授权委托书致：兹委托〔居民身分证〕为我单位授权代表人，就××商住小区〔签署谈判文件、进展谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务，其签名真迹如本授权委托书签名所示 授权委托单位： 〔盖章〕法定代表人： 〔签名〕 授权代表人：〔签名〕 公 司 简 介××〔以下简称公司〕成立于年月，注册资本为万元，是具有独立法人资格的**公司，公司办公地点位于××公司实行独立核算、自负盈亏的企业管理机制，是社会化、专业化、综合性较强的物业管理公司公司是集物业管理、园林绿化、水电安装、房屋装修、装饰等相关产业于一体的物业管理企业公司设有行政部、管理部、物业部、工程维修部、保安部、保洁部等部门公司成立以来，我们肩负着社会的重托、业主的迫切希望，带着这种执著和信念走向这个行业公司自注册前，就从公司的规、专业、开展等方面作了全面的筹划，并确定了"全心效劳，在细微之处见精神；追求卓越，赢万人口碑创品牌〞的公司理念公司理念表达了这个年轻公司，既朝气蓬勃、勇于创新，又脚踏实地以效劳为本的精神通过建立严格的规章制度，强化管理，不断提高效劳质量，以增强企业部凝聚力和市场竞争力，使公司成为有相当实力，积极开拓开展的专业物业管理公司。
并对自己的管理水平、效劳质量提出高标准、高起点的要求:严谨、务实、高效、进步让公司与时俱进、开拓创新、恪尽职守、不断进取！公司本着"优质管理、优质效劳、优质生活〞的效劳宗旨，坚持"以人为本〞的管理理念，以诚信为立业之本、开展之基，寓严格管理于热情效劳之中公司在经理的带着下，坚持把诚信经营做为公司开展的根底，确立了"敬业奉献、和谐高效、以诚求成〞的企业精神和"厚业、秉承人本、善思笃行、追求卓越〞的企业宗旨，使各项工作全面提升，经济运行质量和效益稳步提高在经营开展中，首先建立和完善了一套良好的诚信经营机制，将诚信经营列入重要工作日程，作为考核各基层单位经营业绩的否决性指标，用机制保证经济工作与诚信建立同步进展其次是建立了诚信经营工作领导目标责任制，成立了由主要领导任组长的工作领导小组，明确工作机构和工作制度，从而形成了"一把手〞负总责、分管领导具体负责、职能部门负专责、各负其责的领导机制 在实际工作中，公司坚持依法管理，制度公开，宣传法律法规，明确业主和物业公司的权利与义务诚信经营的根本目标是看业主的满意度，为此，我们本着"诚信、务实、创新〞的经营宗旨，以"辛苦我一人，幸福千万家〞的企业精神，实行二十四小时管理效劳，以提高企业的工作效率和效劳质量，努力为业主提供优质效劳，以效劳促管理，以效劳促效益，以效劳推动诚信经营，尽力提高物业运作素质、延长物业使用寿命，从而使其不断保值增值的同时，充分满足物业之开展商、业主及使用者的各种效劳需求，精心打造特色物业管理品牌。
技术文件对本工程物业管理的整体设想及筹划一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量通过我们的效劳，为"××商住小区〞创造价值，为业户营造一个"平安、舒适、温馨、亲情〞的生活、办公及购物环境，让业主安心、放心一、 总体管理效劳目标1、 前期目标成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；2、 合同目标在合同期，全身心为业主效劳，成为业主的好保姆、好管家、好朋友四年到达"市物业管理示小区〞的标准；二、 管理效劳理念 ――――― 市好当家物业让您更满意让 —— 严格管理、规效劳、心心交流您 —— 业户、开展商、行政主管部门、相关专业部门更 —— 优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求满意 ——成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为开展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友三、保证体系 我公司自成立起开展企业标准化工作，并制订了公司"企业标准〞贯穿于"市锦秀江山商住小区〞的物业管理之中四、效劳承诺1、 总体指标1、 满意度指数85以上；2、 管理效劳围不发生重大平安责任事故，管理效劳围不发生重大火灾责任事故，管理效劳围不发生重大设备管理责任事故；2、 分类指标1、 管理处设专线24小时受理报修，2、 业户接待时间：365天8:30-20:30；3、各类效劳人员上岗培训率到达100%；4、 档案归档率到达100%，档案完整率到达100；5、 维修及时率到达100%；6、 维修质量合格率到达95%以上；7、 实行维修效劳回访制度，回访率到达100%；8、 有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；9、 公共设备、设施完好率到达98％以上；10、房屋建筑完好率到达98%以上；11、绿化存活率到达98%以上；12、清洁管理无盲点， 管理效劳围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；13、道路、停车场完好率到达98%以上；14、管理效劳围保安固定岗实行24小时保安立岗效劳物业管理组织机构框架图物业管理方案一、 物业管理人员配备方案1、管理处各岗位员工的任职要求[管理处经理]l 大专以上学历l 具备行业岗位书l 全国物业管理从业人员岗位证书l 熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力l 具有丰富的高档住宅小区管理经历l 外表端庄，思路敏捷l 有良好的团队精神和沟通技巧l 有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力[经理助理]l 大专以上学历l 具备××房地资源行业岗位书l 全国物业管理从业人员岗位证书l 具有高档住宅小区管理经历l 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力[业户接待]l 大专以上学历l 熟练操作办公自动化软件l 熟悉高档住宅小区运作容l 普通话标准流利l 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力l 通过省物业培训中心专业培训[保安效劳]l 具备物业保安人员岗位上岗证书l 年龄20－35岁之间，男性l 身高不低于1.75米l 五官端正，具有较强的敬业精神l 作风正派、无前科、身体安康、站立挺拔、无明显外观缺陷l 能吃苦耐劳承受工作压力l 通过物业培训中心专业培训[维修养护]l 具备相关操作证及上岗证l 具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经历l 具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神[保洁保绿]l 通过保洁专业化培训l 熟悉高档住宅公寓的保洁保绿工作l 形象安康l 细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力2、管理处各部门岗位人员配备人员配备岗位设置人员配备〔人〕岗位设置人员配备〔人〕管理处经理1设备管理部经理助理1设备部主管1业户效劳部强弱电工1业户效劳部主管1给排水管道1业户效劳员〔接待/财务/贯标/档案/报修〕1 房修1值班电工1保安效劳部保洁绿化部保安部主管1保洁绿化部主管1门岗2小区围保洁 10巡岗8绿化6监控2合计人二、 物业管理目标成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；全身心为业主效劳，成为业主的好保姆、好管家、好朋友：四年到达"市物业管理示小区〞的标准；三、 物业管理相应的规章制度××管 理 制 度第一章 董事会职权一、议定本公司的长远规划和经营方针。
二、依据公司的长远规划与经营围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责围三、讨论和通过公司的年度工作方案和财务预算四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建立、思想建立等重大问题六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题第二章 经理岗位职责 经理是对公司负有全面效劳的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进展和提高公司管理水平三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度方案、员工培训方案和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项方案和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的开展四、贯彻执行平安经营管理和劳动保护条例，保证员工生命平安和身心安康五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益六、抓好员工队伍建立、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。
八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作第三章 办公室职责一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作方案，并检查落实二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购置方案和发放，做到"帐帐相符、帐物相投〞，物品存放及保管平安妥善五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录六、拟订员工培训方案，并定期或不定期的对员工工作进展总结，如强对员工的培训学习和业务考核七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作八、负责对对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监视其他部门工作九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动十、负责完成公司交办其它各项工作任务第四章 办公室主任岗位职责一、在经理的领导下，认真学习贯彻本岗位相关法律、法规和公司各项管理制度的实施二、负责住户的入住装修手续的办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档的分类存档以及报刊杂志的征订和小区业主各类的发放三、催促检查办公室人员工作，有权对违犯劳动纪律和不能按时完成任务的员工依照制度进展处分，严格奖惩与绩效考核的兑现。
四、负责监视检查考勤制度的实施及员工上下班签到五、负责公司印章的管理和使用，严格执行印章的审用规定六、对保洁员的工作进展监视和管理，认真负责及搞好小区的环境绿化和卫生保洁工作七、组织召开工作例会及日常会议，撰拟相关材料并做好会议记录八、加强对员工的培训学习和业务考核，搞好员工思想工作，广泛吸收员工的合理化建议九、负责起草工作方案和部各项管理制度的拟订以及日常业务办理及文件的打印工作十、做好财物登记与库存管理及所需物品的购置方案和发放，使库存的物品存放合理，保管平安妥善十一、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动十二、负责办公室全盘工作，直接对经理负责，保证完成经理交办的各项工作任务第五章 管理部职责一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作二、负责小区物业的接收验收工作三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进展认证解释，做好投诉记录四、负责检查住户的装修、入住保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进展维修五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费七、负责业主钥匙的管理。
八、完成公司交给的其它工作任务第六章 管理部主任岗位职责一、在物业公司经理的领导下进展工作，对小区的物业和业主实行具体管理和效劳二、负责本部门员工的培训、考核及日常工作安排三、负责监视、检查部门员工的工作情况，有权对其进展处分四、对部门员工应做到分工明确、责任到人，奖罚清楚五、认真处理业主投诉问题，做到派单及时，过程监视，保证让业主满意六、负责对业主领取钥匙情况进展核实七、负责对业主的装修现场进展检查，对存在的问题及时处理八、定期对业主进展回访，征求意见和建议，并向上级领导汇报第七章 保安队长岗位职责一、熟悉小区的楼宇构造、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和效劳对象，系统掌握住宅区整体情况二、带着保安人员认真执行保安队的各项规章制度，切实履行保安员职责，做出表率三、交接班时集中整理队员的仪容仪表，组织召开班前会和班后讲评并做好绩效考核四、负责本班人员的出勤、坚持白天和夜晚查岗制度五、管理本班人员的在班工作，认真做好交接班记录六、合理安排勤务工作，及时解决工作中存在的问题，关心保护保安队员七、催促队员执行宿舍管理制度，保持宿舍整洁，无乱拉乱挂现象。
八、对本班无权决定或无力解决的问题应当及时向上级请示九、发生事故、案件或是遇到特殊情况应立即报告，执行重要任务时及时报告任务的进展和完成情况十、带着保安人员认真履行岗位职责，及时完成对里交给的各项保卫任务，遵纪守法严防失窃和暴力案件的发生，确保平安第八章 保安员岗位职责一、门卫岗位职责1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，容详细准确5、对外来人员一律进展出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意前方可进入6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入8、业主进入小区时应检查"临时业主卡"，装修人员进入小区须检查"临时出入证"9、对运出小区的物品必须有物业公司签字前方可放行10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主〔司机〕在检查表上签字确认二、巡逻岗岗位职责1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。
2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进展盘查，并及时请其离开小区，制止小区的打假斗殴事件3、严禁搞传销及做广告的人员在小区各种公共场所、设施上散发和贴传单4、熟悉小区的楼宇构造、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况5、劝说院的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生6、指挥小区的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务第九章 保洁班长岗位职责一、以身作责，带着员工保质保量完成各项工作任务二、合理调配人力、物力资源，全面安排每日工作任务三、负责部门的绿化培植、养护管理的技术培训并检查催促好工作的实施四、每日检查岗位的班次交接，工作质量效率、员工行为规，发现问题现场纠正，并做好当日检查记录五、教育员工保护公物，厉行节约六、认真学习业务技术知识，提高管理节约第十章 保洁员岗位职责一、室外保洁员岗位职责1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化局部及坐台两次。
2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站3、熟悉各自分工及所负责围的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止7、完成公司交办的其它临时性工作二、花园及娱乐场所保洁员岗位职责1、准时到岗，按工作任务和操作要求完成任务2、负责保护健身器材等活动设施的维护和保养，定期向上司汇报用品的消耗及领用情况3、对游乐儿童，活动人员热情礼貌，合理耐心的解释，切忌用粗鲁的言语4、维护活动场所秩序，随时维护娱乐场所的卫生，及时处理突发事件5、定期对花园树木、池边喷洒药物，以确保花园四周卫生整洁6、及进维护、养护花园设施设备，细小问题自行解决7、在客户或销售员的要求下，可以和客户谈物业公司及小区的相关情况8、对花园的设施设备做好详细登记9、爱岗敬业，完成临时性的工作任务三、室保洁员岗位职责〔1〕楼道保洁员岗位职责①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁②每周对楼梯标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、电表等公用部位进展保洁，并不断巡视保持干净。
③每月对楼道灯具、楼道门窗等公用部位进展保洁，并不断巡视保持干净④当班时间遇到楼有可疑情况时，即时与保安人员联系⑤巡视楼公共设施设备，发现问题做好登记并上报部门⑥定期对楼道蚊虫等进展消杀，确保无"四害〞⑦积极完成上级交办的临时任务〔2〕办公室保洁员岗位职责①准时到岗，按工作要求完成任务②工作时间不能做与工作无关的事，如聊天③不得随意翻阅办公桌上的文件，清扫完毕返之原地④积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁知识，提高个人素质⑤不断总结工作经历，提高效劳水平和工作效益⑥积极完成上级交代的临时任务⑦每次使用完保洁工具，应清洁干净，放到指定的地点四、上门效劳保洁员岗位职责1、按客户预约时间着装准时到达工作岗2、根据客户要求，按照部门制定的操作规完成任务，并将结果及时上报部门3、严肃纪律，不得私自收取费用第十一章 物业管理员岗位职责一、管理员在物业管理部经理的领导下进展工作，对业主实行全面效劳二、熟悉小区的楼宇构造、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和效劳对象，系统掌握住宅的整体情况三、主动与业主进展交流和沟通，建立良好的人际关系。
四、处理业主/用户日常业务联系，问讯、咨询、投诉等事宜五、业主办理入住、装修手续后，负责对房屋进展交接验收，对存在的问题及时时行整改六、负责业主装修前交底和装修过程的检查，以及存在问题的处理七、负责小区太阳能、空调安装手续的办理，和检果验收八、负责对小区公共部位的设施/设备的检查和保修九、负责对小区的空置房时行检果和管理十、负责小区钥匙的管理和使用第十二章 水电工岗位职责一、认真学习业务知识，明确供电系统，熟悉设备性能保证平安用电二、遵守公司一切规章制度服从命令、听从指挥，不迟到早退，严格履行请假制度，坚守岗位，服从用户随叫随到，不拖拉扯皮三、对用电设备要定时或不定时的巡回检查，发现问题及时处理，填写好工作日志，并及时向上级详细汇报四、严格遵守操作规程，做到"送电时先高压再氐压，停电时先低压再高压〞严禁扎刀开关带负荷停送电五、坚持劳保上岗，带电作业时，必须有人监护，确保工作人员人身平安六、节约用电，做到不该开的灯不开，不该送的电不送，按时开关路灯及一切用电设备严禁私自乱挂违章用电七、搞好岗位卫生，做到随脏随清扫，保持配电室外干净、枯燥、整洁，制止闲杂人员进入配电室八、及进搞好业主用电的充电工作。
第十三章 监控室规章制度为了加强闭路电视监控系统操作室的管理，确保监控系统的正常使用和平安运作，充分发挥其作用，特制定本规则一、监控室值班登记制度 〔一〕监控人员必须具有高度的工作责任心，认真落实公司赋予的平安监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进展处理和上报 〔二〕值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时，应征得值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开 〔三〕对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进展跟踪，确保园区的治安稳定 〔四〕每天对监控的情况进展登记，并对值班登记本保存存档二、监控系统使用管理制度 〔一〕监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的各项工作任务 〔二〕监控人员应保护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作 〔三〕非工作人员未经许可不得进入监控室公司员工和外来人员需到监控室查询情况和观访者必须经值班领导同意方可进入 〔四〕制止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意拆装设备，做好设备日常维护保养，保持室卫生清洁 〔五〕公司领导及有关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和给予积极配合。
〔六〕必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的容三、发现案件线索登记存档制度〔一〕监控人员每天对监控录像进展翻看，发现有价值案件线索及时另存入U盘保存，并作好标记，为业务部门破案提供有效线索 〔二〕监控人员对园区的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像进展另存入U盘存档保存，并做好标记 〔三〕对公司领导要求保存的录像进展另存入U盘，制作光盘长期存档保存，并做好标记第十四章 考勤管理制度一、签到制度严格实行上下班签到制，上班前10分钟、下班后10分钟为签到时间，超出或提前均视为迟到和早退，迟到、早退5分钟以处分现金5元，5分钟以上30分钟以处分10元，30分钟以上或不到者按旷工一天进展处理托人签到、签退或弄虚作假报考勤者，每发现一次处分当事人50元罚款二、请销假制度 1、上班期间有事需请假，除公休一天外，其余时间均视为事假，事假期间无工资2、请假人必须写请假条，得到主管领导批准后，亲自将假条拿到办公室备案，领导不予批准或未做请假而擅自离开或逾假不归者均按旷工处理3、请假审批规定如下：〔1〕各部门员工一日以由部门主管审批，一日以上报公司经理批准〔2〕部门负责人一日以由公司经理审批，一日以上由经理签字后上报总公司主管领导批准。
4、假满上班时必须到审批领导处进展销假报到5、负责主管考勤领导要严格考勤不徇情看面，秉公办事第十五章 财务管理制度一、认真贯彻执行国家各项财经制度和纪律，用新型的财务管理对本公司的经济管理进展全面、准确的核算、反映、监视和控制，为提高本公司的经济效益而发挥以财务管理为龙头的作用二、加强财务管理核算，按期编报会计报表，全面反映公司经营活动和资金变化情况，为公司领导提供真实的会计核算资料，使公司领导经营决策有可靠的数字依据三、加强财务管理，认真编制执行财务方案，按时收缴小区业主的水、电、暖气费及物业管理费，管好财产、管好财务资料，合理使用资金加强现金管理和支用，及时清理债权债务，精打细算、增收节支，提高管理经济效益四、搞好会计监视，严格履行公司赋予的工作职权，尊重宣传和维护国家有关财经制度、法令和纪律在本公司的执行情况五、加强财务工作人员的专业知识学习，提高业务水平，要求每位财务人员忠于职守、秉公办事，按财务制度办事，杜绝业务过失六、小区有关重大经济协议或有关经济文件拟定要以财务参与和核算为依据，进展准确分析和管理七、所有财务现金支出必须有经理签字后，报总公司主管理领导及总经理审批第十六章 员工宿舍管理制度为提高员工生活质量，确保员工生活平安，防止浪费，特制定本规定。
一、宿舍应保持干净，整洁、制止堆放垃圾要求地面无杂物，门窗干净，被褥、衣物放置整齐，床单、被套常换洗二、宿舍卫生由该宿舍人员自行轮流清扫，当天值日负责当天宿舍卫生，主管班长负责检查落实，卫生不干净者每次处以5元罚款三、宿舍不准吵闹，大声喧哗，不准随便乱丢垃圾，随身物品应安放整齐四、宿舍人员不得擅自调换房间或公司财产物品五、住宿人员如离开宿舍时必须关好门窗，切断电源〔电热毯、电灯〕水源，否则对宿舍班长处以10元的罚款六、住宿人员必须按时就寝，除值班人员外一律在晚11：00前就寝，如有特殊原因不能就寝，需报主管领导批准 七、宿舍节约用水，用电，不准私接电源八、起床时必须整理好被褥，卫生间及时冲洗，保持室环境整洁九、宿舍物品实施精细管理，做到件件有人负责看管、维护、清理住宿人员不得损坏公司财物及公共设施〔如：暖气片、洗脸盆、坐便器、插座、灯具等〕十、员工应树立平安意识作好日常防火，防盗工作，贵重物品应注意保管好，假设有丧失及时向负责人报告如有发现公司员工偷盗他人财物者，公司有权将其除名并追究其法律责任十一、注意保持公共区域卫生，卫生用品用完后必须放在垃圾桶里，严禁丢入厕所的下水道，假设因此导致厕所堵塞，由当事人负责疏通并承当其费用。
十二、树立文明意识，团结意识，住宿员工之间应互相尊重、互相帮助、团结友爱、和睦相处，严禁拉帮结派搞个人主义和地方主义，严禁骂人，说脏话和打架斗殴等事件发生十三、任何员工未经公司许可不得擅自留宿外人，须经理同意方可留宿，否则处以30元罚款所有员工必须严格遵守该管理制度四、物业管理行政管理方案1、行政效劳管理目标:建立明确的管理和效劳目标,规化、标准化、专业化模式运作,满足效劳要求的最大化2、行政管理组织目标:建立合理、高效的组织架构,进展规化、标准化管理,实现效劳管理目标3、行政效劳管理根本容:行政人事管理、财务管理、档案管理、公共效劳(房屋维修、设备维护、公共秩序、保洁、绿化等)、特色效劳(带送鲜花、报纸、租赁等)、组织文化活动等4、行政效劳管理岗位职责:4.1经理:房屋管理、文件管理、业主投诉问题处理、增值效劳的开展、社区文化的落实等工程统筹管理4.2管理员:房屋维修、房屋租赁、业主档案管理、业主各种手续办理、增值效劳及小区日常事务的监管4.3维修工:设备保养与维修、4.4保安人员:小区公共秩序维护与监管、消防管理、车辆管理4.5保洁员:楼道与庭院保洁5、行政效劳管理操作流程: 5.1投诉处理:物业效劳人员接到投诉1日,将问题分类传递到相关责任部门,2日给业主确切回复,并负责督导解决。
解决后,就解决情况在1周进展回访建立业主投诉档案库,确保"业主投诉记录表"及其他处理资料及时存入业主投诉档案5.2档案管理:按照"档案管理方法"分类管理、归档,并及时送到达相关人员6、行政效劳管理制度:6.1员工行为规6.2劳动人事管理6.3人员晋升方法6.4绩效考核及奖惩试行方法6.5合同管理制度 6.6资产购置管理方法 6.7财务管理方法 6.8竣工图纸和技术资料验收标准 7、信息反响渠道及时间:为了确保物业管理效劳质量,使客户满意率到达和保持98%以上,物业将设立多种信息反响渠道,形成信息反响网络7.1在分公司建立业主意见登记本,随时搜集有关业主对物业管理方面的意见7.2设立24小时业主投诉热线,24小时承受投诉公告物业公司、地址、及责任人 7.3每半年做一次对物业管理效劳的意见调查,广泛征求业主意见,并将调查结果整理汇编,进展统计分析,查找问题原因,提出改良方案对重要问题给予正面回复7.4定期向上级单位做工作请示、汇报,主动承受工作监视和指导五、公共秩序维护和消防效劳方案1、公共秩序维护1.1管理区域的门岗实行全天24小时立岗保安效劳1.2保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑效劳。
不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安效劳无关的事1.3值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规用语，不得使用"命令〞、"要求〞类用语及禁忌语1.4为保障业户、访客的人身、财产及××××工程〔－－－〕的平安，保安人员应认真值守，实施正常的小区公共部位的平安保卫防性工作，尽到善良管理人的注意义务对突发事件应按各类应急预案迅速作出反响，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录1.5门岗保安人员应熟悉××××工程〔－－－〕常住人员及私家车辆状况，并严格实行访客出入登记制度，不准拾荒、小摊贩、推销人员及其他闲杂人员进入管理区域1.6雨天为业户提供方便伞等便民效劳1.7对装修民工出入小区严格验证，对装修民工携带工具出小区，应查验由管理处签发的出门证，对携带大宗材料及贵重物品出门，应查验由业户签证的、由管理处签发的出门证，并做好相应记录1.8管理区域实行全年365天24小时全天候保安巡视效劳，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次1.9为防盗、防火、防灾和维持管理区域的公共秩序，按不同方案的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域1.10严密巡查公共区域的保安防动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标识、消防设备、设施完好状况、公共区域的环境卫生状况及小区周界报警系统状况。
发现异常情况及时向有关部门反映，并做好巡视记录与巡逻到位仪〔点〕的签到夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒，保持高度警觉性，并加强自我保护意识并对路灯的损坏情况做好记录，及时报修1.11加强装修管理，阻止违规装修，制止占用公共场所任意施工的行为，确保夜间〔18:00-次日08:00〕及国定节假日不发出影响他人休息的装修、施工噪声1.12对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理1.13为应对突发事件，应制定相应的应急预案并定期演习〔每年1～2次〕1.14管理区域监控系统全天24小时开通运行，并实行24小时不连续轮岗监控值班效劳，严密监视出入口探头监控屏；通过小区红外线联网、周界报警系统及业户家庭报警系统全面监视管理区域的平安动态，发现疑问应立即定点监控录像，并对可疑情况作跟踪监视及同步录像，做好监视记录；当值人员应对监控的私密性容及现场记严格，不得泄漏，未经管理处经理许可，不得擅自放像、切换监控录像资料1.15监控录像保存一个月，循环使用1.16做好监控室务及清洁卫生工作1.17监控室无关人员不得进入，有关人员进入都应做好详细记录2、消防系统维护质量标准消防工作至关重要，我们始终保持高度警觉，将日常消防管理作为一项重要工作来抓。
我们着重开展以下几项工作：2.1我们坚持"预防为主，防消结合〞的消防工作方针，严格实行防火平安责任制，并树立"全员防消〞的管理观念,实施全员义务消防员制2.2加强消防教育宣传和培训演练工作消防教育宣传工作：我们将在居住区宣传栏不连续地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座居住区入住时，我们将向每户业主发放一册"消防知识手册"，同时联系局部消防器材商家到居住区定点效劳，建议业主配置灭火器做好消防培训及演练工作：重点加强保安员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和居住区业主共同参与的消防演练，提高全体社区成员的"自救〞意识和能力，防于"未燃〞2.3加强二次装修的消防管理对二次装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工对于复杂装修、大面积装修及相关商铺的装修，要求施工单位必须提供消防报批手续以及灭火方案，方可开工在入住期间，我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等方法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅2.4、建立消防快速反响分队结合以往的工作经历，我们将在保安员中选拔一批队员组建管理处"消防快速反响分队〞，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反响，立足"自救〞，最大限度地减少火灾损失。
附火警应急程序如下：报警管理处所有人员均应加强消防意识，发现异常情况如烟雾、火光等，应立即向上级领导及消防部门汇报管理处值班员接到火警报警后，应迅速通知附近人员赶往现场，查明报警地址、燃烧起因、目前火势、周边环境及人员受伤情况等召集火警确认后，通知义务消防队员赶赴现场管理处所有人员一旦得悉火警均应立即直赴现场，参与灭火管理处经理接报后应赶往监控中心进展调度，经理助理接报后应赶往现场进展指挥到达现场的人员必须听从现场指挥的调配灭火现场指挥根据火场情况，迅速组织到场员工成立灭火组、抢救组、疏散组、戒备组及支援组等，开展灭火工作灭火人员执行命令应迅速、准确灭火组在现场指挥的带着下使用灭火器材进展灭火抢救组应迅速组织人力将贵重物品及危险物品搬离现场疏散组负责协助邻近火场的居民迅速由消防通道疏散，同时指挥停泊在危险区域的车辆驶离后续赶往火场的人员为支援组按现场指挥的命令，向现场运送灭火剂、灭火器材以及所需的各种物品假设火势过大且消防警已到场时，不必要的人员要迅速撤离义务消防员继续协助消防警灭火直至火势被完全控制善后与恢复火势完全熄灭后，保安员负责现场戒备，保护现场，并协助消防部门查明火因，统计损失，向上级提交事故报告。
六、清洁绿化效劳方案1、清洁效劳1.1环境卫生管理要点：〔1.全员保洁，人过地净;重点部位，重点保洁〔2.确保居住区部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全;(3.建立专业化的保洁队伍，制订详细的操作规程及工作标准，实行每日16小时保洁效劳;(4.生活垃圾和装修垃圾实行分类袋装，日产日清，收集和转运采用密闭方式1.2环境管理的具体措施及工作标准：1.2.1垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋，摆放在指定位置并加盖密闭，桶外壁干净无垃圾粘附物;垃圾车、池每日冲洗，每周彻底消杀一次;垃圾车无明显附着物，垃圾池周围无积水、污渍楼道地面(1)水泥地面每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次;(2)瓷砖地面每日用地拖擦拭一遍;(3)石地面定期抛光打蜡;水泥地面目视无烟头、碎纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹;瓷砖地面干净，无明显污迹黑印，无积水，条缝清晰;石地面光亮，可映出照明轮廓，干净无蜡迹1.2.3、公共墙面(1)墙面每周彻底清洁一次，每日巡扫污染处(2)天棚、墙角每周除尘、除蛛网;抹灰、喷涂墙面凹凸处无明显灰尘，无蛛网;瓷砖墙面目视无污迹、无尘、无乱贴，用白纸巾擦拭外表50厘米，纸巾不被明显污染。
3)外墙光亮、整洁，无明显水渍、油渍1.2.4公共照明灯罩每月用清洁剂清洗擦抹一次;目视灯罩外表干净，部无积尘1.2.5消火栓、电表盖、管线等每周用清洁毛巾擦抹：玻璃明亮，目视无尘;箱顶、侧无尘，用白纸巾擦试30厘米不被明显污染;无明显积尘、无蛛网1.2.6玻璃门、窗、幕、墙每日用清洁毛巾擦抹，每周用清洁剂彻底清洗一次：玻璃目视明亮，无灰尘、污迹、无水珠;窗台目视无积尘;镀膜玻璃半米之可照出人影像楼梯扶手每日用清洁毛巾擦抹：无尘，用白纸紧擦拭30厘米，纸巾不被明显污染;楼梯梯级：每天清扫，每周拖抹一次，每月冲洗一次;目视干净无垃圾，无杂物，无明显污迹(油污、黑印等)1.2.8各种指示牌、标识每周清洗擦抹一次：目视无明显积尘、无水珠、无破损1.2.9集中绿地每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次;草坪目视干净，无明显废纸、塑料袋、瓶罐等垃圾，无砖头、大石子，配自动剪草机1.2.10宣传栏每天擦抹一次：玻璃明亮，目视无尘、无水珠，不锈钢面光亮，宣传栏无明显的可见积尘1.2.11花池每月彻底擦抹及冲洗一次;随时清洁污染处瓷贴片干净、无明显污迹、水垢1.2.12地面其他公共设施每月彻底擦抹一次，随时清洁污染处;无乱贴，无乱涂划，无破损。
1.2.13广场地砖、小区道路每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次;目视干净，无杂物，无明显污迹，条缝清晰、无杂草1.2.14单车棚、地面停车设施每天用清洁毛巾擦抹一次;每季度刷漆一次;目视无明显污迹，无积尘，无生锈破损现象1.2.15雨水井、排水沟每周冲洗一次，每月彻底消杀三次;无明显垃圾，杂物及泥沙，无蚊虫滋生1.2.16不锈钢门框、扶手每周彻底清洁保养一次，随时清洁污染处：亚光不锈钢外表无污迹，无灰尘，半米可映出人影;镜面不锈钢外表光亮，三米能清晰映出人物影像1.3"四害〞消杀维持公共环境卫生，预防疾病的发生，进展除虫、灭鼠消杀效劳，进而提升小区环境效益管理处将成立专业的消杀队伍，配备消杀器材，定期对小区进展消杀，每周五将对小区的道路、地下排污管道、空地、绿地、楼宇上下的公共局部喷洒药物，进展集中消杀，在不同季节，或特殊需要配合市政部门可以调整消杀的频率，进展定点重点防治，减少蚊蝇虫的孳生地经常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进展针对性的投放鼠药，进展专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭虫害、鼠患消杀时间：每周五下午消杀地点：垃圾桶、污雨水井、化粪池、绿地、楼道、天面、食堂宿舍、设备房、消防梯、停车场、商业网点等。
消杀过程及方法：用喷雾器喷洒杀虫药水，消杀虫害;投药、放药、装笼、堵洞，或者向住户发药，消灭鼠患经常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进展针对性的投放鼠药，进展专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭蚊蝇、蟑螂、白蚁等虫害和鼠患2、绿化效劳园林绿化是有生命的，可以美化生活，冶情操，对实现以人为本、追求生态环境效益有重要的意义通过建绿、护绿、养绿，加强绿化管理，创造清洁、安静、舒适、优美的生态小区，极大的提高环境效益2.1实行园林绿化管理小区的绿化系统由庭院绿化的"点〞，道路绿化的"线〞，公共绿地的"面〞组成绿化本着"经济、美观〞的指导思想，见缝插针，合理配置，注意景观，采取重点与一般，集中与分散，点、线、面、带相结合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的园林艺术小品和丰富多样的园林植物进展多层次的立体绿化，收到"立地成景，四季常青的效果，从而形成优美清新、绿意盎然、赏心悦目的生态环境园林绿化的布置注意层次的搭配，正确选择植物的品种，配置必要的速生、抗病虫的花草树木，以及水池、喷泉、花架、假山、雕塑等，做到遮荫、防尘、调节视觉效果2.2绿化养护管理俗话说："三分种树，七分养护〞，这说明日常养护管理十分重要。
绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、整形、除虫等，还有防止人为的毁坏在做好日常性的管理同时，还要针对不同花草树木的品种、不同习性、不同季节、不同生长期，对生存的客观条件的要求，进展针对性的和动态性的管理做到树木生长茂盛无枯枝，树形美观完整无倾斜，花坛土壤疏松无垃圾，草坪平整清洁无杂草树木、草坪养护管理指标新种树苗：本地苗成活率95%，外地苗成活率85%，虫害的树木不超过2%;绿化建筑小品无损坏;草坪无高大杂草，绿地无家生、野生地藤蔓植物;草地整洁无砖块、垃圾树木、草坪养护管理的质量标准树木：生长态势根本正常;叶子枝干根本正常草坪：覆盖率在90%以上;根本上无杂草;生长和颜色根本正常不枯黄;根本无病虫害 绿化养护技术措施要求：树木：定期浇水、施肥、松土、修剪2次，每年喷药3次;绿篱：定期浇水、施肥、修剪3次，每年喷药3次;草坪：按期浇水、施肥、除草，每年喷药2次七、物业管理应急预案1、电梯困人应急预案1.1 任一员工接到业主报警或发现有乘客被困在电梯，应立即通知保安消防监控室，同时记录接报和发现时间1.2 保安消防监控室接报后应一方面通过监控系统或对讲机了解电梯困人发生地点、被困人数、人员情况、以及电梯所在楼层，另一方面通过对讲机向保安部经理或当班领班汇报，请求派人或联系工程物料部前往挽救。
1.3.保安部经理或当班领班接报后，立即亲自到场或派员到场与被困乘客取得联系，抚慰乘客，要求乘客保持冷静，耐心等待求援尤其当被困乘客惊慌不安或非常急躁，试图采用撬门等非常措施逃生时，要耐心告诫乘客不要惊慌和急躁，不要盲目采取无谓的行动，以免使故障扩大，发生危险注意在这一过程中，现场始终不能离人，要不断与被困人员对话，及时了解被困人员的情绪和安康状况，同时及时将情况向公司总经理或值班领导汇报1.4 工程物料部经理或值班人员接报后，应立即派人前往现场挽救，必要时通知电梯维修公司前来抢修假设自己无法挽救，应设法采取措施，确保被困乘客的平安，等待电梯维修公司技工前来挽救1.5 假设工程物料部和电梯维修公司都无能力挽救或短期时间挽救不了，应视情况向公安部门或消防部门求助〔应说明求助原因和情况〕向公安、消防部门求助前应征得公司总经理或值班领导的同意1.6.在挽救过程中，假设发现被困乘客中有人晕厥、神志昏迷〔尤其是老人或小孩〕，应立即通知医护人员到场，以便被困人员救出后即可进展抢救1.7 被困者救出后，保安部经理或当班领班应当立即向他们表示慰问，并了解他们的身体状况和需要，同时请他们提供、地址、联系及到本小区事由。
如被困者不合作自行离去，应记录下来存档备案1.8被困者救出后，工程物料部应立即请电梯维修公司查明故障原因，修复前方可恢复正常运行1.9 保安部经理或当班领班应详细记录事件经过情况，包括接报时间、保安和维修人员到达现场时间、电梯维修公司通知和到达时间、被困人员的挽救时间、被困人员的根本情况、电梯恢复正常运行时间假设有公安、消防、医护人员到场，还应分别记录到场和离开时间、车辆；被困人员有伤者的，应记录伤者情况和被送往的医院1.10 工程物料部经理或值班人员应详细记录故障发生时间、原因、挽救方法和修复时间2、突发停电应急预案2.1 在接到停电通知的情况下，管理运作部应事先将停电线路、区域、时间、电梯使用以及平安防要求等情况通知每个住户和商户，并在主要出入口发布停电通告；同时，工程物料部应做好停电前的应变工作2.2 在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下，工程物料部应立即确认是部故障停电还是外部停电假设系部故障停电，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；假设系外部停电，一方面要防止突然来电引发事故，一方面致电电力局查询停电情况，了解何时恢复供电，并将了解的情况通知管理运作部2.3保安部立即会同工程物料部派人分头前往各楼检查电梯运行情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。
2.4管理运作部立即将停电情况通知小区住户和商户，并在主要出入口发布停电通告，必要时启用紧急播送系统通知住户，要求住户保持冷静，做好防2.5 假设突发停电时，正值晚上商场营业，保安部应协助商场维持好秩序，指导商户启用应急照明灯、蜡烛等备用照明，疏散顾客，并要注意防火，防止发生火灾2.6安排员工到小区各主要出入口、电梯厅维持秩序，保安加强保安措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门2.7派人值守办公室、值班室，耐心接待住户和商户询问，做好解释和疏导工作，防止与住户、商户发生冲突2.8详细记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失2.9 突发停电的预防措施：1) 工程物料部应经常检查应急照明和紧急播送系统，确保正常2) 管理运作部应提醒写字楼住户、商户备置一些应急照明灯或蜡烛，以防停电3) 保安部、工程物料部除配置巡逻、检修用的电筒外，还应配置手提式应急照明灯，并时时充电保养，保持完好3、液化气泄漏应急预案3.1接到业主报警或发现液化气泄漏后，公司员工应立即通知保安部经理或当班领班，并马上赶到现场查看情况，必要时疏散人员，并禁用电气设备〔包括、和对讲机〕3.2 保安部经理或当班领班接报后，一方面立即派员前往现场支援，并通知工程物料部，另一方面视情况通知液化气公司和消防支队。
3.3 工程物料部接到通知后，急速赶赴现场，协助保安部施救3.4 假设液化气泄漏发生在室外，应马上疏散周围人员，建立戒备线，防止围观，并严禁烟火和使用电气设备3.5.假设液化气泄漏发生在室，要保持冷静，慎重行事，切记现场不可按门铃、启闭照明灯、开换气扇、打报警、使用对讲机以及关闭电闸，也不要脱换衣服，以防静电火花引爆泄漏的气体3.6.施救人员进入室前，应采取一定的防措施，戴上防毒面具；没有防毒面具，则用湿毛巾捂住口鼻、尽可能屏住呼吸；进入室后，应立即切断液化气总阀，翻开门窗，加快气体扩散，并疏散现场围的非相关人员，协助救援、抢修的消防人员和维修人员维持现场秩序3.7 发现有中毒、受伤者，应立即小心、妥善地将受伤人员抬离现场，送往平安地区，必要时施行人工呼吸，并通知医疗部门前来救护或将受伤人员送往医院抢救3.8 保安部和工程物料部应详细记录液化气泄漏的时间、地点、故障情况和修复过程假设有人员伤亡，应详细记录伤亡人员的、性别、年龄、时间和抢救医院3.9 保安员和设备巡检人员在平时巡逻时应提高警觉，遇有异常气味时，应小心处理，同时应掌握液化器总闸的位置和关闭方法4、盗窃和破坏事件应急预案4.1 任一员发现工盗窃和破坏事件或接到报警后，应立即查清楼号、单元号、楼层，通知保安部或当班保安领班派员前往现场查验，并通知监控值班员密切注意相关画面，监视犯罪嫌疑人动向。
4.2 保安巡逻时发现有人在小区实施盗窃或破坏行为，应马上用对讲机向保安部经理或当班领班汇报，并通知消防监控室协助监视；同时保持冷静，如能处理的可及时处理，否则监视现场，记住犯罪嫌疑人的面貌、体形、服饰和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身平安4.3 保安部经理或当班领班接报后，视情况尽快派适当数量的保安赶赴现场，尽可能制止一切盗窃和破坏行为，在力所能及的情况下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同时向警方报警4.4 保安人员在事件中捕获犯罪嫌疑人，应询问记录后移交警方处理，并根据警方要求提供情况和证据，严禁施刑拷打、审讯和扣押，并应劝阻业主和围观人员打骂犯罪嫌疑人4.5 假设犯罪嫌疑人在警方到来以前已逃离现场，保安人员应注意保护现场，阻止任何人员进入或接近现场，并不得触动现场任何物品和门窗，等候警方前来处理4.6 如在作案现场发现有人受伤，应在保护好现场的根底上，通知医护人员前来救护4.7 在抓捕犯罪嫌疑人的过程中，假设有需要可临时关闭所有出入口，劝阻业主及访客暂停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘机逃逸4.8 警方人员到达后，保安员应清楚记下警官官衔、编号及报案编号，并积极提供线索，配合警方人员办案4.9 在事件中涉及财产损失和人员伤害，应摄下照片或录像，留下当事人员和目击者，供警方详细调查以明确责任和落实赔偿。
5、意外伤亡应急预案5.1小区出现人员意外伤亡事件，保安人员应立即赶赴现场，查明情况，向保安部经理或总经理汇报5.2 假设伤者尚未死亡，应在保护现场的同时立即组织抢救，并通知医疗救护中心对骨折伤员一定要注意尽量不要搬动，防止使伤情加重5.3假设伤亡事故系由触电引起，保安人员应就近切断电源或用绝缘物〔如枯燥的木杆、竹竿或塑料、橡胶将电源拨离触电者，再施进展抢救严禁在没有切断电源的情况下，用手直接去拉触电者或用金属杆去拨离电源，以防自身触电5.4假设伤亡事故系由设备故障或设施损坏引起，保安部应立即通知工程物料部经理〔或主管〕到场，共同制订抢救方案5.5 假设伤亡事故系由溺水引起。