保利国际广场保利国际广场-“保利国际公寓保利国际公寓/集中商业集中商业”市场定位及营销策略竞标提案市场定位及营销策略竞标提案2010-092目录目录2010-0932009年末，世家机构曾充满期待的断言：保利这种公司，只有一种宿命，就是创造奇迹2009年，保利198崛起，让财富城北，以财富为自己正名2010年，一个保利中心，焕然新生了领事馆区保利花园，催动了新双楠的诞生保利心语花园，更引得南城高端客户万千瞩目2011年，又一部成都地产传奇已在萌动保利国际广场！2010-095有的时候，命运很简单有的时候，命运很简单n 有的时候，命运很简单你在哪里出生，你出生在怎样的家庭n 同理，保利国际公寓也很简单城南，新天府广场保利，保利国际广场Page 6南部新中心目前居住人口17万，规划居住 人口50万70万，就业人口60万人南部新区将成为集高新产业、行政办公、高端居住、高端商务商业等为一体，并具有国际水准、超前规划的新兴城市CBDw 该区域为南部新中心的起步区w 规模：6.3平方公里（1996年启动）w 功能和现状：目前已经是非常成熟的高档居住区和最早的科研区w 站南组团新中心核心区w 规模：15.6平方公里w 功能金融总部商务区。
2003年正式启动）w 大源组团总部基地/中央商务区w 规模：15平方公里（2005年启动）w 功能：会展、总部基地、科技研发中心、高档住宅;w 华阳组团w 规模：27平方公里w 功能：商贸、居住、休闲、文化旅游聚集区（已经有6000亩纳入大源组团）Page 7高端高端居住区居住区高端高端居住区居住区w 以政府公务员小区东园、中海城南一号、合景.泰富誉峰、南城都汇、时代晶科、天府长城、华敏翰尊等为代表高端住宅小区w 金融总部商务区，形成以金融、行政办公、购物中心等为一体新兴区域，区域金融产业高度集中，将逐步成为中国西部金融中心w 以新天府广场为中心，形成了高端商务、会展、高新产业、购物等为一体的新兴区域保利国际广场地处大源组保利国际广场地处大源组团核心区，团核心区，属于新天府广场区属于新天府广场区新天府广场区新天府广场区2010-098新天府广场：成都人的新天府广场：成都人的新视觉中心新视觉中心n 本案临建设中新天府广场，在视觉上属于新天府广场区本案临建设中新天府广场，在视觉上属于新天府广场区n 新天府广场项目由天堂岛海洋乐园、中央广场（含大型城市音乐灯光喷泉）、新天府大剧院组成天堂岛海洋乐园总建筑面积达到138万平方米，将成为世界最大的单体建筑。
n 新天府广场在作为城南大型公共配套的同时，涵盖商务、商业、娱乐、餐饮、主题乐园、酒店、文化艺术等多种业态，势必成为外地人到成都必到的建筑地势必成为外地人到成都必到的建筑地标和旅游目的地标和旅游目的地n 目前，新天府广场处下穿隧道工程已经动工，将于今年夏天竣工届时，新天府广场区域车流引入地下，实现真正的人车分流2010-099保利国际广场将迎来城市中心保利国际广场将迎来城市中心复合型机遇！复合型机遇！n 南部新区经过6年集中开发，区域已经初具规模，周边多个大型建筑已经修建完毕，周边土地多数已经拍卖n 随着政府的搬迁、地铁的开通、大型商业的纷纷入驻，区域各大型住宅项目的交房入驻，以及“新天府广场”的动工，可以预见，本案所在的大源组团，将面临一个新城市中心华丽蜕变前的历史性的巨大机遇！n 这一机遇，是城市中心式的机遇，是城市功能完善过程中的多种物业的复合型这一机遇，是城市中心式的机遇，是城市功能完善过程中的多种物业的复合型机遇！机遇！n 城中心、快节奏、多样化、复合型、投资性城中心、快节奏、多样化、复合型、投资性这些，无疑是未来我们将描述本区域生活的核心词汇本区域生活的核心词汇2010-0910事实上，新城南城市演义早已启幕事实上，新城南城市演义早已启幕n 住宅图、写字楼图、五星级酒店分布图这是一场混战！这是一场混战！2万的誉峰将高层豪宅牢牢控制在手中。
而78千主流市场，无论是120左右的舒居产品，还是90以下的刚需产品，正陷入同质化、性价比苦战在售甲级写字楼XX个，在建甲级写字楼XX个，总量“甲级标准”写字楼XX个，总量保利国际广场保利国际广场&国际公寓国际公寓战略战略追随者？追随者？创新者？创新者？不值得一提的做法！如何立足市场来创新？战略如何领先？领导者？领导者？风险、收益、速度，困难的抉择！风险、收益、速度，困难的抉择！世家建议：拒绝混战，做自己！2010-0913必须从保利国际广场认识国际公寓必须从保利国际广场认识国际公寓n 项目用地规模：项目用地规模：n 项目用地性质：项目用地性质：n 项目功能项目功能n 高端写字楼、五星级酒店、大型商业、住宅、大型娱乐中心；n 各物业类型规模各物业类型规模n 写字楼12万、住宅9万、集中式大型商业10万、酒店9.1万平米、大型娱乐中心4.2万平米配图为为“新城南新城南”定调、定性、定中心！定调、定性、定中心！n 品牌高地 保利在成都三年，已经成为在成都最具影响力的地产巨头对于消费者而言，保利，就是价值保证n 功能中心 作为区域最具影响力的综合体，五星级酒店、超甲级写字楼、集中式高端商业的集中存在不仅是功能集中，更是区域高端生活方式的集成。
n 视觉地标 保利国际广场是具有极强的后现代主义感的建筑群落，建筑自身具有强烈的个性，300米的超高建筑更是区域的视觉地标n 保利国际广场的横空出世，以建筑与功能的完美结合，将为纷乱的“新城南”定调、定性、定中心2010-0915n 没错，传奇即将揭幕没错，传奇即将揭幕n 而身处保利国际广场其中的“保利国际公寓”，理应是传奇的一部分n 如何实现如何实现?n 以下，世家将逐一分析保利国际公寓通往新一轮保利传奇可能的路径！2010-0917四种可能四种可能?伪甲级写字楼服务式公寓深度居家大户型酒店式公寓2010-0918寻常路之一：甲级寻常路之一：甲级/伪甲级写字楼伪甲级写字楼特拉克斯特拉克斯天府新谷天府新谷蜀都中心蜀都中心新希望国际新希望国际凯旋广场凯旋广场航兴国际航兴国际美年广场美年广场德商国际德商国际 拉德方斯拉德方斯2010-0919典型项目典型项目规模规模销售进度销售进度存量存量物业形态物业形态新希望国际新希望国际总建面约20.8万C座约7.9万75%5.2万2栋乙写+1栋甲写美年广场美年广场美库美库美库：约10万70%3 万1栋连体建筑LOFT特拉克斯特拉克斯79712 1期售完2.3万 2栋裙楼+2栋甲写航兴国际广场航兴国际广场93055 70%2.8 万2栋甲写+一个6层商业天合凯旋广场天合凯旋广场11058250%5.5万3栋独栋建筑乙写蜀都中心蜀都中心1期26万 1栋售完12万（不含住宅）2栋甲写+1栋商务公寓+2栋住宅海洋中心海洋中心202193.77未面市20.2万1栋写字楼+1栋商务公寓+商业裙楼香年广场香年广场244600未面市24.5万2栋写字楼、1栋商务公寓合计合计7676万万2010年区域写字楼销售面积在40万平米以上，结合未来将入市的物业，明后年区域内的办公物业供应量将超百万平米，未来的天府新城写字楼市场竞争将更加激烈。
因此打造项目核心竞争优势是项目成功的关键竞争激烈，源于没有特点竞争激烈，源于没有特点产品同质产品同质体量同质体量同质区位同质区位同质档次同质档次同质蜀都中心、新希望国际蜀都中心、新希望国际航兴国际广场、海洋中心航兴国际广场、海洋中心香年广场香年广场蜀都中心、新希望国际蜀都中心、新希望国际C座、航兴国际、凯旋座、航兴国际、凯旋广场、美年广场、海洋广场、美年广场、海洋中心、香年广场中心、香年广场航兴国际广场、新希望航兴国际广场、新希望国际、海洋中心、香年国际、海洋中心、香年广场广场蜀都中心、新希望国际蜀都中心、新希望国际C座、航兴国际广场座、航兴国际广场特拉克斯、海洋中心特拉克斯、海洋中心无论从哪一个市场细分来看，都有大量同质项目处于无论从哪一个市场细分来看，都有大量同质项目处于竞争状态竞争状态2010-0921寻常路之二：服务式公寓寻常路之二：服务式公寓n 成都已进入的服务式公寓品牌、体量n 服务式公寓进驻门槛 只租不售 大户型2010-0922寻常路之三：深度居家大户型寻常路之三：深度居家大户型n 区域不支持深度居家n 快销不支持深度居家n 客群不支持深度居家n 产品规划不支持深度居家2010-0923寻常路之四：酒店式公寓寻常路之四：酒店式公寓（类服务式公寓）（类服务式公寓）n 什么是酒店式公寓?特质n 问题:n 一线管理品牌不进入n 档次不高n 竞争激烈(南延线潜在项目图)2010-0924常规之外的选择：常规之外的选择：上述四种方向皆不符合保利国际公寓发展定位要求。
在摒弃了常驻规打法之后，我们还有一种选择，立足于当前市场基础客群，创新产品，创新需求！伪甲级写字楼服务式公寓深度居家大户型酒店式公寓X2010-0926北京国贸公寓北京国贸公寓n 项目情况n 产品解构n 产品对定位的价值诠释2010-0927朗御朗御n 盘点朗御 项目以1540万元/亩售价取得，占地11.34亩，四面临街，地块方正，航空限高176米175米双塔，是目前成都最高的建筑新加坡第二大上市公司新加坡置地成都首个项目只做两类产品，90平方米套一，和180220平方米套三，完全没有中间户型的项目公摊超过40%大户型与小户型客户均属同一类群体的项目长期在营销上保持低调，但在售楼部呈现前，已经实现30%当年销售任务新政后，吸纳了包括外国人、外地人、二级市场投资客、本地高端商务人士等最大范围投资者的项目，一部客户名录，堪称“投资客集结号”均价实现14000元/平方米n 产品解构n 产品设计为51层超高纯住宅，因受国六条限制产品70%为90平米的套一小户型但由于是超高层住宅，其公摊率达到40%n 为提升产品力，在户型设计方面深挖卖点，实现了270的全景大客厅、独特中西厨房、入户花园等诸多小户型创新卖点，并以3500元/平方米（对外口径）精装标准亮相，成为成都自成一派都心豪华小户型代表。
成都大慈寺住宅项目户型统计汇总表成都大慈寺住宅项目户型统计汇总表户型类别套内建筑面积)公摊面积()套型建筑面积()套数套型建筑面积小计()A19062.1627.0989.25645712.00A262.6127.2889.89645752.96A361.2326.6887.91645626.24A1-162.1627.1889.34686075.12A2-162.6127.3889.99686119.32A3-158.2725.4883.75685695.00A2a61.1328.4289.554358.20A3a50.1223.3073.424293.68B190162.5261.18223.70204474.00B1-1162.5261.45223.97204479.40C136.4651.37187.83203756.60D377.88138.93516.8142067.24总计本项目共有户型12种,468套,套型总建筑面积50409.76,其中套型建筑面积90以上的户型共4种、64套，14777.24，占总套型建筑面积的29.31%，套型建筑面积90以下的户型共8种，404套，35632.52，占套型总建筑面积的70.69%户型户型1 1户型户型2 2户型户型3 3产品对定位的价值诠释产品对定位的价值诠释n 2008年地震后，朗御曾一度想要修改定位。
但最终，我们选择了坚持，并成为了地震后首个复工的超高项目n 为何想要修改定位？占总量70%小户型产品超前，具备唯一性，存在风险以高成本前提力拼常规小户型市场，不具备任何优势项目具备特点，但无唯一性优点且公摊过大足以抵消常规消费者心目中的所有优势n 如何在地震后破题？走奢侈品路线！必须跳出“从市场中找需求，进而做产品迎合”的常规开发模式于本案此地、此时的开发现状，我们认为，必须走向“奢侈品”开发模式！通过“奢侈品”式的产品开发和营销推广，在广泛的高端客群中，提升、转换原有需求，激发新的需求，创造新的市场机会奢侈品的特性及奢侈品消费动机奢侈品的特性及奢侈品消费动机n什么是奢侈品 沃尔冈拉茨勒在畅销书奢侈带来富足这样定义奢侈：“奢侈是一种整体或部分地被各自的社会认为是奢华的生活方式，大多由产品或服务决定现在，奢侈品在国际上的概念是“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品，又称为非生活必需品n追求奢侈品的三个主要动机 奢侈品的价值比较持久，因而可以作为贮藏财富的有效工具例如，珠宝在保值方面的作用与黄金类似奢侈品可以显示一个人的社会地位这是人类区别于其他动物的一个特征。
对于大多数物种来说，它们通过体型的大小来决定其地位在人类社会中，地位不仅仅取决于体力，竞争是多方面的人类对美的追求也是产生奢侈品需求的重要因素奢侈品特质与朗御实现度对比奢侈品特质与朗御实现度对比 奢侈品富贵的象征可见价值个性化专一性距离感可以看出，朗御，已经具备了奢侈品核心要素中的“个性、稀缺、昂贵”但要真正成为成都楼市中的“最高级的、一看就好的”奢侈品，还需要在打造豪华产品、提供独特的服务内容、特殊的营销推广方面进行突破n 其一，加强外在价值元素的包装提高项目装修标准，提高项目装修标准，打造符合大众豪宅标准的产品，以及打造豪华的大堂和样板间！震撼的大堂和样板间效果震撼的大堂和样板间效果我们必须在产品正式销售时，有一个艳惊成都的会所大堂呈现的规模、国际化的氛围、装修装饰的格调等n 其二，充分、彻底、坚决的贯彻圈层营销与大众营销相结合的营销战略大众媒体制造神秘氛围，圈层营销创造高端传播群体、高端生活体验场，适度的观点交锋更吸引了广泛的市场观注，可以说，两者结合取得非常好的营销效果朗御业主说朗御朗御业主说朗御n 业业 主主：袁歆n 年年 龄：龄：39n 单单 位：山鼎国际设计公司位：山鼎国际设计公司n 职职 位：总经理位：总经理n 认购房号认购房号1-3006n 认购面积认购面积89.85n 认购价格认购价格1,119,543n 置业目的：置业目的：投资兼自住n 认可点：认可点：开发商，地段，户型，精装修，投资价值，价格n 户口所在地：户口所在地：上海n 在成都居住情况：在成都居住情况：2处别墅别墅n 认知途径：路过认知途径：路过n 业主评论n 升值潜力大，市中心价值最有保证。
n 公司就在附近n 产品定位清晰，虽然面积不大，但很高端n 内部认购的价格很划算n 业业 主：业丹主：业丹n 年年 龄：龄：51n 单单 位：位：成都演艺集团n 职职 位：位：董事长n 认购房号认购房号1-601 1-701 还有2套n 认购面积认购面积89.85 89.95n 认购价格认购价格1,290,241 1,291,678n 置业目的置业目的自住加投资n 认可点：认可点：开发商，地段，户型，精装修，投资价值，价格n 户口所在地：户口所在地：成都n 在成都居住情况：在成都居住情况：多处别墅n 认知途径：认知途径：朋友介绍n 业主评论n 非常喜欢朗御的位置，离公司很近，市中心保值增值是必然的n 朗御的户型设计及装修风格也很不错，简洁、时尚n 我个人就买了4套房，又推荐朋友买了4套n 朗御这种房子，不管自住还是投资，都值得下手n 业业 主：杨可主：杨可n 年年 龄：龄：35n 单单 位：位：香港知名文化公司n 职职 位：位：王力宏经纪人n 认购房号：认购房号：1-602n 认购面积：认购面积：88.8n 认购价格：认购价格：1,295,823n 置业目的：投资n 认可点：认可点：开发商，地段，户型，精装修，投资价值，价格n 户口所在地：户口所在地：香港n 在成都居住情况：多处在成都居住情况：多处别墅n 认知途径：朋友介绍n 业主评论n 我是来成都洽谈演唱会的，顺便过来看一下有没有好的投资环境。
朗御的区位、品牌、户型特点都很突出n 成都发展潜力很大，作为投资，我认为这个价格很划算n 肯定要买精装房了，作为投资品，没有精力来折腾装修的n 业业 主：主：陈浩权n 职职 位：位：KFC西南区总经理n 认购房号：认购房号：1-1-4301n 认购面积：认购面积：225n 认购价格：认购价格：3245358元n 置业目的：置业目的：自住n 认可点：认可点：地段，户型，精装修，投资价值n 工作地点：成都、新加坡工作地点：成都、新加坡n 户口所在地：户口所在地：新加坡n 在成都居住情况：在成都居住情况：朋友居所n 认知途径：认知途径：朋友介绍（华侨银行）n 业主评论n 每年在成都呆的时间还是比较长，以前一直住朋友的房子也没看到特别适合的物业n 朗御的位置非常好，市中心的物业保值增值都有保障即使以后不自住了，也可做为投资增值n 户型虽然不算太大，但舒适度高精装房很方便n 新加坡置地是很有实力的开发商，我信任他们n 业 主：张伟n 年年 龄：龄：36岁n 行行 业：业：昆明可口可乐公司n 职职 位：位：总经理n 认购房号：认购房号：1-1-4502n 认购面积：认购面积：225n 认购价格：认购价格：3269526元n 置业目的：置业目的：偶尔自住加投资n 认可点：认可点：地段，户型，精装修，投资价值n 工作区域：工作区域：北京，昆明，成都n 户口所在地：户口所在地：北京n 在成都居住情况：在成都居住情况：租住高档社区n 认知途径：认知途径：路过n 业主评论n 跟朋友路过朗御，觉得位置不错，随便看看，没想到这房子还真做得很不错。
精装修风格我很喜欢，户型也不错n 市中心的物业不管如何都会升值的，成都毕竟是西南的中心城市而且目前还未达到经济的高位运行n 看到合适的房子肯定愿意让朋友们都来看看，住在一起乐趣也多些我跟我的朋友们一共买了六套225平方米的，也算是团购了吧小结小结n 朗御不只是一种产品的开发模板，更是一种定位思路的验证！n 区位，是朗御成功的基本条件n 新加坡置地的品牌效应带来了大量异地、外国客户n 超高建筑是特点，但还不构成绝对的优点因此，必须放大其产品力的表现必须结合客户心理和物质需求，制造奢侈品效应n 不一定最大，或是在同等面积下做出最多的房间就是好户型，对高端客户而言，照顾到他们的生活经验的户型才是好户型n 圈层营销在高端物业的销售中至关重要2010-0942小结：七项与高价值相关的启示小结：七项与高价值相关的启示n 城市规划中的高潜力发展区n 品牌开发商集中开发区n 区域业态丰富、互补、构成同一客群多频次、多维度消费的城市环境n 项目自身品牌具备优势n 具备相对区位优势n 产品易于流通，便于从流通中增值n 产品具备特色，规避同质化竞争2010-09432010-0944保利思路保利思路:寻找未被满足的需求寻找未被满足的需求!n 切入高端人群的潜在兴奋点，切割新市场机会！n 产品的价值 制造价值 使用价值：圈层价值、新用途n 国际公寓产品定位需满足的二个要素 高端 热销2010-0945客群需求切割客群需求切割n 我们已经研究了当前项目市场机会，答案清晰又模糊。
我们必须切入高端市场，但常规的开发路线又都不符合我们最完整的利益要求！n 我们研究了国贸公寓和朗御，它们的成功佐证了我们的观点：高端需求并非只有“大”和“豪”好的产品，可以在同一高端人群中创造出新的高端需求！n 引导欲望，创造需求！n 真正的核心仍然在于客户n 在高端项目已不鲜见的今天，高端客户已如置身解剖室，年龄、行业、户籍等等信息皆被拿来分析汹涌的信息流往往让我们陷入信息迷潭！n 国贸公寓和朗御卖的都不是房子，而是多种多样的欲望n 要为他们创造需求，需要对接的不是现状，而是欲望！2010-0946高端客户欲望体系切割高端客户欲望体系切割n 有些欲望，是不会说出来的从表象上看，高端客户购买高端物业无非两种目的：投资VS自住 或两者兼有n 但真实不只如此 自住生活享受者 投资财富创造者享乐、时尚、特别、圈层2010-0947项目定位！项目定位！n 在投资保利、舒居保利、奢享保利之后？我们开始玩乐保利！n 制造浅度居家的掌中玩物！n 再直接一点：n 如果说“朗御”是在成都的传统中心里，为高端人群在成都首发了一个“有趣的小东西”n 那么，保利，将以恢宏气度，在城市的新中心保利国际广场中，升级“朗御”，玩乐成都！2010-0948产品定位产品定位2010-0949从居住性来看，我们是介于酒店式公寓和高层豪宅之间的一类产品酒店式公寓高层豪宅保利保利国际公寓国际公寓 2010-0950酒店式公寓强调“酒店式的服务，公寓式的管理”即服务标准高于普通公寓，而使用成本低于酒店高层豪宅强调“等同别墅的内部空间享受,优于别墅的外部城市资源”与这两者相比：保利国际公寓一方面拥有超越公寓的高等级配置和阔绰感另一方面又把户型面积控制得舒适但不浪费，而使总价相对大豪宅更为适中，更易于流转n 我们只做两类户型！n 90平方米套一n 140平方米套二n 所谓套一和套二，并非只有一个卧室+客厅的概念。
n 相对于誉峰式的城市高层豪宅，这样的户型面积是小的但相对于套一和套二，这样的户型面积已经足够在户型中创造出大量兼备想象和实用意义的奢侈型设计n 如中西厨、双花园、超宽客厅等等2010-0951抛开职业、年龄、地域那些表象核心动机只有一个:主观上追求一个人生活的极致享受主观上追求一个人生活的极致享受但客观上不需要太大的面积但客观上不需要太大的面积正如我们的定位：浅度居家型正如我们的定位：浅度居家型掌上玩物掌上玩物2010-09522010-0953客群定位客群定位n 客群分为四类：以CBD内高级白领为主的商务人士，中外企的中、高级管理人员；投资客群、爱家及省外高端人士甚至国外如新加坡等外籍人士，边缘客群包括省内二级城市私营主给子女或亲戚购买的居所n 第一类主力客群：CBD范围内的高级白领精英人群，其中，成都中、外企的中、高级管理层又是这部分客群中的主力人群n 新城南核心区的高级白领对区域具有高度的认可感和依赖性，他们终日出入在这一区域他们的生活经验习惯于享受城市最为完备的生活配套和娱乐休闲场所，但目前新城南还不够满足他们因此，对于保利国际广场所能提供的新的市中心的物业生活场景，对他们天生具有致命的吸引。
n 他们作为社会精英人群，处于社会金字塔之颠，经济收入殷实，完全具备购买本案物业的实力他们需要便捷的交通系统和发达的城市配套，游走于城市的最中心，他们才能感受到自己的价值所在，居住在市中心高端物业，是他们有能力作为极端少数人群占有城市资源的身份的体现和象征n 他们可能已经在成都拥有多处高档物业，也可能尚未置业但无论如何，他们都是成熟的N次物业购买者，对物业的价值评估有自己的方法论品牌、区位、产品，都是他们关注的要点2010-0955n 第二类主力客群：投资客群n 这部分客群年龄集中在30-45岁之间，N次置业，购买物业用于流转增转或出租n 本案将吸引部分个人投资者购买，这类客群多为本地散户或如温州购房团等，专业个人投资者他们选择投资物业时，首要肯定是深入了解这个城市，进行多方对比后选择投资物业他们看重的除了低风险外，第二次销售前景、租赁前景都是他们绝对购买的关键n 本案地处市中心最繁华的地段，拥有城市最优的配套最便利的交通道路系统，并且上述不少的租赁客群的存在，是投资客群的选择之一2010-0956n 第三类主力客群：生活极具张力和多面性的“爱家”n 这个概念涵盖的范围较广，也很难用一个量化的指标来衡量它，他们对物业的选择不走寻常路，可能是家境殷实、追求个性，用于朋友聚会的年轻客群；也可能是大富豪购买用于私人生活的场所，这部分客群非理性购买群体，通常在冲动的情绪下作出购买的决定，因此现场的包装感和说服力需要非常强，让这部分爱家一走进本案售楼部就如同找到了家的感觉。
n 该部分客群生活极富张力，生活彰显个性与前沿，喜欢追求另类和个性事物，与众不同、众爱我厌的心理比较严重，本案能展现他们生活的一个侧面，而并非常规的生活居家场所，多变和不定是他们追求的境界和需求所在2010-0957n 边缘客群：省内二级城市私营主给子女或亲戚购买的居所n 二级城市的私营主，具有相当的经济实力，选择在中心城市的市中心选择物业，证明自己的城市地位，彰显身份和价值，由于是提供子女入学过渡性居住，通常会考虑小户型，由于自身财富地位，考虑的都是品质高的小户型，而本案又是精装，更免去了装修的麻烦，对于在外地生活工作的私营主来说，精装房无疑为他们节约了来回奔波的时间和麻烦，为他们提供了很大的方便保利的品牌是值得信任的金字招牌，本案将会是他们的首选之一2010-09582010-0959价格定位价格定位n 随行就市的定价原则n 领袖式的定价原则n 建议均价：15000元/平方米以上（含2000元/平方米精装修成本，对外可称4000元/平方米精装标准）2010-0961营销思路阐述营销思路阐述策略拟订的出发点针对城市中有一定社会地位的中高端收入群体针对城市中有一定社会地位的中高端收入群体2010-0962营销思路阐述营销思路阐述社会是大众的圈层是小众的犹如金字塔本案的目标客户圈层在大众的顶端他们俯视大众，却被大众潮流推动大众难以企及的高度，就是他们追求的目标2010-0963营销思路阐述营销思路阐述因此，本案的总体营销思路是：因此，本案的总体营销思路是：仰望难以企及仰望难以企及推动推动获得实现身份获得实现身份大众造势 小众营销2010-0964营销思路分解营销思路分解三战定乾坤三战定乾坤新闻战新闻战现场战现场战圈层战圈层战大众营销形成社会焦点影响力小众营销，界定圈层高度身份感2010-0965营销策略描述营销策略描述保利国际公寓需要立势保利国际公寓需要立势他是保利为成都奉献的一个他是保利为成都奉献的一个 新传奇新传奇是社会的焦点和标签是社会的焦点和标签2010-0966营销策略描述营销策略描述新闻战亮相 城南核心传奇上演蓄客 保利再立成都新标杆开盘 保利国际广场，开售成都被升级持续销售期 成都需要小豪宅阶段阶段 推广核心推广核心2010-0967营销策略描述营销策略描述现场战会所会所：高端会所为高端项目形象加分；售楼部售楼部：销售现场的精致装修和完美包装提升项目预期和形象宣传；样板间样板间：体验式营销；物业管理物业管理：以物业管理的全方位服务塑造高端形象；人员培训人员培训：掌握精彩说辞、树立强势的信心。
2010-0968营销策略描述营销策略描述圈层战制造邻里：与保利国际公寓做邻居，完成客户素质与圈层定位圈层互动：圈层互动：保利资源、世家会、行业CEO等圈层互动高端活动：根据高端活动：根据阶层划分举办专题讲坛、项目推介会等大型高端活动2010-0969营销铺排营销铺排制造悬念悬念揭晓新闻爆破新闻战城南核心传奇上演保利国际广场开售，成都升级保利再创成都新标杆成都最后的城心豪宅保利中心城市明星宝宝选秀大赛历史机遇保利中心广场商业投资价值论证会名流鸡尾酒会城南名企CEO论坛圈层战亮相销售节点蓄客开盘持续销售焦点持续名车音乐会高尔夫俱乐部城南核心研讨会暨销售成果新闻发布会工作团队：发展研究中心、营销代理中心、商旅事务中心工作团队：发展研究中心、营销代理中心、商旅事务中心。