项目成本后评估报告 { 模板 }{ 请在上图位置插入项目效果图 / 完工实景照片 }{ 本处图片仅为示例 }有限公司二零一四 年 月目 录一、前言 . 1二、项目概况 . 21. 项目位置 . 22. 规划设计参数 . 23. 开发周期 . 34. 业态概况 . 3三、评估综述 . 51. 总成本对比 . 52. 施工图阶段目标成本与实际成本对比 53. 实际成本分析 . 64. 重点问题提要 . 16四、评估详述 . 171. 设计部门成本管理评估 . 172. 成本部门成本管理评估 . 173. 工程部门成本管理评估 . 184. 重点问题说明 . 19一、前言项目是 有限公司开发的 项目,已于 年 月完成项目结算项目现状描述) { 例如项目实景照片、销售情况、经营情况、使用情况等 }为了合理地评价项目目标成本的执行情况,总结成本管理工作的得失,为后续项目的成本测算和作业管理提供参照依据, 有限公司组织各有关部门编写了本成本后评估报告本成本后评估报告相关数据的截止时间为 2014 年 月其他特别情况说明){ 例如若有若干结算未完成的合同,需说明其未完成原因及其相关数据的处理方式等}二、项目概况1. 项目位置本项目(位于大连市星海湾商务中心区,距离大连国际机场 10 公里、火车站 5公里,港口 8 公里,交通便利。
项目基地坐落于星海湾东南侧,北靠莲花山,向南俯瞰大海,西临太原街,南临滨海西路 ) { 以上为示例说明 }{ 亦可采用于地图图片上标记位置的形式展示 }2. 规划设计参数本项目规划设计指标详见下表表1项目规划设计指标明细表单科目名称数 量备 注其 中总用地面积建设用地面积绿化用地面积代征道路面积代征绿化面积位㎡㎡㎡㎡㎡建设用地容积容积率-率总建筑面积㎡地上建筑面积㎡其 中地下建筑面积㎡建设用地建筑建筑密度 %密度绿地率机动车停车位地上停车位%辆辆其 中地下停车位辆其他建筑设计参数如下建筑层数:(酒店地上 20 层,裙房 3 层,地下 2 层;酒店式公寓地上 12 层,地下 2 层;公寓地上 12 层,地下 2 层建筑高度:(酒店地上 90.23 米;酒店式公寓 51.00 米;公寓 41.65 米结构形式:(酒店、酒店式公寓为框架 - 剪力墙结构;公寓为剪力墙结构 ) { 以上为示例说明 , 可视项目特征增加项目 }3. 开发周期本项目于年 月取得土地使用权,于年 月动土开工,于年 月整体竣工,历时年 月4. 业态概况本项目业态概况详见下表表 2 项目业态明细表名 称单 位数 量产品定位备 注可售面积㎡-可售业态1㎡其 中可售业态2㎡㎡可售地下停车位辆-不计算可售面积经营面积㎡-经营业态 1㎡经营业态 2㎡其 中㎡经营地下停车位辆-不计算经营面积非可售 / 经营面积㎡-地上非可售 / 经营㎡-业态其 中地下非可售 / 经营-㎡含地下车库面积等业态总建筑面积㎡-{ 例如可售业态—住宅的产品定位可填毛坯房、中档全装修、豪华装修等 }三、评估综述1. 总成本对比实际成本和各阶段目标成本对比详见下表。
表 3 实际成本和各阶段目标成本对比表单位:万元科施工图阶目可研阶段方案阶段科目名称段目标成实际成本备 注编目标成本目标成本本码2开发前期费用3建筑工程费4安装工程费5市政工程费6配套设施费不含资本化7 开发间接费利息[ 开发成本合计 ]2. 施工图阶段目标成本与实际成本对比本项目施工图阶段目标成本为 万元,实际成本为 万元,结算总额 低于( / 超出)目标成本 % ,计 万元各一级科目、二级科目目标成本与实际成本对比详见附表: 项目成本后评估表其中, 无一级科目、二级科目的实际成本超出目标成本 (/ 等一级科目、二级科目超出目标成本,超出原因将在第四部分—评估详述中分别解释原因,并提出改进措施3. 实际成本分析实际成本组成中,开发前期费用为 万元,建筑工程费为 万元,安装工程费为 万元,市政工程费为 万元,配套设施费为 万元,开发间接费(不含资本化利息)为 万元实际成本组成比例详见下图图 1 实际成本组成比例图{ 本图仅为示例,需根据具体数据相应调整 }为更好的分析实际成本的相关指标和组成,以下将实际成本予以拆分,详细分析实际成本的相关指标(含各业态单方指标、钢筋含量、混凝土含量等)。
对于其中造价占比较大的分部工程,如 地基基础工程、外立面工程、精装修工程等,另详细分析其相关指标地基基础工程说明, 如边坡形式、降排水形式、 桩基形式等) { 若为改造项目,可能无此项 }(外立面工程说明,如外立面做法形式等) (外立面工程主要材料说明,如玻璃形式、石材品种等)(精装修工程说明,如精装修大致做法形式、装修档次等) { 若有精装修工程时相应填写,否则删除,同时删除其对应的下列表格 }实际成本指标分析详见下表表 4实际成本指标分析表可售业可售业经营业经营业科目名称单位非可售 /经合计值备 注态 1态 2态 1营业态 1态 2建筑面积m2开发前期万元费用建筑工程万元费总成 安装工程本 万元费市政工程万元费配套设施 万元费开发间接费[小计]开发前期费用建筑工程费单方 安装工程成本费市政工程费配套设施不含资本化万元利息万元元/m2元/m2元/m2元/m2元费/m2开发间接元不含资本化费/m2利息元[小计]/m2其kg/m钢筋含量他2指混凝土含m3/m标量2其中,地基基础工程指标分析详见下表表 5地基基础工程指标分析基坑类别项目名称单位单价对应面积单方造价数量合价 ( 万元)备注(元)( m2)(元 /m2)1#土石方土石方挖运m3对应地下建筑面积1# 土石方 土方回填 m3 对应地下建筑面积1#土石方对应地下建筑面积1#边坡支护护坡桩m3/m对应基坑垂直投影面积1#边坡支护锚杆m对应基坑垂直投影面积1#边坡支护土钉墙m2对应基坑垂直投影面积1#边坡支护对应基坑垂直投影面积1#降排水降水井口 /m对应开挖面积1#降排水降水系统套对应开挖面积1#降排水止水帷幕m3对应开挖面积1#降排水对应开挖面积1#桩基CFG桩m3/m对应桩基承载建筑面积1#桩基砼灌注桩m3/m对应桩基承载建筑面积1#桩基抗拔桩m3/m对应桩基承载建筑面积1#桩基对应桩基承载建筑面积[小计] - - -其中,外立面工程指标分析详见下表。
表 6 外立面工程指标分析楼座部位业态展开面积外装单方建筑面积建面单方外装做法(元 /m2)( m2)(元 /m2)( m2)1#裙楼 1大商业框架式玻璃幕墙1#裙楼 2大商业石材幕墙1#塔楼 A座1写字楼框架式玻璃幕墙1#塔楼 A座2写字楼铝板幕墙1#塔楼 B座1商住公寓框架式玻璃幕墙1#塔楼 B座2商住公寓铝板幕墙墙地比饰面主材饰面主材价/ 窗地比品牌规格备注( 元 /m2)含不锈钢地弹门金彩麻2656Low-e+12A+6235Low-e 信义上海吉祥2702.5 厚铝单板8Low-E+12A+8380钢化玻璃 耀皮盛业 3mm 氟碳275喷涂铝单板[1# 小计 ]全楼 - -2# 1-2 层 底商 挂贴石材2# 3-18 层 住宅 外墙涂料[2# 小1-18层 - -计 ]2#1-18层底商 +住宅铝合金外门窗含不锈钢地弹门{ 以上仅为填写示例具体填写时,应分楼座、业态、外装做法等分别填写,墙地比、窗地比另需按楼座汇总 }其中,精装修工程指标分析详见下表表 7-1精装修工程指标分析(酒店部分)科目名称装修面积精装单方建筑面积建面单方备注合价 ( 万元)(元 /m2)(m2)(元 /m2)(m2)大堂公区客房小计客房房型1折合元/间客房硬装客房房型 2折合元/间客房后场[ 硬装小计 ]大堂客房小计折合元/客房房型 1间客房客房房型折合元/2间客房软装公区[ 软装小计 ]运营物品采购折合元/间客房{ 硬装部分可按工程实际建设情况详列中餐厅、西餐厅、总统套、SPA等}{ 软装包含活动家具、窗帘布艺、精装相关标志标识、艺术品等}{ 不同业态的精装应适当变更表格格式,辅助用表中另列有商场、写字楼参考模式 }{ 运营物品采购由集团填写 }表 7-2精装修工程指标分析(公寓部分)科目名称装修面积精装单方建筑面积建面单方备注合价 ( 万元)(元 /m2)(m2)(元 /m2)(m2)大堂电梯厅其他公区户内小计硬装折合元/户型 1户户型2折合元/户[ 硬装小计 ]大堂户内小计户型 1折合元/户软装折合元/户型 2户[ 软装小计 ]{ 软装包含活动家具、窗帘布艺、精装相关标志标识、艺术品等}{ 根据实际装修情况填写,当软装量价较小时,可并入硬装 }精装修工程主要材料分析见下表。
表 7-3 精装修工程主要材料分析科目名称 单位 品牌 规格型号 数量 单价 备注硬装 石材 1 m2石材 2m2瓷砖 1m2瓷砖 2m2墙纸 1m2墙纸 2m2吊顶 1m2吊顶 2m2吊灯 1套吊灯 2套橱柜m门 1樘门 2樘洁具 1套洁具 2套活动家具 1个活动家具 2个窗帘布艺 1m2软装窗帘布艺 2m2艺术品 1幅艺术品 2幅{ 根据实际装修情况填写 }{ 表 7-X 系列表格需要按楼座分别填写, 当不同楼座的同种业态造价指标相近时,可以合并,并予以说明 }4. 重点问题提要结合项目成本管理实际情况,根据收集的相关意见,在第四部分—评估详述中,将对以下问题解释原因,并提出改进措施1)合约规划问题;(2)变更签证后补问题;(3)需要重点说明的其他问题 { 以上为示例说明,将根据具体项目分别收集和填写 }四、评估详述1. 设计部门成本管理评估1.1 实际成本与目标成本差异产生原因及改进措施根据项目成本后评估表,无二级科目、三级科目的实际成本超出目标成本 / 根据 项目成本后评估表, 等二级科目、三级科目、合同超出目标成本现就超出原因逐一进行解释,并提出改进措施 ) { 区分二级科目、三级科目、合同等展开分析 }1.2 过程管理评估设计部门参与完成设计采购项目 个。
其中,招标项目 个,议标项目个,直采项目 个项目实施过程中,共发生设计变更 项,对应金额 万元,占建安工程成本的 % 设计变更产生的原因分析及改进措施) { 设计变更评价 }(合同管理评价)(建造标准的合理性评价) { 以上评价以定性评价为主,定量评价为辅 }1.3 管理中的成功经验(相应展开说明) { 招标、合同签订、合同执行、结算等过程中的成功经验,合理降低成本的措施等 }1.4 管理中的教训与不足(相应展开说明) { 可按发现的问题与不足、产生原因、相应启示与建议的形式展开论述 }1.5 关于管理的其他说明(相应展开说明) { 管理过程中的困惑、合理化建议等 }2. 成本部门成本管理评估2.1 实际成本与目标成本差异产生原因及改进措施根据 项目成本后评估表,无一级科目、二级科目的实际成本超出目标成本 / 根据 项目成本后评估表, 等一级科目、二级科目、合同超出目标成本现就超出原因逐一进行解释,并提出改进措施 ) { 区分一级科目、二级科目、合同等展开分析 }{ 原因可为物料涨价、标准提高、规模扩大、定位改变、目标偏低、管理疏忽、政策因素等 }{ 报批报建费相关合同 暂于此处分析 }2.2 过程管理评估成本部门参与完成工程采购等项目目 个,议标项目 个,直采项目个(不含设计采购项目)。
其中,招标项个列举合同价超目标成本情况、分析原因并提出改进措施) { 若有 }(动态成本管理评价,包括其编写及时性、准确性等)(工程实施过程中相关因素对成本的影响评价)(主要材料成本的合理性评价)(合同管理评价)(结算管理评价)(各业态单方造价分析) { 以上评价以定性评价为主,定量评价为辅 }2.3 管理中的成功经验(相应展开说明) { 招标、合同签订、合同执行、结算等过程中的成功经验,合理降低成本的措施等 }2.4 管理中的教训与不足(相应展开说明) { 可按发现的问题与不足、产生原因、相应启示与建议的形式展开论述 }2.5 关于管理的其他说明(相应展开说明) { 管理过程中的困惑、合理化建议等 }3. 工程部门成本管理评估3.1 过程管理评估项目实施过程中,共发生签证 项,对应金额 万元,占建安工程成本的 % 签证产生的原因分析及改进措施) { 签证评价 }(“先算后做”执行情况) { 以上评价以定性评价为主,定量评价为辅 } 3.2 管理中的成功经验(相应展开说明) { 招标、合同签订、合同执行、结算等过程中的成功经验,合理降低成本的措施等 }3.3 管理中的教训与不足(相应展开说明) { 可按发现的问题与不足、产生原因、相应启示与建议的形式展开论述 }3.4 关于管理的其他说明(相应展开说明) { 管理过程中的困惑、合理化建议等 }4. 重点问题说明结合项目成本管理实际情况,根据收集的相关意见,将对以下问题解释原因,并提出改进措施。
4.1 合约规划问题(相应展开说明)4.2 变更签证后补问题(相应展开说明)4.3 需要重点说明的其他问题 (相应展开说明) { 以上为示例说明,将根据具体项目分别收集和填写 }。