资料范本本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载某公司仓库物业管理服务协议地点： 时间： 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与 义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时 请详细阅读内容XXXX有限公司xxxx仓库物业管理服务协议本物业管理服务协议（简称“协议”）由【XXXX有限公司】（以下简称 “发包人”），其法定地址为【XXXX】与【XXXX】（以下简称“承包人”）， 其法定地址为【 】，于20【17】年【】月【】日签订兹证明鉴于，发包人及承包人拥有完全的权利和授权并采取了所有必要行动，以 签订本协议；并且鉴于，发包人希望寻求一个承包人，为位于【XXXX】的 【XXXX】物流园（以下简称“物业”）提供下述服务，并且承包人愿意依照本 协议项下规定的条款和条件提供相关服务有鉴于此，基于双方在本协议中所作的承诺，发包人和承包人达成协议如 下：需提供之服务承包人应为物业提供本协议后附的构成本协议一部分的附 件一中规定的服务（以下简称“服务”），并依照附件一规定的时间和方式提 供该等服务承包人服务的履行应当与物业的特性和质量一致，并遵守发包人 不时制订的所有规则和制度。
对价作为对承包人提供服务的对价，发包人应按月向承包人支付附件二 规定的服务费人民币XXXX元（大写：XX元整），全年成本为XXX元（大写： XXX元整）承包人根据本协议的规定应每月向发包人出具一份针对其上月服 务的合法发票，并提供发包人合理要求的相关证明文件发包人应当在收到发 票后十五日（15）天内，支付本协议项下到期应付的费用如本协议并非自某 月第一天开始或某月最后一天终止，则按照附件二中规定的金额，在本协议开 始或终止的当月的应付金额，应当依照具体情况按比例计算如承包人未履行 或未完全履行其在本协议项下的义务或违反相关法律、法规规定，发包人经通 知后有权相应暂缓支付或减免本协议项下服务费本协议的期限为壹年，甲方签字后生较期限届满，经双方一致同 意并签订书面协议，可以续展本协议的期限双方同意，发包人有权随时提前 三十（30）天书面通知承包人提前终止本协议，并对此提前终止不承担任何责 任如承包人违反本协议并在发包人要求其纠正后三（3）日内仍未纠正的，发 包人有权立即提前终止本协议或本协议项下任何一项服务，对此，承包人应赔 偿发包人人民币【100000】元以及发包人根据法律和/或法规享有的任何其他救 济。
人员承包人应当指派经过承包人全面培训、能够胜任本协议项下服务的 雇员履行其在本协议项下的义务承包人指派的雇员应当经承包人筛选，任何 雇员不得有犯罪记录的、或有其他违法乱纪如刑事治安或类似处罚的记录上 述人员应当在发包人认可的一名项目主管的监督和指导下工作，该项目主管应 当经过培训并胜任上述工作承包人在提供服务时应保持良好的秩序并保证其 雇员在服务上表现良好当发包人依其合理判断认为某雇员不胜任或不令人满 意时，承包人应立即将该雇员调离工作岗位，并安排发包人可以接受的人员顶 替该岗位A.承包人义务和权力根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度；建立健全本物业的物业管理档案资料；制止违反本物业的物业管理制度行为；物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得 将本物业的整体管理责任转让给第三方；编制物业管理服务计划，做好物业物品盘点；提前将装修房屋的注意事项和限制条件告知租户，并与租户订立《装修管 理协议书》；向租户自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；告知和监督物流园内租户所有成员、租户乙方访客遵守本物业管理制度， 并对物流园内租户所有成员及访客违反管理制度造成的损失、损害承担连带民 事责任。
按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维 修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益发包人义务在任何情况下，发包人都不应被认为是承包人或承包人指派 雇员的雇主，或承担与此类雇员有关的任何义务承包人同意自行承担所有已 到期或将到期的对其所有雇员或材料供应商的付款义务，包括代扣代缴税金、 劳动保险、养老保险等政府规定的费用及制服清洗、交通、通信、住宿等办公 行政所有费用，遵守劳动保障相关法律、或履行雇主应当履行的其他与雇员有 关的义务或要求对于承包人雇员或其指派到物业内或物业附近的人员所发生 的任何伤亡情况，承包人应负责处理并承担赔偿或经济补偿责任，与发包人无 关对于承包人雇员或其指派到物业内或附近的人员造成发包人或其他第三方 财产损害的，承包人应负责处理并承担责任，与发包人无关如因本条前述情 况，承包人雇员或其指派人员或其他第三方对发包人提出主张或发包人已予以 先行赔偿的，承包人应对发包人进行全额补偿供应品和设备所有为提供本协议项下的服务所需的供应品、设备、制服 和材料应当由承包人提供，并不得向发包人索取任何额外费用或收费所有材 料和供应品应当具有一流的品质，并能够满足提供本协议项下服务的需要。
在 任何情况下，如无发包人的事先书面同意，承包人不应在物业上使用危险、有 毒或可能造成环境污染的材料遵守法律和法规承包人同意遵守所有国家、地方的与本协议项下提供服 务有关的法律、法规、法令、规则和规章，并自费获得所有为物业提供服务所 需的执照和许可此外，承包人应当负责使提供的服务符合有关环保及健康的 相关法律、法规的要求，承包人还应自行负责所有提供服务人员的健康和安 全承包人在收到任何关于服务的履行违反法律、法规、法令、规则或规章的 通知后，应当立即通知发包人，并迅速纠正此类违法情形承包人应当充分保护、赔偿、并使发包人及其董事、高级职员、雇 员、代理和关联方免受由第三方因：（1）承包人或其分包商、代理人、雇员的 任何行为或疏忽；（2）承包人或其任何分包商违反本协议；或（3）提供服务 或使用为提供服务而配备的材料和设备而导致的对任何知识产权的侵犯，被提 起的索赔而产生的任何损失、费用、损害、伤害、责任、抵押、命令或处罚， 包括法院费用和合理的律师费用承包人应自费办理以下保险并维持其持续有效：（1）法律规定的针 对所有雇员的工伤保险；（2）与提供的服务相适应的其雇员或其指派人员的人 身伤害和其使用工具的财产险；（3）汽车综合险；以及（4）承包人根据法律 和/或法规应当办理的任何其他保险。
转让未得到发包人的事先书面同意，承包人不得将本协议项下的任何权 利和/或义务转让、转包或委托给他人发包人一经通知即可以随时将本协议转 让给任何继承者或受让人，无需经过承包人的同意所有通知或其他需提供的书面文件，将在下述时间被视为送达： （1）使用挂号信或要求接收回执的方式发送，在寄发后两个工作日；（2）亲 手提交或经快递提交，为提交时；和（3）通过发送，在发送后的下一 个工作日给承包人的所有通知应当被送达至下述地址：【 】；给发包人的所有通知应当送达在下述地址：【北京市密云县经济开发区恒通路9号】前述通知地址可由相关方按本条规 定的通知方式通知另一方予以变更在紧急情况下，发包人给承包人的通知可 以发包人认为适当的、电讯或其他方式进行并视为生效，但其后经承包人 要求，发包人应以上述方式之一予以确认各方关系承包人系一个独立的合同承包商在任何情况下，承包人在履 行本协议义务时，均不应被视为发包人的代理、雇员、合伙人或合资人，并在 任何情况下，均无权利也未经授权代表发包人采取行动或通过行动约束发包 人未经发包人同意，承包人不得以商业目的或其他目的使用发包人的名称、 商标或其他标志冲突：修订如在本协议和任何附件之间存在冲突，当以本协议为准。
本 协议仅可以通过发包人和承包人之间的书面协议予以修订，任何作为或不作为 均不应被视为对本协议任何条款的放弃或修订可分割性如果本协议任何条款被认定无效，本协议其他条款将保持充分 的约束力和效力适用法律本协议适用中国法律争议解决因本协议所发生的争议，双方应首先协商如协商不成，该争 议应提交物业所在地的法院解决本协议一式两份，，经双方签署后同所有附件生效兹此证明，双方合法授权代表于本协议文首标明的日期签订本协议发包人：XXXX有限公司地址：XXXX代理人签字（章）：日期： 年 月 日承包人：地 址：代理人签字（章）：日期： 年 月 日附件一：服务规格及要求（一）物业设施、设备的使用、维护和管理方案一、建筑物管理：按有关法规政策规定和管理公约约定对物业内建筑物及配套设施进行日常 修缮及管理服务物业主出入口设建筑物（仓库、厂房）、道路平面分布图、宣传栏物业 内各路口、栋、门、办公场地及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美 观建筑物外观完好、整洁；物业护栏、墙面、地面无破损；外墙及公共空间 无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设 置，整齐有序对违反规划私搭乱建及擅自改变建筑物用途现象及时劝告，并报告发包人依 法处理。
空调安装位置统一，冷凝水集中排放建筑物装修符合规定，有装修管理服务制度；与租户、装修公司签订装修 管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出物业的装修车辆、装修人员 实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及查验手续； 对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的 报发包人处理；督促装修垃圾及时清运按有关法律法规规定属建筑物维修由专项物业维修资金范畴的工程，在三 天内书面报发包人组织实施，并协助监督工程质量，符合有关法规政策的标 准二、服务内容：对房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包 括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、 走廊通道等，租赁合同另有约定的除外房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下 水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、公共照明、消防设施、绿地、 道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等， 租赁合同另有约定的除外环境卫生；保持楼宇公共部分清洁、公共场所清洁保安：内容：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，来访人员登记控制。
责任：不承担对乙方、乙方人员的人身、财产的保管保险义务（另有专门 合同规定的除外）交通秩序与车辆停放内容：指挥车辆进入工业区后的行驶、停放秩序，对车辆实行出入登记管 理责任：仅提供车位的有偿使用服务，不负车辆的保管责任房屋装饰装修管理参照《装修管理协议书》三. 设施设备维修养护：维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行 良好共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，有设 备台账、运行记录、检查记录、日常维修记录、保养记录；对设备故障及重大 或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录实行24小时报修制度急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方 约定时间到达现场，回访率100%水、电、监控、消防等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养 规范道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率98%以上，按规定时间定时开关设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显 标志和防范措施雨水井、化粪井定期检查，根据需要定期向发包人书面报告，组织清理疏 通，保持通畅，无堵塞外溢在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知客户。
四、 工程部人员配置：（一） 人员设置设施设备日常维护（修）人员共3名涉及定期的专业维护保养工作，承 包人组织经其认可的人员实施二） 人员编制说明上述人员架构编排在充分考虑到物业实际情况，确保物业所属设施设备正 常运行和满足发包人的日常维修的要求编制而成考虑到物业是集仓储、物流于一体的综合性场所，因此必须加强平时设备 设施的日常维修保养，工程部人员的配备是基于这个指导思想而设置三）工作职责工程部的工作职责：主要负责物业设施设备运行管理、操作及设备设施的 日常维护保养，保证供水、供电，确保物业内设备设施的科学、安全、可靠、 高效运行1、工程部人员素质要求：高中或中技以上学历，身体健康，持有政府劳动部门颁发的电 工上岗证，并有2年以上领班工作经验及较全面的设备管理专业知识由承包 方进行考核合格后配置到发包方项目，应具备相关的设备设施管理工作经验及 较全面的综合素质主要职责：全面主持工程部日常工作；负责物业的供水、供电、消防、弱电系统等设备设施运行与日常维修保养 的技术工作；组织人员对物业的所有机电设备进行查验和接管工作，接收有关图纸、资 料；整理归档、保管；制定机电设备的操作、管理规程，日常维修保养计划，以及各类管理制 度；负责监督并协调重大设备的定期维修保养及设备抢修，把好质量关，使设 备维修后，达到技术要求，实现科学、安全、高效运行；负责对工程部人员进行业务技术培训、考核工作，并编写教材、授课；制定材料、备件的采购计划，经发包人批准后执行；根据设备运行状态，及时调整设备的运行方式，达到节能降耗之目的；积极参与定期中、大修保养工程的发外承包、协议谈判及保养质量的技术 监督检查工作；检查、监督各项工作、计划的落实情况，对下属进行月度考核和不定期考 核；负责工程部工作计划、设备检修计划的分解，月度工作、检修计划等交发 包人审核后实施。
发挥自身技术、业务水平，合理安排人员，调动员工积极 性，协助各维修技工落实维修保养计划，并负责检查员工工作质量情况，每天 将重要的工作情况反馈给发包人负责工程部运行值班人员的管理和相关的日常维护保养工作的安排，编制 值班人员轮值表报发包人审核后执行负责对值班人员进行运行管理和实际操 作的培训、考核，协助值班人员解决疑难问题，检查值班记录，督促值班人员 的维修保养工作，并将值班过程的特殊情况，及时向发包人报告负责工程部材料、零备件进仓检验、登记，材料、零备件出仓的发放记 录，专用工具的出借、收回的手续办理记录库存的盘点、报告2、维修技工素质要求：高中或中技以上学历，身体健康，持有政府劳动部门颁发的电工上岗证， 有1年以上设备维修或运行值班工作经验试用期内必须接受专项培训，包括 岗位职责、服务意识、应急程序、本物业设备设施概况等，并经用人部门考核 合格，才可给予转正主要职责：负责物业所有电力系统设备及物业外围照明、发电机设备、给排水设备、 消防系统、有线电视及电讯系统等设备设施的日常维护保养工作同时负责房 屋建筑本体养护及楼宇装饰、门窗及地面等零修、小修工作二）绿化服务规格及要求维养细则承包人应通过对绿化的定期养护，包括浇水、除草、扶正、修剪、施肥、 病虫害防治、清理等工作，发现并解决问题，确保园区绿化全年度的草木成活 率为100%并保持绿化造型美观、长势良好。
承包人确认其已于本协议签订之 前对物业内的绿化的范围、现状和未来可能增添的情况具有全面的了解和认 识，并知晓该等绿化均属于本协议服务应涵盖的内容承包人有义务帮助发包人建立和健全绿化的维护保养档案由于承包人未按照合同履行自己的各项义务、未能确保发包人绿化的正常 生长或因维保人员的责任心和技术能力、误工、选材或施肥不当等原因而造成 的发包人绿化的枯萎和死亡，承包人需及时修补，费用由承包人负责补苗规 格应与原绿化一致承包人应每天配置不少于双方合同中所规定绿化养护工人在园区现场工 作，每天工作时间八小时承包人应负责绿化区域内的清洁工作承包人必须当天清理完毕修剪的枝叶承包人应自觉接受发包人的监督和检查，按时完成发包人下达的整改任 务承包人进行绿化养护工作不得损坏物业的设施，如有发生，须承担相应责 任承包人应做到安全工作因承包人管理失当或操作失误造成的一切损失， 概由承包人承担三）保洁服务规格及要求一、服务要求：承包人招聘人员必须把身体好、无残疾、五官端正，具一年以上相同岗位 经验、年龄不大于50岁、无任何劣迹的员工，派驻现场为发包人服务承包人在本协议的期限内，需有负责人并且听从发包人认可的项目主管对 工作的指令及对工作现场的巡视，对其员工的管理与监督，发包人如认为承包 人某员工的品行或工作态度欠佳，可随时要求承包人此员工离场，并由承包人 负责在一天内更换人员而发包人不负任何赔偿责任。
承包人保洁服务以保洁实施方案为依据，把保洁区内打扫及保洁到发包人 满意为标准现场项目主管按照保洁实施方案对承包人实施的日常保洁进行检查、记 录、评判，每月3日前将检查记录、评判提交发包人，对承包人实施实时纠 错、跟踪，直至发包人满意为止承包人在工作中若要发包人提供协助，发包人应积极配合，满足承包人的 合理要求发包人同意免费提供承包人空置房一间用于存放专用机器设备，钥匙由承 包人专人保管，承包人承担其安全、保管、正常维护责任，退出时承包人负责 恢复原样水电供应：虽然发包人会提供水及电以能方便承包人进行工作，但承包人 应确保员工不会滥用及浪费能源若承包人员工持续性违反此协议，发包人将 有权采取措施，包括但不限于要求承包人赔偿人民币200元/次承包人员工在进行清洁工作时发现任何管道阻塞或任何设施需要维修，应 在最短时间内由其现场负责人向发包人报告承包人需以塑料袋将打扫后的垃圾存放在垃圾房以待载运，不能随意将袋 子放在公共场地承包人员工服务工作应力求规范，打扫卫生间时应在门外挂牌告示，同时 在室内放置“小心地滑”等告示牌清洁工具等不能随手在公共区域放置承包人违反本合同条款时，每发现一次/处，发包人有权扣减保洁费_100— 元，同时承包人应立即予以纠正。
二、 服务质量标准、要求及规范客户服务要求三、 保洁技术要求以下所列的所有清洁技术均与“服务项目”相应扫用合适良好的扫把去扫尘及垃圾，以簸箕清走，并将之倒入最近的垃圾箱 里根据现场情况可以使用机械除尘）拖用长而半湿的干净拖把、一桶干净水及少量的清洁剂把尘土拖干净每拖 十平方米地最少清洗一次拖把，水/清洁剂一脏就要换掉抹用一块软而干净的布与清洁剂一起来抹抹布脏了百分之五十就应换一块 干净的除尘用一块软而干净的布（不要毛毯）来轻轻地清除扬尘擦或刷用合适尼龙垫或刷子的擦洗机，配以合适的清洁剂在机器前端擦洗完 后，用真空吸湿机把污水吸走，并用干净水再抹一次洗用水管直接射水，把所有尘土清理在用水冲洗前，要先将垃圾扫掉冲 洗地方应在事后恢复干燥消毒用一强力准许之杀菌剂来喷射（对建筑物的装置、墙壁）或抹（对地 板）抛光用手来清理所有金属及不锈钢的表面，尤其是门、窗边及建筑物的装置， 至其表面无污迹、锈斑等，使之光亮如初（不锈钢或金属抛光仅用于一些批准 的金属平滑抛光面上）打蜡在表面经过擦拭后用蜡和抛光机来作整个部分的处理要抛光条纹表面， 包括用二块基底乳胶封蜡或水乳胶蜡来覆盖整个部分，并在面子之间用软皮将 之擦亮。
不锈钢抛光不锈钢、钢质或金属制的表面，尤其是门、金属窗边和建筑物装置要用人 手抛光，直其表无污迹、斑点并亮泽如初（不锈钢或金属抛光仅用批准的金属 平滑抛光面上）四）保安管理服务要求一、 公共秩序维护：门岗室美观整洁，人员统一着装出入口设专人24小时值勤对出入物业 的车辆及人员凭证放行按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，每天不少于12次，对物业 实行定时巡查，并每次做好巡查记录巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现 火警或治安隐患、事故及时报告发包人并做适当的应急处理在物业适当地方（包括但不限于水池、配电房、行车道等部位），建议发 包人设置安全警示、限速标志牌引导车辆按照规定路线行驶，有序停放在指定位置，必要时对违章车辆进 行纠正，对非机动车辆指定地点整齐停放中央监控室实施24小时安全监控并及时记录（若已安装）看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及物业的公共设施对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启 用二、 人员编制及班次说明：人员编制：保安共11人（其中包括保安主管1人）工作时间：保安实行24小时轮值制度三、 岗位设置：根据物业的构建及使用特点，结合区域考虑设置如下岗位：大门岗：负责对物业进出车辆、人员的管理，做好外来人员查询、指引服 务工作，对出入的物品做好检查并对外出的车辆收取有效的放行证明；监控岗：负责管理区域内的消防和闭路电视的监控工作，发现异常情况及 时通知巡逻岗及队长跟进处理，并视情况协助处理。
巡逻岗：负责对装卸货区域内的车辆进行指挥、管理，保障车辆停放安 全，维护良好的交通秩序；无车辆进出时负责对仓库内的消防、治安情况进行 安全巡查四、保安管理目标及服务标准（一）管理目标1、 加强素质教育、建设一支高素质的保安队伍以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有 素、服务一流”的专业化保安队伍高素质的保安队伍需要有严明的管理制 度，完善的用人、培训制度和完善的自我激励机制同自我约束机制，员工只有 通过严谨的管理，以及有效的培训、考核和监督，才能使个人素质得到保持和 提高，从而最终实现高素质保安队伍建设2、 健全完善的保安管理制度以ISO9001： 2000质量管理体系有关标准和法律法规为依据，结合发包人 的需求，建立健全切实可行且符合物业正常运作的保安管理制度3、 认真落实安全防范措施，加强配合与沟通，达到群防群治效果视“安全”为“命脉”，结合物业的实际情况，采用“人防”、“物防” 与“技防”相结合，加强与当地公安部门及驻地公安部门的联络沟通，在“群 防群治”环境下做好管理项目内的各项安全防范工作4、 注重消防安全管理坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，认真落实和贯彻“谁主管、 谁负责”的消防原则，建立三级防火责任制，做好防火安全检查、消防设施设 备的运行管理及对消防保养单位的监督管理工作，确保物业消防安全。
5、 规范装卸货区管理，营造安全、文明的经营活动场所以“安全”为重心，“服务”为目的，进一步规范物业装卸区的管理，营 造安全、便捷的物流场所6、注重应急，有效处理各类突发事件以保障物业的人身、财产安全及正常的办公环境为已任，完善自然灾害、 盗窃、抢劫、火灾等应急工作规程，做好定期演练工作，确保关键时刻有效处 理各类突发事件的发生7、提高服务意识，创建和谐物流环境加强保安员的思想道德教育、技术技能培训，提高保安人员的业务水平和 服务意识，为物业提供更为合适的安全保障保障安全是为了更好的为发包 人、租户服务，服务为了更有效推动安全保卫工作的开展，人人参与微笑服 务，为创建和谐物流园区而努力二）服务标准设想物业主要用于仓库存储各类物资使用，存放物资相对来说较为固定且量大 而集中，管辖区域内各租户使用时间也难以确定，因此对做好仓库服务工作提 出了很高的要求根据承包人的管理经验，在日常工作中始终坚持“安全第 一，服务至上”的保安工作宗旨，将财产保卫和消防管理作为各项工作中的重 要管理内容，同时灵活、迅速、便捷为发包人和各大租户提供最优质的服务， 建立一种“内紧外松”适合物业的保安管理模式承包人将从以下几方面开展 保安工作：1、 保证服务质量，及时填补保安人员空缺。
根据承包人保安管理多年的经 验，保安队伍人员流动性较大，保安员因为本身素质不高或是突然性离职，都 会影响工作效率，针对此种情况我司有一支强大的保安队伍作为后盾，如有需 要可及时进行补充或随时调配素质较高的保安人员，担当物业重要岗位的安全 保卫工作2、 加强素质教育、造就一支高素质的保安队伍保安管理的有效与否将直接影响物业的安全，甚至影响物业的社会形象 在已成立自建保安组织基础上，承包人仍将以高标准、严要求组建一支“思想 过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍以半 军事化、规范化、服务型的标准来管理保安队伍，从各个层面加强保安员的素 质教育，出色完成物业各个时期的各项安全保卫任务3、进一步完善保安管理制度保安管理是否有效，需要有一整套完善的规章制度和办事程序，承包人将 依据ISO9001质量管理体系之有关标准和有关法律法规要求，结合物业的实际 情况和发包人的要求，建立并严格落实含《保安部值班管理规定》、《各岗位 工作规程》、《治安管理规定》、《消防管理规定》、《停车场管理规定》、 《保安交接班制度》、《消防设施设备定期检查制度》、《盗窃、抢劫应急工 作规程》、《火警应急处理规程》等一整套完善的管理制度和操作规程，使管 理工作有法可依，有章可循，做到行为标准化、管理规范化。
在今后的工作 中，将进一步总结提高，完善各项管理制度4、认真落实安全防范措施，加强配合与沟通，达到群防群治效果治安保卫工作在物业管理工作中占有极为重要的地位，是物业公司为保证 物业内的工作秩序正常而进行的防盗、防火、防破坏、防治安灾害等一系列的 治安管理活动根据物业的特点，承包人将从以下几方面进一步做好物业的治 安防范工作：（1） 坚持“预防为主，防治结合”的治安管理方针，充分发挥“以人为 本”的管理理念，建立岗位安全责任制，实行全天二十四小时对物业各区域进 行全方位值岗巡查，防止可疑人员进入，预防各类刑事案件和治安事故的发 生2） 坚持物业内的治安管理工作与周边社会治安工作相结合原则及时了 解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配合公安机关搞好物业周围的治安 工作，加强沟通与合作，实现群防群治，确保物业的安全3） 坚持治安工作“硬件”（技防、物防）与“软件”（人防）一起抓的 原则努力使治安工作中的固定岗与巡逻岗相结合的治安防范网络，组成物业 治安管理较为完善的治安防范体系，努力实现保一方平安的保卫工作目标4） 建立安全责任人制度，定期进行防盗、防破坏、防治安灾害的安全防 范检查，发现隐患及时整改。
5） 在执勤工作时，对违反治安管理规定的人，参照《中华人民共和国治 安管理处罚法》予以制止或上报公安部门处理6）在执勤工作时必须做到：统一着装、统一佩带标志、警械和通讯工 具，遵纪守法、服从命令、团结协作、秉公办事、文明用语、热情服务，自觉 接受社会和公民的监督5、注重消防安全管理，确保消防安全根据《机关、团体、企事业消防安全管理规定》，物业属消防重点单位 由于其特殊性，消防工作显得尤其重要，承包人一直以来将防火安全工作作为 物业管理的重点和难点来抓根据物业的消防实际情况，以及消防安全要求， 把物业的消防工作摆上日常物业管理议事日程上来抓，进一步完善消防管理制 度，特别是在刚接管的消防值班运行管理方面应得到充分重视，具体内容包 括：（1） 内部建立三级防火责任制和消防工作领导小组；以项目负责人为一级防火安全责任人，各部门负责人为二级防火安全责任 人，所有的基层员工均为三级防火安全责任人及义务消防员，各自负责所管辖 区域内的消防管理工作2） 制订消防安全“日”、“月”、“季”检查制度，制订落实物业重要 部位防火措施，加强消防安全检查，每半年进行一次专项消防演练，如：灭火 器的灭火；消防水带的灭火；消防安全疏散、人员物质抢救等。
每季会同消防 保养单位进行一次分系统的消防设施检测，如消防栓系统、自动喷淋系统、破 玻按钮、感温感烟等设施每年协同发包人和租户共同组织一次大型的消防联 动系统全自动投入灭火演习；附件二：服务费费用标准二、人员配置及工作时间费用标准：以上的人员费用为发包人向承包人支付服务费的计算标准据 此，发包人应就本协议项下的服务向承包人支付本附件二第二条所列的费用 为避免异议，无论承包人向工作人员实际支付的工资报酬是否与服务费金额相 当或相关，发包人支付的服务费已包含对以下各项所需支付的对价：每个工作 人员每天工作八小时，每周工作五天的工资、社保、税费、国家规定节假日的 加班费用等费用以及相关管理、行政办公、税收、洗衣、交通住宿等费用如日后有需要扩大人员编制，双方可根据工作量进行协商增加人数每增 加一名工作人员所需提高的服务费金额按照上述标准费用计算如遇特殊情况，需要安排人员进行加班的，在安排加班前必须征得发包方 书面同意，由于承包人向工作人员支付加班费而产生的额外服务费另行结算 该等额外服务费结算标准按照每月承包方人员工资标准为计算基数，并参照国 家劳动法对加班工资计算的方法和原则等相关规定进行核算，经发包方核定后 在下月与其它服务费用一起支付。
附件三.岗位职责管理处主任岗位职责进出口岗职责1、 按照公司的要求做好外来人员外来车辆的登记工作2、 进入园区人员必须衣着整洁，赤胳光背者不得入内3、 做好接听工作，并做详细记录4、 原则上保安不得代收包裹及邮件，遇特殊情况可代为收取，但应做好登 记、通知及交接工作，租户应在登记表上签字确认注：避免因保安的疏忽造成客户收取邮件的延误而承担责任！指引访客及送提货车辆进入园区方向，提醒人员注意安全提醒进入园区司机，限速行驶并遵守园区规定及时引导送货车辆，保证大门周边无乱停车现象观察岗位四周情况，及时处理可能出现的事故苗头及时处理消防报警准确通报报警方位，通知物业相关人员确定是否有火灾 发生，同时如实记录消防报警时间、地点及处理过程10. 仔细核对证件，保证当班时证件正确有效地实行11、核对上一班移交的重要事项及未处理事项，交班时必须将未能处理的 事项移交清楚夜间应不定时用强光灯照射阴暗角落，防止有可疑人员进入园区引导货车出门车辆沿马路行驶的方向行驶的方向行进交接班时要仔细，对在园区内过夜的车辆要多关注并告知巡逻员检查15、核对上一班移交的重要事项，及未处理事项交班时必须将未能处理， 事项移交清楚。
巡逻岗职责1、 检查园区围墙一带是否有可疑物品及闲杂人员走动2、 检查（夜间）发电机房、水泵房是否有异常的声响3、 保障停车场秩序及道路畅通，礼貌地指挥车辆进出、按位停放4、 检查各租户门前停车位是否有相关车辆过夜，检查车辆的状况5、 检查园区内路灯是否正常6、 暴雨、台风等特殊情况，检查是否有门窗未关情况，如有请立即提醒租 户7、 检查园区内是否有人员抽烟，如有人抽烟请及时制止，并礼貌的请其去 抽烟点8、 检查园内卫生情况及时与保洁领班沟通解决9、 检查园区消防器材及使用情况10、 保安员严格按巡逻规章制度进行11、 将巡查中发现的问题和异常事件记录在《保安值班记录表》上，并由处理完成 人签字确认监控中心岗岗位职责1、 坚决贯彻执行上级关于安全工作的指示和规定2、 认真做好值班记录，与各岗值班员保持联系，认真及时记录、处理 投诉、消防报警系统运行情况3、熟练掌握监控、消防设备的构造、性能及操作程序，管理好资料，熟记 工作号码，熟悉火警报警、方法与程序，保证救灾、取证时操作有序，准 确、迅速4、 严密监视各处人员流动情况，发现推销、可疑人员应及时通知相应岗位 处理5、 按时交接班，严格履行交接手续。
交接班时，双方必须将值班记录、设 施（备）状况、事故处理情况，做到上不清下不接6、 及时报告各类隐患，提出合理化建议7、 确认发生火灾时，须迅速报告主任并果断按灭火作战方案处理8、 监督无关人员不得随便进入9、 禁止在监控中心抽烟、睡觉、看书报或做与工作无关的事情，需短暂离 岗时须得到领班同意，且在顶岗人员到位后方可离岗保洁员岗位工作职责严格遵守各项规章制度，实行工作规范化，提高工作效率，使用文明礼貌 用语按工作流程保质保量完成分管区域范围的清洁任务，达到质量标准日常工作中不得影响租户的正常工作及运营，如工作时间存在冲突，应尽 量避开客户使用时间进行园区清洁维护公司利益，不得挪用、私分清洁用品，发现客户遗落物品应主动，及 时上交当值主管发挥工作主动性、积极性，服从工作安排，搞好同事之间的团结，积极参 加相关培训，提高业务知识及水平完成上级交办的其他任务绿化人员岗位工作职责物业绿地营造完成后，要巩固其成果，发挥其功能，主要取决于养护工 作养护工作必须一年四季不间断地长期进行，才能保证花木生长旺盛、花红 草绿绿化员按规定每日进行巡视、养护，并将养护内容进行记录一般来说，养护工作主要包括以 下内容：浇水 根据季节、气候、地域条件决定浇水量；根据绿地、花木品种、生 长期限等决定浇水量。
施肥根据土质、花木生长期和培植需要，决定施肥的种类和数量整理、修剪 树木的形态、观赏效果、生长开花结果等方面，都需要通过 整理修剪来解决或调节环境维护部应根据树木分枝的习性，观赏功能的需 要，以及自然条件等因素来综合考虑后对树木进行整理和修剪除草、松土除草是将树冠下非人植的杂草清除，以减少杂草与树木争夺 土壤中的水分和养分松土是把土壤表面松动，使之疏松透气，达到保水、透 气、增温的目的防治病虫害 病虫害防治，应贯彻“预防为主，综合治理”的基本原则 根据病虫害发生的规律实施预防措施和综合治理，创造有利于花木生长的良好 环境，提高花木的抗病虫害能力花草树木技术管理 如冬季对树干涂白、对临路的树木花草加以围护、对 树木和空间植物立柱保护、对花草树木的叶片进行喷洗，以清除灰尘达到良好 的观赏效果万能工岗位职责1、 承包方人员在工作岗位上，必须严格遵守第一产业集团物业的各项规章 制度，严格遵守电工岗位职责，按电气工作程序和标准进行工作，保证电气设 备的正常运行2、 承包方负责在岗人员的安全学习，定期组织统一的安全培训，并会同有 关部门一起进行安全检查，对查出的安全隐患应在3日内完成整改3、 各岗位、班次的人员一经固定，外包方不得随意调换，如有特殊情况， 需以书面形式通知发包方。
4、 在正常运行和维修工作中，由于承包方人员工作失误或违反发包方的规 章制度及操作程序，所造成的一切损失由外包方承担5、承包方在日常工作中发现设备有缺陷或发生非外包方责任或自然灾害造 成的损失需检修或更换时，承包方应立即通知发包方并进行及时抢修发包方 应及时给予答复，相关费用由发包方承担，发包方有权要求责任方予以赔偿6、 外力破坏事故应由双方共同追查责任者，由承包方全权处理善后工作7、 承包方有关变电室运行管理方面的安全规章制度及操作规程等管理制度 要装裱上墙并交发包方留存8、 发包方所有的绝缘用品、工器具，承包方应妥善保管、合理使用9、 承包方需向发包方提供所有值班人员的岗位资质证明10承包方应为其工作人员办理工伤险及其他相关保险，并负责其工作人员 在履行本合同工作中发生人身及财物损害附件四.相关制度、规范园区消杀管理规定环境维护人员负责服务区域的消杀工作消杀工作前3天服务中心应发出书面的消杀通知并在园区张贴灭鼠投药时间晚上6点——8点，堵鼠洞1次/月灭蚊、投药时间晚上6点一一8点，每月至少一次大面积消杀消杀时穿戴好防护服，注意周围环境，避免伤及他人或自己，销售器具清 洗干净入库消杀用品专列存放。
跟进防疫部门/街道办事处对消杀工作的安排电子巡更使用规范巡更器是保安在巡逻过程中使用的设备，对巡逻工作起监督作用巡更器 由保安队负责保管和使用，工程部负责维修保养每次使用巡更器，须登记在巡更器领用登记薄上巡更器使用时如出现故障，应立即报告当值班长，由管理处统一下工程维 修单爱护巡更器，不得将其作敲击工具或随意碰撞，要轻拿轻放使用巡更器的巡逻人员，要严格按照巡逻路线进行巡逻管理处每周用电脑查阅一次巡更器内的记录巡更器出现故障不能使用时，可采用巡逻人员报更登记，以及定点报位置 的方法，加强对巡逻工作的监督管理消防监控室值班制服管理规定本室值班员经阅读和充分理解本规章，保证予以恪守本规章制度，以充分 发挥监控的作用，确保园区及库房重点部位的安全，履行值班职责，规章如 下：消防监控室实行24小时监控，严禁消防值班人员离岗、空岗、睡觉或做与 工作无关的事，经常检查消防设备是否正常严禁非相关人员进入监控机房，值班员要应参加相关培训，取得持有消防 部门认可的《合格证》后方可上岗接岗前，交接班人员要各自对设备、值班记录进行检查，确认无误后才能 签字交接班值班员要严格按照设备操作规程进行作业，按要求记录监控、报警器情 况。
值班员要时刻注意监听红外对射报警信号，收到报警信号时要及时通知巡 逻保安人员到现场查看、确认、处理并做好一切记录值班员要时刻注意监控屏幕，发现异常时，要及时进行确认，并立即通知 巡逻保安人员到现场查看、确认、处理并做好一切记录要保证所有通讯畅通，严禁值班、对讲机进行非值班内容通讯严禁私自开启机箱、尝试维修、插拔各种插头，发现设备异常要立即报告 设备维护商，并将异常内容、时间、报修时间、接报人、接报人响应内容等， 写入值班记录严禁私自改动软件设置、数据、插入外来盘片、拷贝文件，值班员要对操 作密码保密、不得擅自改变若值班时违章操作，造成设备损坏，照价赔偿，并予以相应处分每天开启红外对射时间是晚上17： 30-早上8： 00如发现监控设备出现异常，要保留现场，及时报告物业管理处并与弱电维 护商联系保安队员仪表仪容的管理规定为规范保安队员上岗时保持良好形象，提高物业服务品质，建立良好的第 一产业集团物流园公众形象，特对护卫队员仪容仪表作如下规定：戴帽端正、帽前沿齐眉，不得私自改变帽子形状、样式，佩戴帽微要端 正工装制服整洁、钮扣齐全，口袋内不装多余物品，无破损，裤缝线清晰衬衣领、袖口必须保持整洁，按规定着衬衣。
制服、衬衣的扣子必须全部扣好，衬衣下摆扎入裤腰皮鞋为纯黑色，保持皮鞋光亮无磨损，系紧鞋带正确使用制式领带，长度到皮带处为准手套保持洁白，勤换洗正确佩带工作证，不许调换、损坏，如有遗失立即上报申请补发注意个人卫生，勤换衣，勤理发、勤剪指甲，不得有任何体味脸部、手 部保持清洁，不得有污垢，保持口腔清洁不得有异味不留胡须，蓄发不得露于帽檐外，帽墙下发长不得超地1.5厘米，不留长 鬓角，鼻毛不得长出鼻孔，不得染发、烫发，不得佩带饰物（手表、结婚戒指 外）不得化浓妆、不戴眼镜坐立时要抬头、挺胸、不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前依后靠，站立时 要按军姿标准站立，行进时按军训“齐步走”规定行进，步伐统一不得勾肩搭背，不得伸懒腰、不袖手、插腰或将手插入衣袋，不准边执勤 边吸烟、吃零食、看书报、听收录音机、哼歌、吹口哨等不良行为注意检查和保持仪表；不得当众整理衣物，不得随地吐痰，乱丢杂物服务的“十二字”方针：礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等附件五.维修、保养规程低压配电柜控制柜保养规程1. 目的确保低压配电柜和各设备控制柜的正常安全运行2. 范围适合低压配电室配电柜，各设备的控制柜3. 职责电工每一年对其进行一次全面检查保养，维修电工配合，并以最短的停电 时间完成保养工作。
配电室低压控制柜、各机房控制柜及仓库控制柜的保养由 维修电工完成4. 内容4.1 准备工作4.1.1 在配电柜停电保养的前一天通知租户停电起止时间4.1.2 停电前做好一切准备工作，特别是工具的准备应齐全；办理好工 作手续4.1.3 由物业电工主管负责统一指挥，力求参加保养工作的人员思想一 致，行动统一，分工协作合理，以便高效率完成工作4.2 保养程序4.2.1 实行分段保养4.2.2 先断开保养段的电闸4.2.3 检查母线接头处有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固联接螺栓， 螺栓若有生锈应予更换，确保接头连接紧密，检查母线上的绝缘子有无松动和 损坏4.2.4 用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧溶痕 迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝、清洁柜内灰尘，试验机械 的合闸、分闸情况把各分开关柜从抽屉柜中取出，紧固各接线端子检查电流互感器、电流 表、电度表的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活可靠性，紧固空气开关进 出线，清洁开关柜内和配电柜后面引出线处的灰尘4.2.6 对导线电器的导电接触面和母线连接的接触面用0.05X10mm塞尺 进行检查，导电接触面，开关与母线连接处必须接触紧密，线接触的塞不进去，面接触的，接触面宽50mm及以下时，塞入深度不大于4mm，接触面宽60mm 及以上时塞入深度不大于6 mm。
4.2.7 导线与器具连接必须连接紧密，压板连接时压紧无松动，螺栓连 接时，在同一端子上导线不超过2根，防松垫圈等配件齐全好用每运行一年 全面检查紧固一次4.2.8 保养电容柜时，应先断开电容器总开关，用10MM以上的导线把电 容器逐个对地放电，然后检查接触器、电容器接线螺丝、接地装置是否良好， 检查电容器有无胀肚漏油现象，并用吸尘器清洁柜内灰尘4.2.9 逐级断开低压侧空气开关，然后断开供变压器电的高压侧真空断 路器，合上接地开关，悬挂“禁止合闸，有人工作”标示牌4.2.10按4.2.3—4.2.6项所有要求保养完毕配电柜后，拆除安全装置， 断开高压侧面接地开关，合上真空断路器，观察变压器投入运行无误后，向低 压配电柜逐级送电，并把保安负荷由发电机供电转为市电供电5.5.15.2 置5.3 监护安全注意事项停电后应验电在分段保养配电柜时，带电和不带电配电柜交界处应装设隔离装操作高压侧面真空断路器时，应穿绝缘靴，戴绝缘手套，并有专人5.4 保养电容器柜时，在电容器对地放电之前，严禁触摸5.5 保养完毕送电前，应先检查有无工具遗留在配电柜内柴油发电机维修保养规程1. 目的及时处理故障，确保发电机组良好技术性能。
2. 适用范围XX有限公司保税仓库物流园区柴油发电机组维修保养工作3. 职责3.1 工程部电工负责柴油发电机维修保养3.2 物业工程主管对柴油发电机维修保养进行工作指导、检查检督3.3物业经理安排发电机组的委外维修工作4. 工作规程4.1 柴油发电机维修保养工作程序4.1.1 值班电工负责柴油发电机的维修保养，重大维修外委修理4.1.2 物业工程主管每年12月制订下年度《柴油发电机组设备检查保养 计划表》，并按运行情况制定中修、大修计划4.1.3 值班电工按《设备检查保养计划表》、《柴油发电机检查保养 表》要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于设备保养记录表、设备维修 记录表，零部件更换及大修情况同时记录于《机电设备台帐》4.1.4 故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位 故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处、限期解决4.1.5 物业工程主管提供工作指导及检查监督4.2 柴油发电机检查保养表消防系统维护保养管理1. 消防设备维修保养管理工作程序消防设备由管理处维修工（如园区有消防专业维护承包商，由此承包商人 员负责）负责维修保养消防主管每年制定下一年度设备全年维保工作安排计划表。
负责消防设备 保养的维修工按各保养计划表的要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于 维修保养记录表内消防设备维修保养后必须恢复原来状态，不得随意更改原器材、线路消防控制室设备故障维修，一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的 故障，应将故障原因，解决时间上报物业经理，限期解决凡是夜间发生的，不影响业主生活、工作的，不会产生严重后果的设备故 障，可以由当班维修工进行维修物业工程主管对维修保养提供工作指导及检查监督2. 消防设备检查、保养工作程序2.1消防火灾报警系统的检查、保养2.1.1每日对消防火灾报警控制器进行自检功能检查按自检键，让报警控制器进行自检然后按消声键，消去控制器的声音2.1.2月度检查、保养完成日检查、保养全部内容；控制器主要工作电压测试；公共场所烟感器、温感器安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好， 外观是否洁净完好；随机抽取不低于5%的烟感器，喷烟后核实报警是否正确；手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失；任选两个手动报警按钮，进行摸拟报警，测试报警功能是否正常；对楼层通道中各支箱进行外观检查，外接线是否固定良好；对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘。
线路松动，应进行紧 固对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查2.1.3年度检查、保养2.1.4按《2016年度设备全年维保工作安排计划表》执行2.2消防喷淋系统的检查、保养2.2.1每天巡视系统的供水压力及补压情况，进行外观检查，确保系统处 于无故障状态2.2.2每月检查一次警铃是否正常，报警阀启动是否灵活打开试警铃 阀，报警阀阀瓣应自动开启，延迟器延迟5—90秒后，水力警铃应发出报警信 号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流 畅通，以防报警失灵2.2.3每月检查系统供水控制阀门使其处于开启状态，若有破坏或损坏应 及时修理更换，保证此控制阀门不被误关闭2.2.4每季度应对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置 放水阀，试验系统灵敏性观察阀门开启性能和密封性能，如发现阀门开启不畅通或密封不严，应将 供水闸阀关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检查，视情况调 换阀瓣密封件，排除水垢及污物等检查流动水压，压力表所显示的压力值不应明显下降，若明显下降，应检 查闸阀是否堵塞，若压力下降明显且警铃不报警，应检查湿式报警阀的阀瓣是 否锈蚀。
观察系统中水流指示器，压力开关，报警控制器各部件的联动性能，应能 及时报警当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常工作 状态2.2.5年检查保养按《 年度设备全年维保工作安排计划表》执行2.3消防水泵的检查、保养2.3.1检查、补充、替换润滑油2.3.2泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、砂眼、泵轴渗水无溢流 到地面2.3.3转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固，螺丝 无锈（有防锈措施），垫片齐2.3.4外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰2.3.5消防水泵附件的维保a） 单向阀动作灵活，无漏水b） 压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表 阀及接头不渗水2.3.6消防水泵电机的维保a） 外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固牢靠，联轴器有保护罩b） 线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好c） 检查、补充、替。