四大地产公司财财务比较分析析地产业是香港的的重要经济支支柱，即便是是在世界范围围内，香港地地产业的发展展水平也处于于一个相当高高的位置之上上而在香港港，长江实业业、恒基兆业业、新鸿基、新新世界发展这这四家地产公公司均是地产产界的骄子，凭凭借其规模和和良好声誉，在在港人的心目目中，四大地地产公司就代代表了香港的的地产业经经过多年的不不断发展，四四大地产公司司各自形成了了一套行之有有效而又独具具特色的企业业运作模式，值值得我们学习习和借鉴财财务是企业经经济活动的反反映，以下本本文从财务角角度对四大公公司进行比较较分析，希望望从中获取一一些启示一、 公司基本情况新鸿基地产发展展有限公司在在四大地产公公司中规模最最大，它于11972年在在香港联交所所上市，核心心业务是开发发房地产供销销售及收租投投资，相关业业务包括酒店店管理、保险险、金融业务务和运输基建建管理，并涉涉足科技领域域新世界发展有限限公司于19970年成立立即开始其房房地产开发业业务，并于两两年后在香港港联交所上市市经过二十十多年的积极极发展，该集集团已将其核核心业务从地地产扩展至酒酒店、基建、服服务以及电讯讯同时它也也是在中国大大陆最大的香香港投资者。
长江实业（集团团）有限公司司是香港最负负盛名的企业业之一集团团业务范围广广泛，包括房房地产发展、基基础建设、港港口货运、能能源、零售、酒酒店及电讯业业务恒基兆业地产有有限公司是一一家投资控股股公司，透过过附属公司参参与香港的房房地产开发与与投资、项目目管理、建筑筑、物业管理理、酒店、公公用事业、零零售、财务及及投资控股以以及在中国大大陆的房地产产开发其旗旗下，包括联联营公司，有有六家上市公公司，其中三三家为恒生指指数的成份股股二、 四大地产公司财财务比较分析析由于条件所限，本本文仅获取新新鸿基、新世世界、恒基兆兆业19966年6月30日起起截止到19999年6月月30日及长长江实业19996年122月31日起起截止到19999年122月31日的的财务数据需需要说明的是，新新鸿基、新世世界、恒基兆兆业是以截至至六月三十日日止的一年作作为一个会计计年度，而长长江实业以截截至十二月三三十日止的一一年为会计年年度，虽然会会计期间不同同，但该差异异将不至于影影响比较趋势势本文所使使用的财务数数据均以其会会计年度为基基准为便便于与我司比比较，将我司司截止99年年12月311日的A股财财务数据列于于四大地产公公司数据之下下，以1港币币=1.088人民币作为为换算汇率。
1． 业务规模比较（单单位：亿港币币）u总资产（图1）四家公司的资产产规模均在997年达到较较高点，其后后除长江实业业稳步增长外外，其他公司司都有所减小小新鸿基资资产规模最大大，但99年年长江实业一举超超过了新鸿基基位居第一注：图中所标识的年份表示长江实业及万科截止当年12月31日的一个年度或其他三家地产公司截止当年6月30日的一个年度，以下相同u营业额（图2）从绝对数看，新新鸿基的营业业额规模最大大；新世界虽虽不及新鸿基基但营业额较较稳定，表明明业务发展较较平稳；长江江实业和恒基基兆业营业额额增减起伏较较大99年年四家公司的的营业额从大大到小排序为为：新鸿基、新新世界、恒基基兆业、长江江实业u净资产（图3）从增长趋势看，长长江实业的净净资产规模逐逐年稳步上升升，其他三家家公司均在997年达到最最高点，988年又有不同同程度的下滑，到到99年下滑滑势头有所减减缓，新世界界和恒基兆业业的净资产还还略有回升999年长江实实业的净资产产超过新鸿基基跃居第一恒恒基兆业净资资产规模最小小需要说明的是，999年长江实实业在营业额额下降的情况况下，资产规规模得到讯速速膨胀，主要要原因是对联联营公司（和和记黄埔、长长江基建等）的的长期投资获获得了丰厚回回报。
年内投投资收益额达达$580亿，是是上年的122倍（其中和和记黄埔因出出售Orannge pllc股权长实实获得投资收收益$577亿）u每股净资产（单单位：港币）（图4）四家公司每股净净资产的变动动趋势与各自自净资产的变变动趋势是一一致的，但排排序略有不同同，原因在于于新世界的股股本规模相对对较大尽管管长江实业的的股本规模也也较大，但因因99年的良良好业绩使每每股净资产位位居其他公司司之首无论论是在总资产产、净资产或或是营业额方方面进行比较较，这几家公公司按规模大大小进行排序序，顺序都是是一样的（长长江实业的营营业额除外，这这主要由于该该集团的主要要利润来源和和记黄埔等公公司为其联营营公司，不属属合并报表范范围），且四四家公司的净净资产与总资资产的变动趋趋势基本一致致这种关于于公司规模的的财务指标的的同一性，在在一定程度上上说明香港四四大地产公司司在公司规模模的扩张上，表表现出一种较较为明显的均均衡发展特征征，而非单个个财务指标的的突出万科的资产规模模和营业规模模虽远不及四四大公司，但但近年呈现出出稳步增长的的趋势2．短期偿债能能力比较u流动比率（流动动资产/流动动负债）（图5）尽管99年各公公司的流动比比率相差不大大，但从各年年情况看，四四家公司流动动比率的大小小和变动趋势势存在很大差差异。
长江实实业的流动比比率较高，但但98年开始始已明显降低低99年除除新鸿基外，各各公司（含万万科）的流动动比率均比上上年降低，表表明其短期偿偿债能力有所所减弱由于于个体差异，无无法看出香港港大发展商合合理的最低流流动比率水平平u速动比率[（流流动资产-存存货）/流动动负债]公司长江实业恒基兆业新鸿基新世界万科年份99989998999899989998速动比0.530.490.140.330.610.770.530.540.590.50现金流动负债比比-0.180.830.350.131.041.030.130.380.02 /（表1）从速动比率与流流动比率的比比较情况看，各各公司的存货货都占到流动动资产一半以以上，其中恒恒基兆业的存存货占流动资资产比重最大大，99年甚甚至达到900%，因此速速动比率也最最小，这将极极大影响其短短期偿债能力力这同时也也反映了房地地产行业所固固有的存货金金额大、销售售周期长的事事实与98年相比，999年万科的的流动比率降降低了但速动动比率却提高高了，主要原原因是99年年万科的存货货大幅度减少少，存量资产产在连续高企企后首次开始始下降u现金流动负债比比（经营性现现金流量/流流动负债）真正能用于偿还还债务的是现现金流量，经经营现金流量量和流动负债债的比较可以以更好的反映映企业偿还短短期债务的能能力。
从四家家公司情况看看差异较大，其其中新鸿基的的现金流动负负债比连续两两年超过1，短短期偿债能力力较强；而另另外几家公司司的现金流动动比还不及其其一半(除长长江实业19998)，最最小的甚至只只有0.133(新世界11999)长江实业99年年因营业现金金出现净流出出，使现金流流动负债比呈呈负数，因此此其短期偿债债能力明显不不足3． 运营效率比较u应收帐款周转率率（销售收入入/应收帐款款平均余额）四家公司应收帐帐款周转率大大小不一，从从99年的情情况看，恒基基兆业和新鸿鸿基应收帐款款收回速度最最快，仅不到到2个月，其其次为长江实实业新世界界应收帐款管管理能力较差差，平均收帐帐期高达1228天万科科的应收帐款款回收速度处处于中间水平平参见表表2）长江实业恒基兆业新鸿基新世界万科应收帐款周转率率4.146.956.692.855.55应收帐款周转天天数86.952.554.512865.8（表2）u流动资产周转率率（销售收入入/流动资产产平均余鹅）（图6）流动资产周转速速度快，会相相对节约流动动资产，等于于相对扩大资资产投入，增增强企业赢利利能力；而延延缓周转速度度，需要补充充流动资产参参加周转，形形成资金浪费费，降低赢利利能力。
四家家公司中，新新鸿基的流动动资产周转最最快，长江实实业相对较慢慢万科的流动资产产周转速度仅仅次于新鸿基基，同新世界界相当并有超超过之势，且且近三年在逐逐年加快u总资产周转率（销销售收入/总总资产平均余余额）（图7）总资产周转越快快，说明销售售能力越强四四家公司中，长长江实业资产产周转速度最最慢，新鸿基基次之，恒基基兆业和新世世界相差不大大相比之下，万科科的总资产周周转率优于上上述公司许多多，一方面说说明万科资产产规模较小，另另一方面说明明运用有限资资产获取收入入的能力增强强了结合应应收帐款和流流动资产周转转情况，可以以认为目前万万科的资产营营运效率比较较好4． 长期偿债能力比比较u资产负债率（图8）通常，资产负债债率越低，说说明企业自有有资金实力越越强，还本付付息压力越小小，财务状况况越稳定四四家公司的资资产负债率基基本都在500%以下，其其中，长江实实业资产负债债率最低，且且有逐年下降降趋势；新鸿鸿基次之，但但比率逐年上上升；其他两两家相差不大大，但在99年新世世界的资产负负债率达到551%财务务杠杆是一把把“双刃剑”，如果总资资产利润率高高于负债利率率，增加负债债可以获取更更多收益，反反之，增加负负债将增加负负担和财务风风险。
99年年新世界的总总资产利润率率仅为1.11%（参见图图10），过过高的负债率率无疑将增加加其财务风险险万科的资产负债债率高于香港港公司始终在在50%以上上，尽管这在在中国的上市市公司中并不不算高u已获利息倍数（税税息前利润//利息支出）长江实业恒基兆业新鸿基新世界已获利息倍数5.74.65.72.1（表3）虽然长期债务是是未来的经济济资源流出，但但利息却是企企业每年必须的的支出，已获获利息倍数正正是反映利息息受到企业息息税前利润保保障的程度四四家公司中，新新世界的偿还还利息能力最最差，还不到到其他三家的的1/2需需要说明的是是，99年长长江实业实际际已获利息倍倍数达59，从从稳健和可比比性出发，这这里仍用988年数作为其其对利息保证证程度的评价价指标5． 获利能力分析u净利润（单位：：亿港币）（图9）四家公司的净利利润变化趋势势基本一致，998年较977年均有大幅幅度下降，999年又有不不同程度回升升结合近几几年香港经济济的发展历史史来看，上述述公司的赢利利情况明显透透视出香港998年金融危危机时的影子子（宏观经济济状况严重影影响房地产业景气程程度）在经经济萧条时，很很难找到利润润不下降的公公司；而在经经济复苏时，大大部分公司赢赢利情况有所所好转。
此外，我们注意意到，99年年长江实业净净利润呈跳跃跃式增长（原原因同前）而而新世界这家家公司的赢利利却仍然恶化化，这似乎揭揭示了该公司司的经营不善善u销售净利率（净净利润/销售售收入）（图10）各家公司的销售售净利率与净净利润的变动动趋势基本一一致新世界界的销售收入入获利能力较较差，与其他他公司差距较较大新世界界和恒基的销销售净利率有有逐年降低趋趋势此外，需需要说明的是是，长江实业业的销售净利利率比其他公公司高出许多多倍且波动较较大，其原因因笔者在前文文已提到过，即长江江集团的重要要利润来源———和记黄埔埔、长江基建建、香港电灯灯等公司均为为其联营公司司，未被纳入入合并报表范范围，导致销销售收入没有有包括这些公公司，而净利利润又体现了了这些公司的的收益与上述公司相比比，万科的销销售获利能力力尚有较大差差距，而且销销售净利率在在逐年降低，主主要原因在于于：（1）万万佳的商业销销售收入净利利率低；（22）因开发成成本较高万科科地产毛利率率较低；（33）四大公司司出租业务净净利率较高u资产净利率（净净利润/总资资产）（图11）资产净利率反映映了企业的资资源利用效率率除长江实实业外各公司司的资产净利利率基本呈下下降趋势，这这在某种程度度上也说明了香港地地产业的行业业平均利润率率正在下降。
且且房地产企业业由于其行业业特殊性，很很大一部分资资金用于土地地储备，资金金占压较严重重，因此其资资产净利率普普遍较低四四家公司中，新新世界的资产产利用效率最最低，99年年仅为其他公公司的1/55相反近年年万科的资产产净利率在缓缓慢上升，一一定程度上反反映了万科综综合资产利用用效率在提高高u净资产收益率（净净利润/净资资产）（图12）净资产收益率的的变动趋势与与总资产利润润率的变动趋趋势几乎相同同这也反映映了同样的一一个问题，即即近几年整个个香港房地产产业的平均利利润率在逐步步下降（长江江实业若剔除除因和记黄埔埔转让股权取取得的非经常常收益，其净净资产收益率率也是降低的的）由于香香港的会计制制度将物业重重估市价高于于成本价的部部分作为净资资产的一部分分计算扣除除该重估储备备的净资产收收益率，将更更具可比性，也也更便于国内内企业参考公司长江实业恒基兆业新鸿基新世界万科年份99989998999899989998扣除物业重估储储备的净资产产收益率（%%）42.07.314.714.414.712.73.46.311.010.1（表4）由表4可看出，房房地产业由于于其营业周期期长等行业特特殊性，即使使是象香港四四大地产公司司这样做得较较好的企业，其其净资产收益益率最高也不不超过15%%（长江实999年业例外外）。
u每股收益（图13）从四大地产公司司的每股赢利利变动情况来来看，同样是是由于宏观经经济不景气导导致他们977年以后的赢赢利情况不甚甚理想，直到到99年才略略有回升（但但新世界999年情况进一一步恶化），长长江实业999年每股收益益创历史新高高（原因同前前）6． 股利分配政策比比较u每股股利（股利利总额/流通通股数）（图14）结合每股收益情情况分析，四四大地产公司司每年的股利利支付都是根根据当年的赢赢利情况来确确定的，利润润越高，支付付股利的绝对对数越大但但长江实业999年情况相相反，每股股利利并未随每股股收益的增加加而大幅增长长，这或许是是其一贯的低低股利政策或或者为了增加加储备扩大投投资，也可能能是基于对支支付股利现金金压力的考虑虑（支付999年股利需现现金$31.7亿亿）四大地产公司的的股利支付基基本都以现金金形式，新世世界99年的的股利虽有部部分以红股形形式，但也给给予了股东现现金选择权u股利支付率（每每股股利/每每股收益）（图图15）股利支付率=每每股股利/每每股收益，反反映了公司赢赢利中有多少少用来支付股股利四家公公司中，新鸿鸿基采取的是是固定股利支支付率的股利利分配政策，而而其他三家公公司的股利支支付率的变动动则是另一种种情况，即股股利支付率与与公司赢利负负相关（如前前述长江实业业）。
这就说说明了这三家家公司在公司司赢利情况较较好年度（实实际上也是宏宏观经济状况况较好的年度度），降低了了股利支付率率，以增加保保留盈余供再再投资所需；；而在赢利状状况转差时（实实际上也是行行业不景气的的年度），增增大了股利支支付率，减少少了扩大投资资的储备来源源表5）7． 各业务构成比较较（表5）业务构成 年份长江实业恒基兆业新鸿基新世界营业额营业溢利营业额营业溢利营业额营业溢利营业额营业溢利金额占比金额占比金额占比金额占比金额占比金额占比金额占比金额占比租金993364.11568.413559.187318.0551023.3420339.6175710117969.2982802.41845.4161615.2107417.9565024.3444330.919909.8137928.1楼宇出售99737190422.31103675.6315364.91499163.3496046.815298.71428.3981097592.5261876.3719767.7424170.51530465.9893962.1583628.6290959.3建筑及机电工程程996104.2270.6674838.538222.4985455.1390.65923294348.9酒店995422.31341.320951222213.1985452.31320.9267213.13497.1基建997414.248028.2986773.34008.2电讯99261814.9-712-42.198234511.5-646-13.2物业管理994865.9703.8986015.1621.8投资及财务99158985.38065.580616.55432.35435.19856216.46606.266011.04351.94343其他9960.27905.620948.87677.2203911.7161.19830.16115.812885.64353.19474.6771.6合计99819310018631001459710048591002368010010607100175271001703100981186510034291001062910060141002322210014383100203901004902100四大地产公司中中，长江实业业、新鸿基和和恒基兆业的的主业非常突突出，楼宇出出售业务在各各公司业务营营业额及利润润构成中所占占比重相当高高（长江实业业的楼宇出售售利润中扣除除了物业减值值准备）；而而新世界主业业不突出，该该公司99的的营业额中楼楼宇出售仅占占8.7%。
楼宇出租业务在在四大地产公公司的各业务务中均占有较较重要的地位位，从表中可可看出，各公公司出租业务务的营业溢利利所占比例均均达到其营业业额所占比例例的近两倍，可可见出租业务务的获利能力力较强此外，四大地产产公司所涉足足的其他业务务与其主业基基本都具有较较大的相关性性（如基建等等）三、 对我公司的启示示意义在上一部分，通通过数据比较较和趋势比较较，笔者已经经对四大地产产公司的各种种财务指标进进行了综合性性的比较分析析根据这些些分析，结合合我公司实际际情况，得到到以下结论：：1． 在规模上，与四四大地产公司司比较，万科科仍相差很大大因此，万万科的规模扩扩张空间还很很大，而且正正处在一个稳稳步增长时期期；在规模扩扩张时，应注注意总资产、净净资产和营业业额的均衡发发展，对此，笔笔者在上一部部分已经指出出四大地产公公司规模扩张张具有明显的的均衡发展的的特征四大地产公司中中，规模最大大的是新鸿基基（长江实业业99年情况况特殊不在此此比较），999年其营业业额、总资产产、净资产、净净利润分别是是万科的9倍倍、38倍、555倍和444倍；万科各各项规模指标标与四大公司司中最小的比比较情况如下下： 单位：亿亿港元财务指标四大公司的最后后一位万科比值名称数值总资产恒基兆业928.941.622.3 ：11营业额长江实业81.926.9 3.0 ：11净资产恒基兆业498.719.425.7 ：11净利润新世界12.72.1 6.0 ：112． 在经营质素上，万万科与四大地地产公司水平平相近。
比如如在净资产收收益率、总资资产净利率，在在短期偿债能能力与运营效效率方面； 万科销售净净利率低于四四大公司，主主要因为万佳佳的商业销售售收入净利率率低及四大公公司出租业务务净利率高的的原因；万科科的个别指标标甚至优于四四大公司，例例如99年万万科的速动比比率，总资产产周转率（总总资产周转率率达到0.665，高出四四大地产公司司4倍多），这这说明万科的的资产综合利利用效率在逐逐步提高3．在资产质素素上，万科明明显逊于四大大地产公司其一表现在四大公司拥有高额评估增值的长期物业，如新鸿基物业评估增值高达 430 亿港元；而万科却有不少低效资产和遗留问题；其二，万科的资产负债率明显高于四大公司，这主要是由于是香港和内地的不同的融资环境造成；其三，存货在万科总资产中的比率远高于四大公司（尽管99年有所降低），但在流动资产中的比率和四大公司接近，说明四大公司的长期投资、长期物业比例远高于万科存货情况比较长江实业恒基兆业新鸿基新世界万科存货金额（亿港港币）139.6273.2161.4235.922.9占流动资产比重重（%）63.990.657.470.064.7占总资产比重（%%）8.029.410.120.555.04．四大地产公公司的近年来来的获利状况况与香港宏观观经济状况息息息相关，表表明房地产业业受宏观经济济影响较深。
反观万科自97年以来的上升，也是与国内宏观经济发展趋势相一致，这提醒我们，要密切研究宏观经济发展大势，也要准备应对宏观经济不利下的经营对策，如万科目前的较高的资产负债率和净现金流出就是需要改善的因素5．在获利能力力上，万科与与四大地产公公司的差距主要表现在利润构成上，99年万科的楼宇出售溢利占溢利的比重高达81 %，而四大地产公司（新世界除外）一般占到60%--70%， 这反映了万科在地产业务利润中利润来源的单一性，也反映了万科经营住宅销售业务的压力，具体表现就是万科的业务构成中楼宇出租的比例极小，远低于香港四大地产公司，而租金收入是一种既稳定又获利强的收入来源 分析其原因，可能主要在于—中国大陆与香港的市场环境不一样，香港的地产业经过多年的发展，已形成较为稳定和成熟的出租市场，而大陆的出租市场可以说还没有形成，今后随着市场的不断成熟化发展，万科也可寻求一定的楼宇出租收入6．四大地产公公司的股利支支付基本采用用现金方式，且且各公司的股股利支付率基基本与赢利状状况负相关于是当公司赢利状况好、投资机会多时，将有更多的保留盈余进行再投资；而当公司赢利状况不佳时，公司投资相应收缩，保留大量现金将造成资金闲置，则倾向支付较高的股利。
万科可以参考此种股利分配办法但从每股营业现金流量看，万科目前尚不具备完全采用现金支付股利的能力7．从四大公司司的情况来看看，净资产利利润率普遍不不高（长江实实业99年较较特殊）新鸿基扣除除物业评估增增值后净资产产利润率将近近15%，也也可以说是香香港发展过程程中的特殊现现象，将来不不会发生这样样物业长期升升值的情况因因此，万科经经营房地产业业是否应该净净资产利润率率的增长作为为主要目标呢呢？个人看法法，既然行业业特征如此，就就不应该将之之列作主要目目标，万科所所追求目标的的应该是：一一定净资产利利润率下，经经营规模的最最大化，总利利润的最大化化8、资本经营使使公司规模超超常规增长长江实业通过联营投资，在香港楼市依然走低的情况下，99年取得骄人业绩，每股收益达$25.8元，资产规模得到跳跃式增长，这对万科扩张规模、拓展业务空间，探索资本经营之路不无借鉴意义总之，透过香港港四大地产公公司之间以及及它们和万科科的财务比较较与分析，我我们可以发现现，从整体上上看，尽管各各公司在财务务指标上存在在着一些差异异，经营绩效效也不一而同同，但四大地地产公司在经经营、管理上上的确已经发发展至一较高高水平。
和四四大地产公司司相比较，万万科在规模、获获利能力、现现金取得、业业务构成等方方面存在着或或多或少的差差距，这些都都有待于我们们努力加以改改善四大地地产公司在财财务上反映出出来的某些特特征很值得我我们思考以获获取一些有用用启示当然然，这并不意意味着一切向向四大地产公公司看齐，毕毕竟，万科有有万科的司情情，我们可以以保留差异，去去寻找最适合合我们自己的的模式谋求最最长远的发展展 万科企业股股份有限公司司财务管理部部 执笔 王 欣 指导 王文金金 2000年6月20日。