公用设施设备的维修措施公用设备设施维修保养计划公用设备、设施维修、保养的目标命，保证*康正"好状态’满足服务要求’延长其使用寿 公用设备、设施日常维修、保养的管理和行业赠规定作为公共备设施实酒设备的管视备狒内书设备的日常运行和使用控中心理为设羸行设备的维护保养日监运行管理设备故障的修理需专职维修常权维皆但要求破期期内楸杂或政府部门规定设备的大修改造公用设备设施维修保养公共设备设施保养范围：供配电系统给排水系统公共设施系统公共设备、维修保养计划供配电系统号序项目标准保养 周篇1供电情况▼人24小时正常供电，出现故障立即排 除每月2配电屏清洁每月号序项目标准周期养3电器仪表清洁、显示正确、固定可靠每月4继电器、接触器清洁、接触完好、无过热、无噪音每月5控制回路由〃动作正常、标识清晰、无变色、无 老化每月6转换指1灯、按钮、清洁、标识清晰、固定可靠、转换 灵活每月7继电保护动作正常可靠一年8空气开关分断正常、绝缘良好半年9避雷器动作正常、试验合格二年1 0进出线电源接触良好、牢固可靠、相顺正确一年11配电屏对地测试接地良好一年给排水系统号序项目标准保养周期1供水系统▼人24小时正常供水出现故障立即排 除不定期2水泵清洁、油漆完好、无油垢每季度压力适合、运行良好、无渗漏不定期电动机…运转灵活、电流正常、无过载、 无过热每个月机械滑油润滑良好、油位合适不定期3管道无渗漏、无锈蚀、油漆完好不定期4阀门无渗漏、无锈蚀、开闭灵活、正 确不定期5排污井无严重淤泥、无严重异味不定期房屋本体的维修管理目的建筑物维修管理的范围与类型管理范围（1） 结构、基础;（2） 屋面、外墙;（3） 门窗；（4） 楼层通道（1） 供电系统（2） 供排水系统（3） 消防系统（4） 技防系统类型（1） 整修（2） 翻修（1） 紧急（2） 一般指令 作执行和工与指项单部应紧急业主下勰工作指令进行并如下表程完成的时间必须号序执类工作种完成时间备注1紧急24小时以内2一般2-3天以内3其他7天以内由业主决定各种工作类型的执行种类。
这些决定基于下述准则:号序诫完成细节注备1急紧供水1）矗脾零日常塞须毓溢进如水等2）危及生活、生命和财产的缺陷3）影响房屋建筑安全的缺陷2一般1） 妨碍、烦扰或影响住户的缺陷2） 在公共场所并影响住户安全的缺陷3其 他1） 维护工作2） 所有不雇于在 上述两项的维护维匕 / j/ 1 rd /pm i i. . Jc i 七火 u j J/ 、修、更换等工作建筑物维修管理的内容预防性维修常年检验，鉴定电气装置;常年保养电气连接点； 定期检验避雷系统;定期冲洗房屋污水排放管; 定期检验房屋的结构强度; 定期检修闭路电视系统；月度养护灭火系统；月度养护水泵；例常维修地面层综合巡视有任这碍巡的破于观或可房屋碍层康空地全的部件排污沟，是否地面层详细巡察工口除上述综合巡视外，必须更仔细地观察地面层其他的抢修，失养的 项目房屋综合巡视被忽11亩员储损房及觥I方1问题视时，将会观察任何房屋详细巡察（外部）地方麝详细^ll根据拟定的准则、，在房屋外部的公共房屋详细巡察（内部）这项巡视仅局限于电气房、监控室、储物室、储水柜、照明部位鉴定养护也包括检查确定下列各类鉴定之养护工作责任部门按期执行：L周期冲洗垃圾槽；L月度冲洗房屋（公共部位）；L月度冲洗阴沟；L月度水泵及增压器的养护；L季度冲洗商用房屋的阴沟。
巡察及维修项目的记录察的管损人目必须保存地巡察系缮的程录竣记录解反映所观维修项目的期限设施之功在3天内完成修!问题，造成某些或个别业主之不便， 1需在 2天完工尊性之保养问题’项目零星非紧急性者’可允许周期性维修周期性维修的重要性其有效甫翩防5失苣避皤设施或部件在超越而继续1复设施或僧件’从而确保其完整的功能’并有效L提高现有设施的质量周期性维修的类型L房屋的重新粉刷与修饰工程（57年周期）整体修饰修程，更新房屋辫'，备括舌房屋周围、公共场所的L更换水供增压器（7年周期）L包括更换增压器的电机配备、控制盘已保持其效能L更换垃圾槽冲洗配备（7年周期）L冲洗机附件、配备，如喷水设备、定时器、控制盘等也同时 更新L重修建筑物屋顶工程（14年周期）覆盖斜板根重腿保用勰用期有蜂也修整所有的L更新技防系统（约10年周期）L更新探头、录象机、矩阵、背景音乐播放等L更新水管工程（约25年周期）L更换水用总管道，支流管道及其他配备建筑物维修的标准建筑物维修标准) 号序 项目操作标准完成细节. 楼层护墙平整光滑、不老化1) 无坑洼，不下凹2) 无积水，无裂缝弯道不阻塞1) 格子各弯道盖良好无 损2) 弯道不溢水护墙和排水沟斜度适当，不 阻塞1) 水沟内无死水2) 水沟内无藻类和淤泥3) 水沟内平滑无聚集物多孔的水沟板在原位，不损 坏1) 护墙水沟不暴露2) 格子不腐蚀伸缩缝完好、不漏水完好，接合处无杂草照明和公用事业井完好1) 井盖不损坏2) 井盖不碎裂清洗区保养好1) 陶瓷锦砖完好不碎，表 面无油迹2) 弯道不阻塞3) 无积水:) 楼层/护- 墙供给管道和阀牢固，状态良 好1) 供给管道不阻塞，不会 停供一 2)供给管道安装在墙面， 无污迹和锈3)关闭装置状态良好墙面保养良好1) 墙壁无植物生长，无乱 刻字画2) 油漆表面不剥落3) 墙面裂痕修补4) 墙面踢脚板不碎裂，涂 层不窿起避雷器保养良好避雷器绝缘带固定在墙上屋顶维修保养好水泥和油漆不剥落机电设备维修良好电气设备标准为准) 号序 项目操作标准完成细节楼梯和公共走廊楼梯扶手保养良好1) 扶手牢固笔直，不腐蚀 生锈2) 楼梯突边不破碎、腐蚀3) 涂料不褪色地面维修良好1) 地面尢积水2) 伸缩缝防水板完好，牢 固天花板维修完好无水泥和油漆剥落墙壁维修良好1) 墙壁裂痕不超过2cm2) 涂层不隆起3) 水泥踢脚板不碎裂4) 每层和单位指示牌固 定：不损坏和缺少4楼梯和公 共设备机电设备维修良好以电气设备标准为准卫生设备维修良好落水管和废水管标准为准供给管道维修良好1) 供水分表阀向内倾斜2) 分表和供给管道接合 处不渗漏3) 供给管道上无水泥和 油漆4) 分表底部不生锈5楼层和空 地设备所有设备维修良好桌和椅桌和椅固定不损坏1) 陶瓷锦砖完好，桌椅完 好2) 桌表面无斑点3) 无凹痕，不碎裂和褪色4) 桌椅牢固埋置5) 木板不腐烂和损坏6) 金属板不腐蚀、凹陷， 缺少或变形) 号序 项目操作标准完成细节电梯平台平台维修良好1) 电梯平台凸处不损坏2) 平台地面和墙面的砖 不碎裂和缺少3) 按钮和面板不损坏4) 按钮指示灯正常5) 紧急开头装置标志牌 牢固，清楚6> 电气设备线路埋设有序1) 电缆管道和夹板在原 位2) 电线穿过夹板和电缆 管道公共照明状态良好1) 灯正常灯罩在原位2) 天花板接线盒在原位3) 灯柱底座不腐蚀，灯柱 垂直电源插座和插头正常1) 插座不损坏、脱体和腐 蚀2) 插座盖未损坏3) 电源插座盖盖上电源插头和电源线正常1) 插座在原位2) 插座无燃烧迹象3) 变流器段开装置完好排水管浇口维修良好1) 垂直和水平浇口完好， 不腐蚀2) 接水平浇口不损坏灯维修良好1) 灯柱垂直牢固2) 灯柱不腐蚀和生锈3) 灯柱套管用混凝土浇 至少250mm高4) 灯柱上油漆不褪色灯 柱上编号清楚5) 灯臂牢固安装在灯柱 上6) 灯罩不损坏，灯正常7, 落水管和废水管落水管和废水管固定，状态 良好1) 竖直水管无锈斑2) 连接管不渗漏3) 清洁孔盖上螺丝，紧固) 号序 项目操作标准完成细节件完好8I 通道通道的屋顶状态良好1) 砖和覆盖物不碎裂，损 坏和渗漏2) 无渗漏3) 护墙间接缝完好屋架和板状态良好屋架不变形，损坏，腐蚀和碎裂支承柱状态良好1) 圆柱垂直，牢固埋置2) 圆柱不腐蚀和散裂3) 木版无虫害侵蚀4) 柱上漆不剥落和褪色地面状态良好1) 砖完整，不碎裂2) 粉刷的裂纹不超过 2mm宽无积水9) 公共厕所卫生装置维修良好1) 小便池，洗脸盆和抽水 马桶无阻塞2) 弯道不损坏3) 地面弯道畅通4) 洗脸盆和抽水马桶不 碎裂和损坏5) 供给管道不渗漏腐蚀6) 供给管道牢固固定在 墙上7) 废水管不渗漏和腐蚀墙维修良好1) 墙面无乱刻的字画2) 涂料不剥落和褪色3) 墙面裂纹不超过2mm4) 墙面涂层不隆起地面维修良好1) 砖不碎裂和缺少2) 砖无污迹天花板维修良好1) 无剥落混凝土2) 漆不剥落和褪色门维修良好1) 门不损坏2) 门锁装置牢固、不松动 和损坏) 号序 项目操作标准完成细节附属装置维修良好1) 烘状态良好2) 卫生仑纸卷筒架安装就 位，可使用3) 灯正常4) 线路穿过管道和板条0 '- 屋顶屋面中间盖板保养良好屋面中间盖板不损坏，在原位避雷器保养良好1) 避雷器垂直向上，埋置 牢固2)水平向避雷器绝缘防水层保养良好1) 防水层不碎裂或磨损2) 防水层牢固粘在屋顶 盖板上，无气泡3) 防水层无积水辅助维修良好1) 屋顶无废弁物2) 屋顶不用作储藏间活动铁门和通气门保养良 好1) 搭扣和钩环状况良好， 安装牢固2) 通气门和铁门导轨平 滑3) 通气门和铁门不损坏 和生锈墙上竖梯保养良好墙上竖梯安装牢固，不损坏和生 锈4.11智能化设备设施管理程序警觥糙要程缨指擢1中精瞥造段选型程棉一娜个新！为止第一程序：设备的更新规划、选型、订购、安装调试及日常运行订出彦5至中设 亚主。
的发展目标W结合业主的啊经理审核后提交公司相新部门审核1划莪由工程部提出批报项后部总设备的 湎虻选效率高 互加:善型应考虑f部件 广口 口在行政人事露案，技术应制蔺的操工®培训计划乍由工程主管负责，程及完点常管理按操备移交行操会同使检查确保设备正常备的操作规第二程序：设备的定期维护保养大»!第三程序：设备的技术改造^系^s'l^第四程序：设备的更新报废设备的报废原则为：国家指定的淘汰产品已超过使用期限，损坏严重，修理费用昂贵因受自然灾害或事故损坏，而修理费接近或超过原设备价值的设 备虽能运转，但有严重隐患，而修理费用昂贵的设备无法修复的设备设备报废应由使用部门提出申请，由工程部会同有关技术单位进婷判和技术鉴辱确认后' SIBIil负责人同意后，报最高负责市嘏新应*公牺时1后"业公智能化管理内容的前期管理业户智能化系统须知单元装修须知使用智能化系统须知门禁系统的使用的日常运行方案巡更系统的运行方案闭路监视系统的运行方案租户安全报警系统的运行方案的维修项目智能化系统维护项目巡更系统维护检查表闭路监视系统维护检查表业户安全报警系统维护检查表智能控制中心维护检查表智能化系统智能化系统智能化系统项 目内容周期监控系统巡视、检一周保养半年巡更系统信息读取器巡视、检一个月保养半年防盗系统保养一年智能控制中心设备保养一年背景曰乐系统保养半年消防报警系统巡视、检一月保养半年智能化系统巡视和保养计划第5章管理机构运作方法及管理制度5.1项目服务机构甑Hillbi岬褊㈱湍量嗅赢角度璃机构岗位设置原则服务第一的原则诫li碘务理念暨方蹿质服务牌确保洲％招高品精干高效的原则质，觥于管理科学化和料!|制如通过减少内部|擦|数肿中提高员工基本的 高质量，又实l运行的低成本，使园区具有可持续发展能力。
反应迅速原则全户1H互髓写虑,毓毓管理服务利于项'矗从整鬣作进置各部门职责纲要客户服务部资料档案管理业主入伙管理二次装修管理报修接待管理投诉处理及住户回访 有偿服务及其他外围及停车库的保洁服务公用部位管道、消火栓、玻璃窗及设施设备的保洁服务消防通道、扶手及公共走道的保洁服务楼层电梯层门、轿厢的保洁生活垃圾的收集、清运 外墙清洗大理石地坪保养空置房的清洁绿化养护灭鼠杀虫工程部物业设施设备接管验收管理设备的使用管理设施、设备的维修保养管理设施、设备管理基础工作二次装修管理房屋修缮、养护管理 设备机房管理设备安全运行管理能源管理保安部治安管理消防管理二次装修管理突发事件处置管理 交通车辆管理 礼仪管理行政财务费用收缴管理物业项目部财务管理 员工招聘、录用管理 组织员工培训、考核 员工出勤管理 办公室内务管理 物资采购管理对外联络及外包合同谈判主要岗位管理职责总物业经理：1. 负责部署物业业/租户入伙之一切工作2. 按公司或业主所授予权限，负责现场一切管理事物辖之物通孰曜略达到良好管理案平示等，组织及监督所管 并能积极定地对各项管理事项向业主有公设汇报物业之管理情况， 工确保落行公司之政策及指示，并按需要传达及推动至各级员6. 协助业主提供、制订及修订相关管理政策。
月、每敞内部及市场比况较，予期药及运勰算提心 门、集团公有关部业公司保腮筑单务关系十麒等府部9. 执行物业公共契约之条款b101定时或不定时巡视项目，以监察项目之管理工作，负责 处理重大、特别问题11. 定期召开员工会议及培训，加强沟通和及时解决工作弊病，并培训骨干员工，灌输管理知识、技巧制订早一年的工行年划考绩、总结、检讨，并根据当年工作业绩，保安经理： 物业服务的面负责大厦安全方面的工作，满足客户的需要，保证2.4.5.21.口3. 负责二次装修物业管理部门的监管工作指导开展业务培训，提高并保持本部门员工的总体业务水平贯彻公司开源节流制度，堵塞各类漏洞，降低管理成本处理重大投诉问题负责突发事件的处理完成上级交办的各项任务全面负责大厦安保的管理工作，保证业/租户、员工的人-a-目关部做好、安保部年度工1度及安总结部各f七员的工作，并对其进行督查、培训与13.考核，i14 .检查各项安保措施的落实情况，每天巡视并认真做好有 关记录15.组织、协调好部门内各岗位的分工与协作，主持每日的 当值领班机会做好｛部门内员工的思想政治工作，关心员工的生活和业 务水平的提高^17.写好工作日记，完成上级和市、区安保部门交办的其他 任务。
管其辖8下各员工所日常工责本部门员工的培训及考核，紧密监19.负责保护项目内一切消防设施，使其保证完好出20.定期组织消防培训，组建义务消防队，定期举行消防演 练负责与消防部门建立良好的协作关系，预防火灾的发生客服经理：的工作，全、绿化等方面3,负责二次装修物业管理部门的审批及监管工作指导2.4. 开展业务培训，提高并保持本部门员工的总体业务水平5. 贯彻公司开源节流制度，堵塞各类漏洞，降低管理成本6. 配合外部相关政府部门组织做好相关协调宣传工作7. 处理重大投诉问题8. 负责突发事件的处理9. 完成上级交办的各项任务10. 负责建立健全客户的档案等制度管其辖下各员工之隔工作责本部门员工的培训及考核，紧密监12. 定期对服务质量进行统计分析，并及时上报总物业经理；〈辛13.定期拜访业户，征询意见，作好业主满意度测评，不断改善管理服务14. 负责交、收楼、二次装修各项规定的审批的工作15. 协助总物业经理处理项目对外公关事宜工程经理：1. 工程部的各项管理工作2. 工程部的年度工作计划，本部门员工的工作「处理下属各岗位在安装、维修及保养等工作中出 现的各种问题mg竺仙门门各项制度，保证设备设施运转良好，为业/租户提 供舒适的生活环境。
5. 预计、估测、控制人力、材料和设备设施的成本6. 制定年度预算及关于大修和设备安装的计划人表现和人事任免方程麒"训，璘主保证工主部■各毓作运作正常会，检查、签收各岗位的工作日记/租户的若遇重大疑难问题，应立即赶到现场处理，尽可能减少对业10. 负责计划、监督、测试验收各项机械设备的检修工作11. 负责检查、督促员工严格按照项目部制定的规章制度进行工 作系，共姬合划和"项紧急维修工作，并及时与相关部门联 短缺，3应及时提"程材料库存及零、配件的消耗情况，若发现14.负责工程部设备档案的管理工作负责面试工程部应聘人员，提出部门的聘用意见会计（公司兼）：1. 控制客户帐期，催收帐款如每月管理费月费等；2. 每月首七个工作天内将客户欠帐情况做出明细分析表；3. 将有关付帐及其他费用原始凭证做出记帐凭证并准确记 帐；4. 定期列出每个开支项目之发生及余额；5. 负责收入货币送缴银行，现金管理及日常报销支出;6. 登记现金入银行日记帐；7. 负责管理公司固定资产的登记、盘点和统计工作。