Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,破,阵,阵,1,商业投资价,值,值的四大准,则,则,1、本金安,全,全性2、期望收,益,益的稳定性,3、变现的,难,难易性4、管理的,复,复杂性2,驿都锦绣,星河名居,天盛花苑,我们的商业,位,位置图,3,本区域,中心商圈,航天城商圈,1km,1.5km,20年历史,以大型百货卖场、家电卖场、超市卖场为主,15年历史,以超市卖场、集中型菜市和社区服务型商铺为主,25年历史,以社区服务型商铺为主,龙泉主要商,业,业关系,4,消化总价值,为,为2000,万,万的商铺、,车,车位和库房,嘉联地产对,本,本项目目标,的,的理解,重要目标,5,必须解决的,问,问题,Q2,：,如何,实,实现,销,销售,？,？,必须,做,做的,两,两件,事,事,2、,本,本品,研,研究,Q1,：,商铺,滞,滞销,的,的症,结,结在,哪,哪里,？,？,1、,消,消费,者,者、,投,投资,者,者和,经,经营,者,者的,问,问卷,调,调查,。
1、,消,消费,者,者、,投,投资,者,者和,经,经营,者,者的,问,问卷,调,调查,6,问卷调查,结,结论,消,消费者,1、在此,发,发生消费,行,行为的消,费,费者主要,来,来于蔚蓝,花,花城和天,盛,盛花园，,其,其次是驿,都,都锦绣和,星,星河名居,和,和部分其,它,它小区2、茶楼,是,是他们最,主,主要的消,费,费方式（70%，,甚,甚至有28%的客,户,户保持每,天,天都去）,，,，其次是,网,网吧、KTV、健,身,身场所和,泡,泡吧3、消费,者,者希望在,住,住家500M的范,围,围里有餐,饮,饮、日用,干,干杂、银,行,行、休闲,娱,娱乐、药,店,店等商业,4、消费,者,者认为本,区,区域还应,增,增加餐饮,、,、休闲娱,乐,乐、银行,、,、药店等,商,商业店铺,5、消费,者,者们愿意,在,在菜品丰,富,富的基础,上,上，选择,距,距离较近,的,的菜市73%的,消,消费者会,每,每天去一,次,次6、80%的消费,者,者每周至,少,少会有一,次,次朋友聚,会,会，32%的消费,者,者甚至一,周,周会有2,4次朋,友,友聚会72%的,消,消费者会,选,选择在龙,泉,泉中心城,区,区聚餐，22%的,客,客户选择,在,在住家社,区,区附近聚,餐,餐。
84%的消费,者,者一次聚,餐,餐的费用,会,会在100300元火,锅,锅和中餐,依,依然是聚,餐,餐的首选,他们聚,餐,餐时最看,重,重口味和,卫,卫生状况,7、消费,者,者最核心,的,的消费理,念,念为性价,比,比7,问卷调查,结,结论,经,经营者,1、仅有10%的,经,经营者对,经,经营情况,表,表示满意,，,，66%,的,的经营者,表,表示经营,状,状况一般,，,，24%,觉,觉得经营,状,状况不好,，,，有退场,风,风险2、85%的经营,者,者选择租,赁,赁商铺进,行,行经营，,并,并大多（60%）,选,选择租赁2050平米的,商,商铺3、33%的,客,客户会,因,因为人,气,气不旺,重,重新选,择,择铺面,，,，他们,期,期望铺,面,面的租,金,金为1020元并,并至少,要,要求3%以上,的,的回报,率,率，73%的,客,客户甚,至,至要求,至,至少5%的回,报,报，42%的,客,客户要,求,求10%以上,的,的回报,4、经,营,营者对,交,交通方,便,便、停,车,车位充,足,足、结,构,构设计,合,合理几,方,方面比,较,较满意,对周,边,边商气,人,人气不,旺,旺、地,理,理位置,差,差、消,费,费水平,低,低几点,不,不满意,。
5、经,营,营者选,择,择在此,行,行商的,主,主要原,因,因依次,为,为看好,这,这里的,位,位置、,租,租金低,廉,廉、生,存,存的方,式,式8,问卷调,查,查结论,投,资,资者,1、投,资,资客户,能,能承受,的,的投资,金,金额为1025万,，,，最好,不,不超过20万,会购,买,买20,50,平,平米的,商,商铺2、投,资,资客60%选,择,择一次,性,性付款,，,，40%选择,按,按揭3、70%的,投,投资客,希,希望6,10,年,年收回,投,投资，,最,最多不,超,超过15年4、80%的,客,客户投,资,资商铺,是,是为了,先,先占住,口,口岸，,以,以后自,己,己经营,，,，为收,租,租金而,购,购买的,较,较少5、投,资,资客了,看,看重了,这,这里的,地,地段、,未,未来的,升,升值潜,力,力9,必须解,决,决的问,题,题,Q2,：,如何实,现,现销售,？,？,必须做,的,的两件,事,事,2、本,品,品研究,Q1,：,商铺滞,销,销的症,结,结在哪,里,里？,1、消,费,费者、,投,投资者,和,和经营,者,者的问,卷,卷调查,2、本,品,品研究,10,产品症,结,结,1、相,当,当一部,分,分商铺,是,是砖混,结,结构，,不,不能打,通,通组合,，,，严重,限,限制了,经,经营规,模,模和主,力,力店的,进,进入。
11,产品症,结,结,2、环,境,境脏乱,，,，进驻,商,商家杂,乱,乱，影,响,响经营,环,环境生资建,材,材产业,在航天,人,人心里,，,，这里,是,是富人,区,区！,12,产品症,结,结,3、基,础,础配套,设,设施匮,乏,乏，部,分,分街道,甚,甚至连,路,路灯都,没,没有,13,产品症,结,结,4、车,库,库过小,、,、基本,无,无法作,为,为车库,使,使用,14,商品房,买,买卖,合同,合同症,结,结,天盛花,苑,苑、驿,都,都锦绣,商,商品房,买,买卖合,同,同明文,约,约定：,社,社区底,商,商不从,事,事餐饮,、,、娱乐,的,的经营,活,活动15,交通症,结,结,红线部,分,分含有,公,公交路,线,线，连,接,接小区,的,的车行,入,入口，,相,相对商,气,气较高,16,驿都锦绣,星河名居,天盛花苑,人气、,人,人流症,结,结,由于该,街,街的小,区,区入口,无,无法行,车,车，造,成,成该街,人,人气萧,条,条,17,消费者,生,生活习,惯,惯症结,航天城,商,商圈通,过,过15,年,年的沉,淀,淀深入,人,人心，,航,航天员,工,工一般,习,习惯于,在,在航天,城,城商圈,进,进行消,费,费。
本区域,航天城商圈,18,营销症,结,结,、商,铺,铺较为,分,分散，,不利于,规,规划与,包,包装19,营销症,结,结,2、已,呈,呈现多,年,年，,缺乏人,气,气，,销售滞,缓,缓20,营销症,结,结,3、目,前,前投资,该,该商铺,，,，,机会成,本,本过大,按5000元,售,售价，,每,每月15元租,金,金收益,计,计算，,年,年收益,率,率为：,3.6%,银行5,年,年期存,款,款利率,为,为：,5.76%,我们的,回,回报率6,21,我们的任务,年,月日,年,月日,完成销售总,面,面积的,完成销售总,面,面积的,22,2009.02,2008.08,2008.02.06,春节,今天,完成销售总,面,面积德%,完成销售总,面,面积的60%,各销售阶段,任,任务目标梳,理,理,完成销售面,积,积20%,23,2009.02,2008.08,2007.11.25,2007.12.1,2008.01.1,2008.02.06,春节,1,2,3,1,2,3,今天,整体形象VI体系确定,，,，及售楼部,装,装修阶段,完成销售总,面,面积德%,完成销售总,面,面积的60%,招商工作阶,段,段，配合招,商,商启动销售,项目强销期,注:1、招商工,作,作以大棚菜,市,市为启动区,。
2、在招商,工,工作启动的,同,同时，需要,开,开发商同时,配,配合对占街,市,市场的治理,3、车位春,节,节前，治理,整,整顿：春节,后,后销售启动,库房随,商,商铺捆绑销,售,售推售节点排,布,布,招商起始时,间,间销售同时,启,启动,销售人员进,场,场,2008.02.1,商气培养阶,段,段，,4,4,强销期,公开发售阶,段,段,24,必须解决的,问,问题,Q2,：,如何实现销,售,售？,必须做的两,件,件事,2、本品研,究,究Q1,：,商铺滞销的,症,症结在哪里,？,？,1、消费者,、,、投资者和,经,经营者的问,卷,卷调查WE DO!,解决方案,25,上次方案回,顾,顾,驿都锦绣,星河名居,天盛花苑,酒吧主题文,化,化街区,药店、休闲,物,物业,生鲜超市,水果、干杂,一,一条街,方案：利用三处,交,交易场所的,设,设置，打通,本,本区域人流,动,动脉蔬菜大棚,26,我们的新商,业,业规划建议,驿都锦绣,星河名居,天盛花苑,酒吧主题文,化,化街区,药店、休闲,物,物业,生鲜超市,大棚菜市,暂拟：水果,花,花卉一条街,方案：利用大棚,菜,菜市炒热片,区,区，推动销,售,售27,驿都锦绣,星河名居,天盛花苑,菜市带动人,流,流路线,规划原则：通过菜棚,的,的设置和单,边,边街配合，,打,打通商业瓶,颈,颈的中流通,道,道。
层层带,动,动，激活社,区,区商业大棚菜市,28,人流动线解,决,决辅助方案,1,、,、,进,进,行,行,天,天,兴,兴,路,路,商,商,铺,铺,环,环,境,境,整,整,治,治,，,，,制,制,作,作,统,统,一,一,店,店,招,招,2,、,、,在,在,天,天,兴,兴,路,路,街,街,沿,沿,上,上,增,增,设,设,全,全,民,民,健,健,身,身,器,器,材,材,3,、,、,允,允,许,许,野,野,的,的,在,在,天,天,兴,兴,街,街,上,上,等,等,客,客,，,，,其,其,它,它,地,地,方,方,禁,禁,止,止,4,、,、,经,经,常,常,在,在,天,天,兴,兴,路,路,上,上,进,进,行,行,社,社,区,区,活,活,动,动,，,，,比,比,如,如,每,每,晚,晚,播,播,放,放,坝,坝,坝,坝,电,电,影,影,问,题,题,关,键,键,如,何,何,将,将,天,天,兴,兴,路,路,的,的,人,人,流,流,引,引,入,入,缺,缺,乏,乏,人,人,气,气,的,的,兴,兴,茂,茂,路,路,？,？,29,驿,都,都,锦,锦,绣,绣,星河名居,天盛,花,花苑,产值,：,：1882195,面积,：,：537.09,产值,：,：3112613,面积,：,：935.35m2,产值,：,：4673149,面积,：,：975.39,产值,：,：4494482,面积,：,：1209.38,产值,：,：391513,面积,：,：338.90,产值：2103311,面积：515.36m2,产值,：,：80871,面积,：,：329.23m2,整体,项,项目,产值,：,：17，862，125,面积,：,：5025.94m2,项目,产,产值,及,及面,积,积分,布,布,30,驿都,锦,锦绣,星河,名,名居,天盛,花,花苑,产值,：,：1882195,面积,：,：537.09,产值,：,：3112613,面积,：,：935.35m2,产值,：,：4494482,面积,：,：1209.38,产值,：,：391513,面积,：,：338.90,产值,：,：80871,面积,：,：329.23m2,主推,销,销售,区,区,整体,面,面积,目,目标,任,任务,面积,：,：3087m2,主推,销,销售,区,区,面积,：,：3535m2,注：,此,此区,域,域即,为,为招,商,商先,行,行区,！,！,31,注：,1、6%,为,。