Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.编号：持有人：分发号： QES（质质量/环环境/职职业健康康安全）管管理体系系江苏悦达物物业管理理有限公公司发布布目 录一、岗位职职责 41、工程运运维部职职责 52、工程运运维主管管岗位职职责 63、工程运运维员岗岗位职责责 74、空调值值班员岗岗位职责责 85、高配值值班员岗岗位职责责 96、锅炉操操作员岗岗位职责责 10二、规章制制度 111、值班管管理制度度 122、公用设设施管理理规定 133、设备维维修制度度 144、变电所所交接班班管理制制度 155、设施设设备巡查查管理规规定 166、设施设设备安全全管理制制度 177、电梯管管理制度度 188、空调管管理制度度 199、设施设设备运行行、检查查、维修修、保养养、事故故处理等等记录管管理制度度 2010、设施施设备报报告制度度 2111、公共共区域能能耗控制制管理制制度 2212、房屋屋维护管管理规定定 2413、倒闸闸停、送送电操作作票制度度 2514、配电电房管理理制度 2615、停水水、停电电管理制制度 27三、作业规规程 281、设备运运行综合合管理作作业规程程 292、供配电电设备安安全管理理作业规规程 323、给排水水设施设设备运行行管理作作业规程程 364、给排水水设施设设备操作作作业规规程 395、中央空空调运行行管理标标准作业业规程 416、电梯运运行管理理作业规规程 447、电梯困困人救援援作业规规程 478、二次供供水管理理标准作作业规程程 499、中央空空调维修修保养标标准作业业规程 5110、弱电电系统维维修作业业规程 5711、给排排水设备备设施维维修保养养作业规规程 6112、防避避雷与接接地系统统保养作作业规程程 6613、工具具管理标标准作业业规程 67岗位职责工程运维部部职责一、贯彻执执行上级级有关物物业管理理的政策策法规、公公司的各各项规章章制度及及委托方方的物业业管理规规定。
二、负责管管理区域域上水、下下水、暖暖、电、房房屋修缮缮、下水水清污等等小型工工程的计计划，概概算工作作三、负责管管理区域域上下水水管道的的维修工工作四、负责管管理区域域电路、电电器的安安装、管管理及维维修工作作五、采取各各项措施施，保证证水、暖暖、电的的正常供供给，负负责节水水、节电电工作六、负责管管理区域域水、暖暖、电的的抄表、统统计、计计算及收收费工作作七、负责小小型工程程施工中中的施工工安全和和管理工工作搞搞好施工工八、负责保保证通讯讯畅通及及通讯设设备的维维护工作九、负责水水、暖、电电、通讯讯和房屋屋的报修修接待工工作，负负责管理理处变电电所的管管理工作作，保证证正常运运行工程运维主主管岗位位职责一、具备物物业的有有关管理理知识，熟熟悉物业业管理的的法律法法规及公公司各项项规章制制度二、制订房房屋和公公共设施施维修计计划，组组织并参参与施工工和现场场监督检检查，做做好预决决算工作作三、服从管管理处主主任的工工作安排排，制订订本部门门月度工工作计划划并组织织实施四、掌握管管理区域域内房屋屋的设备备结构类类型、水电分分布情况况、上下下水管道道的走向向、分布布等基本本情况，负负责设施施设备突突发事故故的处理理。
五、按照国国家有关关特种作作业人员员安全操操作规程程的要求求，组织织维护员员对房屋屋本体及及公共配配套设施施进行维维修及保保养，确确保管理理区域内内各类设设施设备备的正常常运行及及管理区区域内排排污、雨雨水管道道的畅通通六、对运行行维修人员的的工作情情况进行行指导、检检查七、定期对对运行维护员员进行思思想教育育和维修修技能的的培训八、提醒运运行维护员员进入办办公区域域维修时时，不得得翻阅文文件、资资料，严严禁打开开办公电电脑，不不得外传传信息九、完成公公司临时时交办的的任务工程运维员员岗位职职责一、熟悉区区域内的的上下水水管道、供供电、消消防报警警系统、智智能化系系统等设设施设备备的性能能、使用用情况、线线路分布布及安装装和维修修技术，做做好日常常巡视工工作，保保证正常常使用二、严格遵遵守安全全操作规规程，确确保自身身和他人人安全，按按管理处处制订的的维修计计划，及及时完成成维修任任务三、爱护维维修工具具及设备备，做好好日常保保管及保保养工作作，保证证其正常常使用四、节约维维修材料料，修旧旧利废，努努力降低低维修成成本五、加强业业务学习习，认真真钻研维维修技术术，努力力提高维维修水平平和质量量。
六、进入办办公区域域维修时不不翻阅文文件、资资料，严严禁打开开办公电电脑七、完成管管理处及及维修主主管临时时交办的的任务空调值班员员岗位职职责一、熟悉空空调工作作原理，掌掌握操作作方法，确确保空调调正常运运行二、严格遵遵守相关关的设备备运行、维维修、保保养等制制度和安安全操作作规程，能能正确判判断处理理一般故故障，发发生突发发事件时时能迅速速、准确确地采取取应急措措施三、每小时时巡视一一次，观观察、设设备是否否正常，认认真做好好各种运运行记录录，发现现问题及及时处理理和汇报报四、保持机机房室内内环境的的清洁和和设备的的整洁五、坚守岗岗位，做做好值班班记录，保保管好资资料、图图表、工工具六、完成上上级交办办的其他他任务高配值班员员岗位职职责一、熟悉供供配电设设施设备备情况，如如高低压压线路号号、各出出线回路路走向；；熟悉电电气设备备的配置置和使用用状况，能能按规程程操作高高低压设设备，确确保正常常供电二、严格遵遵守电气气设备运运行、维维修、保保养制度度和安全全操作规规程，能能正确判判断处理理一般电电气故障障，发生生突发事事件能迅迅速、准准确地采采取应急急措施三、定期巡巡视变、配配电室一一次，观观察电压压表、电电流表、计计量表是是否正常常，认真真做好各各种运行行记录，发发现问题题及时处处理。
四、保持室室内环境境的清洁洁和设备备的整洁洁五、发生供供电线路路停电或或其他事事故应及及时与供供电部门门取得联联系，迅迅速查明明原因，采采取应急急措施六、坚守岗岗位，认认真交接接班，做做好值班班记录，保保管好资资料、图图表、工工具七、完成管管理处临临时交办办的任务务锅炉操作员员岗位职职责一、负责燃燃料节约约、水电电节约，水水质的质质量验收收和评估估二、严严格按照照操作规规程，确确保锅炉炉的安全全运行三、做好锅锅炉及其其附属设设备（包包括分汽汽缸的阀阀门、供供水泵水水处理设设备）的的维护保保养和年年度检修修工作四、坚守工工作岗位位，任何何时候都都不得擅擅自离开开工作岗岗位，按按照规定定做好巡巡视，并并做好各各种运行行参数的的记录五、做好锅锅炉房日日常维护护保养工工作，杜杜绝“跑跑”、“冒冒”、“滴滴”、“漏漏”的现现象六、不断学学习新技技术，提提高司炉炉水平，做做到勤检检查，勤勤调节，保保持锅炉炉压力稳稳定，做做好节能能工作七、在运行行中锅炉炉或附属属设备出出现严重重故障，应应立即向向主管汇汇报，并并一起参参与故障障的排除除八、每班必必须排污污1次，但但不得在在用汽高高峰时排排污，排排污量根根据炉水水分析决决定。
九、水位表表每班至至少冲洗洗1次十、禁止闲闲杂人员员进入锅锅炉房十一、负责责锅炉房房的清洁洁卫生工工作十二、完成成上级交交办的其其他工作作事项规章制度值班管理制制度一、值班人人员必须须坚守岗岗位，不不得擅自自离岗，如如因工作作需要临临时离岗岗，必须须有符合条件件的人替替岗，并并交代离离岗时间间及去向向二、 根据操作规规程及岗岗位责任任制的要要求，密密切注视视所管设设备的运运行情况况，按规定做好有有关记录录，按时时巡查，及及时发现现事故隐隐患三、 如出现设备备故障，而而当班人人员不能能处理，应应按报告告制度及及时报告告给有关关人员四、 值班人员接接到报修修时，应应及时通通知有关关人员，安排人员前往维修五、 所有值班岗岗位必须须在规定定值班时时间安排排合格的的人员值值班，如如需调班班，必须报主管人人员同意意，原则则值班人人员同值值班人员员对调在在就餐时时间，实实行轮换换就餐制制，并通通知同班班维修人人员配合合公用设施管管理规定定一、公用设设施的日日常巡视视运维部值班班人员应应在日常常巡视中中对公用设施施进行巡巡视，如如发现异异常情况况应在检检查记录录表上记记录并及及时通知知相关人人员处理理。
二、公用设设施的日日常服务务要求负责按委托托合同的的约定对对管理区区域的公公用设施施进行维维修、保保养，并并将相关关情况上上报主管管领导三、公用设设施故障障状态的的处理1、管理区区域内公用设设施的故故障由运运维部直直接向业业务主管管单位联联系报修修，并上上报主管管领导，同同时将结结果记录录在维修修记录表上；2、管理处处运维部部负责受受理管理理区域内内各类公公用设施施故障维维修，同同时做好好台帐记记录；3、如管理理处不能能进行维维修的，应应及时上上报委托托方，并并提出合合理化建建议设备维修制制度一、管理处处接到设设备维修修的报告告后，及及时到现现场查看看，不能能自行排排除故障障，须填填写《申申请单》或或《工作作联系涵涵》，送送达公司司工程部部或委托托方 二、运行维维修组修修复不了了的故障障，如是是保修期期内的，及及时与保保修部门门联系维维修；如如是保修修期外的的，须报报公司工工程部；；并在原原始《申申请单》上注明明维修报报出时间间，做好好维修情情况跟踪踪三、如设备备属人为为损坏，由由管理处处通知相相关部门门负责人人及维修修人员一一同到现现场查看看确认，并并通报委委托方相相关部门门 四、运行维维护部组组自行维维修工作作结束后后，维修修人员应应在维修修单上填填上所用用的维修修材料，管理处主任进行审核。
变电所交接接班管理理制度一、交接班班人员必必须遵照照规定的的轮班表表担任值值班，不不得擅自自调班或或离岗二、交班人人员应事事先做好好交班准准备工作作三、接班人人员必须须提前110分钟钟到达变变电所，详详细了解解设备所所运行情情况四、交接班班人员必必须做到到“五清三三交接”即：五五清（看看清、讲讲清、问问清、查查清、点点清）；；三交接接（图板板交接、现现场交接接、实物物交接）五、在交接接班时间间内，一一般不办办理工作作票的许许可或终终结手续续和一般般操作六、交接班班的内容容一律以以填写的的交接班班记录现现场交接接清楚为为准，凡凡遗留应应交待的的事项由由交接班班者负责责，凡没没有交接接清楚听听明的事事项，由由接班者者负责，双双方都未未履行交交接手续续的内容容，双方方都应负负责七、下列情情况不准准进行交交接班：：1、饮酒后后的接班班人员；；2、事故处处理或正正在进行行的重要要操作；；3、接班人人员尚未未到齐之之前设施设备巡巡查管理理规定一、值班人人员应根根据设施施设备实实际情况况，确定定简单、实实用的巡巡回检查查方法二、巡回检检查必须须集中思思想，细细致周到到，做到到跑到、看看到、听听到、闻闻到、摸摸到（不不允许触触及的设设备除外外）及时时发现设设备缺陷陷，认真真填写《设设施设备备检查记记录表》。
三、单一巡巡回检查查必须四四小时至至少一次次，交接接班时，汇汇同检查查一次四、以下情情况应相相应增加加巡查次次数：1、对过负负荷设备备，每小小时巡查查一次，严严重过负负荷应不不断监视视；2、对故障障处理后后的设备备，投入入运行后后，四小小时内应应两小时时巡查一一次；3、对危及及安全运运行的重重大设备备缺陷，每每次隔半半小时巡巡查一次次；4、在汛期期、雷雨雨时应相相应增加加巡查次次数；5、新建、大大修、改改建后投投运行的的设备，在在24小小时内各各班至少少增加巡巡查一次次；6、对运行行方式变变更，接接班人必必须作一一次复核核校对性性检查；；7、逢元旦旦、五一一、十一一、春节节每班增增加特巡巡一次设施设备安安全管理理制度一、机电设设备的管管理以安安全、正正常、经经济运行行为标准准，机电电设备的的操作、保保养、维维修由运运维部专专业技术术人员实实施，运运维人员员须持有有相应的的操作证证、上岗岗证二、智能控控制、消消防、电电梯、供供电、供供水设备备管理实实行244小时值值班制度度，值班班人员必必须密切切留意和和掌握设设备的运运行情况况，发现现问题及及时处理理，并做做好运行行记录三、机电设设备严格格按照设设备维修修保养规规程进行行维护，保保证设备备完好。
四、值班员员和运维维人员应应严格按按照安全全操作管管理规程程进行操操作和维维修五、设备管管理人员员应了解解和掌握握设备运运行规律律，贯彻彻以预防防为主的的方针，防防止事故故发生六、维修设设备时，先先准备好好材料和和采取相相应的安安全措施施和技术术措施，防防止触电电及设备备事故的的发生七、在电源源干线、低低压配电电柜上进进行工作作时，必必须有专专人监护护，操作作必须使使用绝缘缘工具并并悬挂标标示牌八、做好设设备运行行和维修修记录，建建立设备备台帐，定定期对设设备进行行清洁卫卫生九、供配电电设备房房必须具具备有灭灭火器材材或灭火火装置设设备电梯管理制制度一、客梯每每日分时时段运行行，轿箱箱内禁止止吸烟，严严禁超载载，学龄龄前儿童童不得单单独乘坐坐电梯，不不得乱按按梯内数数字面板板以免损损坏二、每日对对电梯的的运行进进行检查查，填写写运行记记录，按按月送管理理处审核核存档，不不能解决决的问题题报公司司工程部部解决三、认真执执行月保保、季保保制度，认认真填写写维修保保养记录录，监督督第三方方维修工工作故障障处理记记录、并并送管理理处审核核保存四、未经公公司工程程人员同同意、总总经理书书面批准准，不得得改变电电梯的任任何设备备和功能能。
五、运作中中电梯突突然出现现停机事事故时，应应尽可能能先救出出乘客，如如不能救救出时，速速叫运维维人员前前来解救救和修理理同时时应通过过电梯对对讲机劝劝慰乘客客不要惊惊慌，并并注意观观察屏幕幕上（轿轿箱内乘乘客）活活动，指指导他们们不要乱乱按乱撬撬，以免免发生意意外六、非运维维人员不不得进入入电梯机机房，不不得触动动任何设设备七、维修、保保养须停停梯时，必必须在一一楼挂告告示牌空调管理制制度一、操作人人员应认认真、负负责、细细心，严严格按照照操作步步骤进行行操作二、了解整整个系统统的工作作原理，熟熟练掌握握操作方方法及系系统管道道流程，在在意外情情况时能能排除一一些常见见故障，能能进行手手动操作作三、定期记记录相关关运行数数据四、注意积积累日常常运行参参数，当当发现参参数异常常时可及及时进行行处理五、当系统统出现故故障报警警时，操操作人员员应及时时记录故故障点，并并分析原原因进行行故障排排除并记记录操作作步骤如如果无法法排除，应应立即向向主管汇汇报设施设备运运行、检检查、维维修、保保养、事事故处理理等记录录管理制制度一、建立有有关机电电设备等等设施设设备档案案资料，包包括设备备产品合合格证、施施工图、接接线图、试试验报告告、说明明书、设设备台帐帐、设备备运行管管理资料料和维修修资料等等，管理理处设专专柜保管管。
二、值班员员和运维维人员做做好智能能控制、消消防、水水电、电电梯等设设备的值值班记录录和各种种设备的的巡视检检查和保保养记录录，并有有记录人人的签名名三、所有记记录以月月为单位位整理、装装订成册册、归档档管理四、定期对对设备管管理记录录进行统统计分析析，掌握握设备运运行情况况五、借阅查查找设备备管理记记录应办办理相关关手续设施设备报报告制度度一、 下列情况报报告班组组长：1、 主要设备非非正常操操作的开开停、调调整及其其他异常常情况；；2、 设备出现故故障或停停机检修修；3、 零部件更换换及修理理；4、 运维人员的的去向，客客户维修修材料的的领用；；5、 运行人员暂暂离岗；；6、 对外班组及及上级联联系二、 下列情况必必须报告告主管；；1、 重点设备非非正常操操作的启启动、调调整及其其他异常常情况；；2、 采用新的运运行方式式；3、 重点设备发发生故障障或停机机抢修；；4、 系统故障及及检修；；5、 重要零部件件更换及及修理、加加工及改改造；6、 工具、备件件、公共共维修材材料领用用；7、 员工加班、调调班、补补休、请请假；8、 与上级及外外协联系系三、 下列情况必必须报告告管理处处主任：：1、 重点设备发发生故障障或停机机修理；；2、 影响大厦运运行的设设备故障障或施工工；3、 系统运行方方式的重重大改变变；4、 重点设备主主要零部部件更换换、修理理、外委委加工；；5、 系统及主要要设备的的技术改改造；6、 系统或设备备的增改改工程及及外委施施工7、 技术骨干、班班组长以以上人员员岗位调调整及班班组组织织结构调调整；8、 员工一天以以上的请请假，班班组长以以上员工工的补休休、换班班。
四、 报管理处主主任胡事事件同时时抄报条条线分管管领导五、 设施设备专专业解决决事件报报条线分分管领导导，同时时报工程程部公共区域能能耗控制制管理制制度为了积极开开展节能能降耗工工作，节节约用水水，节约约用电，制制定本制制度一、灯1、过道灯灯：各楼楼层过道道灯每日日上午88时有相相关楼层层的保洁洁员开启启，原则则上只开开一路间间隔筒灯灯，其它它不开；；逢楼层层有会议议时，会会务人员员可打开开相关楼楼层的电电梯间筒筒灯和会会议室门门前过道道上的灯灯带，会会议结束束后要及及时关闭闭；一楼楼各电梯梯间门口口筒灯保保洁员从从上班时时开启，至至下班前前关闭（休休息日不不开）；；负一楼楼大会堂堂门前，保保洁和会会议时可可全面开开启（但但射灯和和灯带不不开），平平时原则则上只开开高配房房前一处处筒灯；；地下车车库白天天保安可可视车辆辆的多少少开启照照明灯，单单位下班班之后，原原则上只只开一路路应急灯灯，其余余灯关闭闭2、会议室室灯：各各会议室室灯开会会前300分钟由由会务人人员全面面打开，会会议结束束后及时时关闭平平时会议议室打扫扫卫生，只只开部分分灯（以以看清打打扫为准准）； 33、连廊廊灯、平平台灯及及泛光照照明：根根据季节节实际情情况，每每天天黑黑前由值值夜班的的电工开开启部分分，天明明及时关关闭； 4、外围围景观灯灯、大厅厅灯及雨雨搭灯：：每天天天黑前由由保安开开启，天天明及时时关闭；；5、应急灯灯和安全全灯：应应急灯与与安全灯灯及弱电电机房的的控制开开关不能能关闭，每每天由电电工巡视视，发现现错关和和误关要要及时更更正，以以免损坏坏蓄电池池和话不通；； 6、晚间间保安巡巡视楼层层时，发发现有未未关灯要要及时关关闭。
7、每位物物业员工工必须明明确：见见到开关关上有红红色标记记，则为为有任务务再开灯灯，黄色色标记为为白天能能开灯，绿绿色标记记为不可可关灯二、空调1、楼道空空调：不不开无人人空调，原原则上楼楼层过道道内空调调不开，逢逢大热天天（气温温在355度以上上）过道道空调可可开启少少许；2、会议室室空调：：逢会由由会务人人员打开开，会议议结束后后及时关关闭，平平时不开开；3、空调温温度夏季季建议设设定为226度，冬冬季设定定为233度，春春、秋只只能开送送风或不不开三、电梯、扶扶梯1、电梯：：分时段段运行、分分单双层层停站2、扶梯：：逢大会会堂有会会议，会会议前半半小时开开启，一一直到会会后半小小时关闭闭，平时时不开；；四、水 11、每日日维修电电工上、下下午各一一次对各各楼层卫卫生间、开开水间进进行巡查查，发现现跑、冒冒、漏水水现象及及时修复复，若暂暂时不能能修复，则则应关闭闭相关阀阀门；2、严禁使使用消防防水（火火灾或特特殊情况况下除外外）；3、保洁员员每天下下班前将将开水器器和卫生生间台盆盆底下的的八字阀阀关闭,,上班后后打开，防防止软管管爆裂节节假日视视具体情情况而定定，有单单位加班班开，无无单位加加班关；；五、白天电电工、保保洁员巡巡检，晚晚上秩序序维护员员巡检发发现水、电电或各种种设备有有异常，要要即时沟沟通采取取相应措措施。
六、开水器器每天上上班前开开启电源源，下班班后关闭闭七、其他节节能降耗耗工作依依物业服服务合同同和委托托方要求求执行房屋维护管管理规定定一、屋面修修理必须须确保安安全和解解决屋漏漏二、结构、墙墙面工程程，各种种结构构构件如柱柱、梁、楼楼面，在在大修时时必须详详细检查查，损坏坏、变形形严重的的应予加加固、修修换墙墙面原则则上不定定大修年年限，规规定两年年清洗一一次；局局部，列列为中修修范围三、楼道内内墙面修修补、粉粉刷，每每年粉刷刷一遍粉粉刷时，进进行大面面积的修修补，墙面松动有有开裂危险险的应铲铲除，并并重新修修补粉刷刷a) 上、下水管管工程，更更新一次次20年年，更换换上、下下水管时时逐楼进进行，必必须缩短短停用时时间，要要一次到到位，不不准返工工b) 设备工程消消防、生生活水泵泵、配电电间等设设备，除除日常保保养外，22年检修修一次，视视设备磨磨损程度度逐个更更新c) 电梯设备每每年检修修一次，55年大修一次次，平时时保养，30年年更新d) 以上各项大大修均需需经委托托方批准准，费用用由委托托方解决决倒闸停、送送电操作作票制度度一、作业单单位将申申请停送送电理由由、作业业地点、影影响范围围、停电电起止时时间等写写书面报报告，交交运行运维维部主管报管理处处主任批批准。
二、作业单单位把经经批准的的报告送送交配电电室值班班员三、运维主主管填写写并签发发工作票票，交配配电室值值班员四、配电室室值班员员按工作作票停送送电，做做好有关关安全措措施，同同时向工工作负责责人交待待并一起起检查停停电范围围和安全全措施，移移交工作作现场双双方签名名后，工工作票交交给工作作负责人人，允许许开始工工作五、工作完完成后，工工作负责责人到配配电室将将工作票票交给配配电室值值班员，双双方签名名后，才才算工作作结束，再再恢复送送电必必要时配配电室值值班员在在送电前前应先到到现场检检查，工工作负责责人应待待送电成成功后离离开配电电室配电房管理理制度一、配电房房全部机机电设备备，由高高配人员员负责管管理和值值班，停停送电由由值班电电工操作作，非值值班电工工禁止操操作，无无关人员员禁区止止进入配配电室；；二、保持良良好的室室内照明明和通风风，墙上上配挂温温度计，室室温控制制在355度以下下；三、建立运运行记录录，每班班至少巡巡查一次次，每月月组织检检查一次次，每年年大检修修一次，查查出问题题及时修修理，不不能解决决的问题题及时报报告管理理处和工工程部每每班巡查查内容：：房内是是否有异异味，记记录电压压、电流流、温度度、电表表行数、检检查屏上上指示灯灯、电器器运行声声音、补补偿柜运运行情况况，发现现异常，及及时修理理与报告告；四、供电器器线路操操作开关关设明显显标志，停停电拉闸闸，检修修停电，挂挂标志牌牌；五、房内严严禁乱拉拉乱接线线路，供供电线路路严禁超超载供电电，如确确需要，报报管理处处主管书书面同意意后，方方可进行行；六、配电房房内设备备及线路路改变，要要经过管管理处主主任同意意，重大大改变报报公司工工程部经经理批准准；七、节约电电能消耗耗，降低低成本是是每个高高配人员员主要职职责之一一，每周周书面报报管理处处主任总电电表运行行数一次次；八、严禁违违章操作作，检修修时必须须遵守操操作规程程，使用用绝缘工工具、鞋鞋、手套套等；九、值班人人员要随随时接受受对电机机设备情情况的投投诉，做做好记录录，并向向主管汇报报，以便便安排整整改；十、防止小小动物进进入配电房房。
停水、停电电管理制制度一、接到停停电、停停水通知知后，由由管理处处张贴通通知，告告知全体体业主和和使用人人，请业业主和使使用人注注意关闭闭室内各各种电源源及水源源二、秩序维维护员逐逐层检查查应急照照明设施施的情况况，保证证停电后后应急照照明系统统正常使使用三、在没有有接到任任何通知知、突然然发生停停电的情情况下，运维人员应立即确认是内部故障还是外部停电若系内部故障停电，管理处应立即安排运维人员查找原因采取措施，防止故障扩大；若系外部停电，要第一时间致电供电力局询问停电的具体情况，并做好相应防范措施，以防止突然来电引发事故；并将最新的情况通知全体业主和使用人四、突发停停电后，秩秩序维护护队员立即即会同运运维人员员检查电电梯运行行情况，发发现电梯梯关人应应立即按按照电梯梯困人应应急预案案施救五、若突发发停电时时正值夜夜晚，应应指导业业主启用用应急照照明灯、蜡蜡烛等备备用照明明，并要要注意防防火、防防盗，同同时秩序序维护队队员应加加大巡逻逻力度，加加强对进进出大厦厦人员的的登记工工作；六、有发电电机组的的管理处处，管理处处主任负负责对各各部门的的工作作作统筹安安排及最最后确认认后，通通知各部部门做好好转电准准备。
七、供电转转为机组组发电正正式转电电前，要要检查低低压电房房，确认认设备及及人员准准备就绪绪；在监监控室观观察电梯梯运行情情况，在在确认无无人乘梯梯的情况况下，通通知运维维人员停停梯，再再通知低低压电房房开始转转电转转电工作作完成后后，管理理处主任任通知运运维部开开启电梯，供供电转入入正常后后，管理理处主任任仍要在在监控室室观察电电梯运行行情况，在在正常运运行半小小时后，方方可离开开八、接到停停水通知知后，管管理处应应将停水水区域、停停水时间间等具体体情况通通知业主主和使用用人，并并在出入入口发布布停水通通知九、在发生生突然停停水的情情况下，管理处应携同运维技术人员立即确认停水原因物业内部发生故障停水的，应立即派人查找原因采取措施，防止事件扩大，并迅速排除故障恢复供水十、非物业业内部原原因造成成突然停停水的，要要及时致致电自来来水公司司咨询停停水原因因及事件件进展情情况，并并将了解解的情况况告知全全体业主主，做好好相应的的救济措措施作业规程设备运行综综合管理理作业规规程1.0 目的从总体上确确立物业业管理公公司各类类设备的的管理要要求，确确保各类类设备管管理工作作的统一一、完整整和完善善。
2.0 适用范范围适用于物业业管理公公司管理理的各类类设备的的综合管管理工作作3.0 职责3.1 管理处处运行维护护部负责责所辖大大厦、写写字楼宇宇的各类类设备的的日常管管理工作作3.2 管理处处运行维护护部负责责各类设设备档案案的管理理工作4.0 程序要要点4.1 设备档档案的建建立要求求4.1.11 运行维护护部在接接管物业业后一周周内应完完善管辖辖范围内内的《设设施设备备胡汇总总台帐》、《设设施汇总总表》、《设设备台帐帐》4.1.22 运行维护护部应在在接管物物业后一一周内将将所辖物物业内的的所有设设备进行行设备标标识及设设备编号号a) 所有设设备应单单机单台台或按功功能系统统进行“设备标标识”；b) “设备标标识”用标牌牌形式予予以实施施，标牌牌应有下下列内容容：――设备名名称；――设备编编号c)设备编编号按下下列规则则编制：：流水号（001，002…）设备备名称缩缩写（取取汉语拼拼音字头头）物业业编码 注意事项：：1、设备流流水号按按物业点点的设备备总数流流水编制制；2、同类型型同系统统设备的的流水号号码应保保持相对对的集中中和连续续性。
4.1.33 所有设设备应按按单机单单台工功功能系统统建立《设设备卡》4.1.44 设备台台帐应保保持与设设备现行行状态一一致，为为此，设设备管理理人员应应将诸如如设备封封存、停停用、限限制使用用范围、调调迁、报报废和更更换零部部件及检检修情况况及时分分别在设设备台帐帐或设备备卡片上上予以登登录4.1.55 《设备备台帐》和和设备出出厂原件件（合格格证、说说明书、保保修协议议等）统统一由公公司工程程部保存存，管理理处保存存复印件件4.2 设备的的日常操操作、运运行、维维修保养养管理详见运行维维护部各各类设备备操作、运运行、维维修保养养管理标标准作业业规程4.3 设备的的购置管管理4.3.11 设备的的购置包包括原有有设备的的更新和和新添设设备的购购置4.3.22 设备购购置应遵遵循满足足服务提提供需要要的原则则4.3.33 设备购购置的资资金来源源按相关关法规或或规定执执行4.3.44 设备更更新需在在原设备备办理了了报废手手续后进进行4.3.55 新添设设备由运运行维护护部提出出服务用用途或配配套功能能以及主主要技术术指标的的需求。
4.3.66 采购设设备到达达公司后后，由运运行维护护部进行行清点核核对，接接收相关关资料，并并组织安安装调试试或试运运行符符合要求求的，办办理验收收手续；；不符合合要 求的，按按合同或或公司相相关规定定办理4.3.66 经验收收符合要要求的采采购设备备按本条条例相关关规定纳纳入台帐帐，建立立卡片等等进行日日常管理理4.4 设备状状态标识识4.4.11 运行维护护部应对对设备状状态进行行标识，以以防止因因设备误误操作造造成人员员伤害和和设备损损坏4.4.22 设备状状态分为为运行、备备用、停停用、封封存、报报废、检检修及严严禁合闸闸等4.4.33 标识的的方式方方法：a) 设备状态态用标识识牌进行行标识，标标识牌用用3000MM××1500MM××3MMM（长× 宽× 厚厚）的白白色塑料料板制作作，字体体为红色色一毫米米塑料板板粘于底底板上；；b) 设设备状态态标识牌牌应在设设备状态态确定后后，由设设备操作作人员及及时悬挂挂于 应予标识设设备的显显眼位置置；c) 设设备状态态改变，标标识应随随之改变变。
4.5 设备备的停用用和封存存4.5.11 发现现下列情情况之一一，设备备应予停停用或封封存：a) 多余设备备，含服服务提供供有再需需要的设设备；b) 设备功能能已不能能满足提提供服务务需要的的设备4.5.22 停用或或封存的的设备应应采取适适当措施施防止锈锈蚀、碰碰磕和其其他状态态的损坏坏4.5.33 运行维护护部应定定期（如如一个季季度）对对停用或或封存的的设备进进行检查查，以保保持其适适用性4.5.44 运行维护护部主管管应填写写设备停停用或封封存的报报批单，经经管理处处主任批批准后实实施4.6 设备的的报废4.6.11 无修复复价值的的设备应应予报废废4.6.22 报废设设备应由由运行运运维部组组织鉴定定参与与鉴定的的人员应应包括：：运行维维护部主主管、运运维人员员、工程程部代表表、管理理处主任任等4.6.33 运行维护护部主管管人员应应填写《申请单》，经公司总经理批准后实施4.6.44 需报废废设备在在未获报报废批准准、实施施前，应应悬挂“待报废废”标识4.6.55 报废设设备应及及时撤离离原安装装或使用用场所，未未撤离前前应悬挂挂“报废”标识。
4.6.66 运行维护护部应将将批准的的《申请请单》报报公司财财务部一一份4.7 红旗机机房评比比4.7.11 运行维护护部主管管负责定定期组织织相关人人员对各各类机电电设备房房进行流流动红旗旗评比4.7.22 评比内内容：地地面洁净净度、墙墙面洁净净度、门门窗洁净净度完好好状况、管管道洁净净完好状状况、设设备表面面洁净度度、设备备性能完完好状况况、检修修保养记记录、室室内其他他设备状状况、总总体印象象5.0 记录《设备汇总总台帐》《设施汇总总表》《设备台帐帐》《设备卡》《申请单》供配电设备备安全管管理作业业规程1.0 目的规范供配电电设备设设施运行行管理工工作，确确保供配配电设备备设施良良好运行行2.0 适用范范围适用于物业业管理公公司供配配电设备备设施的的运行管管理3.0 职责3.1 运行维维护部主主管负责责配电设设备设施施运行的的实施情情况3.2 运行维维护部组组长负责责供配电电设备设设施运行行管理工工作3.3 变配电电室值班班电工负负责供配配电设备备设施的的运行管管理。
4.0 程序要要点4.1 巡视监监控4.1.11 变配电电室值班班电工每每班巡视视两次高高压开关关柜、变变压器，每每两小时时巡视一一次；中中班巡视视三次配配电柜、电电容柜，每每周巡视视一次落落地箱、电电表箱4.1.22 变配电电室值班班电工应应按规定定的频次次进行检检查、巡巡视、监监控，并并把每次次所到巡巡视点的的时间记记录在《高配设施设备运行记录》上4.1.33 巡视内内容：a) 变压器油位位、油色色是否正正常，密密封处是是否漏油油，变压压器运行行是否超超温 （85°C）；b) 有无无异常响响声或气气味；c) 各种种仪表指指示是否否正常，指指示灯是是否正常常；d) 单相相、三相相电压是是否在额额定值的的±10％％范围以以内，是是否超载载运行；；e) 各种种接头是是否有过过热或烧烧伤痕迹迹；f) 防小小动物设设施是否否完好；；g) 接地地线有无无锈蚀或或松动；；h) 各种种临时用电电接驳情情况；i) 各种种标示牌牌、标示示物是否否完好；；j) 安全全用具是是否齐全全，是否否存放于于规定位位置；k) 按时时开关管管辖区域域内路灯灯、灯饰饰或喷水水池，及及时维修修好辖区区内路灯灯。
4.1.44 对于巡巡视中发发现的问问题，值值班电工工应及时时采取整整改措施施加以解解决，处处理不了了的问题题应及时时如实地地汇报给给组长或或主管，在在组长或或主管的的协同下下加以解解决4.2 异常情情况处理理4.2.11 触电处处理发发现有人人触电时，值值班电工工应保持持镇静、保保持头脑脑冷静，尽尽快使触触电者脱脱离电源源，并进进行紧急急抢救a) 拉开电源开开关、拔拔去插头头或熔断断器；b) 用干燥的木木棒、竹竹竿移开开电线或或用绝缘缘工具（平平口钳、斜斜口钳等等）剪断断电线；；c) 用干燥的衣衣服或绝绝缘塑料料布垫住住，将触触电者脱脱离电源源；d) 防止触电者者在断电电后跌倒倒；e) 如果触电者者尚未失失去知觉觉，则必必须让其其保持安安静，并并立即请请医生进进行诊治治，密切切注意其其症状变变化；f) 如果触电者者已失去去知觉，但但呼吸尚尚存，应应使其舒舒适、安安静地仰仰卧，将将上衣与与裤带放放松，使使其容易易呼吸，若若触电者者呼吸困困难，有有抽筋现现象，则则应积极极进行人人工呼吸吸，并及及时送进进医院；；g) 如果触电者者的呼吸吸、脉搏搏及心跳跳都已经经停止，此此时不能能认为其其已经死死亡，应应当立即即对其进进行人工工呼吸。
人人工呼吸吸必须连连续不断断地进行行到触电电者自行行呼吸或或医生赶赶到现场场救治为为止4.2.22 配电柜柜自动空空气开关关跳闸的的处置：：a) 判断跳跳闸原因因（短路路或过载载）；b) 查清楚楚负载种种类及分分布情况况；c) 对可疑疑处逐个个检查，确确认故障障部位或或报告组组长/主主管，请请求支援援解 决；d) 如故障障已排除除应立即即恢复供供电4.2.33 变配电电房发生生火灾按按《火警警、火灾灾应急处处理标准准作业规规程》处处理4.2.44 变配电电房发生生水浸时时的处置置：a) 视进水水情况，拉拉下总电电源开关关或高压压开关；；b) 堵住漏漏水源；；c) 如果漏漏水较大大，应立立即通知知运行维维护部主主管，同同时尽力力阻滞进进水；d) 漏水源源堵住后后，应立立即排水水；e) 排干干水后，应应立即对对湿水设设备进行行除湿处处理（如如用干的的干净抹抹布擦拭拭、热 风吹干干、自然然通风，更更换相关关管线等等）；f) 确认湿湿水已除除（如个个绝缘电电阻达到到规定要要求），开开机试运运行，如如无异常常情 况况出现，则则可以投投入正常常运行。
4.3 “市电”停时，大大厦备用用发电机机应在88~155秒内自自动启动动在停电电5分钟钟内启动动），提提供应急急照明同同时，当当值变配配电室值值班电工工应巡查查电梯内内有无困困人，如如有应按按《电梯梯困人救救援标准准作业规规程》实实施救援援工作如如发电机机组为人人工操作作柴油机机组，则则由当值值变配电电室值班班电工按按《柴油油发电操操作标准准作业规规程》启启动供电电系统UUPS电电源等照照甲方要要求4.4 变配配电室管管理4.4.11 非值班班人员不不准进入入机房，若若需要进进入，须须经主任任批准，并在值班人人员陪同同下方可可进入机机房4.4.22 机房房内严禁禁存放易易燃、易易爆、危危险物品品机房房内应备备齐消防防器材，并并禁止吸烟4.4.33 每班班打扫一一次机房房的卫生生，每周周清洁一一次机房房内和设设备设施施卫生，做做到地面、墙墙壁、天天花板、门门窗、设设备设施施表面无无积尘、无无油渍、无无锈蚀、无污污物，油油漆完好好，整洁洁光亮4.4.44 机房内内应当通通风良好好、光线线足够、门门窗开启启灵活，防防小动物物设施完完好4.4.55 对机房房都应该该做到随随时上锁锁，钥匙匙由当日日值班电电工保管管，值班班电工不不得私自自配钥匙匙，管理处处留有备备用钥匙匙。
4.5 交接班班要求4.5.11 交接人人员应准准时来接接班4.5.22 接班人人员应认认真听取取交班人人员交代代，并查查看《高高配设备备设施运运行记录》，检检查工具具、物品品是否齐齐全，确确认无误误后在《高配设设备设施施运行记记录》上签名名4.5.33 有下列列情况之之一者不不准交接接班：a) 上一班班运行情情况未交交代清楚楚；b) 记录不不规范、不不完整、不不清晰；；c) 机房不不干净；；d) 接班人人未人到到岗；e) 事故故正在处处理中或或交接班班时发生生故障，此此时应由由交班人人负责继继续处理理，接班班人协助助进行4.6 当值变变配电室室值班电电工应将将供配电电设备设设施的运运行数据据（电压压、电流流、功率因数、环环境温度度、有功功用量）及及运行状状况清晰晰、完整整、规范范地记录在《高配配设备设设施巡查查抄表》表表内变变配电房房组长在在每月的的3号之前将上一一个月的的记录整整理成册册后交运运行维护护部存档档，保存存期为22年5.0 记录《高配设备备设施运运行记录录》给排水设施施设备运运行管理理作业规规程1.0 目的规范给排水水设备设设施运行行管理工工作，确确保给排排水设备备设施良良好运行行。
2.0 适用范范围适用于物业业管理公公司辖区区内给排排水设备备设施的的运行管管理3.0 职责3.1 运行维维护部主主管负责责检查给给排水设设备设施施运行管管理工作作的实施施情况3.2 运行维维护部水水泵房组组长负责责给排水水设备设设施运行行管理工工作的组组织实施施3.3 运行维维护员具具体负责责给排水水设备设设施的运运行管理理4.0 程序要要点4.1 巡视监监控4.1.11 运行行维护员员应每两两小时巡巡视一次次大厦水泵泵房（包包括机房房、水池池、水箱箱），每每周巡视视一次大大厦内主主供水管管上闸阀阀以及道道路上沙沙井、雨雨水井4.1.22 巡视视监控内内容如下下：a) 水水泵房有有无异常常声响或或大的振振动；b) 电电机、控控制柜有有无异常常气味；；c) 电电机温升升是否正正常（应应不烫手手），变变频器散散热通道道是否顺顺畅；d) 电电压表、电电流表指指示是否否正常，控控制柜上上信号灯灯显示是是否正确确，控制制柜内各各元器件件是否工工作正常常；e) 机机械水压压表与PPC上显显示的压压力是否否大致相相符，是是否满足足供水压压力要求求（正常常值为44.5KKGF／／CM22）；f) 水水池、水水箱水位位是否正正常；g) 闸闸阀、法法兰连接接处是否否漏水，水水泵是否否漏水成成线；h) 主主供水管管上闸阀阀的井盖盖、井裙裙是否完完好，闸闸阀是否否漏水，标标识是否否清晰；；i) 止止回阀、浮浮球阀、液液位控制制器是否否动作可可靠；j) 临临时接驳驳用水情情况；k) 雨雨水井、沉沉沙井、排排水井是是否有堵堵塞现象象。
4.1.33 运行行维护员员在巡视视监控过过程中发发现给排排水设备备设施有有不正常常情况时时，应及及时采取取措施加加以解决决；处理理不了的的问题，应应及时详详细地汇汇报给运运行维护护部水泵泵房组长长或主管管，请求求协助解解决4.2 给排水水设备设设施异常常情况的的处理4.2.11 主供供水管爆爆裂的处处置：a) 立立即关闭闭相关连连的主供供水管上上的闸阀阀；b) 如如果关闭闭了主供供水管上上相关连连的闸阀阀后仍不不能控制制住大量量泄水，则则 应关停停相应的的水泵；；c) 立立即通知知客户服服务部及及运行维维护部主主管运运行维护护部主管管联络供供水公司司进行抢抢修；客客户服务务部通知知相关的的用水单单位和用用户关于于停水的的情况；；d) 在在运行维维护部水水泵房组组长或运运行维护护部主管管的组织织下，尽尽快开挖挖出所爆爆部位水水管；e) 供供水公司司修好所所爆部位位水管后后应由运运行维护护员开水水试压（用用正常供供水压力力试压），看看有无漏漏水或松松动现象象；f) 确确认一切切正常后后，回填填土方，恢恢复水管管爆裂前前的原貌貌。
4.2.22 水泵泵房发生生火灾时时按《火火警、火火灾应急急处理标标准作业业规程》处处置4.2.33 水泵泵房发生生水浸时时的处置置：a) 视视进水情情况关掉掉机房内内运行的的设备设设施并拉拉下电源源开关；；b) 堵堵住漏水水源；c) 如如果漏水水较大，应应立即通通知运行行维护部部主管，同同时尽力力阻滞进进水；d) 漏漏水源堵堵住后，应应立即排排水；e) 排排干水后后，应立立即对湿湿水设备备设施进进行除湿湿处理如如用干的的干净抹抹布擦拭拭、热风风吹干、自自然通风风、更换换相关管管线等；；f) 确确认湿水水已消除除、各绝绝缘电阻阻符合要要求后，开开机试运运行；如如无异常常情况出出现则可可以投入入正常运运行4.3 水水泵房管管理4.3.11 非值班班人员不不准进入入水泵房房，若需需要进入入，须经经运行维维护部主主管同意意并在值值班人员员的陪同同下方进进入水泵泵房4.3.22 水泵泵房内严严禁存放放有毒、有有害物品品4.3.33 水泵泵房内应应备齐消消防器材材并放置置在方便便、显眼眼处水水泵房内内严禁吸吸烟4.3.33 每班班打扫一一次水泵泵房的卫卫生，每每周清洁洁一次水水泵房内内的设备备设施，做做到地面面、墙壁壁、天花花板、门门窗、设设备设施施表面无无积尘、无无油渍、无无锈蚀、无无污物，油油漆完好好、整洁洁光亮。
4.3.55 水泵泵房内应应当通风风良好，光光线足够够，门窗窗开启灵灵活4.3.66 水泵泵房应当当做到随随时上锁锁，钥匙匙由当值值运行维维护员保保管，运运行维护。