土地一级开发税收政策一、营业税政策土地一级开发盈利模式包括1、固定收益模 式2、收益分成模式3、保底和分成相结 合模式4、自负盈亏模式一） "自负盈亏模式”免征营业税只有自 负盈亏模式，亦即“国家税务总局公告2013 年第15号”文件中所描述的属于免税开发 模式，在该模式下投资方的行为属于投资行 为，不属于营业税征税范围，其取得的投资 收益不征收营业税具体文件见2013年第 15号公告“关于纳税人投资政府土地改造项 目有关营业税问题的公告”二） “其他模式”征收营业税 国税函[2009]520号对纳税人代垫拆迁补偿 费有关营业税问题进行了明确⑴总局规定① 纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并 代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿 费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地 劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳 营业税；② 其代委托方向原土地使用权人支付拆迁 补偿费的行为属于"服务业一代理业”行为， 应以提供代理劳务取得的全部收入减去其 代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营 业额计算缴纳营业税⑵地方政府规定①海南差额征税模式《海南省地方税务局关于代政府开发土地 和建设行政中心等营业税问题的批复》（琼 地税发[2010]33号）规定：“北京首创股份 有限公司（以下简称北京首创公司）于2007 年4月与海口市政府（授权海口市土地储备 整理中心）签订《海口市西海岸新区土地一 级开发合作合同》，共同对海口市西海岸新 区土地进行一级开发，并投入资金建设海口 市行政中心。
依据合同约定北京首创公司出 资于2007年6月注册成立海口首创西海岸 房地产开发有限公司（以下简称海口首创公 司），负责该项目的滚动开发，并部分享有 取得分配土地开发增值收益由于合作双方 均未拥有土地使用权和处置权等，且海口首 创公司在收益分配中仅在一定比例和数额 内部分享有，未完全分享因此，不属于营 业税有关规定的合作行为，可视为代政府开 发土地和代建行为，应按“服务业”税目中 的“代理服务”项目征收营业税海口首创公司所取得的政府返还的土地开 发成本、费用及土地增值收益等全部收入和 价外费用，可扣除代政府支付的规划设计费、 建筑安装工程款、市政基础设施配套费和农 转用报批、土地征收、折迁、林木砍伐、土 地招标、拍卖等相关费用后的余额，为营业 税的计税金额②重庆全额征税模式《重庆市关于建筑业营业税有关政策性问 题的通知》[渝地税发（2008）195号[1]] 规定，房地产企业代建行为类似于“ BT ”模 式的建筑安装活动，即“建设-移交”交易， 无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人（即：房地产企业）应认定为建筑业总承包 方，按建筑业税目征收营业税融资方取得 的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、 管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建 筑业营业税，并全额开具建安发票。
二、 企业所得税正常缴纳企业所得税三、 土地增值税无权属转移，故不缴纳土地增值税四、 契税无权属转移，不用缴纳契税国家税务总局公告2013年第15号国家税务总局关于纳税人投资政府土地 改造项目有关营业税问题的公告》（国家税 务总局公告2013年第15号）规定：“一些 纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危 房拆除、土地平整等土地整理工作）其中， 土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定 其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土 地整理所需资金；同时，投资方作为建设方 与规划设计单位、施工单位签订合同，协助 地方政府完成土地规划设计、场地平整、地 块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位 和施工单位支付设计费和工程款当该地块 符合国家土地出让条件时，地方政府将该地 块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入 的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成 交价超过投资方投入的所有资金，则所获收 益归投资方在上述过程中，投资方的行为 属于投资行为，不属于营业税征税范围，其 取得的投资收益不征收营业税；规划设计单 位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳 务取得的收入，应照章征收营业税。
本公告自2013年5月1日起施行本公告 生效前，纳税人未缴纳税款的，按照本公告 规定执行；纳税人已缴纳税款的，税务机关应按照本公告规定予以退税 国家税务总局关于政府收回土地使用权及 纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的 通知国税函〔2009） 520号全文有效 成文日期：2009-09-17各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税 务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家 税务局：近接部分地区反映土地使用者将土地使用 权归还给土地所有者时，政府收回土地使用 权的正式文件如何掌握以及纳税人进行拆 除建筑物、平整土地并代垫拆迁补偿费的行 为如何征收营业税的问题经研究，现明确 如下：一、《国家税务总局关于土地使用者将土 地使用权归还给土地所有者行为营业税问 题的通知》（国税函〔2008） 277号）中关 于县级以上（含）地方人民政府收回土地使 用权的正式文件，包括县级以上（含）地方 人民政府出具的收回土地使用权文件，以及 土地管理部门报经县级以上（含）地方人民 政府同意后由该土地管理部门出具的收回 土地使用权文件二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土 地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁 补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整 土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目 缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人 支付拆迁补偿费的行为属于“服务业一一代 理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部 收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后 的余额为营业额计算缴纳营业税。