑶、如被被困者不不合作或或自行离离去，则则记录备备案。
⑷⑷、必须须记录从从开始至至结束的的时间、详详细情况况及维修修人员、 消防员、警警员、救救护人员员等到达达河里去去的时间间，消防防车、警警车及救救护车车车牌号码码等拥有空置置房的开开发商是是否拥有有业主大大会的选选举权？？(20009--06--30 09::16::46))标签：开开发商 空置房房 选举权权 房产 分类：物物业题库库某小区共共有3336套住住宅，339套未未出售220088年7月月，物业业服务公公司受开开发商委委托成立立了业主主委员会会筹备小小组，制制定了成成了业主主委员会会的工作作计划，并并发放回回收了“初选征征询表”随后后，召开开了筹备备小组工工作会议议确定定了144名候选选人，决决定从中中选出77名委员员今年年4月初初进行了了第一次次投票选选举，但但就在要要公布业业主委员员会委员员当选名名单之前前，有业业主提出出开发商商将未出出售的339套房房屋计算算为自己己的投票票权，是是侵犯了了业主选选举的合合法权益益，要求求进行重重新选举举请问问你是怎怎样认为为的？探讨答案案：未出售的的物业只只要所有有权未发发生转移移，开发发商就拥拥有业主主大会的的选举权权和被选选举权。
物业侵权权案例题题－－楼楼上漏水水翻修费费由谁承承担(220099-066-300 088:511:422)标签：物物业 侵权 问题 楼上 漏水 费用 归属 房产 分类：物物业题库库王小姐买买了某小小区一套套住宅，楼楼下住户户反映王王小姐洗洗手间漏漏水，并并认为王王小姐应应该将洗洗手间地地板重新新翻修，王王小姐认认为翻修修费应楼楼上楼下下各出一一半，因因为楼下下是受益益者你你对这个个问题是是怎样认认为的？？ 探讨答案案：楼上漏水水产生的的物业纠纠纷，其其责任归归属采用用民法中中的过错错责任原原则过过错责任任原则以以过错为为要件，因因当事人人一方的的过错所所造成的的后果，就就由过错错一方承承担责任任，负担担费用，没没有过错错就没有有责任因因此，要要确定王王小姐洗洗手间漏漏水翻修修费用由由谁承担担，首先先要弄清清造成洗洗手间漏漏水的责责任归属属，即漏漏水是建建设单位位在设计计建造房房屋的质质量问题题，还是是业主使使用不当当或装修修者的责责任问题题由于于王小姐姐的洗手手间漏水水给楼下下业主或或住户造造成了妨妨碍或损损失，楼楼下业主主或住户户可以要要求建设设单位或或王小姐姐承担漏漏水的责责任但但是鉴定定属于物物业自然然老化而而造成的的漏水，则则应有楼楼上楼下下业主各各承担一一半的维维修费用用。
某商品房房住宅小小区的物物业服务务公司关关闭了小小区的北北大门，并并在大门门边的空空地上建建房，出出租给某某业主开开店对对此，小小区内的的广大业业主极为为不满意意认为为出入小小区不方方便，占占用空地地影响小小区环境境，纷纷纷要修重重新打开开北大门门，同时时拆掉空空地上的的房子物物业公司司解释：：关闭北北大门是是为了减减少闲杂杂人人进进入小区区，保证证小区的的安全，物物业服务务公司有有权这么么做至至于店面面设置在在空地上上，不影影响业主主的日常常生活而而那位承承包经营营店面的的业主也也有自己己的道理理，他认认为自己己作为业业主有权权使用小小区公共共用地试问：11.物业业公司和和承包经经营商店店的业主主他们的的说法正正确吗？？ 22.你作作为小区区物业服服务中心心的经理理将如何何处理此此问题？？ 探讨答案案： 11.物业业公司的的说法不不正确 利用用共用部部位、共共用设施施设备经经营需要要征得业业主大会会的同意意物业业公司在在未征得得业主大大会的同同意下， 封闭闭北大门门建房出出租是不不适当的的 物业业公司提提出封闭闭北大门门保证小小区安全全没有充充分证据据。
在空空地上建建出租房房不仅是是违章建建筑，而而且会影影响部分分业主的的生活 22.承包包店面的的业主说说法不正正确 个别别业主对对没有对对公共部部位的私私有权和和专门使使用权，因因为，这这样就侵侵犯了其其它业主主的所有有权和使使用 权 3..作为小小区物业业服务中中心经理理的具体体做法是是： 征得业业主大会会和相关关业主的的同意，补补办相关关手续；； 办理搭搭建报建建手续；； 店面承承包经营营费用归归全体业业主，主主要是用用于补充充维修资资金； 如果业业主大会会和相关关业主不不同意，那那末打开开北大门门，关闭闭并拆除除搭建的的商店 电梯困人人的处理理程序一一般是：：(20009--06--27 17::51::02))标签：电电梯 困人 处理 程序 房产 分类：问问题答疑疑１、当有有乘客被被困在电电梯内，如如有闭路路电视或或对讲机机，应观观察电梯梯内的活活动情况况，详细细询问被被困者有有关情况况及通知知管理处处人员到到电梯门门外保持持联系２、立即即通知电电梯维修修单位紧紧急维修修站派人人解救被被困者及及维修电电梯，在在打话时必须须询问对对方姓名名并告知知有人被被困。
３、被困困者内如如有儿童童、老人人、孕妇妇或人多多供氧不不足需特特别留意意，并立立即通知知医护部部门、消消防部门门等４、被困困者救出出后，需需询问被被困者：：⑴、是否否有不适适，是否否需要帮帮助⑵⑵、询问问被困者者的姓名名、地址址联系电及到到本物业业项目原原因⑶⑶、如被被困者不不合作或或自行离离去，则则记录备备案⑷⑷、必须须记录从从开始至至结束的的时间、详详细情况况及维修修人员、 消防员、警警员、救救护人员员等到达达河里去去的时间间，消防防车、警警车及救救护车车车牌号码码等绿化管理理的主要要措施((20009-006-227 009:222:334)标签：绿绿化 管理 措施 房产 分类：物物业ABBC1.建立立绿化管管理机构构2.明确确岗位职职责3.加强强绿化管管理员工工的培训训4.制定定严格的的管理制制度5.强化化绿化管管理的职职能6.加强强绿化宣宣传培养养绿化意意识接待业主主投诉的的物业人人员的基基本责任任(20009--06--25 18::01::45))标签：接接待 业主投投诉 责任 房产 分类：内内容探讨讨 1. 1.自自己岗位位职责、业业务分工工内的、或或能处理理的事务务，立即即当场处处理，给给业住满满意答复复2. 2.自己己不能处处理的事事务，及及时将该该事项转转办到相相关人员员手中；；相关人人员暂时时不在岗岗，应代代为接收收， 负责责转办并并跟进处处理情况况；责任任无法明明确区分分或情况况紧急、重重大时报报相关领领导并跟跟进处理理情况1. 3.对来来电、来来人的联联系方式式、事务务详情准准确记录录2. 4.对有有相关物物件的应应仔细察察看，并并作相应应登记3. 5.对于于业住后后期的查查询耐心心准确解解答4. 6.热情情接待，热热心导办办，耐心心解答，语语言文明明业主投诉诉处理的的原则((20009-006-225 117:556:003)标签：业业主 投诉 处理 原则 房产 分类：问问题答疑疑 1.换位位思考的的原则：：将住户户投诉的的事项当当作自己己所要投投诉的事事项，积积极思考考期望得得到什么么样的答答复2.将住住户投诉诉处理看看作是与与住户交交朋友、宣宣传自己己和公司司的机会会，并通通过为住住户实事事求是地地解 决问问题，达达到加强强沟通的的目的3.接待待投诉时时，应严严格遵守守“礼貌、乐乐观、热热情、友友善、耐耐心、平平等”的服务务方针，严严禁与住住户进 行辩辩论、争争吵怎样解决决保修难难的问题题(20009--06--25 09::16::45))标签：物物业 保修 房产 分类：内内容探讨讨昨天读到到博友评评论说保保修制度度执行起起来难的的问题。
此此问题过过去我做做物业也也被整的的头痛，交交房了，房房屋出现现质量问问题（有有个品牌牌物业说说他们没没有质量量问题，只只有未完完善工程程或遗留留工程问问题），我我们物业业及时发发出了整整改通知知单给开开发商，给给施工单单位，但但由于方方方面面面的原因因（更多多是人为为原因），总总是维修修不到位位，不及及时，闹闹得业主主住户意意见很大大，更多多情况下下，他们们把气发发到物业业上，物物业承受受了很大大压力姑姑且不论论，更主主要的是是没有把把业主住住户的问问题及时时解决过过去我们们的办法法是和开开发商协协商，不不行就物物业自己己找一支支维修队队伍，自自己处理理，费用用经过一一定的确确认手续续后，有有责任施施工方承承担（从从未付款款或质保保金中扣扣除）但但效果不不是很好好现在在有些省省市房地地产主管管行政部部部门出出头，出出台了维维修保证证金制度度，即开开发商在在竣工验验收备案案时必须须在指定定的银行行按房屋屋造价比比例预存存一笔维维修保证证金，否否则，无无法通过过竣工验验收备案案和房地地产资质质审核维维修保证证金在物物业保修修期内不不够部分分要及时时补充，过过了保修修期无息息退还剩剩余金额额。
对物物业保修修期保修修不及时时的，物物业管理理部门可可以向所所管房地地产行政政主管部部门提出出申请，动动用维修修保证金金，而且且运作很很快这这样一来来，再加加上物业业加大力力度与开开发商、施施工单位位沟通，物物业保修修的问题题有所好好转起来来了 物业服务务纠纷案案例摘录录--公公共秩序序维护纠纠纷（一一）(220099-100-200 011:244:511)标签：物物业服务务 纠纷 案例 房产 分类：物物业题库库 20099年7 月，江江西省吉吉安市某某小区，读读小学二二年级的的学生扬扬扬放学学回家，刚刚走进小小区就被被一条大大狗咬伤伤脖子，鲜鲜血直流流，后来来赶来的的物业公公司保安安将狗打打死扬扬扬被送送到医院院，花去去医疗费费10221﹒19元元扬扬扬家人认认为物业业公司没没有履行行小区安安全管理理基本义义务，咬咬人的不不是你，让让狗进来来的却是是你，一一怒将物物业公司司告上法法庭，要要求对方方赔偿医医药费、误误工费、护护理费、交交通费及及精神损损失费1121221 元元物业业公司称称改狗系系流浪狗狗，在不不受控的的情况下下进入小小区，事事发后，物物业公司司已将狗狗处置，并并及时通通知了扬扬扬家长长，安排排人将扬扬扬送到到医院治治疗。
此此外，原原告只交交了20005年年度的物物管费，未未完全履履行缴费费义务，故故物业公公司不承承当相应应的责任任案例分析析： 法院审审理后认认为，物物业公司司在管理理时应预预见狗患患尤其是是流浪狗狗对小区区安全将将产生不不利影响响，有义务采采取措施施防止流流浪狗进进入小区区物业业公司不不作为导导致扬扬扬受伤，应应承担880％ 的责任任；扬扬扬的父母母对孩子子未尽到到监护义义务，应应承担220％的的责任扬扬扬被狗狗咬伤后后，承受受了一定定的精神神痛苦，物物业公司司应适当当赔偿精精神损失失抚慰金金故法法院一审审判决物物业公司司赔偿111211﹒95元元（医疗疗费和交交通费）的的80％％即8997﹒56 元，赔赔偿精神神损失抚抚慰金5500元元物业服务务纠纷案案例摘录录----物业服服务收费费纠纷（四四）(220099-100-200 011:144:499)标签：物物业服务务 纠纷 案例 房产 分类：物物业题库库 乐山某物物业公司司进驻该该市某住住宅小区区后，很很的物管管费始终终收不起起来原原因有二二：一是是个别业业主不满意物物业服务务；二是是一部分分业主买买房后没没装修没没入住，一一部分业业主无需需接受相相关服务务（如高高层住宅低低层住户户不用乘乘坐电梯梯）。
物物业公司司认为，物物业合同同不可能能与单个个业主签签订，但但效力仍仍然对单个个业主有有效，“ 电梯梯、保安安、卫生生这些不不可能谁谁家交钱钱就给谁谁服务吧吧！”于是多多次要求求业主缴缴纳，但但这部分分业主始始终不给给案例分析析：《最高人人民法院院关于审审理物业业服务纠纠纷案件件具体应应用法律律若干问问题的解解释》第第六条：：“ 经书书面催交交，业主主无正当当理由拒拒绝交纳纳或者在在催告的的合理期期限内仍仍未交纳纳物业费费，物业业 服务企业业请求业业主支付付物业费费的，人人民法院院应予支支持物物业服务务企业已已经按照照合同约约定以及及相关规规定提供供服务，业业主仅以以未享受受或者无无需接受受相关物物业服务务为抗辩辩理由的的，人民民法院不不予支持持 选聘物业业是业主主共同作作出的决决定，只只要物业业按照合合同约定定提供了了相关服服务，则则物业费费的交纳纳义务对对全体业业主而言言都是均均等的即即使业主主的房屋屋空闲，住住宅一楼楼不适用用电梯，物物业服务务使小区区建筑物物及其附附属设施施正常运运行，仍仍然间接接地为业业主提供供了服务务除非非管理规规约或者者物业服服务合同同等有另另外的规规定或者者约定。
物业服务务纠纷案案例摘录录--物物业服务务收费纠纠纷（三三）(220099-100-033 100:288:344)标签：物物业服务务 纠纷 案例 房产 分类：物物业题库库 【案例三三】高女女士在某某小区购购买了一一套4居居室住宅宅开发发商20006年年1月交交房后，高高女士即即将该房房租给了了来昆做做生意的的林先生生，并约约定由林林先生负负责物业业费的交交纳，对对于这一一约定，高高女士也也及时书书面告知知了物业业服务公公司，物物业服务务公司人人员当时时也表示示了认可可然而而，就在在林先生生退租后后两个月月，高女女士突然然接到物物业服务务公司的的催缴通通知，要要求高女女士结清清林先生生承租期期间所欠欠交的物物业费三三千多元元高女女士认为为，既然然当时自自己与林林先生约约定该笔笔费用由由林先生生承担，并并且物业业服务公公司也认认可该约约定，那那么，物物业服务务公司就就应该要要求林先先生偿还还，而不不是向自自己催交交对此此，高女女士是否否有权拒拒绝交纳纳该笔欠欠交的物物业费案例分析析： 房东应应负连带带责任根根据《最最高人民民法院关关于审理理物业服服务纠纷纷案件具具体应用用法律若若干问题题的解释释》第七七条之规规定：“业主与与物业的的承租人人、借用用人或者者其他物物业使用用人约定定由物业业使用人人交纳物物业费，物物业服务务企业请请求业主主承担连连带责任任的，人人民法院院应予支支持。
因此，作作为物业业的业主主，高女女士在接接到物业业服务公公司的催催缴通知知后，应应当按照照物业服服务合同同的约定定先行偿偿还该笔笔欠交的的物业费费 高女士士在交纳纳该笔欠欠交物业业费后，有有权依据据与林先先生签订订的《房房屋租赁赁协议》的的约定向向林先生生进行追追偿 【案例四四】乐山山某物业业公司进进驻该市市某住宅宅小区后后，很的的物管费费始终收收不起来来原因因有二：：一是个个别业主主不满意意物业服服务；二二是一部部分业主主买房后后没装修修没入住住，一部部分业主主无需接接受相关关服务（如如高层住住宅低层层住户不不用乘坐坐电梯）物物业公司司认为，物物业合同同不可能能与单个个业主签签订，但效力力仍然对对单个业业 主有有效，“ 电梯梯、保安安、卫生生这些不不可能谁谁家交钱钱就给谁谁服务吧吧！”于是多多次要求求业主缴缴纳，但但这部分分业主始始终不给给案例分析析： 《最高高人民法法院关于于审理物物业服务务纠纷案案件具体体应用法法律若干干问题的的解释》第第六条：：“ 经书书面催交交，业主主无正当当理由拒拒绝交纳纳或者在在催告的的合理期期限内仍仍未交纳纳物业费费，物业业服务企企业请求求业主支支付物业业费的，人人民法院院应予支支持。
物物业服务务企业已已经按照照合同约约定以及及相关规规定提供供服务，业业主仅以以未享受受或者无无需接受受相关物物业服务务为抗辩辩理由的的，人民民法院不不予支持持 物业服务务纠纷案案例摘录录--物物业服务务收费纠纠纷（三三）(220099-100-033 100:200:322)标签：物物业纠纷纷 案例 房产 分类：物物业题库库 【案例二二】某单单位在某某大厦拥拥有两套套物业，220066年年底底该办事事处一辆辆轿车在在大厦停停车场丢丢失，双双方协商商理赔无无果自自20007 年年1月起起，该单单位以物物业服务务公司管管理疏漏漏为由停停交管理理费及水水电费至至20008年112月，共共拖欠物物管费11040056..32 元，水水电费人人民币11297745..25元元20009 年，该该大厦的的物业服服务公司司将该单单位告上上了法庭庭案例分析析：法院一审审认为：：该单位位作为物物业管理理公司的的住户，应应按规定定依时向向物业管管理部门门缴纳物物业管理理费、水水电费，其其长期拖拖欠款项项的行为为理应承承担民事事责任，该该单位辩辩称的其其并非无无故不交交纳物管管费的事事实与理理由是不不同的另另类法律律关系，与与本案无无关。
最最后判决决该单位位应付给给物业公公司上述述费用，并并追加每每日 33‰的管理理费滞纳纳金被被告不服服上述二二审法院院的判决决与一审审判决基基本一致致，只是是改判该该单位不不必支付付拖欠的的物业管管理费得得滞纳金金 追费费难，催催费难，应应该说是是当前体体制不完完善，法法规不健健全、观观念陈旧旧落后情情况下，困困扰和阻阻碍物业业行业发发展的一一大 难难题以以物业公公司某一一项服务务不到位位不完善善为由而而拒交物物管费者者有之，以以物业存存在质量量缺陷为为由拒交交物管费费者有之之个别别业主拒拒交物管管费这种种“抗辩”不属于于合同法法的履行行抗 辩辩权或不不履行抗抗辩权 物业服务务纠纷案案例摘录录--物物业服务务费收费费纠纷((三）((20009-110-003 110:111:004)标签：物物业服务务 纠纷 案例 编辑 房产 分类：物物业题库库 [案例一一]位于于某市人人民路的的H花园园小区，于于20005年66月经综综合验收收合格后后，交付付业主使使用该该小区共共有楼房房 211 栋，拥拥有业主主7800户，220066年100 月，入入住业主主超过880％，在在有关单单位指导导下，按按照规定定该小区区成立了了业主委委员会。
随随后，业业主委员员会代表表全体业业主与甲甲物业服服务公司司签订了了《物业业服务合合同》， 委托甲甲物业公公司对该该小区进进行物业业管理但但是，该该小区一一些 业业主以《物物业服务务合同》中中物管费费较高，自自己并未未签署《物物 业服服务合同同》为由由，从一一开始就就拒绝缴缴纳物业业管理费费案例分析析：该小区部部分业主主以自己己未签署署《物业业服务合合同》的的理由拒拒缴物管管费理由由是不成成立的《最最高人民民法院关关于审理理物业服服务纠纷纷案件具具体应用用法律若若干问题题的解释释》明确确指出“建设单单位依法法与物业业服务企企业签订订的前期期物业服服务合同同，以及及业主委委员会与与业主大大会依法法选聘的的物业服服务企业业签订的的物业服服务合同同，对业业主具有有约束力力业主主以其并并非合同同当事人人为由提提出抗辩辩的，人人民法院院不予支支持物业服务务纠纷案案例摘录录----车辆道道路管理理服务纠纠纷（二二）(220099-099-222 200:577:299)标签：物物业服务务 纠纷 案例 摘录 房产 分类：物物业题库库【案例四四】 20022年5月月29日日，车主主徐某将将其小轿轿车停放放于深圳圳A大厦厦停车场场，后发发现车被被高空坠坠物砸坏坏车头盖盖板。
徐徐某找到到该大厦厦管理处处的保安安，保安安称其为为邻近正正在施工工的B大大厦坠落落的瓷片所砸砸，并带带徐某查查看现场场现场场为B大大厦外墙墙正在拆拆卸脚手手架和防防护网，不不时有坠坠物降落落，车身身上下布布满灰尘尘，车旁旁有瓷片片等建筑筑垃圾，车车头盖板板上有明明显的锐锐物砸痕痕随后后赶来的的管理处处工作人人员对现现场进行行了多角角度拍照照，并将将瓷片包包装好交交给徐某某徐某某修车后后就修理理费用与与B大厦厦施工单单位交涉涉未果，遂遂将B大大厦的建建筑单位位某房地地产公司司和A大大厦停车车场的管管理单位位某物业业管理公公司告上上法庭案例分分析】 本案中的的某物业业管理公公司，如如果与车车主间建建立的是是车辆保保管关系系，则很很难证明明自己在在保管行行为中没没有过错错，而需需承担连连带责任任，然后后再代位位求偿，向向某房地地产公司司追偿根根据《深深圳经济济特区住住宅区物物业管理理条例》的的有关规规定，物物业管理理公司与与车主之之间是“车位有有偿使用用”的租赁赁关系，则则免除了了上述之之虞原告徐某某起诉的的主要理理由是， A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥善看护，也应承担连带赔偿责任某物业管理公司向法庭提交了现场照片，辩称损害结果的发生与自己无关，在停停车场管管理方面面没有过过错。
深圳市市福田区区人民法法院认为为，建筑筑物以及及建筑物物上的搁搁置物、悬悬挂物发发生脱落落、坠落落造成他他人损害害的，它它的所有有人或者者管理人人应当承承担民事事责任原原告停车车——发现现被砸----交交涉，综综合事实实，参考考现场照照片，可可认定原原告车辆辆的损害害是B 大厦的的所有人人，应对对损害负负民事责责任被被告二某某物业管管理公司司不是建建筑物的的所有人人或管理理人，不不须承担担责任最最后，法法院判决决被告一一某房地地产公司司赔偿原原告徐某某修车费费10000元， 驳回原原告对被被告二某某物业管管理公司司的起诉诉值得一提提的是，物物业管理理公司对对事件的的处理方方式是非非常恰当当的巡巡逻停车车场的保保安发现现汽车被被砸后，注注意保护护现场，并并通知清清洁工暂暂不将坠坠落的建建筑物垃垃圾扫除除，等待待车主自自己验看看与车车主取得得联系后后，物业业管理公公司对现现场及车车损状况况进行了了拍照，把把损害物物和损害害后果的的证据固固定了下下来在在法庭上上，原告告徐某和和被告一一某房地地产公司司均无法法否认这这些照片片证据，从从而顺利利地免除除了自己己在停车车合同之之外的侵侵权损害害赔偿责责任。
将将砸坏汽汽车的碎碎瓷片交交给车主主去索赔赔，既有有利于车车主辨明明事实真真相，又又体现了了物业管管理对当当事人的的尊重，物物业管理理公司的的这种处处理方式式，表明明其证据据意识非非常强烈烈物业管理理活动中中发生意意外，可可能导致致纠纷时时，物业业管理公公司可从从本案中中借鉴以以下两点点： 1、应应协助事事主查明明事件的的真实过过程仅仅证明自自己没有有责任是是不够的的，也无无法完全全打消事事主的疑疑虑查查清真相相，帮助助事主找找到应承承担责任任的人，才才能彻底底解决事事件，避避免纠纷纷 2、全全面加强强证据意意识通通过拍照照、现场场记录、无无利害关关系目击击证人等等方式固固定证据据，既有有利于协协助事主主解决纠纠纷，又又能分清清自己应应不应承承担责任任、应承承担多大大的责任任等问题题 3、根根据目前前最高人人民法院院举证规规则的规规定，设设施设备备造成的的损害赔赔偿，设设施设备备的管理理人和所所有人依依法负有有举证责责任，因因此证据据的保全全及举证证责任履履行成为为物业管管理活动动中 的主要环环节物业服务务纠纷案案例摘录录----车辆道道路管理理纠纷（一一）(220099-099-222 200:255:566)标签：物物业服务务 案例 摘录 房产 分类：物物业题库库 【案例一一】王先先生上周周六把车车开回家家，停放放在某物物业公司司的停车车场内，事事先已办办了停车车月卡，本本周一早早上王先先生在停停车场发发现车上上有明显显刮痕，排排气管也也被撞歪歪了，遂遂向物业业公司提提出索赔赔要求。
分析】 在车主将将车交付付给停车车场之前前，车场场保安员员应对车车进行 验收，如如发现车车辆有明明显损坏坏的地方方，要及及时通知知车主，并并 在停停车记录录上详细细注明如如车辆发发生损坏坏，未及及时通知知车主并并注明，而而停车场场又不能能举出其其他相反反注明的的，停车车场必须须承担赔赔偿责任任由于于停车场场每天进进出车辆辆很多，轻轻微难以以察觉的的损伤不不属于验验车范围围出现现这种情情况应根根据民事事诉讼法法“ 谁主主张，谁谁举证” 的原原则予以以处理车车主主张张车是在在停车场场划伤的的，就要要承担举举证的责责任，如如果车主主不能证证明车在在停车场场内划伤伤 ，停停车场可可以免责责案例二二】 某花园BB幢一业业主将私私车驶进进小区，停停放在地地面私家家车位后后上楼休休息随随后赶到到的巡逻逻队员发发现车的的后窗玻玻璃已经经粉碎，即即向班长长汇报，做做了记录录，并请请周围看看见车驶驶进的业业主签了了字，考考虑到车车主可能能已经就就寝，也也可能车车主知道道车是在在外面损损伤的就就没有立立即通知知车主第第二天早早上，守守候的保保安向车车主通报报情况，不不料车主主一口咬咬定车是是在小区区被高空空掷物所所伤，保保安拿出出查车记记录加以以说明，车车主否定定记录的的真实性性，物业业马上电电请辖区区民警进进行调查查和调节节。
民警警查阅了了记录并并询问了了当时在在场的业业主，裁裁定车窗窗是在住住宅小区区外所伤伤 ，对对车主进进行了严严厉批评评案例三三】 20099年3月月3日晚晚，居住住在城市市中心花花园的蓝蓝先生将将一辆本本铃助力力车停放放在楼下下电梯口口旁，不不料被小小偷盗走走蓝先先生认为为，管理理该小区区的物业业公司每每月向他他收取车车库费115元，双方之间间已经形形成了车车辆保管管合同关关系，现现在车辆辆停放在在小区内内被盗，是是物业未未尽到保保管义务务，因此此要求物物业公司司赔偿其其车辆被被盗损失失29000元物物业公司司辩称，双双方之间间没有签签订该车车的保管管合同，不不存在保保管关系系，无需需赔偿案例分分析】 法院审理理认为，原原告所交交的20008年年1-66月的车车库费990元不不是车辆辆保管费费，而是是车库的的物业管管理服务务费，且且从20008年年7月11 日起起，原告告并未向向被告交交车库费费根据据合同法法“保管合合同是保保管人保保管寄存存人交付付的保管管物，并并返还该该物的合合同” 的的规定，原原告并没没有将助助力车交交付给被被告保管管，未支支付车辆辆保管费费给被告告，原、被被告双方方并未建建立车辆辆保管合合同法律律关系，故故不支持持原告的的诉讼请请求。
法官提提醒：很很多业主主对保管管合同存存在一个个认识上上的误区区，认为为只要交交了停车车费，保保管合同同就成立立了其其实停车车费是物物业公司司代理全全体业主主把小区区内闲置置车辆泊泊位的使使用权提提供给车车主而收收取的场场地使用用费。