房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷含答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）A.68%B.75%C.76%D.80%【正确答案】C2.【真题】某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用若月报酬率为0.5％，则该住宅因被水淹造成损失为()万元A.49627B.57647C.65548D.65920【正确答案】C3.下列哪一个属于房屋权属证书？()A.《房屋所有权证》B.《房屋租赁证》C.《房地产他项权证》D.《房屋使用证》【正确答案】A4.《物权法》规定，()可以在土地的地表、地上或者地下分别设立所以也可称其为空间利用权或空间权A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权【正确答案】C5.()可以使资金使用者不付利息，房地产使用者不付租金。
A.房地产抵押B.房地产典当C.房地产出租D.没有这种事【正确答案】B6.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【正确答案】C7.在实际估价中，判定在建工程的标准是()A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【正确答案】A8.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值A.低于B.高于C.等于D.无法确定【正确答案】B9.【真题】关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是()A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同【正确答案】A10.在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害中，通常也是采用()A.成本法B.收益法C.折算总体费用法D.房地产损毁赔偿法【正确答案】A11.从买方的角度来看，成本法的理论依据是()，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。
A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【正确答案】B12.成本法概念中的"成本"，并不是通常意义上的成本，而是()A.价格B.生产费用C.劳动价值D.成本加利润【正确答案】A13.搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的估价方法，则对于成本法而言主要是搜集()A.交易实例资料B.成本实例资料C.收益实例资料D.估价实例资料【正确答案】B14.投资利润率的计算公式是()A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润／开发完成后的房地产价值【正确答案】A15.某套住宅建筑面积为100m，可使用面积为80m，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元／m，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/mA.2080B.2288C.2340D.2392【正确答案】C16.【真题】关于房地产估价误差的说法，错误的是()A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围【正确答案】B17.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。
A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.熟地通常比生地或毛地变现能力弱【正确答案】B18.下列不属于构筑物的是（）A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路【正确答案】A19.（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员A.2003B.2004C.2005D.2006【正确答案】D20.路线价法特别适用于需要在短时间内对（）进行估价的情形A.单宗土地B.许多宗土地C.部分土地D.待开发土地【正确答案】B21.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理【正确答案】D22.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）房地产的供求状况A.全国B.本地区C.全国本类D.本地区本类【正确答案】D23.人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是()A.使房地产价格下降B.使房地产价格上升C.稳定房地产价格D.没有影响【正确答案】B24.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元A.27.6B.28.2C.29D.29.9【正确答案】B25.估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上A.8B.10C.15D.20【正确答案】D26.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据（）来确定A.估价对象B.估价目的C.估价程序D.估价原则【正确答案】B27.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元【正确答案】B28.土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付()的行为A.土地使用权出让金B.土地使用权租金C.契税D.土地使用权收益金【正确答案】A29.某宗房地产于去年抵押给银行，抵押期限为10年，自有资金权益价值为200万元，房地产净收益为50万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为10%，则抵押贷款金额是()。
A.260万元B.200万元C.170万元D.不能计算【正确答案】D30.【真题】某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为()万元A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【正确答案】B31.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价()A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【正确答案】C32.特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）A.成本法B.假设开发法C.收益法D.比较法【正确答案】A33.使住宅房地产价格明显上升的是()A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【正确答案】A34.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积C.某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价【正确答案】A35.【真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%。
该写字楼目前的价格为()万元A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【正确答案】A36.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算【正确答案】C37.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年A.60B.50C.35D.30【正确答案】B38.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿建筑物经济寿命为50年假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%【正确答案】C39.【真题】利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【正确答案】C40.一份完整的估价报告通常由()组成A.封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员，估价作业日期、估价报告的有效期【正确答案】A41.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。
A.特定，典型B.典型，特定C.特殊，典型D.典型，特殊【正确答案】B42.()的方法主要有环比价格指数法和定基价格指数法A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正【正确答案】D43.下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼【正确答案】C44.新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法【正确答案】D45.房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当()A.完全相同B.剧烈变动C.差距加大D.应当相近【正确答案】D46.【真题】价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是()A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【正确答案】D47.新开发土地价格=()+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润A.取得待开发土地的成本B.新土地开发成本C.土地使用权成本D.土地转让成本【正确答案】A48.【真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在()。
A.估价主体资格需依法取得B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用【正确答案】B49.设立地役权通常会使（）A.供役地的价值上升B.需役地的价值上升C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升【正确答案】B50.【真题】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是()A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发【正确答案】B51.城市基准地价评估的步骤顺序是()A.提出基准地价应用的建议和技术→确定基准地价评估的区域范围→明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等→划分地价区段→抽查评估标准临街宗地的价格→计算区段地价→确定基准地价B.确定基准地价评估的区域范围→确定基准地价→划分地价区段→明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等一抽查评估标准临街宗地的价格一计算区段地价→提出基准地价应用的建议和技术C.确定基准地价评估的区域范围→明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等→划分地价区段→计算区段地价→确定基准地价→提出基准地价应用的建议和技术D.确定基准地价评估的区域范围一明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等→划分地价区段→抽查评估标准临街宗地的价格→计算区段地价→确定基准地价一提出基准地价应用的建议和技术【正确答案】D52.房地产的总价格()反映房地产价格水平的高低。
A.完全能B.完全不能C.一般能D.一般不能【正确答案】D53.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()A.房地租B.地租C.房租D.租金【正确答案】C54.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况【正确答案】C55.评估某宗房地产的价格时，选取的报酬率越高，评估出的价格会()A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际【正确答案】B56.【真题】某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值【正确答案】B57.【真题】关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是()A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【正确答案】A58.一般情况下，()高于市场价值。
A.在用价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值【正确答案】D59.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()A.装修B.户型C.层高D.楼层【正确答案】D60.一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的()A.生产成本不同B.折旧不同C.价格差异不同D.市场性质不同【正确答案】B61.直线趋势法公式中的a、b是由（）决定的A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料【正确答案】A62.越接近()的发展速度对估价越重要A.客观情况B.市场供求C.估价时点D.现在【正确答案】C63.直线趋势法属于下列哪种计算方法？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.指数修匀法【正确答案】A64.城市房屋拆迁估价应当采用()A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准【正确答案】C65.假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×()=正常价格。
A.1／(1±5%)B.5%C.1+5%)／1D.(1-5%)/1【正确答案】A66.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为()A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【正确答案】B67.在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以()为准A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定B.拆迁人与被拆迁入的口头约定C.被拆迁人的要求D.拆迁人的要求【正确答案】A68.（）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【正确答案】A69.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为()万元A.417B.500C.460D.450【正确答案】C70.对于具有历史价值的建筑物的重新购建价格，最适合采用()求取A.指数调整法B.工料测量法C.单位比较法D.分部分项法【正确答案】B71.进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其()的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。
A.区位状况下B.实物状况下C.权益状况下D.房地产市场状况下【正确答案】B72.在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指()A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数【正确答案】B73.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成A.应由房地产开发企业缴纳的税费B.土地出让方缴纳的税费C.政府管理部门缴纳的税费D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费【正确答案】A74.最适用的房地产价格指数或变动率是（）A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率【正确答案】D75.【真题】关于地租测算的说法，错误的是（）A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【正确答案】D76.【真题】某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。
该写字楼的价值为()万元A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【正确答案】D77.下列情况中会导致房地产价格下降的是（）A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.减少土地供应【正确答案】A78.假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与()相同A.长期趋势法B.收益法C.成本法D.市场法【正确答案】B79.开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设【正确答案】D80.如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用【正确答案】D81.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在()中A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测【正确答案】A82.划分路线价区段的最主要标准是()A.十字或丁字路B.功能分区分界点C.地价有显著差异的地点D.商铺繁华程度变化点【正确答案】C83.估价报告的外在质量指()A.估价结果的准确性B.估价报告的格式，文字表述水平以及印刷质量C.估价对象所在位置D.估价对象的品位【正确答案】B84.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是（）。
A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润【正确答案】D85.（）是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果A.理论价格B.成交价格C.市场价格D.清算价格【正确答案】C86.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%该房地产目前的价值为()万元A.923B.1111C.1353D.1872【正确答案】C87.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%该房地产的实际价格为()万元A.87B.124C.130D.134【正确答案】B88.【真题】某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。
该综合楼的价值为()万元A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【正确答案】A89.市场状况修正实际上是房地产市场状况修正经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在()A.估价时点时的价格B.正常情况下的价格C.交易修正时的价格D.市场前提下的价格【正确答案】A90.()是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额A.清算价值B.征用价值C.征收价值D.补地价【正确答案】C91.当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】D92.某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（）A.2%B.3%C.5%D.8%【正确答案】D93.【真题】在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的()A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【正确答案】C94.在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。
A.买方，买方B.买方，卖方C.卖方，买方D.卖方，卖方【正确答案】B95.运用路线价法估价一般分为哪几个顺序步骤进行？()A.划分路线价区段→设定标准深度→调查评估路线价→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段→设定标准深度→选取标准临街宗地→调查评估路线价→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价→划分路线价区段→设定标准深度→选取标准临街宗地→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地→划分路线价区段→设定标准深度→调查评估路线价→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格【正确答案】B96.下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费【正确答案】C97.房地产权利的种类中，属于自物权的是（）A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【正确答案】A98.()是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据A.城市总体规划B.城市控制性详细规划C.城市修建性详细规划D.土地利用总体规划【正确答案】B99.在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是()。
A.功能缺乏B.功能过剩C.修复时间较长D.修复时间较短【正确答案】B100.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润【正确答案】D二.多选题(共70题)1.现状为在建工程，可能同时存在下列哪几种估价？()A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价C.估价时点为过去，估价对象为过去状况下的估价D.估价时点为未来，估价对象在未来状况下的估价E.估价时点为过去，估价对象在未来状况下的估价【正确答案】ABD2.砖混结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房为()年，非生产用房为()年答案顺序对应）A.40B.30C.50D.60E.65【正确答案】ABC3.明确估价的基本事项包括()A.明确估价对象B.明确估价目的C.明确估价时点D.明确估价方法E.明确估价委托人【正确答案】ABC4.路线价法特别适用于()A.房地产税收B.投资评估C.城市房屋拆迁补偿D.需要在大范围内同时对大量土地进行的估价E.清算估价【正确答案】ACD5.投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定。
A.现状用途B.新旧程度C.规划限制条件D.所在地区未来经济状况E.投资者管理水平【正确答案】ABD6.在房地产交易中往往需要缴纳一些税费根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由卖方缴纳的税费包括（）等A.出让金B.营业税C.土地增值税D.契税E.所得税【正确答案】BCE7.归纳起来，房地产有（）存在形态A.土地B.建筑物C.房地D.权益E.区位【正确答案】ABC8.商业用途房地产的位置优劣，主要看()A.临街状况B.到市中心距离C.繁华程度D.安宁程度【正确答案】AC9.【真题】长期趋势法可以用于()A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【正确答案】ABDE10.求取报酬率的方法有()A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法E.单位指标法【正确答案】ABC11.成本租金的构成中有（）因素A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.投资利息【正确答案】ABCE12.房地产价格构成中的开发成本包括()。
A.取得土地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.折旧费【正确答案】BCD13.建筑物外观形象包括()等，对房地产价格有很大影响A.建筑式样B.风格C.结构D.构造【正确答案】AB14.以下选项中，（）属于对房地产价格有影响的区域因素A.规划调整B.环境状况C.建筑结构D.配套设施状况E.用途【正确答案】ABD15.在英国，根据净收益求取方式的不同，收益法可分为（）A.，直接资本化法B.投资法C.收益乘数法D.利润法E.动态分析法【正确答案】BD16.账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为（）A.历史成本B.账面净值C.折余价值D.实际价值E.原始购置成本【正确答案】BC17.【真题】根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括()A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【正确答案】BD18.成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格它是一个已完成的事实，这种价格通常随着()的不同而不同A.交易者的收入B.交易者的偏好C.交易者对市场了解程度D.讨价还价能力E.交易者年龄【正确答案】BCD19.下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（）。
A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格E.评估价值接近市场价格或理论价格【正确答案】ABCD20.临街深度价格修正率表的制作形式有（）A.单一深度价格修正率B.多种深度价格修正率C.单独深度价格修正率D.累计深度价格修正率E.平均深度价格修正率【正确答案】CDE21.有一开发公司拟参加某块国有土地使用权竞拍，现委托房地产估价人员对该公司的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（）A.交换价值B.非市场价值C.投资价值D.理论价格E.标定地价【正确答案】ABC22.征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括（）等A.房屋征收补偿费用B.相关费用C.建设用地使用权出让金D.青苗补偿费E.土地使用税【正确答案】ABC23.下列哪些属于实物状况调整的内容？()A.土地基础设施完备程度B.容积率C.建筑物设备D.建筑物完损程度【正确答案】ACD24.房地产的交易类型主要有()A.抵押B.买卖C.租赁D.征用E.清算【正确答案】BC25.居民消费价格指数包括()。
A.居住B.文化用品C.交通D.能源E.洧费【正确答案】ABC26.【真题】下列估价师的行为中，不符合估价规范的有()A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作【正确答案】ABD27.【真题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有()A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【正确答案】AD28.地价与一般商品价格的主要不同之处有()A.偿付形式不同B.折旧不同C.价格差异不同D.供求变化不同E.买卖主体不同【正确答案】BCD29.现行的土地权属证书有()A.《国有土地所有证》B.《集体土地所有证》C.《集体土地使用证》D.《土地他项权利证明书》E.《土地抵押权利证书》【正确答案】BCD30.在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。
A.比较法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【正确答案】ABD31.【真题】假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的()A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模【正确答案】BCE32.下列土地状况中，属于土地权益状况的是（）A.土地开发程度B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质E.土地使用期限【正确答案】BDE33.市场法可用于()的求取A.经营收入B.空置率C.报酬率D.土地用途E.抵押价值【正确答案】ABC34.房地产具有保值增值的特性，真正的房地产增值是由（）引起的A.投资改良B.外部经济C.通货膨胀D.需求增加导致稀缺性增加E.房地产使用管制改变【正确答案】BDE35.经济适用住房基准价格由（）构成A.开发成本B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款C.税金D.利润E.住宅小区内经营性设施的建设费用【正确答案】ACD36.下列这些建筑物的估价中，成本法特别适用于()A.房地产交易中心B.商业门市C.图书馆D.化工厂E.写字楼【正确答案】ACD37.在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率【正确答案】BCD38.下面哪几种价格指的是一个概念()。
A.保留价B.起拍价C.拍卖底价D.应价E.协议价【正确答案】AC39.最高最佳利用原则必须同时符合（）标准A.法律上许可B.技术上可能C.经济上可行D.经济上必须盈利E.价值最大化【正确答案】ABCE40.建筑物由哪些内容组成()A.建筑材料B.建筑构配件C.建筑设备D.埋设在地下的管线、设施E.家具、电器【正确答案】ABC41.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营【正确答案】BCDE42.关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的是（）A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人【正确答案】AD43.按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（）A.征收成交价B.招标成交价C.拍卖成交价D.挂牌成交价E.协议成交价【正确答案】BCDE44.房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（）等属于房地产的权益内容。
A.房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的B.将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的C.建筑物装饰装修较为豪华的D.设立了抵押权、租赁权的房屋所有权E.建筑物的层高较高【正确答案】ABD45.新开发的土地包括()后进行了"三通一平"等开发的土地A.填海造地B.开山造地C.退耕地D.征收农地E.征用农地【正确答案】ABD46.【真题】对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有()A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【正确答案】BD47.（）是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格A.市场调节价B.市场价值C.政府指导价D.政府定价E.评估价值【正确答案】ACD48.在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据A.法律B.行政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意【正确答案】ABC49.交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下几个方面：有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；交易双方或某一方对市场行隋缺乏了解的交易及()A.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易B.特殊交易方式的交易C.交易税费正常负担的交易D.相邻房地产的合并交易E.成交价格的不确定【正确答案】ABD50.下列（）情况适合用长期趋势法进行预测。
A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.比较法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【正确答案】BCDE51.价格等于"成本加平均利润"是在长期内平均来看的，其前提条件是()A.自由竞争B.该种商品本身可以大量重复生产C.不低于开发建设已经花费的代价D.不高于预计重新开发建设所需花费的代价E.房地产政策不变【正确答案】AB52.在实际中计算地租量的方法有（）A.从房租中分离出地租B.由地价求出地租C.采用比较法求出地租D.由土地开发成本求出地租E.采用类似假设开发法的方法求出地租【正确答案】ABCE53.下列存在替代关系的有（）A.经济适用房与普通商品住宅之间B.经济适用房与高档别墅之间C.宾馆与写字楼之间D.普通住宅与商业用房之间E.普通住宅与娱乐房地产之间【正确答案】AC54.房屋权属证书中的房屋所有人对房屋享有()权利A.管制B.使用C.收益D.处分E.拍卖【正确答案】BCD55.成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为（）的价值A.房屋所有权B.房屋使用权C.在价值时点剩余使用期限的土地使用权D.土地使用权E.土地所有权【正确答案】AC56.下列哪种情况适用于长期趋势法？()A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.市场法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.成本法中的开发成本测算【正确答案】BCD57.【真题】估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。
A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【正确答案】ABD58.物质折旧可进一步从（）几个方面来认识和把握A.自然环境的恶化B.自然经过的老化C.正常使用的磨损D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存【正确答案】BCDE59.【真题】关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有()A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【正确答案】AB60.路线价法与一般的市场法的主要不同之处有()A.要做"交易情况修正"B.不做"市场状况调整"C.先对多个"可比实例价格"进行综合，然后再进行"房地产状况调整"；而不是先对"可比实例价格"进行有关修正、调整，然后再进行综合D.利用相同的"可比实例价格"-路线价，同时评估出许多"估价对象"-临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个"估价对象"的价格E.需要确定路线的价格【正确答案】BCD61.下列属于危险房的特点的是()。
A.承重构件已属危险构件B.装修严重变形、破损C.随时有可能倒塌D.不能确保住用安全E.有爆炸物品【正确答案】ACD62.建筑物折旧基数是指()与()的差额A.建筑物的重新购建价格B.清理费用C.建筑物的残值D.建筑物的净残值E.土地重新购置费【正确答案】AD63.报酬率与()的性质相同A.利息率B.折现率C.内部收益率D.资本化率E.收益乘数【正确答案】ABC64.在商品房交易中，常见的最低价格有（）A.商品房销售中的起价B.拍卖活动中的保留价或起拍价C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E.采用收益法确定的参考价格【正确答案】AB65.权益是房地产中无形的部分，它包括（）A.权利B.权力C.利益D.好处E.毛利润【正确答案】ACD66.面积单位采用"坪"的有哪些国家或地区？()A.日本B.韩国C.中国台湾D.美国【正确答案】ABC67.在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是()A.求得的路线价已是正常价格B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格E.路线价法不适用于非工地价格评估【正确答案】AC。